Как отказаться от ипотечной квартиры и вернуть её банку без штрафов

    Содержимое:
  1. Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком
    1. Обоюдное соглашение
    2. По решению банка-кредитора
    3. По инициативе заёмщика
    4. По решению суда
  2. Можно ли отказаться от ипотечного займа до сделки
  3. Рефинансирование при проблемах платежеспособности
  4. Как вернуть банку жилье, купленное в ипотеку
    1. Могут ли применяться штрафы
    2. Можно ли вернуть ранее внесенные деньги

Отказаться от ипотеки и вернуть квартиру банку можно, но варианты возврата зависят от того, сколько времени прошло с подписания ипотечного договора и возможностей сторон. Просто перестать платить по займу – однозначно не выход из ситуации. Просрочка платежей чревата штрафными санкциями и затем принудительной продажей залога с торгов, что невыгодно заемщику: реализация осуществится по заниженной цене.

расчет задолженности

Пеня, штрафы по жилищным займам существенные. В конечном итоге может оказаться, что гражданин останется должным банку, судебные приставы обратят взыскание на другое имущество. Необходимо применить способ, обеспечивающий наименьшие потери.


Причины, обуславливающие ненужность купленной в ипотеку квартиры и самого займа:
  1. утрата источника дохода;
  2. высокооплачиваемой работы;
  3. прекращение брака и раздел имущества;
  4. переезд в иную страну;
  5. сложные жизненные обстоятельства;
  6. ситуации, в которых отпадает необходимость в ипотечном жилье (получение помещения в дар, по наследству).

Если прекращение ипотеки обуславливается неплатежеспособностью заемщика, то следует обдумать способы санации, возможно, разрыв договора не потребуется:

Способ

Описание

Аренда, «цивилизованная аренда»

Сдавая заложенное жилье, должник получит дополнительный источник дохода. Разрывать ипотечный договор не потребуется. Если в документах прописана обязанность уведомления финансового учреждения о сдаче в найм, то это требуется сделать обязательно.

Разновидностью описанного выше метода является применение «цивилизованной аренды»: ипотека переводится на третье лицо, на которое переоформляется право собственности после выплаты кредита. Бывшему заемщику позволяют снять помещение. Оплата кредита возлагается на нового клиента, а предыдущий платит арендные взносы. Но проблема проживания не решается полностью: способ предусматривает право пользоваться помещением около 5 лет (при условии внесения платежей аренды), а затем нужно подыскивать новое жилье.

Реструктуризация

Обращение к кредитору с просьбой реструктуризировать долг и ипотеку будет иметь смысл, если заемщик улучшил свое материальное положение и в состоянии вносить определенную сумму денег. При этом требуется совершенствование условий займа. Гражданин должен доказать важные причины для подгонки условий под его особенности: наличие сезонной работы, нерегулярного дохода. Возможность льготной реструктуризации прописана в Постановлении Правительства №373 от 20.04.2015.

Страховка

Ипотека и залог страхуется. Если плательщик исправно вносил платежи, то он вправе воспользоваться страховкой, предназначенной для случаев временной нетрудоспособности и когда нет возможности платить.



Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком


Есть методы, как расторгнуть соглашение с кредитором с наименьшим возможным ущербом для сторон в 2019 году. Полностью безболезненного варианта решения проблемы нет, это обуславливается такими факторами:
  • соглашение с заимодателем нельзя разорвать в одностороннем порядке;
  • неплатежеспособность – формально не причина для прекращения договоренностей. Банк требует пеню и неустойку, это прописано в условиях займа;
  • квартира пребывает в залоге, при непоступлении платежей долг, штрафные санкции начисляются автоматически до определенного уровня. Далее, кредитор начинает принудительное взыскание путем продажи жилья с торгов с применением судебного процесса и с помощью ФССП;
  • финансовое учреждение стремится скорее избавиться от таких дел, его интересует только прибыль. Стоимость объекта может понизиться до минимального уровня, если покупатели на торгах откажутся приобретать по выставленной цене.

Расторгнуть ипотечное соглашение нельзя в одностороннем порядке – данное условие всегда прописывается. Если заемщик сам по какой-то причине решил, что договор расторгнут, то это его личные проблемы, в реальности все условия действуют и насчитываются штрафные санкции.

Для прекращения правоотношений по ипотеке необходимо обоюдное согласие сторон – банка и должника. Если разрешения какой-либо из сторон нет, то единственным вариантом является обращение в суд с иском, в котором требуют обязать ответчика разорвать договор.


Какой из методов применить, зависит от конкретных обстоятельств и от времени, как долго не вносилась плата, а также от суммы уже выплаченного.

Обоюдное соглашение


Согласованное решение двух сторон – оптимальный вариант из всех возможных, исключающий лишние затраты на судебный процесс и принудительную реализацию. С другой стороны, не исключено, что выгоднее будет самому должнику нанять юриста, специализирующегося на кредитных вопросах, и обратиться в суд с целью снижения начисленных процентов и штрафных санкций.

Идеальная ситуация, когда бумаги подписаны, денежные средства переведены клиенту (не продавцу – в этой ситуации их вернуть почти невозможно) и он еще не успел их потратить. Поскольку обслуживание займа не начато, то средства просто возвращаются кредитору, но гражданину необходимо выплатить финансовому учреждению проценты за дни, на протяжении которых деньги лежали на счете.

Для банка не имеет значения то, что средства не использовались, проценты все равно начисляются. После внесения процентов задолженность закрывается. Но также надо уладить ситуацию с продавцом, поскольку перед сделкой заключался предварительный договор купли-продажи, предусматривающий санкции за неподписание основного ДКП и при этом возможен даже иск о понуждении совершить сделку.




По решению банка-кредитора


Инициировать прекращение ипотечного договора банк вправе – эти условия прописываются. Причины:
  1. несвоевременные платежи. Если должник в короткие сроки гасит задолженность, то судебного процесса не будет;
  2. мошенничество, подлог;
  3. нарушение условий займа: незаконная перепланировка квартиры, регистрация третьих лиц, отказ от обязательного страхования залога.

По инициативе заёмщика


Условия разрыва правоотношений по желанию заемщика:

Параметр

Описание

Срок обращения

В банк направляется заявление с требованием прервать сотрудничество. Кредитор должен дать ответ на протяжении 30 дней (ФЗ от 02.05.2006 N 59-ФЗ).

Когда можно обращаться в суд

Если за 30 дней не получено ответа или просьба заявителя не удовлетворена, то он вправе обратиться в суд с иском о разрыве договора по ст. 452 ГК РФ. Срок ответа может прописываться в соглашении, который учитывают.

Как не платить пошлину

Если истец пропишет в требованиях, что расторжение подпадает под действие законов о защите прав потребителей, то госпошлину не платят.

Что нужно для успешного процесса

Утверждение заемщика, что он не осознавал важность сделки, суд не берет во внимание. Потребуются более веские доказательства: справка от психиатра, подтверждение получения займа по принуждению третьих лиц.



Заемщик может выступить с любой инициативой по прекращению договора (перепродажа ипотечного объекта, замена стороны в нем, и пр.), то есть предложить кредитору свое видение выхода из проблемной ситуации.

В конченом итоге финансовому учреждению нет разницы, какой вариант применить, лишь бы он компенсировал ущерб и был выгоден.


По решению суда


В суд вправе обратиться как заемщик, так и ипотекодатель. Данную разновидность исков рассматривают районные суды (сумма больше 50 тыс.).

Кредитор обязательно подаст иск, если есть значительная задолженность. Но сделает это не сразу – он выжидает максимально допустимое по его внутренним правилам время, пока накопятся большие штрафные санкции. По этой причине заемщику следует обращаться с запросами в учреждение, чтобы подачу иска ускорили или самому подать его.

Перед подачей иска кредитор обязательно применяет к должнику методы внесудебного урегулирования конфликта:
  1. предупреждения;
  2. предложения рефинансирования;
  3. реструктуризации и подобное.

В этом есть смысл, только если у заемщика появилась надежда на улучшение своего финансового состояния, в противном случае – целесообразно сразу подавать исковое.

От ответчика в заседании банк будет требовать максимально возможную сумму, финансисты постараются включить в нее все возможные штрафные санкции. По «телу» кредита и процентам спорить бесполезно, если нет особых доказательств – все прописано в договоре.

Но штрафные санкции можно уменьшить, а они порой начисляются в чрезмерном объеме. Основанием для снижения может послужить, например, то, что должник обращался к кредитору и просил разорвать договор, но последний игнорировал запросы, вследствие чего росла пеня.


Заемщик может попытаться признать через суд соглашение недействительным или ничтожным, но надежды на успешный процесс минимальные. Банковские правила и профессионализм его работников фактически исключают это.



Можно ли отказаться от ипотечного займа до сделки


До подписания документов, если заявка подана и одобрена, но ипотечное соглашение не заключено, заемщик имеет полное право не брать кредит, известив об этом банк в письменной форме. Причем объяснять причины своего решения он не обязан. В этих обстоятельствах никаких штрафных санкций нет – ведь договор не подписан.

Отказ осуществляется простым письменным уведомлением кредитора об аннулировании поданной заявки. Если отказаться от покупки до сделки, то это не отразится на кредитной истории – гражданин просто не берет займ, и такое действие не свидетельствует о неблагонадежности.

Отступиться от ипотеки до сделки именно с продавцом при выделенных деньгах, подписанном ДКП И соглашением вполне возможно, если участники с пониманием отнесутся к ситуации, особенно это касается продавца. Нюансы такие:
  • деньги не должны быть потраченными;
  • заемщик должен выплатить проценты за прошедшее с момента перечисления займа на счет;
  • необходимо решить вопрос с продавцом о штрафах, прописанных в предварительном договоре (ПДКП), а также уладить проблему с первоначальным взносом, так как он перечисляется реализатору до удовлетворения заявки на ипотеку;
  • квартира в залоге у банка, главный ДКП уже подписан, но жилье еще полностью не переоформлено на нового владельца – это делается только после выплаты займа. При благоприятном стечении обстоятельств заемщик обращается в банк, выплачивает проценты – договаривается с продавцом о возврате стартового взноса и о выплате ему неустойки согласно ПДКП – с кредитором разрывают ипотечное соглашение, а далее, нужно расторгнуть договор купли-продажи с по обоюдному согласию.

Сложность состоит в том, что первоначальный взнос выплачен и его следует вернуть, так как он составляет 20 – 35% от стоимости жилья. Вторая преграда – сам продавец, который потребует выплату штрафов по ПДКП, а в худшем случае он может подать иск в суд о понуждении совершить сделку.

Проще вопрос решается с банком, так как не в его интересах иметь проблемного должника. Он получит свои деньги назад вместе с процентами, неустойкой и даст согласие на разрыв сделки.

Рефинансирование при проблемах платежеспособности


Суть рефинансирования – трансформация условий займа с целью санации («оздоровления») платежеспособности должника. Методы:
  1. изменение сроков займа с целью уменьшения ежемесячных платежей;
  2. введение ипотечных каникул – предоставление периода, на протяжении которого допускается платить только «тело» кредита без процентов;
  3. перекредитование – взятие дополнительного кредита в том же или в партнерском банке для погашения задолженности.

Просто так никогда заимодатель не разрешит рефинансирование без своей выгоды. Применение метода сопровождается дополнительными платежами: комиссия, единовременная плата за саму услугу и подобное. Часто финансовые учреждения не дают данную льготу, если есть значительные просрочки платежей.



Как вернуть банку жилье, купленное в ипотеку


В свете рассматриваемого вопроса фраза «вернуть квартиру банку, взятую в ипотеку» имеет не буквальное значение. В большинстве случаев объект недвижимости в роли имущества или жилья кредитору не нужен – он заинтересован исключительно в деньгах.

Под возвратом объекта подразумевают несколько иную ситуацию: должник перестает платить, сообщает заимодателю, который предлагает несколько вариаций решения проблемы. Среди них:
  1. перевод ипотеки на иного заемщика (продажа объекта гражданину, согласному выплачивать остаток);
  2. перекредитование или рефинансирование и пр.

Если же ни ничего не подходит, то остается единственный выход: объект продается как залоговое имущество. Банк с вырученного компенсирует свои издержки, пеню, неустойку, проценты. В самом конце заемщику возвращают разницу между полученными деньгами и задолженностью. Часто гражданин остается ни с чем поскольку условия банк продумывает так, что потраченное вернуть проблематично, например, все взносы засчитывают в проценты.


Облегчит ситуацию обстоятельство, когда заемщик сам или с помощью кредитора найдет человека, согласного купить квартиру, обремененную ипотекой. Кредитор может помочь ему в этом. У финансовых учреждений есть база клиентов и подобных объектов именно под такие ситуации.

По сути, схема состоит в переводе ипотеки (вместе с имуществом) на новое лицо. Такая купля-продажа несложная и встречается довольно часто, поскольку жилье продается по заниженной стоимости, соответственно, претендента на имущество можно найти быстро.

Возникает вопрос, можно ли отдать банку ипотечную квартиру. Это возможно – займодатель имеет полное право забрать ее себе как залог, вернув заемщику ее стоимость за вычетом долга. Но на практике так не делают, разве что, объект не продается на торгах по причине не ликвидности или кредитор особо заинтересован в имуществе (культурная ценность, удобна под помещение для отделения).

Могут ли применяться штрафы


Штрафы применяются в обязательном порядке, их не избежать. Вопрос лишь в уменьшении. Для этого проводят переговоры с заимодателем, требуют пересчета, или же подают иск в суд в просьбой снизить санкции.

Банк применяет неустойку, штраф за просрочку, пеню (в среднем 0,1 – 0,2% за каждый день). Наиболее значительные финансовые санкции – насчитываемые за каждый день несвоевременных взносов. Причем при поступлении средств засчитывать их будут не для «тела» кредита, а в счет штрафов и процентов.

Можно ли вернуть ранее внесенные деньги


Примерные ситуации, когда возникает вопрос о возвращении денег:

Ситуация

Описание

Деньги поступили на счет покупателя, но еще не переведены продавцу (не потрачены)

Возврат возможен, но от суммы нужно отнять следующее:

  1. проценты за те несколько дней, на протяжении которых средства были на счету;
  2. комиссии за банковские переводы;
  3. прописанные штрафы и неустойки за разрыв соглашения;
  4. санкции согласно предварительному ДКП с продавцом.

Также необходимо решить проблему с возвратом первоначального взноса. Продавец обязан его вернуть, если этого не случится, то нужно обращаться в суд. Как правило, контрагент возвращает деньги без особых трудностей, так как это плата за квартиру, но она пока окончательно не перерегистрирована на покупателя и находится под залогом у банка.

Ситуация по имуществу неопределенная: с одной стороны, существенная часть платы за имущество внесена, но осталась еще часть, которая не будет вноситься. То есть, быстро забрать себе назад объект, получить неустойку – разумный способ поведения продавца. Но он сможет сделать это, только вернув стартовый взнос другой стороне.

Деньги потрачены, платежи прекратились из-за неплатежеспособности

Квартира продается на торгах. Вырученное возвращают должнику за минусом банковских издержек, процентов, штрафов, пени.

Продажа ипотечной квартиры

Заемщику возвратят уплаченные им взносы и стартовый платеж, но в уменьшенном размере, обусловленным следующим:

  1. арестованные квартиры продаются по заниженной стоимости;
  2. не исключены штрафы, если они предусмотрены договором.

Плюс метода в том, что проценты не пропадают. То есть, цена, за которую продается имущество компенсирует их, ведь в будущем будет считаться что новый заемщик (тот, на кого перевели ипотеку) их погасил.



Как правило, банки прописывают условия так, что в первые годы большая часть платежей идет на проценты, поэтому вернуть выплаченное в лучшем случае можно, но в небольшом размере. Возврат возможен только при реализации недвижимости. После завершения процедуры кредитор пересчитает заем и определит размер задолженности.

Объем возврата равен разницы между вырученной суммой и остатком по долгу. При этом все-таки есть один плюс: если жилищный кредит взят давно, то вернут значительные деньги при условии роста цен на недвижимость.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть