Можно ли получить налоговый вычет при продаже и покупке квартиры в одном году

    Содержимое:
  1. Что такое взаимозачет при продаже и покупке жилья
    1. Законодательные акты
    2. Сроки заключения сделки
      1. Одновременная
      2. В одном налоговом периоде
    3. Взаимозачет или обмен: что лучше
  2. Минусы и плюсы взаимозачета
  3. Как возвращают 13% от продажи и покупки квартиры
    1. Когда можно получить вычет
    2. Когда взаимозачет не положен
  4. Пример расчета НДФЛ взаимозачета
  5. Как возместить НДФЛ от продажи и покупки квартиры
    1. Как заполнить 3 НДФЛ

Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры в одном налоговом периоде ФНС одобрит при выполнении требований действующего законодательства. Процедура оформления имущественного вычета в 2019 году, сроки, другие важные факторы представлены далее.

заполнение формы 3 НДФЛ

Что такое взаимозачет при продаже и покупке жилья


Если получена прибыль после совершения сделки, физические лица платят подоходный налог. Действующая ставка – 13%.

По стандартной процедуре предусмотрена подача декларации в срок от первого рабочего дня в январе до 30 апреля, следующего за отчетным периодом. Для расчета базы налогообложения вычитают сопряженные с выполнением ДКП расходы.

С целью стимулирования рынка строительства жилья и решения иных государственных задач предусмотрены особые льготы:
  1. вычет из цены продажи фиксированной суммы 1 000 000 руб. или затрат на приобретение;
  2. компенсации при покупке объекта недвижимости.

Первая позиция действительна, если срок владения составил более 3 / 5 лет при условии оформления до/после 1.01.2016 соответственно. Правило ограничивает коммерческие сделки с жильем. Если праву собственности менее 3 лет, необходимо оплачивать подоходный налог по стандартной ставке.

Пример:
  • квартира продана за 2,9 млн руб.;
  • НДФЛ составляет 247 000 = (2 900 000 – 1 000 000) * 0,13.

При наличии ДКП, подтверждающего приобретение недвижимости за 2700000, специальный вычет не выгоден. Расчет базы делают с учетом сделанных расходов. Итоговая сумма для оплаты налога в этом варианте всего 26 000 = (2 900 000 – 2 700 000) * 0,13.

При покупке квартиры действительны другие льготы:
  1. Максимальная компенсация 260 000 р. предусмотрена законом для недвижимости с ценой по ДКП 2 000 000 р.
  2. До 390 000 р. можно получить возмещение при оформлении ипотечного договора с оплаты процентов.

Эти льготы доступны для тех, кто перечислял в бюджет подоходный налог.

На основе отмеченных особенностей осуществляют взаимный зачет обязанностей по НДФЛ и возврата части средств, заплаченных в казну. Налоговый инспектор принимает решение после изучения декларации, сопроводительных документов.

Законодательные акты


Основные правила изложены в 8-м разделе второй части НК РФ (статьи):
  • 220 – определение, расчет и документальное оформление вычетов;
  • 217 – условия освобождения от налогообложения;
  • 229 – требования к декларации;
  • 251 – обоснование и подтверждение расходов.

Возможность выбора типа налогообложения при продаже определена так:

«вместо получения имущественного налогового вычета (1 млн. руб. – прим.) … налогоплательщик вправе уменьшить сумму… доходов на сумму… подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества» (статья 220, п. 2, пп 2).


Сроки заключения сделки


Следует учитывать реальную длительность владения собственностью, чтобы воспользоваться правом вычета при продаже расходов или фиксированной суммы 1 000 000 руб. Подтверждение – дата регистрации, указанная в официальный выписке «Росреестра».

Другие ограничения по срокам учитывают в зависимости от особенностей реальной ситуации. Например, компенсацию 13% возвращают только налоговым резидентам. Для этого статуса необходимо подтвердить достаточно длительное (183 дня) пребывание на территории РФ. Проверяют даты по штампам, проставляемые в паспорте при пересечении госграницы.

Одновременная


Вариант подразумевает ускорение процессов. При точной организации допустимы следующие совместные действия:
  1. оформление заявлений о перерегистрации прав собственности новых владельцев;
  2. посещение нотариальной конторы;
  3. пользование для расчетов банковскими условными счетами (депозитарными ячейками).

В одном налоговом периоде


Налоговый взаимозачет НДФЛ при продаже с последующей покупкой новой квартиры в одном году не вызывает затруднения. Период считается единым для отчета. Заполненную декларацию вместе с другими документами можно подать в первый рабочий день января следующего года.

Взаимозачет или обмен: что лучше


База для налогообложения появляется только после получения дохода. Обязательства перед государством отсутствуют, если обмен выполнен без официального оформления доплаты. На практике применение подобных схем ограничено не только разумными требованиями к безопасности.

Чтобы исключить уклонение от уплаты налогов, в ФЗ № 382 (от 28.11.2014 г.) введены особые правила. Они действуют по отношению к объектам недвижимости, зарегистрированным на новых собственников с 01.01.2016 г.

Для оценки применяют любое из больших значений:
  1. 70% от кадастровой стоимости;
  2. цена по ДКП.

Если человек в результате обмена приобрел более дорогую квартиру, он вправе получить компенсацию подоходного налога. Однако в данном случае 13% считают только от суммы доплаты, а не от цены недвижимости.

Продавец рассчитывает налог по стандартному алгоритму: (Доплата – 1 000 000) * 0,13. При наличии выгоды вместо фиксированного вычета применяют сумму расходов на старую квартиру.

Взаимозачет предлагают застройщики, агентства недвижимости. Типовой алгоритм:
  1. старую недвижимость выставляют на продажу;
  2. резервируется недвижимость в новостройке;
  3. одновременно выполняется подготовка ипотечного договора;
  4. после того, как найден покупатель, оформляются две сделки купли-продажи.

Для корректного сравнения обмена и взаимозачета учитывают особенности конкретной сделки. Как показано на примерах, важно правильно определить базу для налогообложения.


Минусы и плюсы взаимозачета


Преимущества взаимозачета:
  1. надежность;
  2. юридическая чистота;
  3. минимум забот для клиента;
  4. возможность фиксации цен;
  5. квалифицированное информационное сопровождение.

Некоторые крупные агентства предлагают ускоренную схему выкупа по системе Trade-in.

Главным недостатком взаимозачета является «плата за удобства». Оперативный выкуп предлагается со значительной скидкой к рыночной стоимости. Выбор недвижимости ограничен списком объектов компании застройщика. Приходится учитывать определенные требования банков к заемщику и подходящим объектам недвижимости.

База для суммы вычета рассчитывается как при обычной сделке. Куплю и продажу оформляют стандартными договорами. При участии банка можно получить компенсацию процентов по ипотеке.

Как возвращают 13% от продажи и покупки квартиры


Налоговый вычет при продаже и одновременной покупке предоставляется по рассмотренным правилам. Продавцу надо учесть время приобретения жилплощади, сделать расчет по более выгодной схеме.

Покупатель получит компенсацию при выполнении следующих условий:
  1. имеется остаток оплаченных налогов (предполагаются поступления от продажи);
  2. недвижимость размещена в границах территории РФ;
  3. оформлены права собственности;
  4. владелец – налоговый резидент.

Возможен учет дополнительных расходов, если необходимо увеличить сумму расчетные показатели. К стоимости квартиры можно добавить следующие затраты:
  1. приобретение материалов;
  2. выполнение ремонтных и отделочных работ;
  3. создание проектной документации.

Все перечисления должны быть завершены в отчетный период. Необходимо письменное подтверждение оплат:
  1. выписка с лицевого счета;
  2. чеки фискального аппарата;
  3. расписки.

Когда можно получить вычет


Ограничения по срокам для компенсаций при покупке (продаже) жилья отсутствуют. Следует помнить о длительном сохранении отмеченных выше фиксированных ставок. Относительные потери могут увеличиться при росте инфляции без коррекций со стороны государства.

Зачет налога, уплаченного ранее, выполняется только за три предыдущих года. Проблемы возникают при отсутствии официального трудоустройства.

Когда взаимозачет не положен


Если купля-продажа жилплощади выполнена в разные годы, оформляют отдельные декларации для соответствующих отчетных периодов. В такой ситуации взаимный зачет налогов не выполняется.

Отказ из ФНС можно получить при нарушении других законных требований:
  1. к заявителю;
  2. объектам сделки;
  3. оформлению заявления и сопроводительной документации.

Пример расчета НДФЛ взаимозачета


Исходные данные:
  1. стоимость первой квартиры нельзя подтвердить документально;
  2. цена продажи – 2,8 млн руб.;
  3. новая недвижимость приобретается за 3,2 млн руб. без привлечения ипотеки.

Расчет в руб.:
  1. налог с продажи: (2 800 000 – 1 000 000) * 0,13 = 234 000;
  2. компенсация при покупке: 260 000;
  3. результат взаимозачета: (260 000 – 234 000) = 26 000.

Остаток можно получить на собственный счет в банке, либо использовать в будущем для оформления возврата.

Как возместить НДФЛ от продажи и покупки квартиры


Для оформления компенсации обращаются в налоговую инспекцию по месту постоянной (временной) регистрации. Вместе с заявлением предоставляют:
  1. гражданский паспорт;
  2. справку (2-НДФЛ) с места работы за отчетный период;
  3. декларацию (3-НДФЛ) с указанием доходов и расходов;
  4. отказ супруга на получение вычета или письменное согласие с определенным распределением долей;
  5. ДКП;
  6. документальные подтверждения выполненных отделочных работ и других дополнительных расходов.

Стандартный срок рассмотрения и перечисления компенсации на личный счет – до 4 месяцев. Оформить получение вычета можно через предприятие работодателя.

Как заполнить 3 НДФЛ


Для заполнения налоговой декларации 3 НДФЛ на возврат удобно пользоваться личным кабинетом на сайте ФНС. Доступ к этому сервису открывается после регистрации.

Заполняют стандартный бланк с помощью инструкции. Чтобы подать документы в дистанционном режиме необходимо предварительно оформить электронную подпись.

пример заполнения 01

пример заполнения 02

пример заполнения 03

пример заполнения 04

пример заполнения 05

пример заполнения 06


Скачать Образец 3НДФЛ при сделке в один год.pdf (493,65 Kb) (cкачиваний: 0)
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть