Как взять ипотеку на покупку квартиры у своего родственника: мамы, папы, брата, сестры в 2019

    Содержимое:
  1. Можно ли получить ипотеку на покупку жилья у родни
    1. Законность сделки
    2. Военная ипотека у родственников
    3. Возможные причины отказа
    4. Занижение / завышение стоимости
  2. Преимущества приобретения жилья в ипотеку у близких
  3. Как оформить ипотеку, если покупка квартиры у родственников
    1. Факторы получения одобрения
    2. Подготовка к оформлению
  4. Возможен ли налоговый вычет

приобретение жилплощади и матери

Покупка квартиры в ипотеку у родителей и иных близких родственников разрешена законодательно, но есть ряд особенностей:

Параметр

Описание

Кого касаются ограничения.

Запреты установлены для взаимозависимых лиц, людей с родственными связями близкой степени:

  • детей;
  • родителей;
  • опекунов/подопечных;
  • супругов;
  • братьев/сестер (исключение: если они прописаны и живут отдельно).

 

Дальнее родство рассматривается не так строго, но кредитор может с недоверием отнестись к купле-продаже, например, внуков с бабушками/дедушками, тещи/свекрови с зятем/невесткой.

Чего касается запрет.

  • с большой вероятностью в использовании маткапитала будет отказано для ипотеки с близкими лицами;
  • под запретом сделки между супругами. Нельзя применить ипотеку для покупки у жены или мужа и с участием несовершеннолетнего родственника;
  • участие родственников в льготных программах (для военных, «молодая семья») по жилищным займам ограничивается особенно строго.

Почему установлены запреты.

  • предотвращение риска фиктивных сделок для получения денег под нецелевые нужды. Некоторые банки согласны на такие операции, но запрет однозначно касается сторон в брачных узах и родителей с несовершеннолетними детьми, так как купля-продажа явно предназначена для сокрытия истинных намерений сторон;
  • недопущение махинации (обналичивания) заемных ресурсов особенно по льготным госпрограммам (военные и социальные займы, маткапитал).

 

Фиктивное занижение/повышение цены при отсутствии иных ограничений на покупку может и не выступать критическим обстоятельством для отказа в кредите. Банк интересует только прибыль, а указанная махинация с ценой не является для него риском.



Сделки с участием близкой родни именуются «взаимозависимыми». В налоговом законодательстве их понятие дано в ст. 105.1 НК.

Можно ли получить ипотеку на покупку жилья у родни


При отсутствии явных ограничений на использование ипотеки банки не против выдачи денег. Финансовая организация вправе «закрыть глаза» даже на фиктивную сделку, ведь прибыль гарантируется залогом той же квартиры.

Большинство запретов относительные, кроме купли-продажи между супругами, например, даже совершеннолетние дети вправе приобретать у родителей недвижимость (покупка у мамы или отца) без каких-либо предостережений, если жилье не единственное у продавца.


Законность сделки


Прямого запрета в законе по покупке недвижимости с использованием ипотеки и участием близких родственников нет. В выделении займа по льготным программам откажут при наличии признаков обналичивания денег и в то же время куплю-продажу могут одобрить, если у продавцов есть иная жилплощадь.

Опасность состоит в том, что договора, заключенные для сокрытия реальных целей, признаются недействительными. Если махинация будет разоблачена, то участников сделки ждет обвинение в мошенничестве.


Вариант сделки с самыми очевидными признаками схемы обналичивания: покупка доли квартиры у родственника при одновременном проживании покупателя в этом помещении.

Военная ипотека у родственников


По правилам АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) военная ипотека в 2019 году для купли-продажи между гражданами с близкими родственными связями не допускается. Норма касается и случаев применения материнского капитала.

Причины ограничения и особенности:
  1. вероятность сговора с целью обналичивания;
  2. граждане, живущие в незарегистрированном браке, но ведущие общее хозяйство. В реальности такие обстоятельства сложно доказать, поэтому ипотека все-таки возможна;
  3. военные берут участие в государственной ипотечной системе (ГИС) с управляющим органом – ФГКУ «Росвоенипотека», которое не запрещает прямо покупки недвижимости у родственных лиц, но, в большинстве случаев следует рекомендациям и отказывает в удовлетворении заявок;
  4. соискателю при наличии намерения приобрести жилье у родича придется пройти две преграды – получить согласие у ведомства, контролирующего ГИС, и у банка, выделяющего средства.

Возможные причины отказа


Основаниями для отказа служат любые причины, которые банк считает угрозами для юридической чистоты и своей прибыли, в частности:
  1. подозрение в использовании заемщиком денег не по назначению, а для собственных иных нужд;
  2. фиктивное занижение/завышение цены.

В реальности указанные причины относительные и иногда кредиторы ипотеку дадут и при их наличии. Исключение составляют займы по льготным программам («молодая семья», социальные кредиты) – правила намного жестче и почти никогда заявки между родственниками не удовлетворяются.

Главное, чего опасается банк – признание сделки недействительной, если обнаружится махинация с обналом, поскольку это затруднит возврат займа и реализацию залога.


Занижение / завышение стоимости


Для чего применяется фиктивное изменение стоимости:

Параметр

Описание

В чем состоит.

Стороны договариваются, что в договоре купли-продажи будет указана фиктивная цена, а на самом деле реальный расчет произойдет за рамками сделки в частном порядке.

Цель.

Цель занижения:

  • уменьшение налогов;
  • получение имущества по меньшей цене.

 

Завышение решит потребности:

  • часть средств идет не на куплю-продажу, а на собственные нужды гражданина;
  • одновременно решается проблема с первоначальным взносом. Продавец пишет расписку, что он получил платеж, бумага предоставляется в банк – условие по стартовому взносу выполнено. Заключается ипотека, заемщик отдает реальную стоимость имущества продавцу и берет себе разницу между действительной ценой и фиктивной.

Как относится банк и покупатель к манипуляциям и особенности ситуаций.

  • для одних кредиторов такие договора недопустимые, иные в пределах разумного одобряют (Сбербанк), поскольку кредит обеспечивается залогом, который в случае проблем продается по рыночной стоимости;
  • минус для банка: сниженный объем займа, поскольку, чем он больше, тем более значительную выгоду получает кредитор;
  • плюс: чем меньше займ и дороже недвижимость, тем ниже риски. При реализации залога вследствие проблем заемщика с платежеспособностью погасится долг и еще останется «сдача» заемщику. Помимо этого пользователи небольших кредитов, как правило, более дисциплинированы.

Фиктивная купля-продажа.

Разновидностью схем с ценой является полностью фиктивная сделка. Между родственниками заключается договор отчуждения, но квартира остается в семье. Одновременно заемщик получает большой кредит по низкой ставке на большой срок. Риски тут увеличены, поэтому кредиторы как правило дают деньги только при наличии у продавца иного жилья.



Покупка возможна с манипуляцией со стоимостью только с ведома ипотекодателя. Нельзя скрыть от него схему, поскольку всегда проводится независимая экспертиза объекта сделки. При займе банк рекомендует своих оценщиков, а если специалист привлечен со стороны, то его заключение анализируется заимодателем. Нельзя ввести в обман кредитора о реальной стоимости квартиры.


Преимущества приобретения жилья в ипотеку у близких


Плюсы купли-продажи между родней:
  1. завышением цены решают проблему первоначального взноса, одновременно, чем большая сумма кредита, тем ниже ставка;
  2. вариация решения вопроса со стартовым платежом: можно переводить между родственниками уже выплаченную сумму несколько раз. Например, взнос составил 30%, покупатель перевел 10%, продавец вернул ему те самые 10%, операцию повторяют, таким образом, у заемщика есть подтверждение выплаты 30%. Указанная схема невозможна, если банк требует перечисление денег на аккредитив или в банковскую ячейку одним платежом;
  3. если между родичами доверительные отношения, то экономят на оплате аренды банковской ячейки или если на безналичных расчетах не настаивает банк, то на комиссиях за перевод средств;
  4. фиктивная купля-продажа или завышение цены выгодно – это возможность получить ипотечный кредит на лучших условиях и в увеличенном размере.

Как оформить ипотеку, если покупка квартиры у родственников


Процедура взятия жилищного займа, если покупка квартиры у близких родственников, ничем не отличается от стандартной сделки. Но обладает повышенным уровнем сложности, поскольку необходимо найти банк, согласный заключить ипотечное соглашение для купли-продажи между родней.

Алгоритм оформления:
  1. Заполнение анкеты и подача заявки.
  2. Получение предварительного согласия.
  3. Подписание предварительного договора купли-продажи (не обязательно).
  4. Сбор и подача всех документов.
  5. Получение окончательного одобрения.
  6. Оценка квартиры.
  7. Заключение ипотечного соглашения, договора купли-продажи;
  8. Выделение денег, помещение их на аккредитив или в банковскую ячейку с доступом после перерегистрации собственности.
  9. Страхование объекта.
  10. Договор купли-продажи подается в Росреестр: регистрируется новый собственники и залог.
  11. Продавец получает доступ к деньгам, забирает их.

Факторы получения одобрения


При одобрении ипотеки для купли-продажи между родственниками банк ужесточает оформление:
  • применяется только безналичная форма расчета. При снятии денег есть комиссия, что уменьшает выгодность обналичивания при нецелевом использовании;
  • кредитор выдает средства, только если у родственника-продавца есть иное жилье, повысит шансы прописка по иному адресу. Совершеннолетний сын (дочь) может купить квартиру у матери при описанных условиях;
  • сделка между супругами (покупка у мужа или жены) возможна только после развода и при окончательном решении вопроса о разделе имущества;
  • несовершеннолетние должны быть выписаны из продаваемой жилплощади прописаны в иное полноценное жилье, равное по качеству предыдущему. Как правило, кредитор требует выписки вместе с родителями;
  • экспертиза независимым оценщиком выступит гарантией, что стороны не пытаются обналичить средства путем установления фиктивной цены.


Если необходимо купить долю или целую квартиру, применяя ипотеку, то можно обойти запрет следующим способом. Продать сначала третьему лицу, затем выкупить у него. Если доля единственная и при ее приобретении покупатель становится владельцем полного объекта, то шансы получить займ увеличиваются, поскольку под залог передают всю квартиру и претензии от иных собственников невозможны. Кроме того, после этого допускается компенсировать затраты маткапиталом: ПФ даст разрешение при выкупе последней части.

Купить долю при наличии нескольких собственников, например, у родного брата (сестры) особенно сложно: банк не станет оформлять залог на часть жилья в связи с его низкой ликвидностью, хотя, в определенных случаях это возможно – все зависит от наличия поручителей, иного имущества под обременение.


Подготовка к оформлению


Главное в подготовке к получению ипотеки – собрать доказательства юридической чистоты сделки, убедить банк, что купля-продажа не заключается для обналичивания или с целью совершения подобных схем. Исключение, когда банк осведомлен о манипуляциях, но допускает их.

Родственник может купить квартиру у родственника с ипотекой (кроме льготных программ) в большинстве случаев, если докажет, что продавец проживает, прописан по иному адресу и владеет другим жильем. Экспертная оценка покажет реальную стоимость квартиры. Если стороны попытаются значительно изменить цену, то кредитор откажет. Но при приблизительно равной договорной стоимости с рыночной и при наличии другого жилья у продавца, сомнений в чистоте купли-продажи будет меньше.

Возможен ли налоговый вычет


Невозможно применить налоговый вычет. Это минус сделок между близкими родственниками. Компенсация не полагается при купли-продажи недвижимости в этой ситуации – это прямо указано в налоговом законодательстве, исключений нет.

Менеджера банка при подаче заявки сразу следует предупредить о родственных связях любой степени близости. Служба безопасности банка итак выявит родство и при сокрытии информации у кредитора появится причина для отказа.

Потенциальному заемщику не следует опасаться негативного решения при дальнем родстве. Зачастую получить ипотеку при этом можно без проблем даже при льготных программах, особенно, когда у сторон разные фамилии.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть