Если продать квартиру и сразу купить другую: нужно ли платить налог в 2021

Необходима ли уплата налогов с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую? Ответить на данный вопрос однозначно нельзя. Надо знать:

  • По какой цене приобретена недвижимость?
  • За сколько продается?
  • Когда куплена?
  • Сколько лет в собственности?

Каждый случай рассматривается индивидуально. Попробуем разобраться.

оплата налога

Что такое налог с продажи в 2019

Реализация недвижимости – это получение дополнительного дохода бывшим владельцем. При текущем росте цен на квартиры и другие объекты недвижимости, сделка не может быть убыточной. Т.е. продажная стоимость будет выше покупной. Продавец квартиры или дома получает прибыль, с которой взимается налог в пользу государства.

Подоходный с разницы цены (покупной и реализованной) в 2019 году составляет 13% для налогоплательщиков и 30% для не трудоустроенных официально и неработающих граждан.

Платить НДФЛ с продажи придется:

  • если продать квартиру, которая меньше 3 лет в собственности, купленная в 2015 г. и ранее;
  • если реализовывать жилплощадь менее 5 лет в собственности, купленную в 2016 г. и позже.

Если после продажи квартиры сразу покупается другая: платить ли налог

У собственников жилья есть возможность обойти уплату подоходного, либо уменьшить размер, если применять полагающиеся налогоплательщикам льготы. Речь идет об имущественном вычете и возврате налога, связанного с продажей жилплощади.

Лимиты возмещение НДФЛ:

  • 2 000 000 руб. при покупке на собственные деньги;
  • 3 000 000 руб. с процентов по жилищному кредитованию.

С этих сумм покупатель вправе вернуть 13 процентов, что составит 260 000 руб. и 390 000 руб. соответственно.

Максимальный лимит для уменьшения размера прибыли с реализации составляет 1 000 000 руб.

Рассмотрим на примерах.

Покупается жилье дороже проданного

Гражданин продал и купил новую жилую площадь в одном году. Цена реализованной недвижимости – 3 млн руб., новой – 5 млн руб. Ранее право на получение вычета не использовано.

Расчет:

Продажная цена – полагающаяся выплата х 13% = 3 млн руб. – 1 млн руб. х 13% = 260 000 р. Эти деньги надо уплатить в бюджет.

Так как раньше вычет не применялся, а новый объект приобретен в том же налоговом периоде, то полагается 13% с максимально допустимого лимита – 2 млн руб. Возмещение составит 260 тыс. руб.

Потребуется заполнить декларацию и указать обе цифры:

  • обязательную уплату НДФЛ в бюджет;
  • возврат с покупки.

В нашем примере получается, что в бюджет гражданин должен 0 руб., так как подоходный = сумме вычета.

Если ранее уже использовалось возмещение, то придется осуществить выплату в государственный бюджет 260 тыс. руб.

Это приблизительный расчет, он показывает налогообложение, если сразу покупаешь другую квартиру в одном отчетном периоде.

Новая квартира дешевле проданной

Гражданин продала жилплощадь за 8 млн руб. и сразу купил новую за 7 млн руб.

Расчет:

8 млн руб. (цена реализации) – 1 млн руб. (полагающаяся выплата) х 13% = 7 млн руб. х 13% = 910 тыс. руб. (обязательная уплата в гос. бюджет).

Если ранее было использовано право налоговой льготы по другому объекту, то придется заплатить указанную выше сумму (910 тыс. руб.) в качестве НДФЛ.

Если возмещение не применялось и приобретение новой недвижимости состоялось в этом же отчетном периоде, то вычитают еще 260 000 руб. В итоге остается заплатить: 910 тыс. руб. – 260 тыс. руб. = 650 тыс. руб.

Продавец вправе использовать другой вариант снижения налога с прибыли, который может оказаться более выгодным. Документально подтвердить понесенные ранее расходы на приобретение первичного жилья чеками, расписками, квитанциями, приходными ордерами, выписками из банка.

Учет расходов при приобретении новой жилплощади

В 2015 г. и ранее продавцы могли занижать стоимость продаваемого объекта в договоре КП до 1 млн руб., чтобы избежать налогообложения.

Принятый в 2016 г. новый порядок ужесточил правила. Собственник не сможет занизить сумму по одной причине: если в представленных в ФНС бумагах прописана низкая цена, то налоговики применят в расчетах кадастровую стоимость.

Варианты расчета:

  • Если договорная стоимость ниже кадастровой, в расчет возьмут 70 процентов от кадастровой.
  • Если прописанная в договоре сумма выше кадастровой, в расчет возьмут договорное значение.

Пример:

В договоре купли-продажи прописано 4 000 000 руб., а кадастровая стоимость – 6 000 000 руб. В расчет возьмут большее значение. Для начисления обязательных выплат государству берут только 70% от кадастровой оценки, что составит 4 200 000 руб.

Бывший владелец сможет снизить уплату налога при продаже и одновременной покупке через вычет, либо за счет понесенных им фактических расходов.

Когда размер затрат превысит продажную цену, продавца освободят от выплаты 13 процентов с прибыли, так как доход отсутствует.

Пример 1:

  • Продали старую квартиру за 7,5 млн руб., приобрели новую за 9,5 млн руб. При уменьшении размера прибыли за счет возмещения НДФЛ получится: 7 500 000 – 1 000 000 = 6 500 000 руб.
  • Полученную цифру снизим еще на 2 000 000 (оставшиеся 5 500 000 руб. в расчет браться не будут, т.к. они выше установленного лимита).
  • Итого: (6 500 000 – 2 000 000) х 13% = 4 500 000 х 13% = 585 000 руб.

Пример 2:

  • Реализовали жилье за 3,5 млн руб., потратили на новое – 1,5 млн руб. Стоимость купленной недвижимости не превышает лимита в 2 млн руб., то применять будем все варианты снижения НДФЛ.
  • 3,5 млн – 1 млн – 1,5 млн = 1 млн руб.
  • Рассчитаем НДФЛ: 1 млн руб. х 13% = 130 тыс. руб.
  • Неиспользованные 500 тыс. руб. можно будет вернуть по другому объекту и в другом отчетном периоде.

 

Что будет, если не задекларировать продажу

Когда есть доход, подлежащий декларированию, стоит вовремя отчитаться. Установленный срок сдачи отчетности – 30.04 следующего за годом реализации недвижимости.

Когда в декларации присутствует налог с прибыли, его оплачивают до 15.07 следующего года. Если не оплатить вовремя, то ФНС начислит нарушителю штрафы и пени.

 

Штрафы

  • 1000 руб. – если по документам нет обязательной выплаты в госбюджет (ст. 119 НК РФ);
  • 5% ежемесячно от неоплаченного НДФЛ;
  • 20% от неоплаченного налога с прибыли, если не задекларирована сделка (ст. 122 НК РФ).

 

Пени

  • 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ России за просроченные дни.
Когда размер не выплаченных в бюджет налогов превысит 600 000 руб., можно попасть под ст. 198 УК РФ за уклонение.

О возможных противоречиях с налоговой

Несмотря на разъяснения Минфина РФ и НК РФ о возможности одновременной компенсации в одном отчетном периоде, права налогоплательщика часто нарушают.

Налогоплательщик вправе уменьшить НДФЛ за счет вычета с продажи и имущественной выплаты с покупки – 260 тыс. руб.

Налогоплательщик может получить двойной вычет, если покупка и реализация прошли в одном отчетном периоде.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бесплатная юридическая помощь по вопросам продажи, покупки квартир и земельных участков
Комментарии: 1
  1. Анастасия

    Всем привет, хорошая статья, понятно написано. Мне помогла, рекомендую.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector