Как продать свою долю в квартире если она в ипотеке: условия и оформление купли-продажи

    Содержимое:
  1. Может ли один из собственников продать свою долю при ипотеке
    1. Требования ипотечного соглашения
    2. Как уведомить содольщиков
    3. Нюансы продажи доли ребенка
  2. Как оформляется продажа доли в ипотечном обременении
    1. На основе доверия покупателя
    2. Передача прав на займ
    3. С оплатой после сделки
  3. Как продать долю, если содольщик против
    1. По судебному решению
  4. Как составить договор купли-продажи ипотечной доли
    1. Необходимые документы
    2. Заключение сделки пошагово
  5. Риски для покупателя и продавца

подписание договора на продажу доли

Продажа доли в ипотечной квартире возможна на таких принципах:

Параметр

Описание

Есть ли предостережения

  • для процедуры нет особых предостережений, поскольку риски банка минимальные. Прибыль кредитного учреждения остается нетронутой, а в определенных случаях возникает возможность досрочного получения причитающегося;
  • но при продаже с переводом ипотеки (не с досрочным ее погашением) новый заемщик должен отвечать условиям банка;
  • продажа родственнику осуществляется как обычно, но трудности возникнут, если использовался маткапитал для ипотеки из-за подозрений в незаконном обналичивании дотации.

Возможные трудности и ограничения

  • потребуется одобрение от банка. Исключение: погашение кредита досрочно;
  • необходимо соблюсти права других дольщиков в определенных ситуациях. Это не потребуется, когда доля продается единственному созаемщику, но при сделке с другими гражданами и наличии нескольких совладельцев надо выполнить правило по первоочередной покупке. Перед сделкой нужно предложить выкупить часть жилья другим дольщикам, и после их отказа допускается продавать объект иным гражданам (ст. 250 ГК).


Может ли один из собственников продать свою долю при ипотеке


Особенность фиксации права собственности при жилищных займах состоит в его возникновении после подписания договора купли-продажи с продавцом, но сразу объект передается под залог (ипотека и обременение регистрируется путем подачи кредитором ДКП в Росреестр).

При ипотеке закрепляется и право владения, и обременение одновременно. Жилье записывается за покупателем, гражданин пользуется квартирой без ограничений, но ему нельзя распоряжаться объектом до снятия обременения. Любые сделки по отчуждению частей недвижимости невозможны, кроме случаев, когда банк (залогодержатель) дает согласие.


Нюансы по разновидностям собственности:

Вид

Нюансы

При общей долевой собственности. При выделенных идеальных частях и в натуре.

  • для осуществления сделки необходимо наличие долевой собственности на объект (наделы выделяются в идеальных размерах 1/3, 1/4, 1/5 и т. д.);
  • нет никаких предостережений отчуждения частей объекта, выделенных «в натуре» (в кв. м.). Данный вариант даже лучше, но такие ситуации крайне редкие, поскольку в квартире почти невозможно технически определить часть таким способом, хотя теоретически возможно.

Общая совместная

При продаже одним из супругов доли второму возникает ситуация, когда в одном лице совмещается и продавец, и покупатель, так как после сделки надел снова переходит в совместное владение, ведь имущество наживается в браке.

 

Выход из ситуации:

  • перевести владение из совместного в долевое (в Росреестре);
  • заключается брачный договор с прописыванием раздельной собственности. Таким образом, исключается продажа самому себе;
  • оформляется договор купли-продажи, при котором уже не надо соглашение второго супруга. Если совершать сделку без соблюдения описываемого порядка, то разрешение супруг дает сам себе, что нелогично и возникает правовая коллизия;
  • регистрируется переход права в Росреестре: имущество принадлежит супругу(е) на праве индивидуальной собственности и не подлежит разделу при разводе.

Краткая суть описанного способа: раздел квартиры с определением долей и оформление их в раздельное владение с помощью брачного контракта.

 

После развода квартира делится 50/50, в других пропорциях по решению суда или согласно брачному контракту. При осуществленном разделе доли продаются как между обычными созаемщиками-дольщиками.



Для сделки потребуется:
  1. согласие всех собственников;
  2. выполнение требований норм по первоочередному праву покупки (ст. 250 ГК);
  3. согласование от банка и органов опеки при наличии прописанных несовершеннолетних;
  4. перевод объекта в долевую собственность при нахождении его в совместном владении. Процедура проста: подается в Росреестр соглашение о распределении долей и в 10-дневной срок регистратор фиксирует наделы;
  5. при переводе ипотеки необходимо проследить, чтобы тот, кто продал долю, утратил статус заемщика, в ином случае банк уполномочен требовать с него полного выполнения финансовых обязательств, даже при утрате им права на имущество.

Алгоритм действий:
  1. Обращение к ипотекодателю за позволением на сделку и с прошением о переводе прав и обязанностей по займу на покупателя доли.
  2. Предложение своей доли другим совладельцам. Это не потребуется при наличии двух дольщиков, заключающих сделку между собой.
  3. Взятие у органов опеки разрешения, если есть несовершеннолетние дети.
  4. После согласования возможности замены плательщика расторгается предыдущий договор и заключается новый, по которому владельцем жилья выступает содольщик.

Требования ипотечного соглашения


Положением ипотечного соглашения, имеющим значение для рассматриваемой темы, является пункт о запрете совершать любые сделки с отчуждением имущества и регистрацией третьих лиц до погашения финансовых обязательств.

Прописывается также обязательность уведомить банк, если делается капитальный ремонт, реконструкция, перепланировка. Любые действия по квартире необходимо согласовывать с кредитором: для него важно, чтобы объект не утратил ликвидную стоимость.

Как уведомить содольщиков


Один из собственников вправе продать свою долю как другому совладельцу, так и третьему лицу.

При наличии содольщиков обязательно выполняют требования ст. 250 ГК (преимущественное право покупки), иначе возникнут весомые причины для признания сделки недействительной. Правила:
  • при продаже постороннему лицу доли в этой же квартире содольщики имеют право приобрести объект по той же цене и на прочих равных условиях. Исключение: отчуждение с публичных торгов доли и земельного участка, относящегося к соответствующей части продаваемого имущества;
  • продавец извещает письменно дольщиков о намерении отчуждения части жилья. Форма уведомления – свободная, без нотариального удостоверения, но в ней обязательно указывается цена и значимые условия сделки, а также все подробные реквизиты имущества (данные из выписки ЕГРН, кадастровый номер, дата и основание покупки). При последующей сделке продавцу нельзя менять стоимость и значимые условия купли-продажи. Уведомление следует вручать дольщикам под расписку или почтовым отправлением с описью, а также иными способами (электронной почтой) с доказательствами получения контрагентом информации;
  • у остальных собственников есть 1 мес. для приобретения надела со дня получения уведомления. Время сокращается, когда все дольщики напишут письменный отказ от сделки, тогда долю допускается реализовать ранее описанного срока;
  • уступить право преимущественного приобретения нельзя.



Возможные варианты после вручения совладельцам предложения:
  1. содольщики согласны на продажу и подтвердили это письменно или прошел месяц со дня их уведомления, и они не предприняли никаких действий. После этого нет преград для обращения в банк и заключения соглашения купли-продажи, переуступки долга по правилам кредитора;
  2. совладельцы против или письмо с предложением не забрано. Извещение отправляют письменно с уведомлением о вручении по адресу регистрации граждан. Неврученное письмо лежит на почте 1 мес. и возвращается отправителю. Почтовое сообщение с отметкой об отказе принять извещение или с данными о невозможности вручения – доказательство выполнения продавцом правила преимущественной покупки.

Есть определенная степень риска при невручении письма (лицо не проживает по адресу, отсутствует по независимым от него обстоятельствам и подобное), поскольку это можно трактовать как нарушение процедуры по ст. 250 ГК и использовать в суде. Как правило, при тяжбах считают такие обстоятельства малозначимыми, ведь продавец сделал все возможное в его силах для выполнения норм, но для полной безопасности обязанность за оповещение допускается возлагать на нотариуса и спустя 1 – 2 мес. совершают сделку.

Запретить куплю-продажу другой содольщик вправе, но эта проблема решается через суд или иными методами. Самые значимые препятствия: несогласие банка-залогодержателя и органов опеки (ООП) при наличии несовершеннолетних детей у продавца.


Нюансы продажи доли ребенка


Все сделки по отчуждению жилья, включая применение договоров жилищных займов и при наличии несовершеннолетних детей у продавца, а также, когда гражданин до 18-ти сам выступает участником процедуры или владельцем имущества, совершаются с разрешения ООП.

В законодательстве есть принцип неухудшения жилищного обеспечения несовершеннолетних: нельзя для детей уменьшать жилплощадь или ущемлять иные имущественные права по сравнению с уже существующими.

При продаже доли необходимо предоставить ребенку такую же или большую площадь. Причем по дополнительным условиям она должна быть равноценная или лучше (инфраструктура, район, возможности для развития). Последние параметры относительные, их оценивают ООП с учетом множества факторов и мнения самого ребенка. Единственное, что не оспаривается – равная или большая жилплощадь такого же качества.

Как оформляется продажа доли в ипотечном обременении


Существует три способа отчуждения доли при ипотеке:
  1. сугубо между сторонами без привлечения банка, основанный на взаимном доверии участников;
  2. путем перевода кредита на покупателя;
  3. с оплатой после сделки.

Способы обеспечения безопасности:
  • банковская ячейка (депозитарий) с доступом после выполнения определенных условий, предъявления документов;
  • аккредитив – аналогично описанному выше, но в виде специального счета;
  • расписки, дополнительные соглашения.

На основе доверия покупателя


Основой процедуры выступают доверительные отношения сторон. Но одновременно существуют способы перестраховаться, рекомендуемые к применению.

Алгоритм:
  1. Покупатель вносит оплату на счет в банке, где взят кредит.
  2. Средства перечисляются для досрочного погашения займа.
  3. Оформляется ДКП доли;
  4. По регистрации договора в Росреестре бывший владелец забирает деньги, оставшиеся после погашения ипотеки в банковской ячейке.

Суть вкратце: покупателем гасится оставшаяся часть ипотеки, а продавцу выплачивается остаток заявленной стоимости объекта.


Преимущества

Недостатки

  • не требуется разрешение банка, но уведомить его нужно в обязательном порядке;
  • затраты времени меньшие.
  • рискует покупатель, поскольку дает деньги на погашение кредита до подписания ДКП и перехода недвижимости ему;
  • аккредитив или депозитные ячейки не смогут гарантировать полной безопасности, поскольку средства вносятся в счет погашения кредита от имени заемщика и перечисляются сразу банку.
  • есть риск внесения покупателем денег, после чего продавец откажется от сделки, но средства уже уйдут на погашение займа. Таким образом, приобретатель останется и без доли, и без финансов. Помимо этого, доказать мошенничество сложно, ведь средства вносятся от имени заемщика.


Обезопасить сделку можно дополнительным соглашением между сторонами о взаимных обязательствах (нотариальное свидетельствование требуется не всегда): прописывается, что одна сторона выделяет средства для погашения ипотеки и стоимости объекта, вторая обязывается за это передать имущество.

Применяют также расписки: деньги кладут в депозитную ячейку, одновременно продавец пишет заявление о получении всей суммы за долю квартиры. Подобные процедуры желательно осуществлять со свидетелями и видеофиксацией, для составления соглашения уместно воспользоваться услугами юриста.

Передача прав на займ


Самый легкий и простой способ. Применяется при продаже доли:
  1. Продавец обращается к кредитору за разрешением перевести ипотеку на другого заемщика.
  2. Банк проверяет платежеспособность покупателя.
  3. Старый ипотечный договор разрывается и одновременно заключается новый (теперь единственный заемщик – покупатель). Обязанности по ипотеке переходят к приобретателю.
  4. Подписывается ДКП на долю, покупатель, деньги уже внесенные продавцом по займу и возможно сумму сверх этого (в зависимости, по какой цене покупается объект), помещает в банковскую ячейку.
  5. После регистрации нового ДКП в Росреестре (вместе с ним фиксируется обременение, как и прежде) продавец получает к ней доступ.

Суть вкратце: приобретатель переоформляет на себя обязанности по займу на заложенное жилье, продавцу перечисляет уже погашенную часть кредита и стоимость доли.


С оплатой после сделки


Метод с покрытием затрат после сделки безопасный (есть 3 способа защиты), но сложнее и продолжительнее (2 – 3 нед.):
  1. Деньги кладут в 2 депозитария: в один помещают оплату кредита, в другой – оставшуюся часть денег от отчуждения объекта.
  2. Допускается открыть еще одну ячейку для письма ипотекодателя об упразднении обременения.
  3. ДКП подписывают с разрешения кредитора до аннулирования залога.
  4. Доступ к банковским ячейкам у сторон появляется после закрепления прав в ЕГРН.
  5. Сразу после появления денег по погашению займа на счету у финансового учреждения залог снимается.
  6. В последнюю очередь доступ к соответствующей ячейке появляется у продавца, который и забирает остаток стоимости доли.

Суть вкратце: приобретатель дает продавцу залоговую стоимость недвижимости (под расписку или посредством банковских ячеек). Реализатор гасит долг перед кредитором. Снимается обременение, подписывается ДКП. После этого по факту заключения сделки продавцу выплачивают остаток по продажной цене.


Как продать долю, если содольщик против


Единой судебной практики по ситуациям, когда совладелец запрещает продажу, нет, но подача иска в этих обстоятельствах с требованием разрешить отчуждение без согласия дольщиков – единственный выход. При этом надо соблюсти правила по первоочередной покупке.

Способы получить согласие:
  1. радикальный метод: поскольку владелец доли вправе распоряжаться ей как угодно, то предупреждают несговорчивого гражданина о позволении жить (аренда, безвозмездное пользование) на своей части иным людям. Гражданин быстрее примет решение, если окажется, что это лица неблагополучных групп населения;
  2. продать жилье целиком, найдя покупателя на цену, устраивающую дольщика;
  3. предложить второму собственнику выкупить часть по сниженной стоимости;
  4. взять займ под залог своего надела и не выплатить его – небезопасный способ, но вполне возможный.

По судебному решению


В пользу продавца решается вопрос через суд при наличии оснований из ст. 252 ГК:
  1. доля должна быть незначительной, ее невозможно выделить «в натуре» (в большинстве квартир это технически нельзя сделать);
  2. у собственника отсутствует интерес в использовании совместного имущества;

В описанном варианте суд вправе обязать других содольщиков выплатить собственнику надела компенсацию. Незначительность доли – основное условие. Нет в законах конкретного определения размера, дающего основания считать надел таковым, но в юридической практике принято отталкиваться от объема в 25% и меньше от всего объекта.

Каждый случай судом рассматривается индивидуально, поскольку в квартире на 150 кв. м. 25% становится весьма большим наделом и те же 25% в жилье на 30 кв. м. воспринимаются совсем по-иному.


Как составить договор купли-продажи ипотечной доли


Образец договора имеет такую примерную структуру:

Пункт

Описание

1

Гражданин (полные паспортные данные, Ф. И. О., регистрация), далее по тексту «Продавец», и гражданин (данные аналогично), а далее «Покупатель» заключили настоящий ДКП о следующем.

2

Продавец продал Покупателю в собственность, а Покупатель принял и оплатил по условиям настоящего соглашения долю в квартире (описать полные параметры).

3

Реквизиты документов-оснований предыдущего права собственности (приемочный акт, ДКП, ЕГРН).

4

Цена. Необходимо уточнить, из чего она состоит (личные сбережения и заемные средства).

5

Порядок оплаты (как правило, с помощью аккредитива или депозитных ячеек после перерегистрации права собственности). Указать, какая сумма погашается в счет кредита.

6

Гарантии: до подписания ДКП надел не продается, не отчужден, нет ареста и споров по нему.

7

Состояние имущества, требует ли ремонта, кем он будет осуществляться. Прописывают отсутствие взаимных претензий.

8

На кого возлагаются расходы по оформлению сделки.

9

Условия по выписке из доли иных лиц.

10

Дата передаточного акта.

Заключительная часть.

Когда вступает в силу (с момента подписания), количество экземпляров, подписи сторон с расшифровкой.



Скачать Договор купли-продажи доли.doc (39 Kb) (cкачиваний: 0)

Скачать Пример заполнения договора.doc (40,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Фактически, договор купли-продажи доли квартиры в ипотеке обычный и ничем не отличается от стандартного. Единственная особенность: прописывается, что предыдущее право собственности возникло в связи с ипотекой и происходит перевод займа на нового владельца. В то же время, при досрочном погашении кредита описание этого нюанса не потребуется – указывается, что предыдущее право владения возникло по ДКП и применялся жилзайм, который уже выплачен.

При взятии разрешения у банка, есть смысл составить договор и заверить его именно у нотариуса, обслуживающего финансовое учреждение. В большинстве случаев кредитор, итак, требует совершение процедуры у своего партнера.

Необходимые документы


Потребуется подготовка следующих бумаг:
  1. паспорта сторон, метрические документы детей;
  2. свидетельство о браке, брачный контракт;
  3. разрешение ООП при наличии несовершеннолетних потомков у сторон;
  4. согласие остальных совладельцев. При брачных узах дольщика потребуется разрешение второго супруга(и);
  5. технического или кадастрового паспорта;
  6. справки об отсутствии прописанных лиц (выписка из домовой книги, берется в управляющей компании или в ЖЭКе);
  7. справки об отсутствии задолженности по ЖКХ (подойдут последние счета, поскольку в них указывается долг);
  8. экспертной оценки стоимости доли (запрашивают не всегда, если все участники сошлись в цене).

Заключение сделки пошагово


Общий порядок действий в 2019 году:

  1. Обращение в банк для взятия разрешения. При погашении займа досрочно, согласия от кредитора не потребуется, но процедура все-таки невозможная без уведомления о предстоящей сделке, ведь необходимо выполнить правила внесения средств не по графику и взять закладную для снятия залога. В ипотечном договоре прописывается возможность досрочного погашения. Мнение ипотекодателя в данной ситуации не играет никакой роли: гражданин вносит деньги, а дальше снимает залог и распоряжается имуществом по своему усмотрению.
  2. После санкционирования сделки применяется один из описанных выше способов.
  3. При переводе ипотеки банк проверяет, подходит ли новый заемщик всем параметрам.
  4. Для безопасности движения финансов между участниками сделки используются банковские ячейки, аккредитивы, расписки.
  5. Оформляется продажа. При способе с тройной защитой банк получает доступ к ячейке со средствами погашения ипотеки, а продавец – к депозиту с деньгами согласно ДКП (если сторонами предусмотрена большая оплата, чем остаток по кредиту) после перерегистрации прав покупателем в ЕГРН. Одновременно залог на долю сохраняется – продавец не сможет взять деньги и не продать объект, невозможно совершать любые действия с объектом.
  6. После получения всеми участниками сделки причитающегося обременение снимается, и покупатель становится полноправным владельцем жилья.

Риски для покупателя и продавца


Риски продавца минимальные: в случае неполучения (неперечисления) денег доля не продастся, поскольку для переоформления необходимо предъявить подтверждения перевода средств по сделке реализатору. Регистратор без этого не переоформит часть на нового владельца, сделка попросту не состоится.

У покупателя рисков больше:
  1. необходимо проверить, есть ли несовершеннолетние дети у продавца и взято ли им разрешение от органов опеки. Если деньги перечислены и выяснится, что нет разрешения от ООП, сделка может быть признана недействительной, возникнут проблемы с возвратом средств или с выпиской детей;
  2. смерть продавца, иной форс-мажор после выдачи ему средств до подписания ДКП;
  3. неиспользование или неумелое применение инструментов безопасности (расписок, депозитных ячеек): реализатор может получить деньги до переоформления собственности на покупателя, в итоге есть риск, что приобретатель останется без средств и без недвижимости.

Самые значительные риски возникают при досрочной выплате ипотечного кредита покупателем от имени продавца. В этом случае крайне рекомендовано заключить дополнительное соглашение, в котором прописать, что деньги вносятся приобретателем для погашения займа в счет погашения его стоимости по ДКП.


Использование расписки – не панацея в определенных ситуациях, поскольку гражданин может взять деньги и, несмотря на наличие обязательства, уклонится от сделки. Если он переоформит долю на третье лицо, то даже с помощью судебных приставов средства вернуть будет сложно, особенно при отсутствии у мошенника иного имущества (при банкротстве физлица), подлежащего взысканию.

Полностью исключит опасность вариант с применением депозитной ячейки с доступом продавцу лишь после перерегистрации недвижимости на нового владельца.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть