Этапы и порядок оформления собственности на квартиру в новостройке при ипотеке в 2019

    Содержимое:
  1. Когда квартира переходит в собственность при ипотеке
    1. Условия для оформления
      1. Если застройщик не выдает документы
    2. Можно ли не оформлять в собственность
  2. Как вывести квартиру из залога у банка после выплаты ипотеки
  3. Как оформляется квартира в собственность по ипотеке
    1. Что делать после выплаты: с чего начать оформление
    2. Куда обращаться
    3. Какие документы нужны для оформления ипотечной квартиры в собственность
    4. Сроки оформления квартиры
    5. Где находится свидетельство о собственности
  4. Подводные камни
  5. Последствия несвоевременного оформления собственности

Оформление квартиры в собственность в новостройке по ипотеке отличается от регистрации вторичного жилья. Процесс осложнен тем, что заемщик получает полные права на недвижимость только после завершения стройки и сдачи жилого здания в эксплуатацию. До этого времени на руках у будущего собственника останется договор ДУ (с 01.07.2019 Проектного финансирования).

регистрация прав собственности

Когда квартира переходит в собственность при ипотеке


У заемщика право собственности на ипотечную квартиру возникает после внесения записи в базу данных Росреестра. Регистрация жилой площади в новом здании во многом зависит от застройщика. Процесс будет не долгим, если строительная компания вовремя предоставит необходимые бумаги.

Варианты покупки в новостройке:
  1. Соглашение долевого участия — ранее самый распространенный вариант, когда договор заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Через ЖСК — вариант с определенными рисками, так как договор не регистрируется в Росреестре.
  3. По соглашению переуступки прав — заключается с соинвестором, либо собственником новой жилой площади.
  4. Проектное финансирование — оплата через эскроу-счета, полностью исключающие риски для покупателя.

Рассмотрим правила регистрации и порядок оформления.

Условия для оформления


Процедура самостоятельной регистрации будущего жилья в 2019 подразумевает прохождение нескольких этапов:

Этап I – Проверка застройщика
У строительной компании:
  1. пройдена приемка жилого объекта госкомиссией;
  2. оформлена сдача жилого здания в эксплуатацию;
  3. сделан техпаспорт на многоквартирный дом в БТИ;
  4. новостройка поставлена на учет (кадастровый);
  5. составлен акт о распределении коммерческой, а также жилой недвижимости;
  6. пройдена регистрация многоквартирного дома в Росреестре.

Этап II – Получение документации
Застройщик предоставляет будущему жильцу:
  1. документы (копии) о приемке дома госкомиссией и сдачи в эксплуатацию;
  2. акт о выполнении соглашения (инвестиционного) на стройку;
  3. акт сдачи жилплощади в доме.

Получив пакет документов, следует проверить на наличие помарок, ошибок, исправлений и т.д. Согласно российскому законодательству (Ф3 №122 ст. 18 от 16.07.1998), поврежденные, либо нечитаемые листы регистратор не примет.

Этап III – Заказ техдокументации в БТИ
Следующим этап – обращение в БТИ и заказ технической документации с подробным описанием:
  1. кадастровый паспорт;
  2. техпаспорт;
  3. поэтажный план здания.

Стоимость услуги следует уточнять на месте.

Следующие шаги зависят от требований регистратора. Возможно потребуются дополнительные справки или свидетельства.

Если застройщик не выдает документы


Что делать, когда строительная компания отказывается от выполнения обязательств и не выдает документы? Единственный выход – обращение в судебные органы.

Для обращения в суд сначала составляется письменная претензия на имя руководителя застройщика. Желательно написать коллективную жалобу от группы жильцов и отправить ее по почте заказным письмом с уведомлением.

Суд примет исковое заявление только в том случае, если получен отрицательный ответ на претензию, либо нет ответа в течение 30 дней (ФЗ №59 от 02.05.2006).


В исковом следует четко описать причину обращения и требования. Затем собрать нужные бумаги, оплатить государственную пошлину и передать в суд на рассмотрение дела.

Рекомендуется нанять профильного адвоката, имеющего опыт в подобных делах, а не заниматься делом самостоятельно.


Можно ли не оформлять в собственность


При ипотечном кредитовании право на жилплощадь наступает с момента подписания кредитного соглашения и регистрации недвижимости в Росреестре. Заемщик становится владельцем квартиры и его права защищены государством.

Если не оформлять бумаги вовремя, то в дальнейшем могут возникнуть трудности. При судебных разбирательствах будет сложно доказать, что квартира является собственностью. В результате можно лишиться не только жилплощади, но и денег, ранее выплаченных по ипотечному займу.

Как вывести квартиру из залога у банка после выплаты ипотеки


Расплатившись с банком по жилищному кредиту, заемщик вправе полностью переоформить недвижимость на себя.

Пока жилье находилось у кредитной организации в залоге, с ней нельзя было совершать никаких действий. В частности, запрет был на:
  • продажу;
  • обмен;
  • дарение.

Случается, что заимодатель запрещает заемщику прописываться в приобретенной квартире, пока не выплачен кредит. После погашения займа и снятия залогового обременения в Росреестре квартира переходит полностью к бывшему заемщику.

Для оформления права собственности нужны документы:
  1. заявление;
  2. паспорт;
  3. выписка из банка о погашении ипотеки;
  4. ипотечное соглашение;
  5. закладная;
  6. документы, оформленные ранее на квартиру.

Для снятия залога пакет документов передается в государственный регистрационный орган.

Отказать в рассмотрении могут в случаях:
  1. если собраны не все документы;
  2. бумаги предоставлены в ненадлежащем виде;
  3. возникли подозрения в мошеннических действиях;
  4. обнаружен запрет на проведение операций с объектом.

Как оформляется квартира в собственность по ипотеке


Следует понимать, что пока ипотечный займ не выплачен, жилплощадь находится под обременением. Процедура переоформления новостройки в собственность не отличается от стандартного оформления.

Когда дом принят госкомиссией и сдан в эксплуатацию, зарегистрировать собственность на выплаченную квартиру могут сразу. Если здание еще не достроено, то у собственника на руках находится соглашение ДУ. Договор регистрируется в Росреестре для защиты интересов будущего владельца и получения прав на квартиру.

Что делать после выплаты: с чего начать оформление


После погашения ипотеки собирают документы для снятия залогового обременения и перехода прав собственности.

Шаг I
Обратиться в банк за справкой о погашении займа. Её заверяют печатью финансовой компании и подписями уполномоченных должностных лиц. Справка содержит:
  • дату внесения последнего платежа по кредиту;
  • данные заемщика;
  • дата предоставления выписки;
  • фраза, что ипотека погашена;
  • должность и инициалы ответственного лица от заимодателя.

Шаг II
Ипотечный кредит оформляется с обременением. Так как купленная недвижимость находится у банка в залоге, запрашивают закладную. Банк обязан предоставить заемщику закладную для снятия обременения в государственных органах.

На закладной с обратной стороны пишется, что заемщиком выполнены все обязательства по ипотечному соглашению и претензий со стороны банка нет. Ставится дата последнего взноса и сумма.

Шаг III
С полученными от кредитора документами обращаются в Росреестр для снятия обременения. Подать бумаги можно в МФЦ.

Куда обращаться


Закрытие записи в Росреестре, это последний этап по исполнению ипотечного договора. Согласно ФЗ №122 «Об ипотеке» ст. 25, обременение снимает Управление ФС госрегистрации – Росреестр. В некоторых населенных пунктах данную функцию выполняют МФЦ. В многофункциональном центре можно жилплощадь вывести из залога после выплаты ипотеки.

Какие документы нужны для оформления ипотечной квартиры в собственность


Для снятия обременения потребуется предоставить список документов:

  1. гражданский паспорт;
  2. письмо с банка о внесении последнего платежа и закрытия ипотеки;
  3. закладную;
  4. если присутствует представитель кредитора – доверенность;
  5. если представителя кредитора нет – обременение;
  6. документы, полученные ранее на квартиру из Росреестра (ДДУ, свидетельство и т.д.);
  7. заявление на снятие обременения;
  8. квитанцию об уплате налогового сбора (госпошлины), если необходимо выписать новое свидетельство – стоит 200 рублей.

Если закладная не оформлялась, то заемщик, совместно с кредитором, составляет заявление на снятие обременения с залога. В данном случае потребуется присутствие представителя кредитной организации с доверенностью.


После подачи документов обременение снимается, и бывший заемщик становится полноправным собственником. Он может совершать с квартирой любые действия:
  • сдавать в аренду;
  • обменивать;
  • дарить и т.д.

Сроки оформления квартиры


Удаление записи об обременении проходит в течение 3-х рабочих дней, иногда процесс затягивается до 5-ти дней.

Где находится свидетельство о собственности


Свидетельство о праве собственности находится в банке. Документ с отметкой обременения хранится у залогодержателя до тех пор, пока ипотечный кредит полностью не закрыт.

Как только вносится последний платеж и подаются документы в государственный регистрационный орган, запись в Росреестре удаляют. Обременение снимается, а бывшему заемщику выдают новое свидетельство без отметки обременения. Услуга платная, стоимость – 200 руб.

Подводные камни


Приобретая жилплощадь в новостройке, можно столкнуться с проблемами, возникающими по разным причинам:
  • не правильно оформлен договор;
  • соглашение заключено с недобросовестным застройщиком.

В каждом случае недостаточная грамотность в составлении документов, и спешка сыграли свою роль. Часто встречающиеся ошибки:
  1. в ДДУ не указаны, либо прописаны не полностью обязательства строительной фирмы;
  2. заключен договор на жилье, проданное другим дольщикам;
  3. возведение здания «заморозили»;
  4. стройка затягивается на неопределенный срок;
  5. метраж жилой площади не соответствует планировке;
  6. низкое качество купленной недвижимости;
  7. отсутствует благоустроенная территория;
  8. банкротство застройщика.

Подводных камней можно избежать, если ответственно подходить к составлению документации. Правильно подготовленный ДДУ позволит вернуть потраченные деньги, а также разрешить ситуации с низким качеством строения и другими моментами.


Чтобы минимизировать риски, стоит обратиться к строительной компании, ознакомиться с макетом дома и документацией на возведение многоквартирного дома. Лично убедиться, что стройка не «заморожена», ведутся работы, на площадке присутствует техника.

Специалисты советуют:
  • Не спешить при выборе застройщика. Стоит хорошо изучить все документы и убедиться в надежности. Проверить качество предлагаемого жилья, район дальнейшего проживания, взвесить свои финансовые возможности.
  • При проверке не стоит спешить и соглашаться на заключение предварительного договора. От навязчивого застройщика надо сразу отказываться.
  • Перепланировку в квартире стоит делать после получения документов на право собственности.

Последствия несвоевременного оформления собственности


Затягивание с регистрацией квартиры может стать проблемой для владельца. Перечислим возможные сценарии развития событий:
  • Нельзя прописаться без оформления прав собственности на квартиру. Без прописки невозможно получить медицинские услуги, возникнут сложности с получением пенсий и других социальных выплат. Для иногородних с трудоустройством и определением детей в школу, либо детский сад.
  • Жилплощадь нельзя обменять или продать. Без регистрации невозможно распоряжаться на свое усмотрение. Перепродать квартиру без оформления не удастся.
  • Квартиру нельзя передать по наследству. Если с владельцем жилья случится несчастный случай, то родственники не докажут даже в суде права на неоформленную недвижимость.
  • Есть шанс стать жертвой мошенников, которые успеют переоформить права и продать жилплощадь в новостройке. Риск лишиться недвижимости вырастает у тех, кто затягивает с оформлением. Потом трудно в суде доказать права собственности.

Затягивание с оформлением влечет финансовые убытки, а также социальные потери и неудобства.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть