Как выделить доли детям в ипотечной квартире до погашения кредита: нюансы, инструкция

Содержание

Можно ли наделить долями детей в ипотечном жилье
Выделение до погашения займа
Наделение после выплаты займа
Когда необходимо обязательство
Какие банки выделяют доли детям в квартире под ипотекой
Как выделить доли детям в квартире, купленной в ипотечный кредит
Как определить размер доли на ребенка
Какие документы подготовить
Как провести оформление
Возможные «подводные камни»

Выделение доли ребенку в ипотечной квартире до выплаты ипотеки основывается на следующем:

Параметр	Описание
Претендуют ли дети на квартиру?	Согласно ст. 60 СК РФ дети не обладают правами на недвижимость родителей и наоборот, но есть нюансы: отец и мать должны содержать их; выписать несовершеннолетнего или ущемить его права на проживание, даже если он не имеет доли в квартире без санкционирования органами опеки и попечительства (ООП) невозможно; без разрешения ООП нельзя отчуждать жилье с прописанным ребенком. При разделе имущества между супругами, например, после развода или при приобретении объекта детям доля не выделяется, но они прописываются с родителями и вправе проживать с ними. Определение наделов возможно при наличии у потомков права претендовать на собственность: при регистрации жилья для них специально или согласно требованиям закона (использование маткапитала при покупке).
Когда ребенок претендует на долю при ипотеке?	закон предписывает обязательно закреплять за ребенком часть жилья при использовании для погашения жилищных займов материнского капитала (ст. 10 ФЗ 256 и ФЗ 102 «Об ипотеке»); семейный сертификат выдается на всю семью, включая на первого и последующих детей, соответственно, при покупке имущества за помощь каждому члену полагается материальный эквивалент.
Особенности раздела ипотечного жилья	Продолжительное время в юридической практике существовали споры по поводу равномерности определения наделов детям. Верховным Судом в 2016 поставлена точка по этому вопросу. Суть разъяснения: несовершеннолетние не претендуют на имущество родителей (ст. 60 СК) и наоборот; часть имущества, купленного на личные средства, делится пропорционально вложению. Дети, как правило, не имеют денег на покупку жилья и не претендуют на раздел объекта или на его части, эквивалентные вложенным сбережениям супругов. Мать и отец не обязаны наделять их имуществом; обязательность равномерности касается только средств маткапитала, вложенных в ипотеку. Эквивалент дотации подлежит равному разделу в обязательном порядке между всеми. При использовании личных средств мужа/жены и семейного капитала каждому несовершеннолетнему ребенку обязательно выделяется только эквивалент части в семейном капитале. Остальное – по усмотрению родителей. Пример: взята ипотека, есть 4 участника (2 родителя и 2 детей). Вложены сбережения супругов и маткапитал. Пара претендует на эквивалент имущества, купленного за личные деньги, плюс 2 части МК, остальное полагается детям, но эквивалентно 1/4 части от семейной дотации. Согласно описанному методу детям отходят незначительные или ничтожные доли (1/40, 1/50). Несмотря на жестокость закона, раздел согласно актам ВС РФ правильный в юридической плоскости и применяется в судебных спорах. Принцип способа: приобретенное за маткапитал разделяется поровну, а купленное за личные сбережения пропорционально. На практике родители стремятся отписать детям равные или большие наделы по своему усмотрению, что более правильно.
Как происходит выделение частей?	Супруги пишут обязательство перед оформлением кредита и после закрытия ипотеки на протяжении 6 мес. реализуют его соглашением или дарственной.

Можно ли наделить долями детей в ипотечном жилье

Особенности жилищных прав несовершеннолетних:

не претендуют на имущество родителей, но до 14 летнего возраста по умолчанию прописываются вместе с ними и это не зависит от воли супругов (ст. 20 ГК), лица с 14 до 18-ти регистрируются аналогично, но уже вправе выбирать с кем проживать;
даже если несовершеннолетний не собственник недвижимости, но прописанный в нем, при отчуждении объекта выписка невозможна без разрешения органов опеки. Смена владельца квартиры не повлияет на право проживать при наличии регистрации. Крайне сложно выписать несовершеннолетнего через суд при отсутствии другого адреса проживания. Аннулировать регистрацию можно, если доказать непроживание ребенка в квартире больше года, а также, если родители не участвуют в содержании помещения, имеют возможность прописать его по другому адресу, но уклоняются;
при разводе дети не участвуют в разделе имущества супругов, но имеют право регистрироваться (по умолчанию) и проживать вместе с родителями;
несовершеннолетние приобретают жилье на таких же основаниях, как и взрослые, но до 14 лет вместо них все сделки совершают родители с привлечением органов опеки. Лица с 14 до 18 вправе сами заключать крупные сделки (распоряжаться своим доходом), но с письменного согласия родителей (ст. 26, ст. 28 ГК).

Специфика ипотеки: ее берут супруги, а не дети. В соглашении по кредиту и купле-продаже фигурируют взрослые. До выплаты всех взносов у банка проблематично получить согласие на выделение частей несовершеннолетним, поскольку объект заложен и будущее выплат неизвестное.

На протяжении погашения жилищного кредита объектом владеют заемщики, но он находится в залоге у банка – по нему нельзя совершать действий, касающихся отчуждения/выделения частей. Соответственно, определить долю возможно только после снятия обременения и выплаты займа. До погашения это возможно, если ребенок выступает сам заемщиком или взято разрешение у кредитора.

Выделение до погашения займа

Возможно до погашения финансовых обязательств, когда:

заемщик сам является ребенком родителей (с 14 до 18 лет) лично или же родители используют в его интересах его личные деньги (до 14 лет). Малолетний может иметь свои средства, например, полученные по наследству или подобным способом;
банк разрешил определение частей объекта.

При использовании маткапитала потребуется разрешение госоргана по опеке. Специалисты ООП часто требуют обязательного закрепления долей за несовершеннолетними сразу, еще до закрытия займа, иначе санкционирование сделки невозможное.

Родители в силу ст. 60 СК РФ не обязаны давать часть нажитого, но тут идет речь о материнском капитале, на который претендуют дети. Со своей стороны, банки не дают разрешение на раздел – неизвестно, погасится ли ипотечный займ и при неплатежеспособности заемщика возникнут проблемы с выпиской несовершеннолетних.

С пропиской возникают нюансы: дети автоматически регистрируются с родителями, в то же время, объект в залоге и будет ли погашен займ. Это риск для ипотекодателя и он всегда против прописки и выделения частей объекта детям. Проблема решается, но кредитор несет денежные и временные затраты на суд в случае отсутствия у выписываемого места для проживания.

Тяжбы банки выигрывают всегда, поскольку переход права на залог кредитору невозможно отменить: есть договор, соблюдающий все нормы закона. Ситуация усложняется, поскольку несовершеннолетних нельзя просто так «выбросить на улицу», но ООП определяет их в интернат. Таким образом решается проблема, регистрация детей упраздняется. Банки учитывают риски с прописанными и всегда против выделения частей имущества до закрытия ипотеки.

Проблема также может возникнуть, при продаже предыдущего жилья и взятии ипотеки для покупки нового большего/улучшенного помещения. Потребуется согласие ООП – нельзя уменьшать имущественные права детей.

с одной стороны, кредитор не дает согласие на выделение долей до погашения долга;
с другой – органы опеки не дают согласие на сделку, пока не выделят части жилой недвижимости.

Есть 3 выхода из ситуации:

найти банк, согласный на выделение доли несовершеннолетним. Выбирать следует из кредитных организаций, работающих по стандартам АИЖК (АО «дом.рф»);
дать заимодателю другой объект под залог;
определить потомкам наделы в ином жилье.

Наделение после выплаты займа

При взятии ипотеки с семейным капиталом, в большинстве случаев, доли проще закрепить лишь после погашения: банк не дает разрешение на раздел до закрытия займа, ведь нет гарантии его погашения. Также объект обязательно ставится под залог, делающий невозможным процедуру.

Когда применен маткапитал и раздел невозможно осуществить до закрытия займа, необходимо гарантировать выделение, поскольку действие предписано законом, но до погашения это всего лишь виртуальная планируемая ситуация – обязательство на бумаге и не реализовано. И даже после закрытия кредита и упразднения обременения оно может не воплотиться в жизнь.

ООП все-таки вправе разрешить сделку с разделом квартиры после окончания ипотеки. Договориться непросто, но возможно – потребуются гарантии соблюдения прав детей в виде обязательства. Каждый случай индивидуальный и требуется консультация с указанным ведомством.

При покупке жилья без МК ситуация разрешается проще: родители не обязаны наделять детей долями, не требуется разрешение органов опеки, а кредиторы более охотно дают ипотеку.

Когда необходимо обязательство

Статьей 10 (ч. 4) ФЗ 256 и Правилами направления маткапитала (Постановление №862 от 12.12.2007) предусматривается, что заемщики составляют обязательство выделения долей. Нормы такие:

потребуется при применении МК;
нотариально удостоверяется;
размеры частей объекта не обозначаются;
реализуется соглашением или дарственной – в ней же указывают доли (через дробь ¼, 1/10 и т.д.);
срок реализации 6 мес. со дня снятия залога и погашения займа;
в Росреестр подается только соглашение или дарственные, хотя ПФ вправе направить и обязательство для дополнительных гарантий.

Скачать: Образец обязательства при погашении ипотеки.pdf

Скачать: Бланк договора дарения на долю в жилье.doc

Без расписки не выделять семейный капитал – это обязательное условие, проверяемое в первую очередь Пенсионным фондом.

Какие банки выделяют доли детям в квартире под ипотекой

Сложно найти финансовое учреждение, дающее деньги в долг и согласное на закрепление за детьми частей имущества до погашения ипотечного кредита. На рынке работают организации лояльные к данному требованию, в частности, партнеры АО «дом.рф» (до 2018 года – АИЖС, «Агентство ипотечного жилищного кредитования»).

По отзывам заемщиков, на сегодняшний день данные банки выделяют доли до закрытия кредита:

Сбербанк;
Газпромбанк.

Правила меняются, нужно уточнять непосредственно в организациях, работающих по вопросам ипотеки. Подскажут актуальную информацию органы опеки и попечительства или в АО «дом.рф». Следует учесть, что цена лояльности ипотекодателя – возросшая ставка и более жесткие условия кредита.

Как выделить доли детям в квартире, купленной в ипотечный кредит

Схема ипотеки с маткапиталом с акцентом на определении частей квартиры до погашения жилзайма:

Этап	Описание
Пишется обязательство (расписка) для распределения имущества и подается в ООП	предусмотрено ч. 4 ст. 10 ФЗ 256; в нем не указывают размер долей (хотя это и не запрещено); нотариально удостоверяется; подается в ПФ, является основой выделения семейного капитала; реализуется соглашением супругов на протяжении 6 мес. после окончательного погашения ипотеки и регистрации прав (когда снимается обременение в виде залога).
Выдача разрешения ООП	Ведомство письменно разрешает сделку. При этом может потребовать иных гарантий, например, выделение долей детям в ином объекте недвижимости.
Подача заявления в ПФ для разрешения использовать МК	Подается: справка из ООП; стандартное прошение; предварительный и основной договор купли-продажи; ипотечное соглашение; документы на помещение (важно соответстветствие определенным требованиям при использовании дотации); обязательство заемщика(ов) выделить доли детям в ипотечной квартире – без него маткапитал не дадут.
Как реализуется обязательство	Расписка реализуется на протяжении 6 мес. (ст. 10 ФЗ 256 и ПП №862 «Правила направления…») после выплаты всех взносов следующими методами: дополнительным соглашением супругов, предусматривающим уже конкретный размер наделов; договором дарения.
Процедура	ПФ вправе передать копию расписки в Росреестр и бумага уже будет там, перед тем как оформить права (так делают не всегда). Но к ней необходимо подать еще и соглашение супругов или дарственную. Чаще всего используют второе; после выплаты ипотечного займа залог снимают: соискатель берет закладную у банка, пишет соглашение о распределении долей или дарственную, заявление на регистрацию права долевого владения и подает все в Росреестр. На протяжении 10 дней регистрируют новые права владельцев с выделенными наделами; есть ситуации, когда квартира регистрируется на одного супруга, тогда он(а) должен сначала переписать часть имущества второму, затем оба распределяют объект между детьми. Все делается через Росреестр. Если же объект в совместном владении супругов, то алгоритм схожий: сначала пара разделяет жилье себе, затем – потомкам или же часть супругов остается общей, а доли выделяют детям.

{banner_bottomtext}
Проще осуществляется раздел, если заемщикам позволено определить части имущества до выплаты ипотечного кредита:

Заключается предварительный и основной ДКП, в котором прописывается что, кому отходит. Необходимость в расписке на деление объекта, соглашение или дарственной пропадает – все уже предусмотрено ДКП.
Наделы закреплены, остается лишь полностью выплатить ипотеку и окончательно зафиксировать право долевого владения, взяв у кредитора закладную и сняв залог в Росреестре.

Как определить размер доли на ребенка

Размер устанавливается соглашением супругов (ч. 4 ст. 10 ФЗ 256) или дарственными. Это добровольные документы и родители вправе дать часть имущества в любом размере. При возникновении споров проблема состоит в том, что маткапитал – небольшая составляющая стоимости жилья и вместе с ним используются личные или заемные средства родителей, на которые не претендуют их дети (ст. 60 СК РФ).

Чисто с юридической точки зрения, а особенно при возникновении судебных тяжб, применяется разъяснение Верховного суда, принятое в 2016 году. Согласно нормативному акту эквивалент имущества, приобретенного на МК делится равномерно на всех членов семьи, а часть объекта, купленного за иные средства, – пропорционально вложению каждого.

Пример: квартира куплена за 4 млн руб., семья из 4 чел., использован МК 466 617 руб. Каждому ребенку отойдет 1/35 объекта.

Размер долей не прописан законодательно, но суды используют указанное разъяснение ВС. Встречаются квартиры с частью принадлежащей ребенку в 1/100 или меньше. Но стандартом является равномерное деление, несмотря на объем вложенных средств и маткапитала – закон не запрещает устанавливать большие наделы. Главное, чтобы они были не меньше использованной части МК.

Какие документы подготовить

Для выделения долей в Росреестр подают пакет документов, включающий:

паспорта всех, кому определяются наделы и владельцев квартиры;
свидетельства о рождение и о браке;
бумаги на жилье:
- выписка из Росреестра;
- договор купли-продажи (может не потребоваться, так как информация уже есть в регистратора, документ подавался при передаче объекта в залог);
соглашения о выделении долей или дарственные. Допускается составить без нотариуса, но регистратор может потребовать свидетельствование, особенно, когда части имущества выделяют двое созаемщиков;
квитанция о госпошлине (около 200 руб.).

На портале Госуслуг доступна функция подачи документации, используя электронную заявку. Лично предоставить бумаги можно непосредственно в Росреестр или через любой МФЦ.

Как провести оформление

Порядок действий:

Расчет долей. Размеры вписывают в соглашение о выделении или дарственные.
Включение указанных выше бумаг в пакет необходимых документов, и подача в Росреестр.
Ожидание срока, предписанного чиновникам на процедуру в 10 дней.
Взятие выписки из ЕГРН для каждого совладельца о праве на долю.
Соглашение – стандартный способ реализации расписки о выделении наделов, но используют реже, и для госорганов считается необычным методом.
Дарственная – более привычный способ, по закону она необязательно удостоверяется нотариально, но регистратор иногда придирается и требует именно такую форму, поскольку свидетельствование дает гарантию дополнительной проверки законности специалистом.

Передаваемые доли именуются «идеальными», они не выделены в натуре, абстрактные – не привязанные к конкретному помещению в квартире и обозначаются не в кв. м., а через дробь (1/2, 1/3 и т. д.).

Возможные «подводные камни»

При распределении желательно учесть следующее:

целесообразно выделить размер доли ребенку равный или больший одной учетной норме (при переводе в кв. м.), установленный в конкретном регионе (в среднем 9 – 12 кв. м.);
равномерность распределения маткапитала важна, поскольку при будущих сделках нотариусы проверяют правильность деления и вправе отказать в свидетельствовании при нарушениях;
части недвижимости записываются не только на несовершеннолетнего, являющегося причиной выдачи маткапитала, но и на всех детей, которые уже есть или будут.

Контроль за реализацией обязательства о распределении имущества возложен на ПФ РФ, органы опеки, прокуратуру. На практике ПФ в первую очередь интересует наличие расписки, а как произойдет ее реализация, контролируется не всегда.

Есть квартиры, в которых доли не выделяются годами после закрытия займа. Указанные органы проводят выборочные проверки имущества, приобретенного с привлечением семейного капитала. При обнаружении несоответствия нормам нарушителей ждет штраф и предписание выполнить обязательства. Криминал возможен при выявлении незаконных схем обналичивания МК.

Как правило, гражданам просто лень заниматься процедурой и злой умысел не выделить доли отсутствует, он и не имеет смысла, поскольку при продаже объекта нотариусы и госорганы проверяют использование маткапитала и факт распределения имущества. Данное правило нельзя обойти никак: любая сделка отчуждения в будущем не состоится без выполнения обязательства. Если доли не определены, то перед куплей-продажей придется осуществить процедуру независимо от желания граждан.