Как получить ипотеку на квартиру и что нужно для одобрения займа

    Содержимое:
  1. Как правильно взять ипотеку
    1. Что нужно чтобы получить займ
    2. На каких условиях дают ипотеку
    3. Какой первый взнос по ипотеке
      1. Без первого взноса
    4. Кому дают ипотеку
    5. Сколько нужно отработать, чтобы взять ипотеку
      1. Без официального трудоустройства
    6. Почему банк может не одобрить займ
  2. Как выбрать квартиру в ипотеку: с чего начать
  3. Ипотека одобрена, квартира найдена: что дальше
  4. Порядок оформления квартиры в ипотеку
    1. Сбор документов: перечень
    2. Оформление страховки
    3. Какие расходы несет покупатель
    4. Этапы заключения договора купли-продажи
  5. Какие документы должны быть на руках после покупки квартиры в ипотеку
  6. Как выплачивается ипотека
    1. Если просрочены платежи по займу

Данная инструкция как взять ипотеку на квартиру учитывает особенности целевых жилищных займов, выдаваемых на покупку жилья. Пошагово рассмотрены все этапы получения ипотечного кредита и оформления приобретаемой недвижимости в собственность.

займ одобрен

Как правильно взять ипотеку


Чтобы правильно взять ипотеку нужно обратить внимание на следующее:
  1. ставки и сроки – чем продолжительнее жилзайм, тем выше переплата;
  2. размер стартового взноса;
  3. допускается ли занижение/завышение стоимости объекта;
  4. цена сопутствующих процедур (оценки, страхования);
  5. строгость требований: уровень доходов, нужны ли поручители, созаемщики, можно ли смягчить условия ими или дополнительным залогом;
  6. возможность использования маткапитала;
  7. «подводные камни»: штрафы за несвоевременные платежи или досрочное погашение, комиссии.

Что нужно чтобы получить займ


Действия для получения займа в 2019:
  1. Изучить рынок недвижимости, выбрать жилье и продавца (новостройки или «вторичка»).
  2. Выбрать банк и вариант программы кредитования, сравнив условия нескольких финансовых учреждений. Для этого оценивают свой уровень доходов, дополнительные возможности (маткапитал, личные сбережения) и сопоставляют их с предполагаемыми ежемесячными платежами.
  3. Подать заявку, получить предварительное одобрение, затем, после подачи всех документов, – окончательное.
  4. Заплатить за оценку и страховку.

Банки более охотно дают ипотеку на куплю-продажу квартир супругам. В то же время, наличие детей и применение маткапитала может стать преградой: финансовые учреждения зачастую запрашивают наличие иного жилья для прописки детей, та как в случае реализации залога через торги несовершеннолетнего проблематично выписать.


На каких условиях дают ипотеку


Займ дают на условиях по таким примерным параметрам:

Параметр

Условия взятия ипотеки

Особенности порядка получения.

Жилье должно отвечать не только желаниям заемщика, но параметрам, установленным банком.

Срок, ставка, сумма.

  • срок при ипотеке намного больше, чем для обычных потребительских кредитов (в среднем от 7 – 30 лет);
  • выделяемая сумма увеличена (от 3 до 30 млн);
  • учитывая большой объем денег и продолжительность займа ставка меньше и составляет в среднем от 6 до 13%.

Первоначальный взнос.

Это обязательное условие. Для удовлетворения запроса на выделение денег заемщик выплачивает продавцу 10 – 25 % от стоимости жилплощади сразу.

Маткапитал и льготные программы.

  • семейный капитал позволено использовать для ипотеки, но потребуется выделить детям доли пропорциональные их частям в маткапитале или больше;
  • материнский капитал можно использовать на стартовый платеж;
  • льготные программы для военных (НИС), молодых семей, социальное кредитование купли-продажи имеют выгодные условия, но возможны при наличии специальных параметров у заемщика.

Особенность перевода денег.

Деньги банк перечисляет не покупателю, а сразу продавцу как оплату за квартиру. Реализатор получает средства после перерегистрации объекта на приобретателя. Для перечисления используют аккредитив или банковские ячейки, что гарантирует безопасность.



Какой первый взнос по ипотеке


Обязательным условием при ипотечных сделках является первоначальный взнос (ПВ). Цель – подтвердить для заимодателя свою платежеспособность. Платеж является частью стоимости квартиры, выплачиваемой продавцу до выделения средств по ипотеке, на остальную часть банк выдает займ.

Стандартные основы по стартовому платежу такие:

Характеристика

Описание

Объем.

  • минимальный взнос – 10%;
  • средний – 20%;
  • максимальный – 40%.

 

Эти рамки финансовое учреждение вправе менять по своему усмотрению.

Что влияет на размер и закономерность по процентам.

  • чем выше первоначальная сумма, тем ниже ставка;
  • чем меньше ПВ, тем больше переплата.

Как выплачивается.

Первоначальный взнос должен быть переведен покупателем по правилам банка. Варианты:

  • на счет в банке для продавца;
  • передача контрагенту денег лично.

 

Платежки, расписки предоставляют кредитору. Банк может потребовать перевод средств только через счета во избежание махинаций.



Без первого взноса


Займ без ПВ возможен в исключительных случаях или при льготных госпрограммах. Кредитор вправе потребовать дополнительные гарантии в виде еще одного имущества под залог, привлечение поручителей. С помощью перечисленного также можно уменьшить стартовый транш.

Варианты решения вопроса с первоначальным взносом при отсутствии денег:
  1. при доверительных отношения между сторонами покупатель переводит часть суммы продавцу, после чего тот возвращает ее и так операция производится несколько раз, пока не наберется чеков/выписок со счетов, подтверждающих полный объем платежа.
    • минус: не все банки принимают расписки, а при использовании счетов взимается комиссия;

  2. потребительский кредит;
  3. фиктивное завышение стоимости квартиры;
  4. применение материнского капитала.

Кому дают ипотеку


Стандартные требования к соискателю:
  1. возраст от 18 – 21 до 65 – 75 лет. Слишком молодым (18 – 20 лет) банки, как правило, не дают жилищные займы из-за риска отсутствия достаточной платежеспособности, навыков для работы, призыва в армию. Вероятность болезней и смерти у граждан преклонного возраста высока, соответственно, банки неохотно выделяют деньги пожилым;
  2. повысятся шансы при наличии созаемщиков и платежеспособных поручителей;
  3. работа и стаж, подтверждающие достаточные доходы и способность к зарабатыванию денег;
  4. ипотечные кредиты дают гражданам РФ. Иностранцам услуга доступна, но не у всех банков.

Сколько нужно отработать, чтобы взять ипотеку


Требование для выделения займа на приобретение квартиры по наличию трудоустройства и стажа обязательное, если клиент не докажет наличие иных, внушающих доверие источников получения дохода.

Требования к трудоустройству:
  1. учитывают официальный (легальный) заработок, подтверждаемый 2НДФЛ;
  2. по стажу наблюдаются разнообразность в требованиях. Банк интересует сколько гражданин работает на текущий момент, общий трудовой стаж, его продолжительность на последнем месте работы и было ли трудоустройство на протяжении 3 – 5 лет. Частая смена занятости расценивается негативно.

Пример условий:
  1. общий стаж – от 12 мес.;
  2. продолжительность за последние 5 лет – 1 год;
  3. трудовая деятельность на текущее время – не менее 6 мес.

Последний параметр заимодатель понижает до 3 мес., если гражданин является зарплатным клиентом.

Специалисты банка оценивают зарплату относительно предполагаемых ежемесячных платежей заявителя. Во внимание берут не только доход заемщика, но и супруги(а).


Без официального трудоустройства


При отсутствии работы займ получить сложнее, но решение есть:
  1. найти банк, кредитующий покупку квартиры по программе «ипотека по двум документам» (например, ВТБ-24). Требуют две бумаги:
    • паспорт;
    • второе подтверждение личности на выбор (загранпаспорт, водительское удостоверение, военный билет, ИНН).

    Платой за послабление служит повышенная ставка и первый взнос, короткий срок;
  2. займ дадут при наличии нескольких гражданско-правовых договоров. Постоянная и частая трудовая деятельность заемщика по ГПД займодателем оценивается позитивно. Повысит шансы соискателя наличие специальности;
  3. предоставление иного имущества под залог. Подразумеваются объекты с высоким уровнем ликвидности: новые автомобили, земельные участки, другие объекты недвижимости;
  4. внесение стартового взноса в большом размере (40-50%);
  5. привлечение созаемщиков, поручителей. Чем больше таких лиц участвует в ипотеке, тем лояльнее банк относится к клиенту;
  6. иные доходы, внушающие доверие: от аренды нежилого помещения и подобное.

Почему банк может не одобрить займ


Банк может отказать при обстоятельствах:
  1. не соблюдены возрастные рамки;
  2. тяжелая болезнь, преклонный возраст;
  3. отсутствие поручителей, ели этого требуют условия займа;
  4. плохая кредитная история;
  5. нет стажа, трудоустройства или доходы слишком низкие по сравнению с предполагаемыми ежемесячными платежами;
  6. нет возможностей прописаться вместе с несовершеннолетними детьми в иной жилплощади;
  7. проблемы заемщика с законом (судимости, уголовно-процессуальные производства);
  8. подобранная квартира не соответствует требованиям банка;
  9. фиктивное завышение/занижение цены без ведома кредитора;
  10. не предоставлены все документы для оформления или они недействительные, подложные;
  11. есть другие непогашенные займы на большие суммы;
  12. отказ от страхования;
  13. сделка происходит между родственниками, и возникли подозрения в обналичивании жилзайма.

Как выбрать квартиру в ипотеку: с чего начать


Выбор квартиры учитывает требования кредитора, поскольку ему нужен высокий уровень ликвидности на случай неплатежеспособности клиента. Требования по жилью:
  1. износ до 50%;
  2. неаварийность;
  3. пригодность для проживания: наличие минимума стандартных удобств (вода, канализация, свет, отопление);
  4. под квартиру в деревянном доме кредит не выделят.

После одобрения на поиски квартиры дается до 90 дн. Заемщик выбирает недвижимость на первичном рынке или на «вторичке». Б/у жилье не следует игнорировать, поскольку встречаются предложения, когда объект покупается в новостройке, но по каким-либо причинам сразу перепродается.

Нюансы, на которые обращают внимание:
  1. гражданин оплачивает оценку жилья независимым специалистом, как правило, партнером банка. Кредитор выделит деньги только согласно заключению о стоимости. Документ покажет реальную цену и если она явно завышена, то стоит найти более приемлемое предложение, иначе разницу придется доплачивать своими средствами;
  2. юридическую чистоту объекта проверяет банк, но и самому следует проанализировать недвижимость. Рекомендовано избегать покупки объекта:
    • перепроданного за короткое время несколько раз (покажет выписка из ЕГРН);
    • принят недавно в наследство (могут появиться иные наследники);
    • есть споры между супругами, родственниками или любые обстоятельства, служащие причинами для сомнений в законности сделки.

  3. банк однозначно не даст деньги для купли-продажи при нелегализованной перепланировке;
  4. реализатор и его дети должны выписаться до переоформления на нового владельца.

Ипотека одобрена, квартира найдена: что дальше


Предварительное решение по заявке принимается заимодателем в срок от 1 нед. до 1,5 мес. (Сбербанк). После этого необходимо предоставить все документы, внести стартовый платеж.

Кредитор дает окончательное разрешение на выделение денег. Далее происходит поэтапное оформление:
  1. заключение ипотечного соглашения;
  2. оценка;
  3. подписание бумаг купли-продажи;
  4. страхование;
  5. фиксация ипотеки и собственности в Росреестре;
  6. перевод денег продавцу.

Порядок оформления квартиры в ипотеку


Этапы покупки квартиры в ипотеку делят на группы:
  1. подготовка и подача запроса;
  2. осуществление мероприятий по оформлению;
  3. окончательный расчет и перерегистрация объекта на нового владельца.

На всех шагах потребуется собрать и подготовить определенный пакет бумаг.

Сбор документов: перечень


Список документации для каждой стадии:

Этап

Требуемые и сопровождающие процедуру документы

Подготовка (позиции, необходимые для одобрения заявки).

  • паспорт, ИНН, СНИЛС
  • справки и бумаги о трудоустройстве и стаже: 2НДФЛ или форма банка, трудовая книжка, гражданско-правовые договора;
  • аналогичные документы созаемщиков, поручителей, супруга(и);
  • при использовании маткапитала предоставляют обязательство о выделении долей детям;
  • документы на квартиру: выписка их ЕГРН, технический и кадастровый паспорт, план помещения;
  • справка их ЖЭКа о прописанных лицах (форма №9);
  • предварительное соглашение купли-продажи;
  • свидетельство о браке, метрические документы детей;
  • у продавца должно быть разрешение от ведомства по опеке на сделку, если есть дети и от супруги(а).

Выделение ипотеки и процедура сделки купли-продажи.

  • квитанция о перечислении начального взноса;
  • заключение о стоимости от оценщика (пользуются, как правило, рекомендованными банком организациями);
  • ипотечное соглашение;
  • основной договор купли-продажи;
  • страховой полис.

Заключительный этап.

Выписка из ЕГРН о переоформлении квартиры на нового собственника.



Для льготных продуктов потребуется документально подтвердить:
  • возраст до 30 лет и наличие несовершеннолетних детей (для программы «молодая семья»);
  • статус многодетных, занятых на Крайнем Севере (для социальной ипотеки);
  • определенная выслуга и участие в накопительной ипотечной системе (для военных и госслужащих).

Оформление страховки


Страховка оформляется после перерегистрации квартиры на заемщика, то есть, уже после выделения и перечисление денег продавцу. В ипотечном соглашении прописывается согласие заемщика на процедуру и последствия отсутствия страховки. Без полиса кредитор вправе поднять ставку на 1 – 3 %.

Выгодоприобретатель по полису – банк, поскольку ему компенсируются возможные последствия неплатежеспособности и утраты ликвидности залогом. Одновременно заемщик освобождается от ответственности, так как выплаты вместо него осуществляет СК.

С 01.06.2016 введено в действие распоряжение ЦБ РФ от 20.11.2015 г. о страховке на добровольных основах, вводящее период охлаждения в 5 дней. Это значит, что заемщик в указанный срок вправе отказаться от дополнительных необязательных полисов даже после выделения ипотеки и подписания договоров с СК.

Не страховаться нет смысла, так как те же деньги придется платить, но только заимодателю, при этом гражданин не будет иметь гарантий, предоставляемых полисом.


Кредитор не вправе принуждать к страхованию по необязательным видам, а такими являются:
  1. полисы по «титулу»;
  2. жизни и здоровью;
  3. по ответственности.

Обязательной является процедура по «конструктиву» (повреждения самого объекта).

Заимодатель рекомендует СК из списка партнеров, в то же время, можно выбрать и «своего» страховщика, но потребуется согласование с финансовым учреждением.

Какие расходы несет покупатель


Затраты и дополнительные расходы:

Процедура (документ)

Приблизительная стоимость

Предварительный договор купли-продажи

Нотариальное удостоверение рассчитывается по правилам:

  • при стоимости квартиры до 1 млн – 3 тыс. + 0,4 от цены объекта;
  • от 1 до 10 млн – 7 тыс. руб. + 0,2%;
  • выше 10 млн – 25 тыс. + 0,1%.

 

Подготовка документов нотариусом – 5 – 10 тыс.

Основной ДКП

0,5% от суммы сделки (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ) но до 20 тыс.

Оценка

От 3 тыс. до 6 тыс.

Страховка

  • недвижимости – от 0,12% до 0,25%;
  • личное страхование – от 0,3% до 1,5%;
  • титула – 0,3 – 0,5%.

 

Комплексный полис выгоднее, обойдется в 3 – 4 тыс. в год.

Справка ЕГРН после переоформления собственности

250 руб.

Аренда банковской депозитной ячейки для передачи денег

90 – 135 руб./сутки

Нотариальное удостоверение обязательства на выделении долей детям при использовании маткапитала

1200 – 2500 руб.



Этапы заключения договора купли-продажи


Последовательность действий при оформлении ДКП:
  1. Подписание предварительного соглашения купли-продажи.
  2. Заключение ипотечного соглашения, оценка жилья и после этого подписание основного ДКП.
  3. Соглашения по ипотеке и по купле-продаже подаются в Росреестр, где одновременно регистрируется ипотека и переход права собственности с обременением в пользу заимодателя.

Какие документы должны быть на руках после покупки квартиры в ипотеку


После приобретения жилплощади при использовании жилищного кредитования у покупателя остаются:
  1. документы из ЕГРН о том, что объект принадлежит ему;
  2. ипотечное соглашение;
  3. чеки/выписки о переводе средств продавцу;
  4. экземпляры ДКП (предварительного и основного);
  5. полис страхования;
  6. заключение об оценке;
  7. разрешения на процедуру от супруга(и) и органов опеки, выдаваемых продавцу.

На сегодняшний день свидетельство о праве собственности уже не выдают – его заменила выписка, одновременно являющаяся кадастровым паспортом.

Как выплачивается ипотека


Жилищный займ погашается ежемесячными взносами по графику, прилагаемому к ипотечному договору.

Есть 2 варианта платежей:
  1. аннуитетные – применяются чаще всего. Это равные ежемесячные взносы на протяжении всего срока погашения кредита, состоящие из двух частей: по телу займа и по процентам. Со временем соотношение сумм меняется, долговая – увеличивается, процентная – уменьшается, общий взнос не неизменный;
  2. дифференцированные – используются редко. Общая сумма снижается со временем: долг по «телу» кредита становится меньше по мере выплат, соответственно, в ту же сторону меняется размер процентов.

Если просрочены платежи по займу


Виды санкций за невыплаты по ипотеке:

Разновидность

Описание

Пеня, неустойка

  • санкция, начисляемая ежедневно в виде % от суммы долга;
  • за небольшое опоздание (3 – 7 дн.) добавят 0,1% – 1% от суммы просроченного. При задолженности больше 1 мес. возрастает до 2 %;
  • пеня согласно ст. 330, 395 ГК составляет 1/360 ставки рефинансирования, ежедневно это около 0,2%. Но банки вправе увеличивать процент и моделировать санкции.
    • Пример: 20% от суммы процентов за каждый день плюс на период задолженности двойная ставка по «телу» кредита.

Штраф

  • Единовременный платеж.
    • Пример: за факт просрочки больше 15 дней взыщут от 100 руб. до 3 тыс. руб. или 0,01% от долга.

Кредитная история

При задержке платежей больше 1 мес. в КИ гражданина делают отметку о неблагонадежности



После 4 мес. неуплаты, если сумма долга больше 5% от выделенных денег, ипотекодатель обращается в суд для взыскания долга путем реализации заложенного имущества. Суд выдает исполнительный документ, предъявляемый судебным приставам. Назначаются торги – квартира реализуется в принудительном порядке. За счет вырученного банку возвращают долг, заемщику – остальное.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть