- Положен ли вычет за покупку жилья у родственников
- Условия получения
- Законодательные основы
- До и после 2012 года
- Кто является взаимозависимыми лицами
- По договору с отцом/матерью, дочерью/сыном
- У тещи или свекрови
- У дальних родственников
- Как налоговая узнает, что квартира куплена у родственника
- Возможные последствия
- Судебная практика
- Как продать квартиру родственнику и получить вычет
Получение налогового вычета при покупке квартиры у родственников согласно Налоговому Кодексу не предусмотрено. По российскому законодательству рассчитывать на имущественный вычет (ИВ) не стоит, если оформлена продажа близкому родственнику.
Но, при заключении договора купли-продажи (ДКП) с дальней родней, сложностей с налоговой выплатой (НВ) не возникнет. Надо понимать и разбираться в самом понятии родства.

Положен ли вычет за покупку жилья у родственников
При осуществлении покупки квартиры у человека, имеющего родственные связи, особую роль будет играть дата оформления прав на приобретаемую недвижимость. В 2011 г. и ранее при заключении соглашения возмещение не начислялось. В 2012 г. внесли изменения и корректировки в НК РФ, конкретизировали понятие взаимозависимых лиц.
Условия получения
Согласно утвержденным законодательным актам, претендовать на 13 процентов возврата смогут граждане, купившие недвижимость у дальней родни. Кардинальные изменения в НК последний раз вносились в начале 2012. С того момента никаких существенных поправок не принималось.
Законодательные основы
- Налоговый Кодекс РФ.
- Уточнения ФНС.
- Письма и разъяснения Министерства Финансов.
- Гражданский Кодекс РФ.
До и после 2012 года
Рассмотрим на примерах, какие изменения произошли в январе 2012 г.
Вычет при покупке жилья и у родни до 2012
В 2011 г. и ранее действовала старая редакция 220-ой статьи НК. Согласно статье, взаимозависимыми признавались даже дальние родственники: двоюродные и троюродные дяди/тети, братья/сестры, дедушки/бабушки. Не было точного определения. Родство определялось статьей 14 Семейного Кодекса РФ и Письмами Минфина.
Заключать куплю-продажу в тот период было не выгодно, так как вычет от государства не представлялся.
После 01.01.2012
Переломным моментом для налогоплательщиков стал январь 2012 года. Внесли дополнения в налоговое законодательство и определили конкретный список взаимозависимых членов семьи. Ими стала близкая родня первой линии. По новым правилам с родней супруги(а) можно было заключать сделки на покупку жилья, при этом заявлять в ФНС на возврат НДФЛ.
Пример 1:
Кто является взаимозависимыми лицами
Согласно ст. 105.1 ч.2 НК РФ, к близкой родне, при заключении купли-продажи, с которой не выплачивается НДФЛ, относятся:
- семейные пары;
- дети;
- родители;
- родные братья/сестры;
- опекаемые/опекуны.
По договору с отцом/матерью, дочерью/сыном
На вопрос, сможет ли мама (папа) продать недвижимость сыну (дочери) и заявить возмещение, ответ – отрицательный. Сделка возможна, но без выплаты вычета.
Пример:
Верховный Суд России положил конец спорам 03.06.2015 г., вынес определение за номером 38-КГ 15-3, где разъяснил невозможность использования вычета в подобных ситуациях.
Правило не касается сделок, заключенных с мачехой или отчимом, с падчерицей или пасынком. Формально они считаются взаимозависимыми (мать, отец, сын, дочь), но по юридической оценке таковыми не признают.
У тещи или свекрови
Раньше отношения между невесткой и свекровью, а также зятем и тещей причислялись к отношению свойства. Все поменялось, само понятие на законодательном уровне исключили из НК РФ.
При рассмотрении данного вопроса необходимо обратить внимание на форму собственности, применяемую супругами при оформлении квартиры в дальнейшем. Сделка с тещей с одной стороны, и супружеской парой с другой, не даст возможности предоставления льготы, если купленная недвижимость будет оформлена в совместно-нажитую.
Чтобы ФНС предоставила компенсацию, купля-продажа заключается между зятем и тещей. То же касается свекрови/невестки.
Пример:
У дальних родственников
Покупка жилплощади у дальней родни не предусматривает каких-то ограничений. Но, несмотря на это в п. 7 ст. 105.1 НК РФ, родственники могут быть признаны взаимозависимыми в суде по другим основаниям, не отраженным во втором пункте.
Другими словами, седьмой дает широкие возможности ФНС и позволяет обращаться в судебные органы для установления близкородственных отношений между участниками сделки.
Как налоговая узнает, что квартира куплена у родственника
После подачи заявления и пакета документов в ФНС проводится проверка предоставленного и личности заявителя.
Покупателя проверяют на предмет родственных отношений с продавцом. Сопоставляются разные данные: совпадение по фамилии, по адресу прописки и фактическому месту проживания, по другим параметрам. Обрабатываются сведения из баз гос. органов.
Не всегда специалистам ФНС удается определить степень родства из имеющихся в их распоряжении сведений. Налоговый инспектор вправе потребовать от заявителя составить подтверждение в письменном виде, что продавец недвижимости не состоит в близкородственных отношениях с ним.
Иногда заявителю удается скрыть от ФНС родственную связь с продавцом. Но это незаконно и при проведении вторичной проверки ложь вскроется.
Возможные последствия
- При обнаружении факта обмана и сокрытия достоверной информации от ФНС о родственных связях, заявителя обяжут вернуть выплаченную сумму вычета.
- При подаче документов разъясняется порядок предоставления льготы, но, несмотря на это факт родства скрыт. Было написано фальшивое подтверждение, что нет родственных связей. В этом случае заявителя не только обяжут вернуть деньги, но могут привлечь к уголовной ответственности.
Судебная практика
Если говорить о судебной практике, то здесь не все решения принимаются по шаблонной схеме. К примеру, гражданин подал исковое заявление с требованием предоставить ему налоговую льготу за купленную квартиру у родственника. Суд вправе признать законными выдвинутые им требования и вынести решение в пользу истца, тем самым обязав ФНС принять от него документы и осуществить выплату.
Как продать квартиру родственнику и получить вычет
Есть несколько способов воспользоваться государственной льготой при ДКП с близкой родней.
- Продать недвижимость через посредника;
- Оформить соглашение на уступку права требования.
Рассмотрим оба варианта с примерами:
I. В первом варианте есть риск, если посредник окажется мошенником, без судебного разбирательства не обойтись. Лучше совершать через проверенных людей, друзей семьи.
Пример:
II. Во втором случае сделка вполне законная, вычет покупателю полагается, несмотря на то, что участниками сделки стали взаимозависимые члены семьи.
Подтверждает законность операции письмо ФНС РФ за номером ЕД-3-3/3991@, датированное 02.11.2012 и письма Министерства Финансов России.
Пример: