Если продать квартиру и сразу купить другую: нужно ли платить налог в 2019

    Содержимое:
  1. Что такое налог с продажи в 2019
  2. Если после продажи квартиры сразу покупается другая: платить ли налог
    1. Покупается жилье дороже проданного
    2. Новая квартира дешевле проданной
  3. Учет расходов при приобретении новой жилплощади
  4. Что будет, если не задекларировать продажу
    1. Штрафы
    2. Пени
  5. О возможных противоречиях с налоговой

Необходима ли уплата налогов с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую? Ответить на данный вопрос однозначно нельзя. Надо знать:
  1. По какой цене приобретена недвижимость?
  2. За сколько продается?
  3. Когда куплена?
  4. Сколько лет в собственности?


Каждый случай рассматривается индивидуально. Попробуем разобраться.

оплата налога

Что такое налог с продажи в 2019


Реализация недвижимости – это получение дополнительного дохода бывшим владельцем. При текущем росте цен на квартиры и другие объекты недвижимости, сделка не может быть убыточной. Т.е. продажная стоимость будет выше покупной. Продавец квартиры или дома получает прибыль, с которой взимается налог в пользу государства.

Подоходный с разницы цены (покупной и реализованной) в 2019 году составляет 13% для налогоплательщиков и 30% для не трудоустроенных официально и неработающих граждан.


Платить НДФЛ с продажи придется:
  1. если продать квартиру, которая меньше 3 лет в собственности, купленная в 2015 г. и ранее;
  2. если реализовывать жилплощадь менее 5 лет в собственности, купленную в 2016 г. и позже.

Если после продажи квартиры сразу покупается другая: платить ли налог


У собственников жилья есть возможность обойти уплату подоходного, либо уменьшить размер, если применять полагающиеся налогоплательщикам льготы. Речь идет об имущественном вычете и возврате налога, связанного с продажей жилплощади.

Лимиты возмещение НДФЛ:
  1. 2 000 000 руб. при покупке на собственные деньги;
  2. 3 000 000 руб. с процентов по жилищному кредитованию.

С этих сумм покупатель вправе вернуть 13 процентов, что составит 260 000 руб. и 390 000 руб. соответственно.

Максимальный лимит для уменьшения размера прибыли с реализации составляет 1 000 000 руб.

Рассмотрим на примерах.

Покупается жилье дороже проданного


Гражданин продал и купил новую жилую площадь в одном году. Цена реализованной недвижимости – 3 млн руб., новой – 5 млн руб. Ранее право на получение вычета не использовано.

Расчет:
Продажная цена – полагающаяся выплата х 13% = 3 млн руб. – 1 млн руб. х 13% = 260 000 р. Эти деньги надо уплатить в бюджет.


Так как раньше вычет не применялся, а новый объект приобретен в том же налоговом периоде, то полагается 13% с максимально допустимого лимита – 2 млн руб. Возмещение составит 260 тыс. руб.

Потребуется заполнить декларацию и указать обе цифры:
  1. обязательную уплату НДФЛ в бюджет;
  2. возврат с покупки.

В нашем примере получается, что в бюджет гражданин должен 0 руб., так как подоходный = сумме вычета.

Если ранее уже использовалось возмещение, то придется осуществить выплату в государственный бюджет 260 тыс. руб.

Это приблизительный расчет, он показывает налогообложение, если сразу покупаешь другую квартиру в одном отчетном периоде.

Новая квартира дешевле проданной


Гражданин продала жилплощадь за 8 млн руб. и сразу купил новую за 7 млн руб.

Расчет:
8 млн руб. (цена реализации) – 1 млн руб. (полагающаяся выплата) х 13% = 7 млн руб. х 13% = 910 тыс. руб. (обязательная уплата в гос. бюджет).


Если ранее было использовано право налоговой льготы по другому объекту, то придется заплатить указанную выше сумму (910 тыс. руб.) в качестве НДФЛ.

Если возмещение не применялось и приобретение новой недвижимости состоялось в этом же отчетном периоде, то вычитают еще 260 000 руб. В итоге остается заплатить: 910 тыс. руб. – 260 тыс. руб. = 650 тыс. руб.

Продавец вправе использовать другой вариант снижения налога с прибыли, который может оказаться более выгодным. Документально подтвердить понесенные ранее расходы на приобретение первичного жилья чеками, расписками, квитанциями, приходными ордерами, выписками из банка.


Учет расходов при приобретении новой жилплощади


В 2015 г. и ранее продавцы могли занижать стоимость продаваемого объекта в договоре КП до 1 млн руб., чтобы избежать налогообложения.

Принятый в 2016 г. новый порядок ужесточил правила. Собственник не сможет занизить сумму по одной причине: если в представленных в ФНС бумагах прописана низкая цена, то налоговики применят в расчетах кадастровую стоимость.

Варианты расчета:
  1. Если договорная стоимость ниже кадастровой, в расчет возьмут 70 процентов от кадастровой.
  2. Если прописанная в договоре сумма выше кадастровой, в расчет возьмут договорное значение.

Пример:
В договоре купли-продажи прописано 4 000 000 руб., а кадастровая стоимость – 6 000 000 руб. В расчет возьмут большее значение. Для начисления обязательных выплат государству берут только 70% от кадастровой оценки, что составит 4 200 000 руб.


Бывший владелец сможет снизить уплату налога при продаже и одновременной покупке через вычет, либо за счет понесенных им фактических расходов.

Когда размер затрат превысит продажную цену, продавца освободят от выплаты 13 процентов с прибыли, так как доход отсутствует.


Пример 1:
  • Продали старую квартиру за 7,5 млн руб., приобрели новую за 9,5 млн руб. При уменьшении размера прибыли за счет возмещения НДФЛ получится: 7 500 000 – 1 000 000 = 6 500 000 руб.
  • Полученную цифру снизим еще на 2 000 000 (оставшиеся 5 500 000 руб. в расчет браться не будут, т.к. они выше установленного лимита).
  • Итого: (6 500 000 – 2 000 000) х 13% = 4 500 000 х 13% = 585 000 руб.


Пример 2:
  • Реализовали жилье за 3,5 млн руб., потратили на новое – 1,5 млн руб. Стоимость купленной недвижимости не превышает лимита в 2 млн руб., то применять будем все варианты снижения НДФЛ.
  • 3,5 млн – 1 млн – 1,5 млн = 1 млн руб.
  • Рассчитаем НДФЛ: 1 млн руб. х 13% = 130 тыс. руб.
  • Неиспользованные 500 тыс. руб. можно будет вернуть по другому объекту и в другом отчетном периоде.

Что будет, если не задекларировать продажу


Когда есть доход, подлежащий декларированию, стоит вовремя отчитаться. Установленный срок сдачи отчетности – 30.04 следующего за годом реализации недвижимости.

Когда в декларации присутствует налог с прибыли, его оплачивают до 15.07 следующего года. Если не оплатить вовремя, то ФНС начислит нарушителю штрафы и пени.

Штрафы


  • 1000 руб. – если по документам нет обязательной выплаты в госбюджет (ст. 119 НК РФ);
  • 5% ежемесячно от неоплаченного НДФЛ;
  • 20% от неоплаченного налога с прибыли, если не задекларирована сделка (ст. 122 НК РФ).

Пени


  • 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ России за просроченные дни.

Когда размер не выплаченных в бюджет налогов превысит 600 000 руб., можно попасть под ст. 198 УК РФ за уклонение.


О возможных противоречиях с налоговой


Несмотря на разъяснения Минфина РФ и НК РФ о возможности одновременной компенсации в одном отчетном периоде, права налогоплательщика часто нарушают.

Налогоплательщик вправе уменьшить НДФЛ за счет вычета с продажи и имущественной выплаты с покупки – 260 тыс. руб.


Налогоплательщик может получить двойной вычет, если покупка и реализация прошли в одном отчетном периоде.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть