Как оформить ипотеку под залог имеющейся доли в квартире, гараже, доме, земельном участке

    Содержимое:
  1. Может ли доля в квартире быть залогом под ипотеку
  2. Условия займа под залог доли
    1. Требования к недвижимости
      1. Без согласия иных собственников
      2. Доля в муниципальном или коммунальном жилье
      3. В квартире с несовершеннолетним
    2. Требования к заемщику
      1. При наличии плохой кредитной истории
      2. Без подтверждения доходов
  3. Банки, выдающие жилищные кредиты под залог доли
  4. Документы для получения займа
  5. Заключение договора
  6. Получаем деньги
  7. Досрочное погашение

деньги и ключи от квартиры

Взять ипотеку под залог доли в квартире возможно по стандартному порядку, с одновременным помещением имущества под обременение. В недвижимости (гараж, дом, земля) допускается выделять наделы, но не все кредиторы согласны предоставить ипотечные деньги под них. Главное препятствие, которое невозможно устранить, – небольшая ликвидность имущества.

Может ли доля в квартире быть залогом под ипотеку


Существует две разновидности долей:
  1. выделенные в идеальном размере (1/2, 1/3 и т.д.);
  2. выделенные «в натуре» (в кв. м.).

Банк более охотно даст кредит во втором случае, поскольку часть в квадратных метрах в квартире является самостоятельным, обособленным имуществом. Фактически, это уже индивидуальная собственность. С другой стороны, наделы «в натуре» встречаются чрезвычайно редко – их почти невозможно выделить технически.

Сложность получения ипотеки под долю обусловлена следующим:
  1. при взятии жилищного займа часть имущества ставится под залог. В случае проблем у заемщика с платежеспособностью объект продается на торгах и с вырученной сумы покрывается долг перед банком, остальное возвращается заемщику. Долю жилья чрезвычайно сложно реализовать даже по заниженной цене. Банки учитывают данный риск, и не желают давать деньги под неликвидное имущество;
  2. законом прямо не предусмотрена обязательность согласия иных совладельцев объекта, поскольку жилье не отчуждается, но кредитор всегда требует разрешение. В случае невыплаты займа и принудительной реализации имущества не возникнет проблем с другими дольщиками;
  3. наличие несовершеннолетних создает сложности. Пи возникновении затруднений выписать детей сложно при отсутствии другого помещения для проживания. Ситуация усложняется тем, что они прописываются по умолчанию вместе с родителями. Упразднить регистрацию при переходе залога кредитору возможно через суд, с привлечением органов опеки – это лишние затраты для ипотекодателя. Данная проблема не критическая для всех банков: некоторые финансовые учреждения выдают деньги при наличии прописанных детей;
  4. согласие второго супруга с нотариальным заверением требуется всегда, кроме случаев, когда брачным контрактом установлен раздельный режим пользования недвижимостью.

Условия займа под залог доли


Размер ипотеки при залоге доли сниженный. Стандартно сумма составит 60% от реальной стоимости сегмента квартиры.

Требования, при которых возможно предоставление займа с залогом части жилья:
  1. отсутствие обременений, споров по имуществу;
  2. согласие супруга(и), разрешение других собственников квартиры и органов опеки при наличии детей;
  3. зачастую кредитору нужно, чтобы другие дольщики выступили созаемщиками. Идеальная ситуация, когда квартирой владеют 2 или больше совладельца, и все они выступают поручителями. При этом варианте заимодатель удовлетворит заявку без особых возражений: в дальнейшем, он вправе требовать полного выполнения ипотечных обязательств от любого из должников или частично от каждого по своему усмотрению;
  4. выписка несовершеннолетних;
  5. заявку удовлетворят с большей вероятностью при наличии иного имущества под залог (дома, гаража, земельного участка). Шансы возрастают с увеличением числа платежеспособных созаемщиков.

Проблем не возникнет, если:
  • Заемщик берет ипотеку для покупки долей в той же квартире, после чего он становится владельцем всего помещения.
  • Положительно кредитор относится к ситуациям, когда один супруг берет кредит, а созаемщиком выступает второй из пары, владеющий иной собственностью или если есть несколько платежеспособных поручителей.
  • Возрастают шансы на положительное решение, когда залогом выступит часть жилья и относящийся к ней земельный участок.

Требования к недвижимости


Параметры доли для одобрения ипотеки:

Параметр

Описание

Собственность

Долевая собственность («идеальные части» или выделенные «в натуре»). Для супругов необязательно, поскольку нажитое в браке считается всегда совместным владением, кроме случаев, предусмотренных брачным контрактом.

Ликвидность

Требования к недвижимости:

  • частный дом или МКД сданный в эксплуатацию, со статусом жилого, без аварийности и ветхости;
  • получить средства больше шансов при расположении доли в элитном районе большого города, в здании, имеющем историческую, культурную ценность, с привлекательностью для бизнеса (на первом этаже под выделение в квадратных метрах);
  • жилье не гостиничного типа, не «кавалерка», не жилплощадь в общежитии, не в деревянном сооружении или производственного типа.

Размер

  • чем большая жилплощадь, тем лучше. Клиент с большей вероятностью получит отказ, если надел составляет 1/10, 1/25 часть: размер должен приблизительно соответствовать жилплощади стандартной комнаты;
  • банк может учесть положения ч. 4 ст. 252 ГК, когда при незначительных наделах кредитор сможет выкупить их, став владельцем всего объекта.

Иные требования

  • все перепланировки или переустройства легализованы;
  • наличие всех коммуникаций и инженерных систем;
  • некоторые банки не дадут займ при отнесении объекта к архитектурным памятникам.


Без согласия иных собственников


При возникновении неплатежеспособности клиента ипотекодатель продает предмет залога в принудительном порядке. «Идеальная» доля – неотъемлемая часть и на ее отчуждение потребуется нотариально засвидетельствованное согласие совладельцев квартиры.

Наличие разрешения на практике имеет второстепенное значение, поскольку, итак, при реализации имущества необходимо выполнить положения ст. 250 ГК (первоочередной выкуп). Другие совладельцы на протяжении 1 мес. должны либо купить долю, либо отказаться. После отказа залогодержателю не потребуется от них согласия – он волен отчуждать имущество кому угодно на торгах.

Большинство кредитных организаций для ускорения процедуры и минимизации количества формальностей запрашивают разрешение. Ипотека под залог доли в квартире без согласия других собственников, полученного предварительно перед выделением займа, вполне вероятно будет невозможной. Скорее всего, в удовлетворении запроса откажут.

Если надел определен «в натуре» разрешения иных владельцев не понадобится, поскольку имущество представляет собой обособленный объект (индивидуальную собственность) с четкими границами в кв. м., отдельным входом и коммуникациями.


Доля в муниципальном или коммунальном жилье


Муниципальные и коммунальные квартиры не делятся на части между гражданами, поскольку это госсобственность. Даже если кредитор одобрил заявку, то возникает проблема с залогом – объект фактически и формально не принадлежит заемщикам. Соответственно, ипотеку можно взять только после приватизации.

Все прописанные граждане живут в коммуналке на основе договора социального найма, предусматривающего только пользование имуществом. Права собственности у жильцов нет, но выселить их из занимаемого помещения сложно, как из обычного (ст. 51, 84 – 91 ЖК РФ). Невозможно наложить обременение (залог) и нельзя обратить взыскание по исполнительным документам на то, что не принадлежит должникам, соответственно, жилищный займ не дадут.

В ряде случаев у жильцов возникает возможность первоочередной приватизации коммунальной квартиры на себя. Когда это сделано, фиксируется долевая, индивидуальная, совместная собственность и брать под нее кредиты допускается, как и в стандартных ситуациях.

план долей в квартире

В квартире с несовершеннолетним


Доля может быть залогом, но в случае принудительного взыскания возникнет проблема с выселением детей – потребуется разрешение органов опеки, возможен сложный судебный процесс, поскольку жилищные права несовершеннолетних нельзя ущемлять. Займодатель страхует себя от такого риска и требует не просто выписку детей, а перерегистрацию их на равнозначную жилплощадь в ином помещении, причем вместе с родителями.

На рынке есть финансовые организации, «закрывающие глаза» на требование, но их немного (в большинстве случаев это банки, работающие с АО «ДОМ.РФ»).

Требования к заемщику


Стандартные параметры заемщика (могут меняться в зависимости от условий конкретного банка):
  1. возрастной ценз: 21 – 65 лет;
  2. гражданство РФ;
  3. постоянная регистрация в регионе расположения отделения банка;
  4. положительная кредитная история;
  5. трудоустройство на протяжении 6 последних месяцев или стабильный официальный заработок при общем 3-летнем и более стаже;
  6. величина дохода согласно справке о зарплате или иных подтверждающих документов не ниже половины среднемесячного взноса по ипотеке.

При наличии плохой кредитной истории


Данные о благонадежности заемщиков заносятся в кредитную историю (КИ). Но не все такие банки располагают полной информацией о гражданине.

При наличии негативной КИ решить проблему помогут кредитные брокеры, знающие, какие кредиторы не располагают данными о клиенте. Брокеры решают проблему с одобрением займа, но за свои услуги процент.

Способ самостоятельного улучшения КИ подойдет не всем:
  1. погашается задолженность по просроченному кредиту;
  2. оформляется новый займ и погашается в срок.

Наличие плохой КИ отнюдь не значит неудовлетворение заявки. Кредиторы позволяют заложить долю под ипотеку и выдают займы гражданам с плохой репутацией, если они трудоустроены, имеют платежеспособных поручителей.


Без подтверждения доходов


Подтверждение доходов – стандартное условие, повышающее шансы заявителя на одобрение займа. Но банки допускают выделение ипотечного кредита при отсутствии справок о зарплате.

Залог – гарантия получения займодателем своей прибыли, но в случае с долей квартиры есть и иные условия для взятия кредита без справки о доходах:
  1. увеличенная процентная ставка (в среднем на 1 – 2%);
  2. больший первоначальный взнос;
  3. два созаемщика с официальным доходом;
  4. дополнительное имущество для залога.

Банки, выдающие жилищные кредиты под залог доли


В 2019 кредит под долю в имуществе выдают следующие банки:

Название

Ставка (от %, в год)

Срок (макс., лет)

Сумма (макс., млн)

ВТБ 24

11,8 - 15,5

20

90

Совкомбанк

от 19

10

30

Банк «Зенит»

15 - 18

15

15

Россельхозбанк

15

10

10

Жилфинанс

13

20

30

Сбербанк

12

30

30

Форабанк

18

10

10

Газпромбанк

12

30

45

Русский ипотечный банк

14,5

25

30

Альфа-Банк

12

20

30

*условия могут меняться



Размер первоначального взноса составляет от 20%, причем существует прогрессивная шкала: чем больше первая сумма, тем меньшая ставка. Уменьшить процент можно, предоставив банку двух и более платежеспособных созаемщиков (поручителей), застраховавшись.

На рынке ипотечного кредитования работает организация АО «ДОМ.РФ», бывшее «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК). Ее партнеры дают кредиты при нестандартных ситуациях.

Документы для получения займа


Ипотечный кредит под залог части в квартире подразумевает подачу финансовому учреждению следующего:
  1. паспорта участников сделки;
  2. выписки из ЕГРН о правах на надел и на покупаемую недвижимость;
  3. оценка имущества;
  4. полис страхования по залогу и приобретаемому жилью (оформляется в процессе получения займа);
  5. документы, согласно которым возникло владение (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о наследстве, соглашение о разделе имущества и подобное) доли и приобретаемого имущества;
  6. 2-НДФЛ, подтверждение доходов;
  7. трудовая книжка;
  8. выписка из домовой книги (форма №9, берут в управляющей компании). Справка подтвердит, что в доли прописаны только граждане, имеющие отношение к ипотеке, а также указано, сколько всего лиц прописано в квартире. Это важно, так как потребуется разрешение от каждого совладельца;

    Скачать Карточка регистрации – Форма №9.doc (33 Kb) (cкачиваний: 0)

  9. нотариально удостоверенные разрешения на ипотеку от совладельцев и от супруга(и), с указанием, что они не против отчуждения имущества при возникновении проблем с платежеспособностью заемщика;
  10. документы созаемщика (поручителя): паспорт, справка о доходах, об имуществе;
  11. кадастровый паспорт жилья или конкретной доли, если она выделена в натуре;
  12. предварительный и основной договор купли-продажи.

Заключение договора


Срок предварительного одобрения заявки – 1 нед. Окончательное разрешение заемщик получит во временных рамках от 2 до 4 нед. На протяжении этого времени при наличии всех документов заключается ипотечное соглашение.

Собирать документы начинают после первого положительного ответа на запрос. Учитывают, что потребуется застраховать и оценить долю. Банк рекомендует организации, осуществляющие страхование и оценку.

Предварительный договор купли-продажи стороны подписывают, как правило, после одобрения заявки. Впрочем, ПДКП можно заключить в любое время, указав положение, что стороны не несут ответственности за срыв сделки на случай, если банк откажет в ипотеке.

Основной договор купли-продажи подписывают перед перечислением денег. Уместно это сделать в один день в офисе банка: заключается соглашение и сразу же продавцу объекта недвижимости переводят деньги на аккредитив или кладут их в банковскую ячейку. Все участники присутствуют, поэтому рисков мошенничества нет.

Получаем деньги


Особенности выдачи кредитных ресурсов при ипотеке:

Параметр

Описание

Специфика движения денег

  • главное условие жилищного займа – целевое назначение. Покупатель находит продавца, отчуждающего квартиру. По своему усмотрению ипотечные деньги нельзя использовать – их выдают только на указанную в заявке недвижимость;
  • описанное выше правило обеспечивает банку безопасность и исключает покупателя из схемы движения денег: они выделяются, но сразу зачисляются как оплата за квартиру. Невозможно взять средств и не перечислить их продавцу жилплощади.

Порядок

  • средства переводят в дату подписания договора купли-продажи или на протяжении нескольких последующих дней.
  • деньги перечисляют не покупателю квартиры, а сразу продавцу, причем моментально их нельзя забрать, поскольку используется аккредитив или депозитная ячейка;
  • доступ к средствам продавец получает после перерегистрации объекта и фиксации в Росреестре обременения (залога) на долю квартиры, под которую выдается кредит.


Обычные счета используются также: банк контролирует всю сделку, риск неперечисления продавцу исключен и возможен, разве что, при банкротстве кредитора или иных форс-мажорных обстоятельствах. Но и в этом случае сделку можно отменить, аннулировав запись в ЕГРН, в связи с невыполнением сторонами договора купли-продажи.

Досрочное погашение


Кредитор рассчитывает получить прибыль от уплаты процентов: чем дольше заемщик выплачивает займ, тем больше получает заимодатель, ничем не рискуя, поскольку квартира в залоге. Это обстоятельство обуславливает наличие в некоторых ипотечных соглашениях условия, предусматривающего компенсацию заимодателю в случае досрочного погашения.

Не все банки требуют возмещение при погашении не в срок – это положение ипотечного договора уточняется перед подписанием документов. Если же данный пункт есть, то закрыть ипотеку возможно после уплаты дополнительного платежа – только в этом случае допускается снятие обременения.

Использовать долю как залог и брать ипотеку под нее уместно при выкупе иных наделов в той же квартире, после чего заемщик становится владельцем всего объекта. В иных случаях такая операция не имеет смысла, поскольку любая покупаемая жилая недвижимость выступит залогом, и ипотечный кредит выдадут без проблем.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть