Можно ли купить квартиру без риэлтора в ипотеку: пошаговое оформление без посредников

    Содержимое:
  1. Как работать с риэлтором при покупке жилья в ипотеку
    1. Что делает риэлтор при ипотеке и зачем он нужен
    2. Как выбрать риэлтора
    3. Какие вопросы задать риэлтору при оформлении ипотеки
    4. Нужно ли и сколько платить риэлтору
    5. Как происходит ипотечная сделка через риэлтора
  2. Подводные камни и риски покупки жилья через риэлтора
  3. Как оформить квартиру в ипотеку без риэлтора: пошаговая инструкция
    1. Проверка права собственности и наличия обременения
    2. Проверка продавца
    3. Проверка покупаемой квартиры
    4. Особенности передачи денег
    5. Заключение договора купли-продажи
    6. Регистрация сделки
  4. Как продать квартиру в ипотеку без риэлтора

Так ли нужен риэлтор при покупке квартиры в ипотеку и можно ли провести сделку без участия агентства недвижимости? В чем плюсы и минусы обращения за риэлтерскими услугами при оформлении недвижимости с привлечением ипотечных средств?

агент по недвижимости с покупателями

Как работать с риэлтором при покупке жилья в ипотеку


Преимущество специалиста по недвижимости – сопровождение сделок всех уровней сложности.

Можно оформить ипотеку без риэлтора, не оплачивая соответствующие услуги. Но в этом случае нужна самостоятельная подготовка, чтобы принимать ответственные решения без ошибок.

Что делает риэлтор при ипотеке и зачем он нужен


Кроме информационного обеспечения в риэлтерские услуги входит:
  1. поиск объекта недвижимости по заданным критериям;
  2. предварительные переговоры с продавцом, уточнение параметров;
  3. выбор банка;
  4. подготовка договоров и документации;
  5. сопровождение всей сделки.

Ответственность специалистов агентств недвижимости ограничена договорными обязательствами. Скрытые комиссионные вознаграждения невозможно предотвратить законодательными нормами.

Чтобы исключить риски мошенничества надо знать детали поиска объекта недвижимости и последующего оформления ипотеки.


Рассмотрим последовательно перечисленные риэлторские услуги. Выясним, нужен ли специалист или оформление можно сделать самостоятельно?

Как выбрать риэлтора


Типовой совет – оценка по рекомендациям. Не исключая пользы подобных советов, следует подчеркнуть значительное «паразитное» влияние субъективности. Аналогичный вывод можно сделать по отношению к публичным отзывам.

В открытых информационных источниках сложно исключить скрытые рекламные и маркетинговые мероприятия.


Следующие советы повысят правильность выбора:
  1. крупные АН дорожат репутацией, поэтому отличаются надежностью;
  2. частные риэлторы, сравнительно небольшие агентства недвижимости работают с применением более выгодных для клиентов тарифов;
  3. плюсом является участие в гильдиях, ассоциациях и других профессиональных сообществах;
  4. пригодится узкая специализация в определенной сфере (ипотечные кредиты, жилая недвижимость).

Сопутствующие положительные критерии:
  1. известность;
  2. удобное расположение офиса;
  3. официальное оформление услуг;
  4. активная деятельность в интернете;
  5. отсутствие обоснованных отрицательных отзывов.

Какие вопросы задать риэлтору при оформлении ипотеки


Кроме суммы ипотечного займа, процентов, минимального и максимального срока погашения следует задать вопросы по другим параметрам кредита. Ниже приведены основные позиции с комментариями:
  1. удобнее оперировать с валютой, в которой предполагается получение регулярного дохода;
  2. фиксация процентной ставки упрощает расчет, уменьшает отдельные риски при существенных изменениях экономической ситуации;
  3. аннуитетные платежи распределяют по временному графику равными частями;
  4. дифференцированные – предполагают повышение регулярных затрат в начальной и уменьшение на завершающей стадии;
  5. типовой первоначальный взнос составляет 20-40%;
  6. преподаватели, молодые ученые и другие категории заемщиков могут пользоваться дополнительными льготами в рамках специальных госпрограмм;
  7. финансовая поддержка из федерального бюджета предоставляется при рождении второго и последующего ребенка;
  8. при недостаточном уровне дохода нужные банку гарантии обеспечит созаемщик (поручитель);
  9. кроме покупаемого жилья в качестве залога принимают иные объекты недвижимости;
  10. как правило, банк выполняет оценку с небольшим дисконтом для уменьшения собственных рисков;
  11. иногда заимодатели требуют комплексное страхование покупки вместе с жизнью и здоровьем заемщика.

Каждый пункт изучают пошагово, чтобы оплата риэлтору соответствовала объему предоставленных услуг. Для правильных выводов надо рассмотреть весь срок кредитования до полного погашения с учетом прогнозируемой инфляции. Проконсультируйтесь о тенденциях изменения цен на рынке жилья.

Нужно ли и сколько платить риэлтору


Стандартная ставка составляет от 2 до 5 %. Комиссионные существенно зависят от нескольких факторов:
  1. региона;
  2. суммы сделки;
  3. перечень услуг.

При покупке риэлтор делает скидки не только в рамках маркетинговых акций. Оплату уменьшают при выполнении типовых операций. Затраты увеличиваются, если приходится решать нестандартные задачи.

Иногда вознаграждение агентств и частных исполнителей платит банк. Но следует убедится, что условия ипотечного кредита не хуже по сравнению с типовыми продуктами данной категории.

Как происходит ипотечная сделка через риэлтора


Как правило, покупка квартиры в ипотеку через агентство происходит по следующей схеме:
  1. заказчик заключает договор, в котором подробно описаны права и обязанности сторон;
  2. в приложениях к соглашению приводят критерии объекта недвижимости, параметры приемлемого кредитования;
  3. через риэлтора ищут подходящие предложения по займам, предоставляют в один или несколько банков предварительные заявки;
  4. после получения ответов делают выбор кредитного учреждения;
  5. исполнитель уточняет у продавца возможность выполнения сделки с применением ипотеки;
  6. при отсутствии явных недостатков – сведения предоставляются заказчику;
  7. выполняется осмотр, тщательная проверка на отсутствие обременений и других препятствий для сделки;
  8. заключают договор купли-продажи вместе с ипотечным контрактом;
  9. проводят оплаты;
  10. подают документы в Росреестр для государственной регистрации нового собственника квартиры.

Подводные камни и риски покупки жилья через риэлтора


Грубое или невнимательное общение косвенно свидетельствует о низком уровне профессионализма. Не отвеченные телефонные вызовы также затрудняют взаимодействие.

Чтобы минимизировать возможность мошенничества риэлторов обращают внимание на следующие детали:
  • если отсутствует письменный контракт – сложно обеспечить точное выполнение обязательств;
  • передачу денег в наличной и безналичной форме рекомендуется выполнять без личного участия риэлтора;
  • дополнительные требования по оплате услуг исключают качественной подготовкой договора;
  • обоснованные подозрения вызывает слишком узкий спектр предложений по ипотеке;
  • все вопросы о стоимости недвижимости должны решаться с участием трех сторон.

При возникновении сомнений в чистоте сделки рекомендуется обратиться к независимому юристу.


Как оформить квартиру в ипотеку без риэлтора: пошаговая инструкция


Если нет желания или возможности платить исполнителям, практические задачи решаются самостоятельно. Для поиска предложений продажи квартир пользуются:
  • специализированными базами данных в интернете – Авито, Домофонд и др.;
  • актуальные сведения публикуют сайты застройщиков.

Типовые ресурсы современного уровня предлагают:
  1. интерактивные карты и сортировку по выбранным параметрам;
  2. год постройки, этаж, площадь, иные технические параметры;
  3. фото и видео материалы;
  4. прямые контактные данные.

Удаленное изучение обеспечивает в некоторых случаях более объективную оценку чем при личном осмотре.

Кроме минимальных временных затрат, отсутствие посредников дает возможность приобрести недвижимость с минимальной наценкой непосредственно у застройщика, или у частного собственника на вторичном рынке.

При выборе банка также можно обойтись без риэлтора. Как и в предыдущем примере удобно работать с сайтами банков-кредиторов, где создана выгодная для потенциальных заемщиков конкурентная среда.

Выбирают раздел с ипотекой. В поисковой форме указывают:
  1. стоимость квартиры;
  2. первоначальный взнос;
  3. срок возврата займа;
  4. способ подтверждения постоянного дохода;
  5. возраст;
  6. тип недвижимости (готовая или строящаяся квартира, доля, дом, земельный участок);
  7. категорию по статусу (наемный работник, частный предприниматель или др.);
  8. желательное участие в специальной программе (для молодых семей, военнослужащих).

После автоматической сортировки отображаются предложения с минимальными годовыми ставки и суммами регулярных ежемесячных платежей. Выбрав позиции, уточняют:
  1. стандартные сроки рассмотрения заявки;
  2. наличие комиссионных вознаграждений;
  3. дополнительные требования по рабочему стажу, доходу и другим параметрам;
  4. список подтверждающих документов.

Проверка права собственности и наличия обременения


Покупатель не должен делать сложные запросы в разные инстанции для получения необходимых сведений. Государством организована единая база данных. Обеспечено надежное хранение сведений по всем объектам жилой недвижимости, расположенных на территории РФ.

Для ознакомления с информацией по выбранному объекту обращаются на официальный портал Росреестра. После регистрации справка о квартире по определенному адресу предоставляется бесплатно. Выписка в электронной форме (письменный ответ) стоит 150 (200) руб. по тарифной сетке на 2019 г.

Проверка продавца


Обращаться к риэлтору для проверки продавца не обязательно. Следует напомнить о том, что именно банк оплачивает всю сумму вместе с полученным от заемщика сравнительно небольшим первоначальным взносом. Кредитное учреждение заинтересовано в чистоте сделки, поэтому самым тщательным образом выясняет отсутствие обременений и других проблем.

Банки вправе устанавливать отдельные нормы самостоятельно. При определенных правилах они отказываются финансировать сделки с квартирами, где прописаны несовершеннолетние дети. Это сужает спектр предложений, но предотвращает сложности на стадии переоформления права собственности.

Органы опеки и попечительства вправе не дать:

«согласие на совершение сделок ..., влекущих уменьшение имущества подопечного» (ГК РФ, статья 37).


Без получения разрешения не получится снять запрет и сделать запись нового собственника в базе данных Росреестра. Это необходимо для законного завершения покупки квартиры.

При отсутствии дееспособности этой стороны сделки в последующем не исключено возникновение спорных ситуаций. Для уменьшения рисков рекомендуется получить справки из специализированных медицинских учреждений по месту жительства продавца: психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если особые ограничения оформлены официально в органах опеки и попечительства, об этом станет известно из выписки Росреестра.


Через сервисные службы в интернете можно уточнить:
  • действительность гражданского паспорта;
  • наличие долгов;
  • статус банкрота;
  • причастность человека к террористической и экстремистской деятельности.

Проверка покупаемой квартиры


Для успешных переговоров с продавцом необходима подготовка. Покупка без риэлтора подразумевает самостоятельное принятие важных решений, поэтому понадобятся:
  1. знания о преимуществах и недостатках типовых проектов домостроения;
  2. сведения о влиянии на стоимость места расположения дома, иных факторов;
  3. умения обоснованно доказывать необходимость снижения цены.

На этом этапе надо уточнить:
  1. принадлежность объекта недвижимости к жилому фонду;
  2. соответствие действительного плана утвержденному проекту;
  3. отсутствие регистрации по данному адресу коммерческих или других предприятий;
  4. задолженность по коммунальным платежам.

Для детальной проверки технического состояния обращаются за услугами профильных специалистов (архитекторов, инженеров, строителей). Пригодится оценка налогов, которые придется платить за приобретаемый объект недвижимости.

Особенности передачи денег


Не нужно нанимать риэлтора для выполнения расчетов по сделке:
  1. стандартный способ для обращения с наличными деньгами – использование депозитных ячеек;
  2. безналичные средства размещают на заблокированном счете.

Доступ в том и другом случае можно ограничить условиями, которые проверит работник банка.


После первичной договоренности с продавцом передают ему задаток. Факт получения денег подтверждается письменной распиской.

Заключение договора купли-продажи


Договора и другие типовые документы можно скачать ниже. Для реальной оценки особо сложных и крупных текстов лучше обратиться к риэлтору. В его обязанности входит:
  1. знание актуальных изменений в законодательстве;
  2. учет особенностей приобретения квартиры в новостройке и на вторичном рынке;
  3. умение применять схемы безопасных расчетов.

Скачать Бланк договора купли-продажи.doc (71,5 Kb) (cкачиваний: 0)



Нотариальное оформление обязательно, если в семье одной из сторон сделки есть несовершеннолетний ребенок. На первом этапе заключают предварительное соглашение. Договор составляют в трех экземплярах, чтобы один остался у нотариуса.

Регистрация сделки


Как отмечено выше, переход прав собственности завершается изменением записей в Росреестре. Регистратору подают комплект документов о купле продаже недвижимости.

Ключ от депозитной ячейки при оплате наличными деньгами передают продавцу после государственной регистрации. Аналогичные предосторожности применяет банк для своевременного выполнения транзакции перевода в безналичной форме.

Как продать квартиру в ипотеку без риэлтора


Для продажи квартиры в ипотеку без риэлтора выполняют следующие действия:
  1. ремонтными и другими подготовительными работами улучшают товарный вид объекта недвижимости;
  2. приобретают новую SIM карту для приема тематических телефонных звонков;
  3. устанавливают стоимость квартиры с учетом цен в соответствующем сегменте рынка и реального технического (эстетического) состояния;
  4. собирают документы, подтверждающие права собственности, параметры жилья, отсутствие обременений;
  5. публикуют объявление, организуют показ;
  6. получают задаток от покупателя;
  7. оформляют сделку с завершающей передачей пакета регистрационных документов.

Из приведенных сведений понятно, что работать с риэлтором не обязательно. Но использование услуг риэлтора:
  1. уменьшает затраты времени и денег;
  2. обеспечивает комфортные для клиента условия;
  3. предотвращает стрессовые и конфликтные ситуации;
  4. минимизирует нарушения законодательства.

Выбирают исполнителей с учетом комплексного изучения рассмотренных факторов.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть