Как купить квартиру если она в ипотеке у банка: особенности покупки залогового жилья

    Содержимое:
  1. Можно ли купить квартиру в ипотеку, если она уже в ипотеке
    1. Стоит ли покупать залоговую квартиру: риски покупателя
    2. Какие подводные камни при сделке
    3. Как обезопасить себя при покупке
      1. Как проверить квартиру
  2. Как происходит покупка квартиры, которая уже в ипотеке
    1. Досрочное погашение продавцом
    2. Досрочное погашение покупателем
    3. Какие документы проверить и подготовить
    4. Этапы заключения сделки
  3. Какие нюансы могут быть

новые собственники

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обусловлена неплатежеспособностью действующего заемщика или другими обстоятельствами:
  1. со временем клиент банка утратил возможность внесения ипотечных платежей. Ему выгоднее продать недвижимость, чем ждать, пока кредитор принудительно реализует ее по заниженной стоимости;
  2. объект стал ненужным вследствие жизненных обстоятельств (переезд в другой город, выезд заграницу, получение жилплощади по наследству);
  3. другие ситуации, не позволяющие совершать обслуживание займа (здоровье, развод и т.д.).

Можно ли купить квартиру в ипотеку, если она уже в ипотеке


Покупка ипотечного жилья – обычная сделка по отработанному алгоритму. Предмет купли-продажи находится под обременением, который нужно снять для перерегистрации недвижимости. Образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке обычный, но в нем указывается факт займа.

Стоит ли покупать залоговую квартиру: риски покупателя


Выгода:
  1. стоимость существенно ниже рыночной;
  2. жилье качественное, поскольку проверяется кредитором;
  3. недвижимость «чистая» в юридическом отношении, так как ипотекодатель, выдавая деньги, проверил все нюансы;
  4. банк, в варианте продажи с его участием сопровождает всю сделку, следя за юридической чистотой;
  5. часто кредитор или реализатор стремятся быстрее переоформить жилплощадь и предлагают льготные условия.

Риски и возможные проблемы:
  1. если деньги вручаются продавцу из рук в руки до регистрации сделки, то с ним может случиться форс-мажор. Рекомендуется открыть аккредитив в том же финансовом учреждении и зачислить средства туда;
  2. для предотвращения отказа реализатора от сделки после получения денег используют предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с предусмотренной ответственностью за срыв купли-продажи, расписки и спецсчета с ограниченным доступом.

Получив оплату, действующий собственник может закрыть ипотеку и попытаться снять обременение, переоформив жилье на третьих лиц. Банк и Росреестр следует уведомить письменно, что объект должен регистрироваться на определенное лицо, а для перевода денег использовать инструменты защиты (депозитные ячейки, спецсчета).


Какие подводные камни при сделке


Перед сделкой необходимо всю информацию по кредита перепроверить самому у заимодателя. Важно выяснить:
  1. какой долг, нет ли дополнительных платежей, иных обременений;
  2. семейное положение продавца: от супруга(и) потребуется разрешение на отчуждение. Дети могут не числиться среди прописанных, но они регистрируются вместе с матерью/отцом по умолчанию. В силу этого необходима выписка несовершеннолетних до перерегистрации имущества;
  3. при личном осмотре квартиры удостовериться, что нет несогласованных перепланировок, обстоятельств, уменьшающих ее ликвидность.

Возможные риски и пути их решения:

Параметр

Описание

Что проверить (подводные камни)

  • отсутствуют прописанные, в частности, несовершеннолетние. Собственник и любые граждане должны быть выписаны до перерегистрации прав на нового владельца;
  • нет судебных споров по возвращению квартиры бывшему владельцу или по поводу продажи объекта банком через торги;
  • при продаже имущества с участием ипотекодателя есть его разрешение;
  • если использовался маткапитал, то обязательно потребуется проверить наличие разрешения органов опеки на сделку;
  • при брачных узах второй супруг(а) должен дать разрешение на сделку.

На что не стоит соглашаться

  • свести к минимуму расчеты наличными из рук в руки перед переоформлением права собственности, брать расписки;
  • продавец может предложить погасить от его имени первым взносом задолженность по займу, а потом совершить куплю-продажу. Не стоит этого делать, поскольку затем контрагент может передумать продавать квартиру, а деньги вернуть будет сложно.


Как обезопасить себя при покупке


Основные инструменты безопасности:

Способ

Описание

Аккредитив, банковские депозитарии

Аккредитив и банковские ячейки открывают с ограниченным доступом. Деньги выплачиваются до сделки, но забрать их можно только после переоформления жилья. Если перерегистрация не произошла или договоренность сорвалась, то средства возвращаются покупателю.

Предварительный договор купли-продажи

В ПДКП предусматривают ответственность за не подписание основного договора купли-продажи или создания этому препятствий одной из сторон. Таким образом, компенсируют временные затраты и другие неудобства.

Как избежать риска при оформлении

  • предусмотреть в ПДКП не аванс, а задаток, поскольку его легче вернуть;
  • предупредить письменно Росреестр о процедуре, чтобы продавец не смог переоформить жилье на третье лицо;
  • заключить дополнительное соглашение с хозяином квартиры и его членами семьи, где обязать их не предъявлять в будущем претензии по сделке.

Расписки

При наличии нескольких документов о получении платежей важно указывать, что имеется в виду одна и та же оплата для исключения обвинений в необоснованном обогащении. Если в долговом обязательстве указано, что деньги получены, а затем то же продублировано в акте приема-передачи, то мошенники могут использовать некорректное указание как повод для иска о взыскании якобы переплаченной суммы.

 

Особенности и недостатки расписок: документ подтверждает финансовые обязательства и судебные процессы с ним выигрышные. Но это ничего не значит, пока деньги не взысканы приставами. Если физическое лицо – банкрот, то, несмотря на решение суда, истец ничего не получит или процесс возврата денег затянется надолго.



Как проверить квартиру


Сам объект проверяют на:
  1. отсутствие других обременений. Информация есть в выписке из ЕГРН. Заказать ее можно в онлайн-режиме на сайте Росреестра. Справку берут сразу перед покупкой для исключения утраты актуальности;
  2. нет ли открытых дел в ФССП, судебных споров. Данные по судебным приставам можно узнать на сайте ведомства;
  3. перепланировка и качество жилья. Необходимо осуществить личный осмотр объекта, сверить планировку с техническими документами;
  4. проверить, нет ли долгов по ЖКХ.

Как происходит покупка квартиры, которая уже в ипотеке


Способы приобретения залогового имущества, на которое взят ипотечный займ:

Вариант

Описание

Заемщиком

Владелец квартиры с согласия займодателя отчуждает заложенное помещение. Покупатель перечисляет контрагенту авансовую сумму или задаток в объеме непогашенных взносов. Данный платеж переводится кредитору, который упраздняет обременение, после чего совершается обычная купля-продажа.

С двойной ипотекой

  • собственник заложенной квартиры берёт новую ипотеку в том же банке;
  • кредитная организация, действующего заемщика становится займодателем нового клиента по тому же объекту;
  • за счет полученных средств и стартового взноса погашается долг первого заемщика (продавца). При этом обременение снимается и снова накладывается с заменой залогодателя. Если квартира в ипотеке у другого банка, а есть намерение взять кредит по более выгодным условиям в ином учреждении, то первый кредитор может не разрешить переоформление.

Покупка с торгов

При возникновении у заемщика неплатежеспособности банк реализует жилье с торгов. Описанный вариант ситуации возникает, если должнику не удается договориться с заимодателем о самостоятельном отчуждении объекта с погашением финансовых обязательств или, когда невозможно самому найти покупателей.

 

Это самый неблагоприятный способ для хозяина квартиры, поскольку цена на торгах может значительно снизиться. Но для покупателя данный вариант выгодный и простой.

Переуступка долга

Идеальный вариант, если покупатель также имеет намерение приобрести квартиру в ипотеку. Приобретатель компенсирует продавцу внесенные им платежи, а банк переводит ипотечный кредит на нового клиента. Но есть ограничения – гражданин должен соответствовать параметрам банка.



Досрочное погашение продавцом


Полное погашение ипотеки в досрочном порядке – простой вариант, поскольку продавец действует без согласования с банком. Способ имеет значительную опасность, так как нельзя применить аккредитив.

Схема покупки:
  1. Стороны договариваются по основным условиям, заключается ПДКП (он не обязательный, но обезопасит сделку).
  2. Покупатель передает контрагенту сумму, оставшуюся по ипотеке. На этом этапе главные сложности связаны с безопасностью перевода денег, поскольку, получив их, продавец может снять обременение и переоформить объект на другое лицо, оставив покупателя ни с чем. Аккредитив или банковскую ячейку в этой ситуации невозможно применить: банк снимет залог, только получив реальные деньги и закрыв ипотеку.
  3. Продавец берет закладную, снимает обременение в Росреестре.
  4. Если есть договоренность выплатить сумму больше задолженности, то эти средства размещают в банковской ячейке с ограниченным доступом.
  5. Подписывается основной договор купли-продажи.
  6. Покупатель подает ДКП в Росреестр, получает выписку о перерегистрации на себя.
  7. Продавец получает доступ к ячейке и забирает деньги.

Вариант досрочного закрытия финансовых обязательств, если ипотека не погашена, и отчуждения квартиры реализатором:
  1. Владелец берет в любом банке стандартный потребительский кредит на 2 – 3 мес.
  2. Погашает остаток долга по жилищному займу, а далее, процедура, как при обычной купле-продаже. В этой схеме будет уместным ПДКП, гарантирующий осуществление сделки.

Досрочное погашение покупателем


Купля-продажа, если ипотека не выплачена, с погашением приобретателем и участием банка отличается повышенным уровнем безопасности. Мошеннические схемы при переводе денег исключены, поскольку используется аккредитив или депозитарий. Кредитор и продавец получают доступ к средствам после перерегистрации собственности.

Рекомендовано применять данную схему с участием банка из-за ее надежности. Часто стороны считают, что согласие банка, являющееся основным препятствием, трудно получить. На практике это не соответствует действительности.


Какие документы проверить и подготовить


Пакет документации по сделке:
  1. паспорта сторон;
  2. разрешение органов опеки при наличии несовершеннолетних детей;
  3. согласие второго супруга(и) (нотариально удостоверенное);
  4. справка от банка с размером остатка по ипотеке;
  5. предварительный и основной договор КП;
  6. выписка из Росреестра о праве собственности, где указано, сколько есть обременений;
  7. технические (кадастровые) документы на квартиру, которая находится в ипотеке;
  8. если есть перепланировка, потребуется разрешение от жилкомиссии;
  9. справка по форме №9 о прописанных лицах.

Этапы заключения сделки


Алгоритм сделки с применением самой популярной схемы с участием банка и досрочным погашением покупателем займа следующий:
  1. Получение разрешения в банке.
  2. Предварительное соглашение купли-продажи.
  3. Аренда двух депозитных ячеек, перечисление туда денег (остаток по займу и остальную стоимость недвижимости);
  4. Банк снимает обременение (выдает закладную);
  5. Подписывается главный договор купли-продажи, право собственности переоформляется в Росреестре;
  6. Участники получают доступ к деньгам.


Подобным образом выглядят этапы, когда операция производится между двумя сторонами без разрешения кредитора:
  1. Заключается ПДКП.
  2. Покупатель передает средства для закрытия ипотеки продавцу (пишется расписка или авансовое соглашение).
  3. Собственник закрывает займ, обременение упраздняется.
  4. Остальные деньги помещаются в депозитарий с доступом после перерегистрации объекта. Данная сумма выплачивается, если предусмотрена договоренностью контрагентов.
  5. Заключается основной ДКП, жилье переоформляется на нового владельца.

Описанная выше схема применяется редко: лучше привлечь банк в нее, обезопасив куплю-продажу. Для этого нет преград, так как займ погашается полностью, и кредитор не против сделки. Привлекая банк исключаются мошеннические схемы при переводе денег с использованием аккредитива и банковских ячеек.

Оптимальная для покупателя ситуация, если на сайте заимодателя в базе имущества, подлежащего реализации при неплатежеспособности клиента, он найдет подходящее жилье. Объект реализовывается судебными приставами, но банк контролирует процедуру. Назначается аукцион, и покупатель вправе принять в нем участие. Стоимость квартиры как правило, снижается.


Процедура покупки через торги идеальная по отношению к безопасности расчетов, поскольку всё движение денег защищено, осуществляется через счета ФССП.

Какие нюансы могут быть


Важно удостовериться, что объем непогашенной задолженности был меньшим, чем окончательная цена предмета купли-продажи, иначе продавцу придется доплатить для полного закрытия кредита.

Не всегда допускается перевод ипотеки, поскольку новый клиент должен отвечать требованиям банка и пройти обычное рассмотрение при удовлетворении заявок. Кредитор удостоверится в платежеспособности и в иных необходимых параметрах.

Нюансы переуступки: допускается только в одном финансовом учреждении, не всегда при переводе займа условия для нового заемщика будут выгодны.


Приобретение ипотечной недвижимости имеет недостаток в виде увеличенной продолжительности сроков оформления: иногда при досрочном погашении платежи зачисляются по правилам банка по графику (например, после 25 числа каждого месяца).

Если хозяину квартиры осталось погасить небольшую сумму (до 100 тыс. руб.) по ипотеке, то приобретателю уместно передать ему эти деньги в виде задатка или авансового платежа. Продавец внесет сумму, закроет займ и снимет обременение, а затем сделка совершается по стандартному порядку.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть