Как осуществить продажу ипотечной квартиры и покупку новой в ипотеку

    Содержимое:
  1. Возможно ли продать жилье в ипотеке и купить новое
    1. С точки зрения закона
    2. Как получить согласие банка
    3. Если квартира с обременением
    4. Когда квартира в «Военной ипотеке»
  2. Как продать квартиру в ипотеке и взять новую под займ
    1. Досрочное погашение
    2. Самостоятельная продажа
    3. Переуступка или перепродажа своих обязательств по ипотеке
    4. Продажа ипотечной квартиры банком
  3. Риски при одновременной купле-продаже ипотечного жилья
  4. Как происходит продажа и покупка по шагам

Правильно продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку – это значит выполнить требования действующего законодательства и кредитного соглашения. Рассмотри варианты продажи и приобретения жилья с привлечением средств жилищного кредитования.

договор и ключи от недвижимости

Возможно ли продать жилье в ипотеке и купить новое


Подобные сделки не запрещены. Однако следует учитывать имеющиеся обязательства перед банком о погашении займа. Одновременная продажа и покупка другой недвижимости имеет ряд сложностей.

Важные особенности стандартной ситуации:
  • обеспечением по ипотеке является приобретенная недвижимость;
  • пока квартира находится в обременении – продажа невозможна;
  • запись, блокирующая переход собственности новому владельцу, содержится в базе данных ЕГРН;
  • для снятия обременения нужно получить разрешение банка, подтверждающее полное выполнение обязательств заемщиком.

К перечню добавляются опасения покупателя, которому нужны гарантии завершения сделки. Необходимы согласованные действия всех заинтересованных сторон, чтобы исключить мошенничество и лишние затраты. Ниже рассказано о том, как решают отмеченные проблемы.

С точки зрения закона


Правила распоряжения залоговой недвижимостью изложены в Федеральном законе N 102 от 16.07.1998. Такое имущество:

«может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи… лишь с согласия залогодержателя» (Статья 37).


Исключения:
  1. наличие особых условий в подписанном ипотечном договоре;
  2. переоформление обязательств заемщика;
  3. передача недвижимости по наследству.

Как получить согласие банка


  1. Денежных средств достаточно для выплаты остатка займа и покупки новой квартиры. Но и в данном варианте возможны осложнения. Банки могут прописывать в текст ипотечного договора ограничения на досрочное погашение. В частности – требуют компенсации по запланированным процентам.
    • Сравнительный анализ поможет сделать правильный вывод. Для расчетов берут график выплат, сравнивают с немедленным погашением и выплатой штрафных санкций. Рекомендуется учесть инфляцию, ценовые тренды на рынке недвижимости.

  2. Следующий способ – получение ссуды в этом же или другом банке с применением потребительской программы. При наличии хорошей кредитной истории можно рассчитывать на быстрое принятие положительного решения. Для объективности надо изучить минусы:
    1. придется оперировать с повышенными процентными ставками;
    2. понадобится достаточно высокий уровень дохода;
    3. в некоторых случаях потребуется дополнительное обеспечение (залог имущества, поручительство, страхование).


Кроме полного погашения задолженности допустимо переоформление обязательств по ипотеке. Ниже подробно рассмотрены алгоритмы действий по каждому варианту.

Но без уведомления банка и соответствующего разрешения запись в Росреестре изменить не получится.


Если квартира с обременением


Ситуация отличается повышенной сложностью, так как помимо упомянутых сторон придется учесть отношения с органами опеки и попечительства (ООП). С применением рассмотренного выше механизма (запись в ЕГРН) ООП препятствуют продаже при нарушении прав несовершеннолетнего ребенка.

Для разрешения нужны следующие условия в приобретаемой квартире:
  • аналогичная доля;
  • равная или большая площадь;
  • лучшие характеристики объекта недвижимости (инфраструктурного окружения).

Последнее требование следует изучить подробнее. Сделка может быть не одобрена, если предполагается только увеличение площади, но нужен переезд из благоустроенного центра на окраину в старый дом из квартиры в новостройке.

Аналогичные требования предъявляют органы опеки, когда первичный взнос или другие выплаты по кредиту сделаны с применением материнского капитала. Дополнительные ограничения причиняют неудобства не только заемщику. Кредиторы знают о трудности продажи заложенного жилья, если в нем прописан несовершеннолетний ребенок.

Когда квартира в «Военной ипотеке»


Как в предыдущем примере здесь следует учитывать законные интересы дополнительного участника – «Росвоенипотеки». Эта организация финансирует кредитование военнослужащих за счет средств госбюджета.

Программой жилищного кредитования военнослужащих предусмотрен механизм продажи купленной в ипотеку квартиры с последующим приобретением жилой недвижимости по адресу нового места службы.

Последовательность правильных действий изложена в следующей пошаговой инструкции:
  1. заемщик подает в «Росвоенипотеку» заявку с подробным описанием сути выполняемых операций и просьбой снять обременение в ЕГРН;
  2. вместе с ним новому начальнику подают заявление для продления участия в программе господдержки военнослужащих;
  3. остаток задолженности перед банком следует погасить из собственных (заемных) средств;
  4. кредитное учреждение возвращает полученную ранее сумму в государственную казну;
  5. снимаются обременения с изменением записей в Росреестре;
  6. в рамках программы военной ипотеки деньги переводят на личный счет.

Как продать квартиру в ипотеке и взять новую под займ


Ниже рассмотрены стандартные алгоритмы оформления.
  • На первом этапе подбирают подходящий вариант обмена на рынке недвижимости.
  • Для закрепления договоренностей с покупателем (продавцом) составляют предварительные соглашения.
  • Оформляют согласие супруга(и) на совершение сделок с недвижимостью.
  • Обязательно надо учесть законные права несовершеннолетних членов семьи.
  • Особенности участия в программе «Военной ипотеки».

Досрочное погашение


Не все покупатели готовы финансировать сделку с определенной задержкой перехода прав собственности. При наличии согласия, применяют следующий алгоритм:
  1. оформляют с заверением в нотариальной конторе предварительный договор;
  2. покупатель передает по письменной расписке владельца деньги для погашения остатка по квартире, находящейся в ипотеке;
  3. банк снимает запрет на продажу;
  4. сделку завершают по стандартной схеме купли-продажи.

Покупатель сам подает заявление для государственной регистрации нового владельца недвижимости.

Самостоятельная продажа


Этот вариант подразумевает отсутствие уведомления банка о будущей сделке. Действующий собственник вправе размещать самостоятельно или через агентства недвижимости объявления о продаже. Вправе показывать жилье потенциальным покупателям, делать «косметический» ремонт для улучшения потребительских параметров квартиры.

Но не имеет смысла скрывать залоговое обременение. Без разрешения банка изменить записи в базе данных ЕГРН нельзя. Для совершения сделки пользуются схемой с предварительным соглашением, представленной в предыдущем разделе.

Переуступка или перепродажа своих обязательств по ипотеке


Если покупатель готов полностью взять на себя обязательства по имеющемуся жилищному кредиту, переоформление выполняется в банке. Возможные нюансы:
  1. условия нового соглашения хуже актуальных предложений рынка;
  2. новый заемщик не устраивает кредитора по уровню дохода или другим требованиям.

Перепродать соответствующие права и обязанности можно в комплексе, объединив две сделки для приобретения новой квартиры.

Продажа ипотечной квартиры банком


Способ применяют, если владелец решил полностью доверить процесс банковским работникам. Соответствующее соглашение заключают в письменной форме.
  • Единственное существенное преимущество для продавца – минимум хлопот.
  • Главный недостаток – отсутствие оперативного контроля.

Риски при одновременной купле-продаже ипотечного жилья


Кредитной организации нужно получить утвержденную экономическим планом прибыль от оплаты ипотечных процентов. По этой причине отсутствует заинтересованность в продаже недвижимости по максимальной стоимости. Поэтому поисками покупателя лучше заниматься самостоятельно.

Чтобы исключить проблемы:
  1. пошагово проверяют выбранную схему с учетом временных интервалов;
  2. определяют приемлемый способ снятия обременения, технологию получения оплаты.

Взять другую квартиру в ипотеку можно в готовом к проживанию или в строящемся доме. Следует учесть изменения с 1 июля 2019 г. С этой даты вместо договора долевого участия (ДДУ) будет применяться схема проектного финансирования. Резервирование взносов на специальных эскроу счетах затруднит получение налоговых вычетов по стандартному алгоритму.

Чтобы купить новую квартиру без проблем:
  • Проверяют наличие и особенности имеющихся обременений.
  • В механизме расчета исключают передачу денег без получения документов для переоформления права собственности.
  • При возникновении затруднений и ошибок обращаются к помощи квалифицированного юриста.

Как происходит продажа и покупка по шагам


На первом этапе делают финансовый расчет. Предположим, что накопленных денег недостаточно, а покупатель не согласен дать предоплату в нужном размере. Следует освободить свою недвижимость от обременений, чтобы не сорвать сделку из-за длительного оформления.

Если покупатель не возражает, можно воспользоваться частью общей оплаты для погашения ссуды. Этапы для безопасной передачи денег:
  1. продавец заранее получает согласие банка на проведение операций по данной схеме;
  2. выполняется поиск покупателя;
  3. предварительное соглашение оформляют документом, заверенным нотариально;
  4. в банке резервируют две депозитарные ячейки:
    • одну используют для временного размещения суммы, которая нужна для погашения ипотечного займа;
    • во вторую покупатель помещает часть, причитающуюся продавцу;

  5. залогодержатель снимает обременение;
  6. покупатель оформляет переход собственности в Росреестре;
  7. банк и продавец получают доступ к денежным средствам.

Чтобы исключить проверку подлинности купюр пользуются безналичной формой оплаты. Функции депозитарных ячеек выполняют специальные условные или эскроу счета. Доступ к счетам открывается после предъявления сотруднику банка подтверждений оплаты, иных документов по согласованному сторонами сделки перечню.


Быстро пройти необходимые процедуры погашения старого и получения нового займа можно в одном банке. В таком случае придется пользоваться ограниченным количеством кредитных продуктов, но на рынке жилищных займов могут быть более выгодные условия у других банков.

Следует учесть, что новых заемщиков проверяют тщательно. Надо подтвердить достаточно высокий ежемесячный «белый» доход. Как правило, он должен превышать регулярные выплаты по займу на 50-60%. Существует возможность заключения нового ипотечного договора с условием обязательного завершения предыдущих финансовых обязательств.

После погашения имеющегося займа освобожденную от обременений ипотечную квартиру выставляют на продажу. Если удалось получить временное разрешение от банка, учитывают установленный максимальный срок для завершения сделки.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть