Как получить возврат НДФЛ при покупке квартиры при долевом строительстве (ДДУ) в ипотеку

Налоговый вычет при покупке квартиры в долевом строительстве в ипотеку позволяет вернуть часть потраченных денежных средств. Подробно разберем условия оформления компенсации за купленную недвижимость с учётом законодательно-правовых норм и важных индивидуальных особенностей.

Следует обратить внимание на существенные изменения законодательства в {banner_year} г., которые обусловлены переходом на использование «эскроу» счетов и проектной схемы финансирования.

Условия получения вычета по ДДУ в ипотеку

Понимание общих принципов упрощает решение практических задач. В данном случае компенсационные мероприятия основаны на факте предыдущей оплаты подоходного налога. Соответственно – рассчитывать на льготы вправе человек, делавший сам или через работодателя налоговые отчисления в государственный бюджет.

В рыночной стоимости квартиры содержится наценка. Это подразумевает определенные выплаты государству при продаже в форме налога на прибыль. Вычет предназначен для возврата покупателю части денежных средств. В частности, допустим перерасчет:

«в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по … кредитам, фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации… квартиры, комнаты или доли (долей) в них. НК РФ, Статья 220, п. 4».

Дополнительно разрешено включить затраты по нескольким позициям:

• проектная документация;
• сметы, расчеты;
• отделочные и сопутствующие материалы, расходные инструменты;
• выполнение работ строительными подрядчиками.

Можно ли получить если квартира еще строится

Для начисления компенсации кроме общего заявления налоговая служба должна получить подтверждения о действительных затратах. В ФНС предоставляют подтверждения выполненных переводов, кассовые чеки, расписки. Но даже полной оплаты объекта недвижимости (других обязательств) будет недостаточно.

В пункте 3 статьи 220 НК РФ отмечено обязательное предоставление акта о передаче имущества новому владельцу. Следует подчеркнуть, что не требуется завершить полностью передачу прав на собственность с внесением новых записей в базу данных ЕГРН. При этом отсутствуют ограничения на возмещение НДФЛ, если строительство еще не завершено.

При покупке по переуступке ДДУ

Как и в других случаях право на получения налогового вычета после приобретения объекта недвижимости появляется после подписания акта приемки-передачи. Возможность переуступки упомянута в следующих официальных письмах:

• N ЕД-4-3-19630@ ФНС РФ от 22 ноября 20112 г.;
• N 03-04-05/43347 Минфина РФ от 29 августа 2014 г.

Вместе с копией основного контракта с застройщиком заявитель предоставляет подписанный сторонами договор, в котором приведены условия уступки.

При покупке по ЖСК

Кроме подписанного акта в случае с ЖСК необходимо подготовить для передачи в налоговую инспекцию справку о выполнении своих обязательств. Понадобится подтверждающее письмо из бухгалтерии жилищно-строительного кооператива, заверенное печатью и подписью руководителя.

По акту приёма-передачи

По дате подписания приемочного акта определяют получение прав на возврат за покупку квартиры по ипотеке в долевое участие. Учитывают все платежи, сделанные для оплаты процентов кредитному учреждению.

Кто может получить вычет по ипотеке с долевым участием

Получателем компенсации может быть гражданин РФ, подписавший акт приемки- передачи квартиры (доли). Необходим статус налогового резидента, что подразумевает постоянное пребывание на территории Российской Федерации в течение года не менее 183 дней (календарных).

Дополнительные требования:

• целевое (покупка квартиры) назначение ипотечного займа;
• объект недвижимости расположен в РФ;
• за последние три года имеется официальный доход.

Допустимо оформление выплат на любого супруга или совместное. При наличии особого распределения долей (в брачном договоре или по иным причинам) это можно учесть в расчете.

Кто именно делал оплаты процентов не имеет значения. Если компенсацию предполагается сделать только на одного из супругов – второй предоставляет письменный отказ. Специальную запись об этом делают при составлении заявления в налоговую службу.

Если квартира (проценты по кредиту) оплачивали за счет государственных бюджетных средств, возврат налогов покупателю не предусмотрен. К таким случаям относят использование:

• материнского капитала;
• военной ипотеки;
• федеральных и региональных программ поддержки молодых семей, ученых, врачей, учителей;
• компенсационных выплат полицейским с учетом выслуги лет.

Нельзя получить компенсацию, если оплата квартиры сделана работодателем. Инспектор ФНС не разрешит выплаты, если обнаружить признаки «взаимной зависимости». К ним причисляют покупки объектов недвижимости у:

• близких родственников;
• попечителей;
• опекунов.

Подразумевается фиктивность подобных сделок, так как не исключено последующее совместное проживание и пользование.

Какой размер вычета возможен

По действующим на {banner_year} г. нормативам предусмотрена выплата 13 процентов. Эта величина равна стандартной ставке подоходного налога. Для расчета суммируют перечисленные выше затраты.

Вместе с оплатой за квартиру в случае «прямой» покупки можно рассчитывать на максимальный возврат до двух миллионов рублей. Не сложно вычислить итог: 2 000 000 * 0,13 = 260 000.

Каждый член семьи вправе получить аналогичную компенсацию, поэтому возможна существенная корректировка затрат в пользу новых владельцев недвижимости. Не запрещается использовать остаток средств для получения выплат в будущем. Однако надо помнить о пожизненном предельном уровне 2 млн руб. на одного налогоплательщика.

Дополнительно можно вернуть оплаченные проценты по ипотечному займу. В этом случае законодатели установили порог в 3 млн руб. (390 000 = 3 000 000 * 0,13). Компенсацией с процентов разрешено пользоваться однократно. В отличие от предыдущего примера не получится перенести часть выплат на затраты по кредиту при покупке следующей квартиры.

Нельзя вернуть сумму больше, чем отчислено в госбюджет. Налоговые службы проверяют общую величину поступивших налогов. Для расчета берут последние три года.

Когда можно вернуть 13 процентов от ипотеки с ДДУ

Процедуру получения компенсации начинают по завершении года, в котором был оформлен акт приема-передачи недвижимости (вне зависимости от даты подписания документа). Формальным основанием кроме специализированного заявления является отчет о доходах и затратах. Его составляют по стандарту 3-НДФЛ, который утвержден ФНС.

Предельный срок передачи всех подготовленных документов не установлен. Но надо учитывать следующие особенности:

• если налогоплательщик обязан регулярно предоставлять 3-НДФЛ, это надо делать до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом;
• допустим возврат из тех средств, которые переведены в госбюджет за последние 3 года;
• на подготовку отдельных подтверждений требуется дополнительное время;

• информация на справках (чеках) может быть утрачена по причине естественной ветхости бумажных носителей.

По стандартным нормам НК РФ (п. 6 ст. 78 НК) возврат осуществляется в течение месяца с момента подачи (официальной регистрации) заявления. Однако на практике многие налоговые инспекции пользуются правом камеральной проверки (до 3 месяцев). В итоге общие временные затраты могут увеличится до 4 мес. (п. 7 ст. 78 НК).

Льготы пенсионерам

Для работающего пенсионера порядок ничем не отличается от стандартного получения налогового вычета по долевому участию. Вместо зарплаты в качестве доходов можно использовать аренду недвижимости, другие финансовые поступления. Если человек не делает соответствующие выплаты, учитывают налоги за последние три года.

Пример

Как вернуть деньги за квартиру по ДДУ с ипотекой

Чтобы минимизировать проблемы в ходе оформления имущественного вычета при покупке по ДДУ в ипотеку следует внимательно работать с документами на стадии подготовки.

Так, включение в затраты стоимости отделочных материалов будет принято инспектором при определенных условиях. В договоре купли продажи надо отметить, что квартира передается в соответствующей стадии готовности: «с выполненными общестроительными работами».
{banner_bottomtext}
При рассмотрении представленных ниже правил рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы:

• перечень подтверждений, других документальных материалов;
• последовательность действий;
• допустимые сроки обращения и выполнения ответственными сотрудниками своих обязанностей;
• исключения и типовые ошибки.

Перечень подаваемых документов

Стандартный список:

• гражданский паспорт, другой документ для точной идентификации личности;
• заявление на компенсацию с указанием личного счета в банке для перечисления средств;

Скачать: Бланк заявления о возврате суммы излишне уплаченного.pdf

Скачать: Образец заполнения заявления о возврате суммы излишне уплаченного.pdf

• отказ супруга(и) от вычетов по данному объекту;

Скачать: Образец заявления о распределении налогового вычета между супругами.pdf

• декларацию о доходах и расходах за отчетный период;
• договор долевого участия;
• подписанный акт приемки-передачи;
• материалы по оплате квартиры и целевых расходов;
• договора с подрядчиками;
• справка работодателя о доходах заявителя.

Дополнительные документы при покупке с применением ипотеки:

• копия договора с кредитным учреждением;
• выписку с подтверждением оплаты процентов;
• копии платежных поручений по соответствующим транзакциям.

Куда обращаться за вычетом

Подготовленные документы предоставляют в отделение ФНС по месту жительства. Ответственный сотрудник выполняет начальную проверку непосредственно в процессе передачи материалов с итоговой фиксацией приемки в контрольном журнале. Эту дату можно использовать для отсчета предельного срока получения ответа.

Допустимо получение компенсации через работодателя. При выборе такого алгоритма в заявке для налоговой службы делают соответствующую пометку. После получения на руки подтверждающего уведомительного письма от ФНС, его передают в бухгалтерию предприятия. Выплаты оформляют, как пропорциональное увеличение заработной платы.

Образец заполнения 3 НДФЛ при ДДУ

В дистанционном режиме составлять отчет удобно с применением стандартной формы ФНС РФ, опубликованной ниже. В декларации указывают следующие данные:

• номер инспекции;
• личные идентификационные сведения;
• адрес, наименование и другие параметры места трудоустройства;
• полученные доходы (расходы) за отчетный период.

Скачать: Бланк справки 3-НДФЛ.pdf

Заполнение 3 НДФЛ продолжают в разделе «Вычеты по покупке жилья». В описании объекта недвижимости отмечают вариант, соответствующий реальному отношению к собственности. Далее отвечают на вопросы по параметрам ипотечного кредита. На завершающем этапе можно сохранить и вывести на печать подготовленный документ.

Скачать: Пример заполнения декларации форма 3-НДФЛ.pdf

Почему могут отказать

Кроме ошибочных и неверных данных, указанных в предоставленной документации, поводом для отказа в компенсации являются следующие ситуации:

• недостаточное количество дней постоянной пребывания на территории РФ;
• отсутствие работы;
• пенсионер обратился более чем через 3 года после подписания акта приема-передачи, не является плательщиком подоходного налога;
• уже получена выплата в максимальном размере на долевое строительство;
• был вычет по ипотечным процентам;
• квартира приобретена из средств госбюджета;
• недвижимость куплена у лиц, которые относятся к группе «взаимосвязанных».

Изменения с 01.07.2019 после отмены ДДУ

Главной особенностью новых правил является хранение денег, полученных от покупателей недвижимости на специализированных счетах – эскроу. Застройщик может получить доступ к этим средствам только после ввода жилищного объекта в эксплуатацию. До этой даты он организует финансирование строительства за свой счет либо пользуется типовой кредитной линией.

Как будет выплачиваться вычет по новым правилам

Изменения с 01 июля 2019 подразумевают завершение работы по договорам долевого участия с переходом на проектное финансирование. Предполагается непосредственное участие уполномоченных банков с повышением уровня контроля целевого расходования денежных средств.

В схеме получения вычетов по актуальному состоянию законодательства изменения не предусмотрены. Это значит, что для получения компенсации придется подавать аналогичный пакет документов с учетом нескольких нюансов:

• в новом договоре о покупке участвуют три стороны;
• аналогично расширяется список участников при подписании акта приемки- передачи;
• затруднительно будет получить согласие кредитора по предыдущему пункту до полного завершения строительства.

В любом случае сохранятся общие принципы возврата налоговых вычетов с рассмотренными выше ограничениями.