Можно ли купить долю в квартире в ипотеку: как оформить документы и взять займ в 2019

    Содержимое:
  1. Условия выкупа части жилья в ипотеку
    1. Причины осторожной политики банков в сфере долевой ипотеки
  2. Можно ли взять ипотеку на часть квартиры
    1. Если у меня уже есть доля в этом объекте
    2. Долевая ипотека на двоих заемщиков
      1. Права владельцев частей
    3. Займ на последнюю долю
  3. В каком банке можно взять ипотеку на долю
  4. Порядок оформления займа
    1. Документы
    2. Оформление выкупа у родственников
  5. Можно ли и как получить вычет с доли

Покупка части объекта жилой недвижимости как правило продиктована двумя причинами:
  1. отсутствием возможности приобретения жилья целиком;
  2. необходимостью выкупа оставшегося надела для получения прав собственности на всю жилплощадь.

По этим причинам ипотека на долю в квартире – это часто используемый вид жилищного кредитования. Но не все банки дают соответствующие ипотечные займы.

Давайте изучим особенности реализации сделок покупки доли жилья в 2019 году.

подписание договора на долю

Условия выкупа части жилья в ипотеку


Объекты недвижимости с долевым владением можно разделить на две группы:
  1. К первой относят совместную собственность. Распределение долей не обязательно должно быть равным. Определяющим признаком является отсутствие выделенной площади с определенной конфигурацией на техническом плане.
  2. Второй: выдел в натуре – приватизированная комната в обычной или коммунальной квартире. В этом случае часть объекта принадлежит конкретному владельцу или нескольким лицам. В Росреестре можно получить справку с точным описанием имущества. При необходимости залога на такое имущество не трудно оформить стандартное обременение.

Причины осторожной политики банков в сфере долевой ипотеки


Вариант с долевой собственностью не устраивает заимодателя, так как невозможно точно идентифицировать объект сделки в договоре. Не получится ограничить распоряжение частью имущества с помощью соответствующей записи в базе данных Росреестра.

Но и выдел доли в натуре содержит недостатки, обусловленные сложностью оценки:
  • покупатель комнаты получает права на коридоры и другие помещения, находящихся в совместной собственности, пропорционально доле жилой площади;
  • он не становится владельцем сантехники, газовой плиты, другого общего оборудования;
  • при последующем расселении он получит только денежную компенсацию, а не жилье с учетом действующих нормативов.

Банки, выдающие займы на долю, применяют увеличенный дисконт при определении залоговой стоимости объекта недвижимости. Перечисленные затруднения компенсируют повышенными кредитными ставками.

Ответственные сотрудники тщательнее, чем обычно, выполняют проверку. Увеличивается время на получение ответа.

Для получения весомых гарантий кредиторы требуют:

Можно ли взять ипотеку на часть квартиры


Для ипотекодателя удобна полная передача квартиры в залог. Этим увеличивают стоимость гарантийных обязательств, устраняют иные недостатки долевой собственности.

Отдельно надо рассмотреть вопрос права преимущественной покупки, которыми обладают собственники других долей.

До проведения сделки купли продажи продавец действует по следующему алгоритму:
  1. предлагает устно всем совладельцам написать отказ по стандартной форме (допустимо составление одного общего документа);
  2. при необходимости – отправляет заказное письмо с описанием предложения и указанием цены продажи;
  3. отсутствие через 30 ней письменного ответа признается отказом от претензий на покупку доли;
  4. почтовыми отправлениями пользуется для общения с владельцем, проживающим по другому адресу.

«При продаже доли … постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки … по цене, за которую она продается» (ГК РФ, статья 250, пункт 1).


Для «обхода» данного ограничения оформляют дарственными передачу находящейся в собственности части недвижимости. Это повышает риск обмана со стороны покупателя. Дарение при соответствующей доказательной базе может быть оспорено в судебных инстанциях.

Чтобы получить отказ других собственников долей – используют искусственное завышение стоимости в официальном договоре купли-продажи. В этом случае реальные расчеты регулируют отдельным соглашением. Его составляют в письменном виде, как отдельный документ.

Также применяют фиктивный или реальный заем. Обязательством по договору является соответствующая часть объекта недвижимости. Чтобы сделка была правомочной, необходимо сделать обременительную запись в реестре ЕГРН.

Если есть доля несовершеннолетнего ребенка, придется получить согласие на продажу от органов опеки и попечительства.


Письменное разрешение на совершение сделки надо взять у супруга при оформленных официально брачных отношениях.

Ниже рассмотрены последовательно типичные сделки.

Если у меня уже есть доля в этом объекте


В это ситуации нужно получить от других собственников квартиры согласие на передачу всей квартиры в залог банку до полного погашения ипотечного займа. Документы оформляют в письменной форме с заверением у нотариуса.

Долевая ипотека на двоих заемщиков


Совместная покупка в долевую собственность соответствует требованиям кредитора по стабильности отношений с заемщиками. Подразумевается возможность учета совокупного дохода. Многое зависит от конкретных условий:
  1. супруги становятся созаемщиками «автоматически» даже при оформлении собственности только на одного из пары;
  2. оставшиеся задолженности делят при разводе поровну;
  3. перечисленные обязанности оговаривают особыми условиями в брачном договоре;
  4. если человек выполняет функции только поручителя, он не оплачивает регулярные обязательства по ипотеке;
  5. его ответственность распространяется на случаи, когда основной заемщик не погашает долг по установленному временному графику;
  6. в ипотечном договоре можно установить не только пропорции, но и порядок выплат созаемщиками.

Финансовую нагрузку можно снизить, пользуясь льготными программами поддержки семей федерального (регионального) уровня. Соответствующие льготы предоставляются только при наличии официально оформленных брачных отношений.

Права владельцев частей


С учетом преимущественной покупки в праве общей долевой собственности другим собственникам долей можно предложить:
  1. совместную реализацию квартиры с последующим пропорциональным разделом вырученных средств;
  2. выкуп его доли по разумной стоимости;
  3. рассмотрение спора в суде.

Займ на последнюю долю


Самый простой для успешной реализации вариант. Подразумевается приобретение последнего надела в квартире. Одновременно открывается возможность передачи банку в залог всего объекта недвижимости.

В каком банке можно взять ипотеку на долю


Таблица демонстрирует параметры актуальных банковских продуктов:

Банк

Продукт

Минимальная ставка

Максимальная сумма (млн руб.)/ срок (лет)

Сбербанк

Нецелевой ипотечный кредит

13

10/ 20

Газпромбанк

Потребительский под залог квартиры

11,9

30/ 15

ВТБ24

Нецелевой – под залог недвижимости

10,1

60/ 20



Для покупки доли можно взять в банке нецелевой или потребительский кредит с применением разных видов обеспечения.

Непосредственно для приобретения комнат Русский ипотечный банк создал специализированный продукт, рассчитанный на специфические параметры. Но с ноября 2018 г. у кредитной организации отозвана лицензия на осуществления профильной деятельности.


Ниже представлено изменение условий от Тинькофф для приобретения последней доли (комнаты) в квартире. В данном случае банк выполняет функции ипотечного брокера.

Исходные параметры:
  • стоимость объекта недвижимости – 1 млн руб.;
  • годовая ставка – 9,25%.

Размер первоначального взноса, руб.

Срок, лет

Ежемесячные выплаты, руб.

Итоговые расходы без первоначального взноса, руб.

150 000

20

7 796

1 863 244

250 000

20

6 879

1 644 081

250 000

3

23 937

861 732

250 000

10

9 602

1 152 240



Порядок оформления займа


Ипотечное кредитование можно заменить потребительской или нецелевой программой. В любом случае для стандартной процедуры оформления займа выполняют следующие действия:
  1. собирают сведения о недвижимости, договариваются о цене;
  2. уточняют, можно ли взять ипотеку на долю в квартире с применением стандартных программ определенного банка;
  3. предоставляют документы в кредитное учреждение для проверки;
  4. после одобрения заявки оформляют договор займа;
  5. оплачивают покупку, регистрируют нового собственника в базе данных Росреестра.

Документы


Точный перечень определен правилами определенного банка. Стандартный комплект:
  1. заявление с анкетными данными заемщика;
  2. сведения о созаемщике (поручителе) по установленной форме;
  3. гражданские паспорта заявителей с отметками о регистрации;
  4. подтверждения о трудоустройстве, постоянном доходе.


После одобрения предоставляют дополнительно:
  1. договор купли-продажи;
  2. отказ собственников других долей;
  3. оригинал отчета об оценке стоимости (действителен на протяжении полугода, начиная с даты составления);
  4. выписка из базы данных ЕГРН (действует – 30 кал. дней);
  5. согласие супруга(и) на передачу объекта недвижимости в залог;

    Скачать Согласие мужа/жены на сделку.doc (25,5 Kb) (cкачиваний: 0)

  6. разрешения органов опеки и попечительства (при необходимости).



Оформление выкупа у родственников


Банки неохотно финансируют ипотеку на выкуп доли в квартире между близкими родственниками или супругами. Причина нежелания со стороны кредитной организации – вероятная фиктивность сделки и недостаточная юридическая чистота.

Например, если брачный договор отсутствует – при разводе имущество делят поровну. В этой ситуации у одной из сторон появляется возможность претендовать на часть залога даже при отсутствии личного участия в финансировании покупки недвижимости.

На стадии предварительной проверки рекомендуется уточнять условия заимодателя с учетом отмеченных особенностей. Выкуп последней доли в квартире в ипотеку у родственников оформляют стандартным договором.


Можно ли и как получить вычет с доли


Компенсацией вправе пользоваться налогоплательщики, так как соответствующие средства аккумулируются из полученных госбюджетом подоходных налогов. На покупку доли / погашение процентов по кредиту можно получить вычет в 13% для базовых сумм 2 / 3 млн рублей соответственно.

Установлена ставка 13%, поэтому при прямой покупке доли в квартире стоимостью 1 млн руб. можно рассчитывать на получение 130 тыс. руб. Максимальная сумма по компенсации для кредита составляет 260 тыс. руб. (2 000 000*0,13). Заявку в налоговую инспекцию подают по месту жительства на следующий год после оформления покупки.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть