Как поменять ипотечную квартиру на другую квартиру в ипотеке: условия и образцы документов

    Содержимое:
  1. Можно ли переоформить ипотеку на другую квартиру
    1. С точки зрения законодательства
    2. Как банки относятся к обмену
  2. Варианты обмена ипотечного жилья на другое
    1. На большую по площади
      1. На меньшую площадь
    2. На более дорогую
    3. На квартиру в другом городе
    4. Можно ли поменять на дом
    5. Возможности обмена при «Военной ипотеке»
  3. Как происходит обмен ипотеки с одной квартиры на другую
    1. Через договор мены
    2. Со средствами потребительского кредита
    3. Через две сделки купли-продажи

Правильно обменять квартиру в ипотеке на другую квартиру в 2019 г. можно несколькими способами. Для выбора оптимального варианта, как сменить одно ипотечное жилье на другое, надо проверить не только параметры сделки. Следует учесть законные требования залогодержателя.

Проще всего, если новый объект недвижимости находится в этом же доме и обладает аналогичными техническими параметрами. Ниже рассмотрены простые и сложные ситуации, представлены пошаговые алгоритмы действий.

осмотр квартиры для мены

Можно ли переоформить ипотеку на другую квартиру


Существенным фактором для любого варианта переоформления является залог объекта недвижимости в банке. Кредитная организация не получает дополнительную прибыль при простой замене одного обеспечения на другое. Вместе с тем приходится расходовать определенные трудовые ресурсы, чтобы переоформить ипотеку на другую квартиру. Чтобы минимизировать вероятность отказа – изучите внимательно следующие два раздела.

С точки зрения законодательства


Оформление залога предусмотрено в ФЗ «Об ипотеке» № 102 (статья 6, глава 1). Возможность замены определена нормами Гражданского Кодекса РФ. В ГК отмечено, что:

«держатель залога вправе отказаться в письменной форме в срок, установленный договором залога, … при условии, что прежний и новый предметы залога неравноценны (ст. 345 ГК РФ)».


Кроме непосредственной замены обеспечения допускается подписание нового договора с одновременным прекращением действия старого.

Как банки относятся к обмену


Выше отмечены трудности, которые усложняют принятие положительного решения. Вместе с тем кредитное учреждение заинтересовано в сохранении клиентов.

С учетом комплексной оценки собственных коммерческих интересов банки предъявляют следующие требования:
  1. удаленность нового объекта недвижимости от ближайшего отделения не более 500-1000 км;
  2. погашение задолженности на 50-75%;
  3. точное соблюдение графика платежей на протяжении прошедших 2-5 лет.

Эти цифры приведены для примерной оценки, так как единые межбанковские стандарты отсутствуют.


Службы безопасности банков дополнительно изучают:
  1. корректность предоставленной идентификационной документации;
  2. записи в Росреестре;
  3. отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  4. наличие постоянной работы, иные источники доходов.

Точный перечень действий определен внутренними правилами соответствующего учреждения. Чтобы пройти процедуру проверок без ошибок и повторных обращений, рекомендуется заранее сообщить банку о желании совершить обмен на другую недвижимость.

Варианты обмена ипотечного жилья на другое


Самым простым является вариант, когда залог вместе с ипотечным договором переоформляют в этом же банке на другого человека. Фактически речь идет о сохранении начальных условий с переуступкой соответствующих прав требования.

Несмотря на легкость решения, его применяют редко. Дело в том, что сложно найти покупателя, в точности соответствующего утвержденным ранее требованиям кредитора. Далее рассмотрены действия, которые увеличивают шансы одобрения банком операции обмена.

На большую по площади


Проблемы не возникнут, если получить у залогодержателя разрешение на продажу. Вырученную сумму используют для полного погашения задолженности по ипотеке. Одновременно оформляют новый договор с использованием оставшихся денег для первого взноса.

Подразумевается, что квартира с большой площадью стоит дороже.


На меньшую площадь


Здесь предполагается ухудшение параметров залога, поэтому надо подготовиться к дополнительным вопросам.

По представленному выше варианту действуют, если собираются обменять квартиру на меньшую площадь, но с увеличением цены объекта недвижимости. Это не исключено при переезде в центр города с окраины, в столицу из провинции. Меньшее значение имеет качество отделки (оснащение), потому что в таких параметрах отсутствует признак «неотделимости».

Сложно перевести ипотеку с новостройки в кирпичном здании на квартиру старой планировки в панельном доме.


Вместо споров с ответственными сотрудниками банка можно взять краткосрочный потребительский кредит для погашения старой задолженности. После – подать документы на другую ипотечную квартиру. Такой способ подразумевает проверку с применением стандартных условий.

На более дорогую


В этом случае можно воспользоваться схемой, как при обмене на большую по площади квартиру. Если разница в цене превышает 20-25%, надо проверить упрощенный вариант. Если банк согласится, заключают договор мены. Кредитор в результате получает увеличенный залог на тот же заем.

Разумеется, заимодатель должен дать положительное заключение о соответствии стоимости указанным данным. При необходимости за счет заявителя выполняется экспертная профессиональная оценка.

На квартиру в другом городе


Как отмечено выше, банк заинтересован в относительно небольшой удаленности объекта недвижимости. Это необходимо для уточнения реального состояния залога в другом городе.

Как правило, допустимое расстояние выбирают с учетом разумного времени оперативных проверок (не более 24 часов). Определенным преимуществом является хорошо развитая филиальная сеть. Однако для точных выводов надо получить консультацию о действительных правилах конкретного кредитного учреждения.

Перевести ипотеку проще в Москву из Смоленска, чем обратно.


Как и в предыдущих разделах, здесь действует логика увеличения ценности залога с одновременным ускорением продажи при возникновении соответствующей необходимости.

Можно ли поменять на дом


«Перекинуть» обязательства в этом случае не сложнее, чем переоформить ипотечную однокомнатную квартиру на двухкомнатную. Как и обычно банк проверяет изменение стоимости, расстояния, отсутствие дополнительных обременений. В любом из вариантов пригодится точное исполнение заемщиком ипотечных обязательств.

Чтобы без проблем и задержек поменять квартиру на дом надо заранее сделать собственную проверку. Уточняют:
  • соответствие объекта определению «жилая недвижимость»;
  • целевое назначение земельного участка (ИЖС);
  • отсутствие зарегистрированных ограничений и обременений.

Для получения справки из Росреестра обращаются в ближайший мультифункциональный центр госуслуг лично или через интернет.


Возможности обмена при «Военной ипотеке»


Процесс в данной ситуации усложняет появление третьей заинтересованной стороны. Кроме банка переезд с одной квартиру на другую придется согласовать в «Росвоенипотеке».

Упрощенный режим предусмотрен для официального перевода. В этом случае применяют правила специализированной процедуры «Переезд». Однако и в этом случае проверяется соответствие ценностей двух объектов недвижимости.

При работе со схемой полного погашения задолженностей придется удовлетворить требования всех залогодержателей.


Как происходит обмен ипотеки с одной квартиры на другую


Общие требования изложены на сайте банка. Дополнительную информацию по данной теме получают по письменному (устному) запросу. Для обращения в ближайшее отделение кроме заявления по типовой форме с указанием сути сделки необходимо подготовить:
  1. общегражданский паспорт;
  2. копию свидетельства о браке;
  3. согласие супруга на совершение соответствующих операций с недвижимостью;
  4. разрешение органов опеки (при наличии недееспособных и несовершеннолетних лиц);
  5. выписку о выплате задолженностей (получают непосредственно в банке).

Через договор мены


Стандартную процедуру выполняют по следующему алгоритму:
  1. сообщают сотруднику банка о намерении перевести обязательства на другую ипотечную квартиру;
  2. в письменной форме предоставляют данные о себе, технические характеристики (адреса) объектов недвижимости, ссылку или копию действующего договора;
  3. после первичной проверки дополняют документацию актуальными справками с места работы, другими подтверждениями (по требованию заимодателя);
  4. при необходимости – оплачивают независимую экспертизу;
  5. после получения согласия кредитного учреждения покупатель и продавец подписывают договор (мены, купли-продажи);
  6. кредитное учреждение оформляет новый залог;
  7. после этого снимается обременение с изменением в единой базе данных;
  8. сделка завершается с законным получением собственниками соответствующих прав.

Скачать Бланк договора мены.doc (54,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Со средствами потребительского кредита


Редкими являются сделки с одинаковыми размерами (рыночными ценами) двух объектов. Гораздо чаще приходится работать с доплатой. Не возникнут проблемы, если купленная квартира лучше. Однако в обратной ситуации банк вправе не дать согласие даже при безупречной репутации клиента.

Решают задачу с помощью программ потребительских займов. Обращаться за ссудой можно в иное кредитное учреждение. При правильной подготовке будут исключены лишние потери времени, поэтому вполне приемлема даже завышенная процентная ставка.

Скачать Бланк договора мены с доплатой.doc (25 Kb) (cкачиваний: 0)


Через две сделки купли-продажи


В этом примере необходимо учесть законные интересы четырех сторон:
  1. кредитного учреждения;
  2. нынешнего владельца и покупателя оформленной ипотечной квартиры;
  3. продавца нового объекта недвижимости.

Скачать Бланк договора купли-продажи квартиры.doc (71,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Составляют два комплекта договоров. На продажу квартиры, если она в ипотеке, получают согласие банка. После получения предварительной оплаты – покупают другую недвижимость. Ее оформляют в качестве нового залога с последующим снятием обременения в Росреестре. Только после этого регистрируют права собственника первой квартиры.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть