Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно при ипотеке

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке считается основным подтверждающим документом при переходе права собственности на приобретаемую квартиру. Оформляется, когда объект недвижимости уже найден и ипотечный кредит одобрен банком.

Договор выглядит как стандартный, но есть небольшое отличие: указывается приобретение недвижимости с привлечением ипотечных средств.

Кто составляет ДКП при ипотеке

Типовой договор купли-продажи ипотечной квартиры оформляется в банке, финансирующем сделку. Заемщику предоставляют юриста, сопровождающего в дальнейшем процедуру оформления.

Проект договора на покупку могут предложить риелторы продавца или покупателя, предварительно согласовав с банком.

Возможно два варианта оформления соглашения купли-продажи:

1. Нотариальный.
2. Обычный.

Нотариальный

Когда основной договор купли-продажи при ипотеке составляет нотариус, это самый безопасный вариант. Нотариальные услуги не обязательные, если собственниками будут совершеннолетние граждане. Если речь идет о несовершеннолетних детях, которым в дальнейшем распределят доли в квартире, то без услуг нотариуса не обойтись.

Шаблон составляется на основании полученных от участников сделки документов. Текст отправляется на согласование в банк. Заверять договор не обязательно.

Письменный простой

Обычный вариант оформления, не требующий затрат. Написание от руки используется людьми, разбирающимися в юридических вопросах, либо способными вникнуть в тонкости проводимой сделки.

Бланк можно скачать ниже, внести паспортные данные и отправить на согласование в банк перед регистрацией.

Где заключается ипотечный ДКП

При использовании средств жилищного кредитования подписание соглашения купли-продажи проводится в банке. При сделке присутствуют:

• представитель кредитора;
• продавец квартиры;
• покупатель/заемщик.

Когда происходит подписание

Договор подписывается, когда текст согласован всеми сторонами сделки, оплачен задаток и проведена проверка приобретаемой недвижимости. Один экземпляр ДКП передается в кредитное учреждение.

Сколько дней регистрируется ДКП по ипотеке

1. В {banner_year} году установлен пятидневный срок регистрации ипотечного ДКП.
2. Простой договор регистрируется 10 дней.
3. Нотариальный – 3 дн.
4. Государственная регистрация в МФЦ добавляет к установленному сроку еще два дня.

Что делать после подписания договора

После подписания и регистрации ДКП происходит смена владельца квартиры. Банк рассчитывается с бывшим собственником недвижимости.

Покупателю необходимо:

1. Обратиться в МФЦ с заявлением о регистрации права.
2. Переоформить договора по коммунальным услугам.
3. Подать заявление в ФНС для получения налогового вычета.

Как правильно оформить ДКП квартиры по ипотеке

Подготовка начинается со сбора документов для передачи их в банк, предоставляющий ипотеку, на проверку.

Какие документы нужны

Для заключения нужны документы:

• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• согласие супруга(и) на сделку;
• паспорта заемщика и продавца (если сделка проводится по доверенности, то предоставляют удостоверение личности доверенного лица);
• документы на продаваемую жилплощадь;
• выписка из ЕГРН;
• лицевой счет (копия).

Банк может запросить дополнительно справки технического или иного характера.

Какую сумму указывают в договоре

Стоимость продаваемой недвижимости прописывается обязательно, иначе договор купли-продажи признают недействительным. Цена определяется:

1. По решению владельца жилья.
2. По договоренности.
3. По оценочной стоимости.

Стоимость недвижимости должна быть указана минимум 70% от кадастровой цены. Неполная сумма в договоре вызовет подозрения и проведение дополнительных проверок.

Нужно ли заверять у нотариуса

Обязательного участия нотариуса в сделке покупки недвижимости по ипотеке не требуется. Все зависит от решения кредитора. Если финансовая организация будет настаивать на нотариальном заверении, то заемщику придется обратиться к нотариусу.

При покупке недвижимости по ипотеке надо согласие супруга(и), либо подтверждение, что заемщик не состоит в браке. Эти документы заверяются нотариально.

Сделки, требующие обязательного заверения у нотариуса:

1. Когда в квартире два и более собственника.
2. При опеке, когда прописан несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин.
3. Когда документы на регистрацию отправляются по почте.

В остальных случаях участие нотариуса не обязательно.

Проект ДКП квартиры по ипотеке: образец

Примерный образец ДКП квартиры с использованием ипотечных средств:

Скачать: Бланк ДКП по ипотеке.doc

На что обратить внимание продавцу

При ипотеке для продавца риски минимальны, но стоит обратить внимание на ряд моментов:

1. Грамотное составление соглашения КП.
2. Передача документов банку – только копий.
3. Оценка недвижимости банком, чтобы не было завышения стоимости.
4. Проверка банковских реквизитов для перечисления средств.
5. Составление и подписание документов при передаче денег.

Основной риск продавца при продаже квартиры по ипотеке – это отказ заимодателя в проведении сделки. Продавцу придется возвращать полученный от покупателя задаток.

Как можно аннулировать ДКП квартиры в ипотеку

Расторжение ДКП встречается не часто, но имеет место. Чтобы сделку расторгнуть необходимо согласие всех участников. Если достичь компромисса не удается, то решить вопрос об аннулировании соглашения можно в суде.

Проще отменить сделку до регистрации и смены собственника. Для этого подписывается соглашение между физическими лицами: покупателем и продавцом о расторжении и подается в ЕГРП. Если ДКП успели подать на регистрацию, то в Росреестр передается заявление об отмене регистрации.

Сложнее расторгнуть, когда сделка состоялась, и смена владельца произошла. В этом случае заключается «обратный» договор, где в роли продавца выступает покупатель.

Для обращения в судебные инстанции потребуются серьезные обоснования. Суд признает соглашение КП недействительным, если:

1. Оформлялось с недееспособным гражданином.
2. Проводилось под давлением.