Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно при ипотеке

    Содержимое:
  1. Кто составляет ДКП при ипотеке
  2. Где заключается ипотечный ДКП
  3. Когда происходит подписание
  4. Сколько дней регистрируется ДКП по ипотеке
  5. Что делать после подписания договора
  6. Как правильно оформить ДКП квартиры по ипотеке
    1. Какие документы нужны
    2. Какую сумму указывают в договоре
    3. Нужно ли заверять у нотариуса
    4. Проект ДКП квартиры по ипотеке: образец
  7. На что обратить внимание продавцу
  8. Как можно аннулировать ДКП квартиры в ипотеку

подписание ДКП и передача ключей

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке считается основным подтверждающим документом при переходе права собственности на приобретаемую квартиру. Оформляется, когда объект недвижимости уже найден и ипотечный кредит одобрен банком.

Договор выглядит как стандартный, но есть небольшое отличие: указывается приобретение недвижимости с привлечением ипотечных средств.

Кто составляет ДКП при ипотеке


Типовой договор купли-продажи ипотечной квартиры оформляется в банке, финансирующем сделку. Заемщику предоставляют юриста, сопровождающего в дальнейшем процедуру оформления.

Проект договора на покупку могут предложить риелторы продавца или покупателя, предварительно согласовав с банком.

Возможно два варианта оформления соглашения купли-продажи:
  1. Нотариальный.
  2. Обычный.

Нотариальный
Когда основной договор купли-продажи при ипотеке составляет нотариус, это самый безопасный вариант. Нотариальные услуги не обязательные, если собственниками будут совершеннолетние граждане. Если речь идет о несовершеннолетних детях, которым в дальнейшем распределят доли в квартире, то без услуг нотариуса не обойтись.

Шаблон составляется на основании полученных от участников сделки документов. Текст отправляется на согласование в банк. Заверять договор не обязательно.

Письменный простой
Обычный вариант оформления, не требующий затрат. Написание от руки используется людьми, разбирающимися в юридических вопросах, либо способными вникнуть в тонкости проводимой сделки.

Неграмотно составленное соглашение станет поводом для отказа в регистрации!


Бланк можно скачать ниже, внести паспортные данные и отправить на согласование в банк перед регистрацией.

Где заключается ипотечный ДКП


При использовании средств жилищного кредитования подписание соглашения купли-продажи проводится в банке. При сделке присутствуют:
  1. представитель кредитора;
  2. продавец квартиры;
  3. покупатель/заемщик.

Когда происходит подписание


Договор подписывается, когда текст согласован всеми сторонами сделки, оплачен задаток и проведена проверка приобретаемой недвижимости. Один экземпляр ДКП передается в кредитное учреждение.

Задаток вносится до оформления соглашения купли-продажи. Сумма согласовывается сторонами заранее и служит гарантией исполнения обязательств.


Сколько дней регистрируется ДКП по ипотеке


  1. В 2019 году установлен пятидневный срок регистрации ипотечного ДКП.
  2. Простой договор регистрируется 10 дней.
  3. Нотариальный – 3 дн.
  4. Государственная регистрация в МФЦ добавляет к установленному сроку еще два дня.

Что делать после подписания договора


После подписания и регистрации ДКП происходит смена владельца квартиры. Банк рассчитывается с бывшим собственником недвижимости.

Покупателю необходимо:
  1. Обратиться в МФЦ с заявлением о регистрации права.
  2. Переоформить договора по коммунальным услугам.
  3. Подать заявление в ФНС для получения налогового вычета.

Заемщик вправе проживать в ипотечной квартире, но продать, обменять, либо совершать иные действия с залоговой жилплощадью без разрешения кредитора не имеет право. Обременение будет снято только после погашения ипотечного займа.


Как правильно оформить ДКП квартиры по ипотеке


Подготовка начинается со сбора документов для передачи их в банк, предоставляющий ипотеку, на проверку.

Какие документы нужны


Для заключения нужны документы:
  1. справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  2. согласие супруга(и) на сделку;
  3. паспорта заемщика и продавца (если сделка проводится по доверенности, то предоставляют удостоверение личности доверенного лица);
  4. документы на продаваемую жилплощадь;
  5. выписка из ЕГРН;
  6. лицевой счет (копия).

Банк может запросить дополнительно справки технического или иного характера.

ДКП заключается только после проверки документов кредитором.


Какую сумму указывают в договоре


Стоимость продаваемой недвижимости прописывается обязательно, иначе договор купли-продажи признают недействительным. Цена определяется:
  1. По решению владельца жилья.
  2. По договоренности.
  3. По оценочной стоимости.

Занижать стоимость жилья, либо завышать ее – опасно. Действия могут быть расценены как мошенничество и попытку уклонения от налогов, и сделка не состоится.


Стоимость недвижимости должна быть указана минимум 70% от кадастровой цены. Неполная сумма в договоре вызовет подозрения и проведение дополнительных проверок.

Нужно ли заверять у нотариуса


Обязательного участия нотариуса в сделке покупки недвижимости по ипотеке не требуется. Все зависит от решения кредитора. Если финансовая организация будет настаивать на нотариальном заверении, то заемщику придется обратиться к нотариусу.

При покупке недвижимости по ипотеке надо согласие супруга(и), либо подтверждение, что заемщик не состоит в браке. Эти документы заверяются нотариально.

Сделки, требующие обязательного заверения у нотариуса:
  • Когда в квартире два и более собственника.
  • При опеке, когда прописан несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин.
  • Когда документы на регистрацию отправляются по почте.

В остальных случаях участие нотариуса не обязательно.

Проект ДКП квартиры по ипотеке: образец


Примерный образец ДКП квартиры с использованием ипотечных средств:

Скачать Бланк ДКП по ипотеке.doc (85 Kb) (cкачиваний: 0)


На что обратить внимание продавцу


При ипотеке для продавца риски минимальны, но стоит обратить внимание на ряд моментов:
  1. Грамотное составление соглашения КП.
  2. Передача документов банку – только копий.
  3. Оценка недвижимости банком, чтобы не было завышения стоимости.
  4. Проверка банковских реквизитов для перечисления средств.
  5. Составление и подписание документов при передаче денег.

Основной риск продавца при продаже квартиры по ипотеке – это отказ заимодателя в проведении сделки. Продавцу придется возвращать полученный от покупателя задаток.

Как можно аннулировать ДКП квартиры в ипотеку


Расторжение ДКП встречается не часто, но имеет место. Чтобы сделку расторгнуть необходимо согласие всех участников. Если достичь компромисса не удается, то решить вопрос об аннулировании соглашения можно в суде.

Проще отменить сделку до регистрации и смены собственника. Для этого подписывается соглашение между физическими лицами: покупателем и продавцом о расторжении и подается в ЕГРП. Если ДКП успели подать на регистрацию, то в Росреестр передается заявление об отмене регистрации.

Сложнее расторгнуть, когда сделка состоялась, и смена владельца произошла. В этом случае заключается «обратный» договор, где в роли продавца выступает покупатель.

Для обращения в судебные инстанции потребуются серьезные обоснования. Суд признает соглашение КП недействительным, если:
  1. оформлялось с недееспособным гражданином.
  2. проводилось под давлением.

Необходимо помнить о сроке исковой давности. Для расторжения сделки при покупке недвижимости – это 3 года после регистрации.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть