Как продать ипотечную квартиру: законные способы на 2019

    Содержимое:
  1. Зачем продают ипотечное жилье
  2. Кто покупает жилье под ипотекой
  3. Сложно ли продать жилье в ипотеке и как
    1. Досрочное погашение займа
    2. С погашением в ходе сделки
    3. Продажа объекта банком
    4. Самостоятельная продажа
    5. Продажа долговых обязательств
    6. Если прописаны дети
  4. Можно ли недвижимость в ипотеке продать в ипотеку
  5. Как происходит продажа – порядок сделки
    1. Как получить согласие банка
    2. Какие документы нужны
  6. Налоговые обязательства после продажи

завершение подписания купли-продажи

Длительный срок кредитных обязательств предопределяет возможность разных жизненных ситуаций. Рассмотрим, как продать квартиру в ипотеке, насколько это сложно, требования заимодателя, подводные камни и нюансы заключения сделки.

Зачем продают ипотечное жилье


Как правило, объекты недвижимости выставляют на продажу в следующих случаях:
  1. новое место работы в другом городе;
  2. снизились доходы вплоть до невозможности регулярно оплачивать задолженность перед банком;
  3. рождение ребенка – необходимо увеличение жилплощади
  4. увеличились регулярные поступления, позволяющие улучшить жилищные условия;
  5. раздел имущества при разводе.

Из приведенных примеров видно, что в некоторых ситуациях решение придется принимать быстро. Чтобы не ошибиться, надо заранее изучить порядок продажи залоговой недвижимости.

Кто покупает жилье под ипотекой


Первая категория потенциальных покупателей недвижимости, находящейся в залоге у банка – агентства недвижимости. Сотрудники АН умеют правильно оценивать потенциальные выгоды.

Аналогичными доводами руководствуются частные инвесторы, располагающие средствами для оплаты. Если продавец готов сделать хорошую скидку от рыночной цены, используют схему срочного выкупа.

Других потенциальных покупателей привлекает:
  • близость детских садов, учебных заведений, объектов социальной инфраструктуры;
  • необходимость переезда в определенный район;
  • индивидуальные характеристики квартиры (строения в целом).

Сложно ли продать жилье в ипотеке и как


Ниже подробно рассмотрены типовые ситуации вместе с алгоритмами продажи. В любом случае необходимо начать с изучения действующего законодательства. Основные правила по теме изложены в законе «Об ипотеке».

Владельцем квартиры заемщик становится немедленно после регистрации в «Росреестре» прав собственности. Не запрещается сдача в аренду (если нет особых условий в ипотечном соглашение), выполнение ремонтных работ. Но отчуждение разрешено:

«лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке» (ФЗ № 102, статья 37).


Исключением является завещание. Также допустимо переоформление закладной, в которой сохранены удовлетворяющие кредитора условия. Понятно, что последний вариант предусматривает согласование действий с банком.

Досрочное погашение займа


Если отсутствуют специальные ограничения в кредитном договоре – это самый простой способ для устранения обременений. Сложности отсутствуют при наличии собственных накоплений:
  1. погашают оставшиеся задолженности;
  2. банк снимает запрет на продажу в ЕГРН;
  3. продают квартиру по стандартной схеме с выпиской всех лиц, прописанных по адресу.

Аналогичный порядок применяют с потребительской программой кредитования, но учитывают увеличение расходов на обслуживание нового займа.

Труднее всего воспользоваться деньгами покупателя. Понадобится предоставить ему весомые гарантии выполнения всех обязательств продавца.

Для решения проблемы используют расчет с задатком:
  1. уведомляют банк, чтобы исключить задержки в оформлении (неожиданные претензии);
  2. составляют в нотариальной конторе и подписывают предварительный договор;
  3. получают задаток с подтверждением передачи денег в письменной форме;
  4. погашают задолженность, устраняют обременение;
  5. подписывают основной договор купли-продажи;
  6. завершают сделку с оформлением прав нового собственника в «Росреестре»;
  7. получают остаток за проданную квартиру, выдают расписку о получении денег.

С погашением в ходе сделки


Для реализации схемы нужно получить разрешение банка. Главным изменением является передача залога кредитору.

При обращении с наличными деньгами пользуются двумя депозитарными ячейками:
  1. В одну помещают сумму в размере остатка ипотечного долга.
  2. В другую – оплату за квартиру для продавца.

Порядок действий и финансовые детали описывают в предварительном договоре.

Далее используют обычную схему продажи. Доступ к деньгам (1 и 2 ячейки соответственно) открывается сотрудником банка после предъявления подтверждающих документов из «Росреестра»:
  • переход права собственности к покупателю;
  • снятие банком залогового обременения.

Для безналичных расчетов подойдет схема оплаты через условные счета.


Данный алгоритм распространен, так как защищает все стороны, участвующие в сделке. Единственным недостатком можно назвать участие банка и обязательное согласование действий с графиком работы сотрудников.

Продажа объекта банком


Способ редко применяют по желанию владельца недвижимости. Заимодатель заинтересован лишь в возврате долга и выплате процентов. Банк не обязан заботиться о выгодных условиях для продавца.

При значительных нарушениях договорных обязательств кредитор вправе обратиться в суд с просьбой о принудительном отчуждении залогового имущества. Если иск удовлетворен, применяют форму публичных торгов с последовательным снижением цены.

На первом этапе банк (коллекторское агентство) предлагает лично продать квартиру и рассчитаться с долгами.


Самостоятельная продажа


Вариант реализуют с использованием любой из подходящих схем. Отличия от вышеописанного способа – самостоятельные действия:
  1. размещение объявлений о продаже;
  2. демонстрация объекта недвижимости потенциальным приобретателям;
  3. проведение предварительных переговоров с покупателем;
  4. организация сделки после утверждения договоренностей об основных параметрах продажи.

Продажа долговых обязательств


Продать квартиру, купленную в ипотеку можно с одновременной передачей обязанностей по кредитному договору. Схема подходит, когда текущий собственник не располагает свободными финансами.

При продаже долговых обязательств не обязательно сохранение старых условий. Банк оценивает нового заемщика в соответствии с действующими корпоративными стандартами и может изменить условия ипотечного займа для него.

Как правило, применяют следующие ограничения:
  1. гражданство РФ;
  2. дееспособный возраст в момент оформления ипотеки и возврата долга;
  3. продолжительный трудовой стаж;
  4. наличие постоянного дохода для погашения основной части долга и процентов;
  5. страхование залога, жизни и здоровья заемщика.

Покупатель подает заявку в банк с заполнением типовой формы и предоставлением пакета сопроводительных документов. После одобрения – совершают передачу прав и обязанностей по ипотеке в письменном виде.

Для оплаты применяют рассмотренные выше методы оплаты наличными и безналичными переводами.

Залог в реестре ЕГРН переоформляет кредитная организация.


Если прописаны дети


В договоре купли продажи рекомендуется сделать запись с обязательствами продавца о выписке всех зарегистрированных жильцов, включая несовершеннолетних детей. До 14 лет ребенок обязан проживать совместно с родителями (опекунами).

Самостоятельно выписать детей после приобретения квартиры сложно. Понадобится специальное решение суда.

Если прописан ребенок, принудительное выселение допустимо только при действительном наличии подходящего жилья. Органы опеки и суд учитывают соответствие объекта недвижимости по площади, санитарному состоянию, техническим параметрам.


Если был использован материнский капитал понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Для получения согласия от ООП нужно доказать равное или лучшее состояние приобретаемого жилья.

Придется разбираться с долями несовершеннолетних детей. Их выделяют в старой и новой квартире. На недвижимость в строящемся доме составляют нотариальное обязательство последующего выделения.

Можно ли недвижимость в ипотеке продать в ипотеку


Следующий пример демонстрирует схему, в которой участвуют разные кредитные учреждения:
  1. находящуюся в ипотеке квартиру освобождают от обременений с применением задатка, оформленного через нотариуса;
  2. по заявлению первого банка в записях «Росреестра» снимают залоговые ограничения;
  3. подают документы для оформления второго займа;
  4. после одобрения покупателю с ипотекой остается рассчитаться полученными средствами с продавцом;
  5. в базе данных ЕГРН указывают нового владельца и залогодержателя.

Квартиру, купленную в ипотеку, продать в ипотеку военнослужащему можно с применением целевой государственной программы. Кроме банков добавляют в схему «Росвоенипотеку». Организация финансирует сделку и становится залогодержателем совместно с кредитным учреждением.

Как происходит продажа – порядок сделки


Ниже представлен пошаговый алгоритм продажи квартиры в новостройке или вторичке:
  1. размещают объявление или заключают соглашение с риэлторским агентством на поиск покупателя;
  2. оформляют предварительный договор с указанием и передачей задатка продавцу;
  3. покупатель оплачивает всю задолженность по ипотеке;
  4. банк снимает обременение;
  5. стороны заключают стандартный договор купли-продажи квартиры;
  6. завершается расчет с продавцом;
  7. сделка регистрируется в базе данных «Росреестра».


Как получить согласие банка


Если ипотека не выплачена, получить разрешение от залогодержателя сложно. Подойдут варианты:
  • переоформление обязательств по выплатам на покупателя;
  • полное сопровождение ответственными сотрудниками банка по согласованной схеме «с погашением в ходе сделки».

Какие документы нужны


Для оформления сделки понадобятся:
  • Гражданские паспорта, свидетельства о рождении, военные удостоверения и другие удостоверения личности сторон сделки;
  • Выписка из «Росреестра» с указанием действительных собственников и обременений;
  • Договор купли продажи на эксплуатируемую (долевого участия или проектного финансирования на недостроенную) квартиру;
  • Справка об отсутствии коммунальных задолженностей;
  • Подтверждение из паспортного стола (домовой книги) о прописанных по данному адресу лицах (справка форма №9);
  • Разрешение из органов опеки и попечительства при наличии в семье продавца несовершеннолетнего ребенка;
  • Письменное согласие супруга на продажу.

Налоговые обязательства после продажи


Недвижимость можно продать через любой срок после оформления новой записи в «Росреестре». Но придется заплатить подоходный налог в 13% с разницы цен продажи/ покупки, если квартира менее 3 лет в собственности. Сократить обязательства можно на 1 млн руб.

На квартиру, если она в ипотеке, можно получить налоговый вычет за оплату недвижимости до 260 тыс. руб. и по выплаченным процентам в размере до 390 тыс. руб.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть