Как банки проверяют чистоту квартиры при ипотечном кредитовании: особенности и длительность

    Содержимое:
  1. Зачем банк выполняет проверку
    1. Способы мошенничества с ипотекой
    2. Что может вызвать подозрение
    3. Появление претендентов на купленное жилье
  2. Как банк проверяет квартиру, покупаемую по ипотеке
    1. Как происходит проверка
    2. Длительность процесса
  3. Сколько дней банк рассматривает документы на квартиру по ипотеке
  4. Что проверяет банк при выдаче ипотеки на квартиру
    1. Какие новостройки идеальные
    2. Жилье на вторичном рынке
      1. Правовые аспекты процесса
      2. Как расценивается перепланировка
  5. Если банку не понравилась выбранная квартира

проверка документов

Перед одобрением заявки банк проверяет квартиру под ипотеку на юридическую чистоту согласно принципам:

Особенность

Описание

Роль права собственности

Жилье переоформляется на нового владельца с залогом в пользу кредитора до полного погашения ипотечных обязанностей заемщика. В случае неплатежеспособности гражданина банк продает объект, компенсируя ущерб. Важно исключить любые основания для утраты права собственности заемщиком. В противном случае ипотека бессмысленная.

Что входит в юридическую чистоту

Кредитора интересуют три параметра:

  • законность приобретения имущества продавцом, отсутствие споров на право собственности;
  • достоверность поданных бумаг на продаваемый объект и личности сторон: справки ЕГРН, формы №9 о прописанных лицах и пр.;
  • ценность квартиры. Этот риск исключит экспертиза. Финансовое учреждение рекомендует своих оценщиков.

Роль страхования

Одним из видов страховки при ипотеке является «титульная» – полис на случай утраты заемщиком права собственности. При наступлении страхового случая банк получит возмещение ущерба.

Кого касается

Проверка изучает параметры, касающиеся реализатора жилья и недвижимости до отчуждения заемщику.



Зачем банк выполняет проверку


Уже переоформленное и заложенное ипотечное жилье может отчуждаться при удовлетворении иска третьего лица на владение недвижимостью. Возникает ситуация невыгодная всем участникам жилищного займа:
  1. Гражданин взял кредит и заплатил за объект, затем он утратил на него права.
  2. Займодатель требует свои средства, но клиенту нет смысла их выплачивать, поскольку он лишился жилья.
  3. Залог на недвижимость в пользу банка под большим вопросом, так как суд признал владение за третьим лицом. Невозможно продать недвижимость и возместить ущерб ипотекодателю.
  4. Для возвращения денег кредитору заемщик должен забрать их у продавца жилья, что сложно или невозможно. Должник всячески старается уклониться от расчета с заимодателем своими деньгами и это логично, ведь он несет двойной ущерб.
  5. Проблема решается при наличии титульного страхования. Другой выход – подача иска в суд к продавцу квартиры о возвращении уплаченного за недвижимость.

Иными пунктами, требующими тщательной проверки, является качество квартиры, отсутствие недостатков в материалах, конструкции, здания, а также достоверность документов.

Цель проверки – исключить выдачу денег под жилье, которое может оказаться неликвидным при появлении иного претендента (потенциального владельца), упразднении собственности, манипуляции со стоимостью.


Процедура осуществляется еще на стадии владения квартирой первоначальным собственником до выдачи денег по ипотечному кредиту, до переоформления недвижимости на нового владельца и наложения на нее обременения. Страховка титула собственности оформляется после переоформления квартиры.

Способы мошенничества с ипотекой


Инструменты и обстоятельства обмана, а также признаки «нечистых объектов»:
  • фальшивые документы о прописанных лицах. Если скрыть, что в жилом объекте зарегистрированы несовершеннолетние, то потом их будет сложно выписать;
  • скрытие недееспособности продавца;
  • двойная продажа;
  • любые споры заинтересованных лиц, родственников, супругов, дольщиков;
  • нарушение процедуры наследования;
  • неправильное распоряжение маткапиталом;
  • несоблюдение жилищных прав несовершеннолетних;
  • любые другие ограничения (арест имущества судебными приставами);
  • незаконные перепланировки;
  • иные нарушения прав третьих лиц, порядка перехода прав при купле-продаже, дарении, мене.

Осуществить стопроцентную проверку квартиры и личности собственника обычному гражданину сложно. Обязанности по гарантированию юридической чистоты ложатся на специалистов банка, у которого действует своя служба безопасности.

Что может вызвать подозрение


Гражданину следует задуматься, покупать ли квартиру при наличии подозрительных признаков:
  • цена явно заниженная или завышенная;
  • выписка из ЕГРН покажет историю перепродаж. Если жилье часто меняло владельцев – это повод для подозрений в сокрытии мошеннических схем путем перепродажи;
  • квартира отчуждается по доверенности;
  • затягивание в ознакомлении с документами, отсутствие оригиналов бумаг, попытки убедить покупателя в достоверности информации на основе ксерокопий.

Не надо надеяться на честность риэлторов. Работник агентства недвижимости заинтересован только в своих процентах и даже если будут признаки мошенничества с жильем, он, вполне вероятно, промолчит.


Появление претендентов на купленное жилье


Появление претендента характеризуется высокой степенью непредсказуемости. Даже специалисты банка не могут полностью предвидеть возможность таких ситуаций.

Варианты обстоятельств:
  1. наличие наследников ранее неизвестных: объявился преемник, не знавший об открытии наследства, и суд удовлетворил его иск о продолжении сроков вступления в права;
  2. в прошлом несовершеннолетнего ущемили в жилищных правах (не выделили долю при использовании маткапитала, выписали без разрешения органов опеки). Претензии вправе заявить сам гражданин или в его интересах прокуратура, органы опеки, законные представители, опекуны;
  3. были временно выписанные лица, например, отбывающие наказания в МЛС;
  4. незаконное обналичивание маткапитала, иных государственных субсидий;
  5. стороной сделки по отчуждению жилья выступал недееспособный;
  6. обнаружение лица, признанного умершим или безвестно отсутствующим;
  7. оспаривание сделки одним из супругов.

Покупка объекта на первичном рынке (в новостройке) сама по себе гарантирует отсутствие притязаний иных лиц, поскольку жилье отчуждается в первый раз. Другой фактор уменьшения рисков – наличие страхования «титула», дающее гарантию возврата средств, утраченных при мошеннической схеме. Страховая компания выплатит вместо заемщика долг, а далее, будет разбираться с мошенником, применяя весь арсенал законных средств.


Как банк проверяет квартиру, покупаемую по ипотеке


Основные действия ипотекодателя, направленные на выявления сомнительных факторов:
  1. получение выписки ЕГРН с историей действий с жильем;
  2. проверка данных домовой книги (форма №9 о прописанных лицах);
  3. банк вправе отказать, если наследство принято недавно;
  4. требование наличия согласия второго супруга реализатора на куплю-продажу, включая случаи, если пара развелась недавно;
  5. запрос технической документации на квартиру на предмет выявления незаконных переустройств;
  6. экспертная оценка подтвердит наличие недвижимости и ее качество;
  7. не все, но большинство кредиторов требуют бумаг из психоневрологических учреждений о дееспособности продавца;
  8. для некоторых финансовых учреждений отсутствие неоплаченных коммунальных услуг – обязательное условие выделения денег.

Как происходит проверка


Основные инструменты кредитора – запросы в органы регистрации прав собственности и БТИ, анализ электронных баз данных недвижимости, нотариатов, Росреестра.

Работник банка, а также эксперт в процессе оценки осматривает жилье перед выделением денег по ипотеке. Аналогичные действия осуществляет страховщик. Личность продавца и поданные бумаги анализирует отделение безопасности кредитора.

Длительность процесса


По времени заявка соискателя проходит два этапа рассмотрения:
  1. предварительный — оценивается лишь возможность предоставления ипотечного кредита на основе заполненной анкеты и предварительных данных от соискателя. Результат после подачи заявки будет известен клиенту на протяжении 1 нед. (Сбербанк, например, дает первоначальное решение на протяжении до 8 дн.);
  2. окончательный — принимается после подачи всего пакета документов. Получив положительное решение, заемщик приступает к оформлению страховки, оценки, ипотечного соглашения. Этап займет в среднем до 1 – 1,5 мес.

Сколько дней банк рассматривает документы на квартиру по ипотеке


Срок рассмотрения документации по объекту, на приобретение которого берется ипотека, зависит от множества факторов, необходимости дополнительных запросов, уточнения информации.

Стандартно банк рассматривает документы до 14 дней. Проверка бумаг осуществляется на протяжении всего периода действия положительного решения: максимум составляет 90 дн., но если квартира без возможных обременений (в новостройке), то стороны обычно укладываются в 1,5 мес.

Временные границы у разных кредиторов могут отличаться согласно внутренним правилам учреждения, например, в ВТБ 24 срок предварительного согласования составит до 15 раб. дн. или до 1 мес. при необходимости дополнительных действий по проверке.

Что проверяет банк при выдаче ипотеки на квартиру


Требования к квартире, подлежащие проверке:

Предмет проверки

Параметры

По жилью как материальному объекту

  • отсутствует аварийность, ветхость;
  • недвижимость имеет статус жилой, сдана в эксплуатацию (при участии гражданина в проектном финансировании может не требоваться);
  • кухня и санузел выделены;
  • материал перекрытий и стен не дерево;
  • отсутствуют проблемы с крышей, если жилье на последнем этаже;
  • есть все коммуникации;
  • не общежитие, малосемейка, коммуналка;
  • не подвал, не цоколь.

Право собственности

  • право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН;
  • нет иных ограничений (арестов и пр.);
  • нет содольщиков;
  • разрешение от супруга и от органов опеки получено;
  • хозяин и проживающие в помещении лица выписаны;
  • при наследовании кредитор вправе сделать запрос нотариусу, оформлявшего свидетельство, для проверки вероятности появления иных преемников;
  • при использовании маткапитала для ипотеки банк убеждается, что сертификат выделен на законных основаниях, есть обязательство о выделении долей несовершеннолетним.


Какие новостройки идеальные


Есть несколько типов новостроек с различным уровнем юридической чистоты:

Вариант приобретения в новостройке

Описание и привлекательность для участников сделки

Проектное финансирование

Действует с 1 июля 2019. Схема полностью исключает обман инвесторов:

  • покупатель вкладывает деньги в возведение дома;
  • все взносы аккумулируются банком на спецсчете (эскроу);
  • застройщику тот же банк выделяет средства на стройку;
  • после сдачи в эксплуатацию финансы со эскроу-счета перечисляют девелоперу, жилье переходит приобретателям.

 

Полностью исключается пропажа денег. Инструменты безопасности:

  • в схему привлекается не просто еще один участник, а гарант сохранения средств – банк;
  • финансы хранятся на счетах эскроу. Это подобие аккредитива – условные счета, открываемые с наступлением определенных событий (сдачи дома в эксплуатацию);
  • на стройку девелопер тратит свои деньги или привлекает заемные ресурсы (как правило, в том же банке, где эскроу).

Полностью готовое жилье

Новостройка – идеальный вариант, полностью готовый дом (только что сданный в эксплуатацию). Если застройщик аккредитован банком, то это идеальная ситуация. Заемщику предложат более интересные условия и даже сниженную ставку, и иные привилегии.

Рекомендации по выбору:

  • у застройщика есть ряд успешно реализованных проектов, закрыты все долги и нет споров с дольщиками;
  • строительная компания аккредитована банком;
  • есть все бумаги на землю и строительство, споры с госорганами отсутствуют.

 

Преимущества новостроек:

  • высокая ликвидность;
  • квартира «чистая», коммуникации и инженерные системы новые.


Жилье на вторичном рынке


Что проверяется по «вторичке» и иные нюансы ипотеки:
  1. износ здания имеет значение (должен быть не более 50%);
  2. материал: кирпич, бетон;
  3. банк оценивает потенциальную возможность сноса и аварийности. Если «хрущевка» находится в центре и окружена новыми зданиями, есть большая вероятность сноса;
  4. оценивается расположение, инфраструктура;
  5. исследуют качество жилья, площадь, планировку, отделку.

Особенность «вторички» – продолжительный период проверки на юридическую чистоту, поскольку банку придется удостовериться, что на нее не претендуют третьи лица, нет конфликтов, связанных с объектом.


Правовые аспекты процесса


Основные правовые нюансы, которые должны соблюдаться:
  1. жилье принадлежит лично собственнику или супругам, нет иных совладельцев;
  2. есть разрешение органов опеки, супруга;
  3. выписка всех лиц и продавца с квартиры. При наличии детей у покупателя зачастую банк требует прописки в другом жилье;
  4. нет другого залога, подобного ограничения;
  5. предыдущее основание покупки (отчуждения) недвижимости не дает повода сомневаться в юридической чистоте;
  6. перепланировок нет или они узаконены;
  7. дееспособность продавца подтверждается бумагами из психоневрологических учреждений.

Как расценивается перепланировка


Банк тщательно проверяет квартиру при покупке в ипотеку и при этом перепланировки, переустройства оцениваются однозначно: под недвижимость с нелегализованными работами деньги не выдадут. Случаи лишения прав собственности на жилье с перепланировкой, создающей опасность для всего дома, редкие, но они есть в судебной практике. Основная причина невыдачи ипотеки – неликвидность имущества.

Два выхода из ситуации с незаконным переустройством:
  1. легализовать работы, пока действует положительное решение кредитора по ипотеке;
  2. привести жилье в прежний вид.

Если банку не понравилась выбранная квартира


Ипотеку не предоставят, если параметры выбранной квартиры не подходят кредитору или если возникли сомнения в юридической чистоте недвижимости.

Положительное решение по предварительной заявке действует на протяжении 90 дней или срок, оговоренный правилами банка. В этот период заемщик может подыскать лучший объект или отказаться от ипотечного кредита и попробовать подать запросы в другие банки, если хочется купить именно выбранную недвижимость.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть