- Содержимое:
- Что говорит закон о сдаче жилья в ипотеке
- Как банки относятся к сдаче ипотечной квартиры
- Можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке
- Выгодно ли покупать жилплощадь в ипотеку и сдавать в аренду
- Как правильно сдавать жилье, купленное в ипотеку
- Чем грозит сдача ипотечной квартиры
Российское законодательство предусматривает возможность сдавать квартиру, взятую в ипотеку и заключения арендных договоров, на предмет передачи недвижимости третьим лицам. Жилплощадь, выступающую залоговым имуществом по ипотечному займу, надо сдавать правильно, соблюдая требования кредитора и условия заключенного с ним соглашения.
Что говорит закон о сдаче жилья в ипотеке
Регулирование отношений, связанных с ипотечным кредитованием осуществляется на основании ФЗ № 102 «Об ипотеке», принятом 16.07.1998 г. Отдельные положения посвящены вопросу передачи приобретенной недвижимости в найм.
Исходя из ст. 29 ФЗ №102 в котором прямой запрет передачи в найм отсутствует, сдавать жилую недвижимость, приобретенную с привлечением ипотечного займа можно. В то же время, со стороны кредитной организации это право может быть ограничено.
Как банки относятся к сдаче ипотечной квартиры
Несмотря на отсутствие законодательного запрета на заключение арендных договоров, объектом которых выступает недвижимость, сдача ипотечной квартиры, приобретенной за счет банковских средств, в том числе, с использованием материнского капитала, может быть ограничена.
С одной стороны, заимодатель рассматривает передачу жилья квартирантам, как дополнительный источник дохода заемщика, за счет которого будут оплачиваться регулярные взносы. В то же время, банки, разрешающие заключение договора найма, могут затребовать от заемщика сведения о лицах, планирующих проживать в квартире.
Конечно, проигнорировать требования кредитора можно, надеясь, что он не получит информации о заключении договора аренды. Однако если сведения к нему поступят, негативных последствий не избежать.
С юридической точки зрения, у кредитора может возникнуть право на предъявление требований досрочного погашения оставшейся суммы займа. На практике, подобное возникает достаточно редко.
Что сказано об аренде в ипотечном договоре
Договорные отношения с кредитными организациями базируются на условиях, разработанных ими. Сбербанк, ВТБ 24 и другие банки включают в условия заключаемых соглашений положения о передаче в найм приобретаемого жилья.
По отношению к аренде банки могут:
- законно позволить передачу залогового жилья третьим лицам, с обязательным уведомлением о намерении совершения сделки;
- установить запрет на предоставление права пользования квартирантам с обязательным указанием на ответственность, которая наступит в случае нарушения;
- не регламентировать данный вопрос, предоставляя заемщику разрешение на возможность самостоятельного определения порядка распоряжения объектом недвижимости.
Обосновывать перед кредитором свое желание взять ипотеку возможностью оплаты ежемесячных платежей за счет арендной платы не стоит. Вероятность, что кредит будет одобрен, не велика.
Квартира, которая в ипотеке, может передаваться арендатору только на основании официального соглашения. Избежать потребности в его регистрации можно за счет определения срока действия договора в пределах одного года, с возможностью последующей пролонгации.
Причины отказа банка на сдачу жилья
По факту рассмотрения заявления о возможности передаче объекта в использование третьими лицами, банк может предоставить отказ, мотивированный:
- невозможностью сохранения страховой компанией ранее существующих условий;
- ранее допущенными заемщиком нарушениями финансовой дисциплины;
- выявлением несоответствий в предоставленной документации об аренде.
Представленный круг оснований не ограничен. Это означает, что отказ может быть связан и с иными причинами.
Можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке
Покупка жилплощади по программе «Военная ипотека» не подразумевает дополнительных ограничений в части совершаемых заемщиком действий. Приобретенное военнослужащим жилье является залогом кредитной организации и государства.
В то же время, статус военнослужащих оговорен в профильном законе, исходя из положений которого, установлен запрет на осуществление гражданами данной категории коммерческой деятельности. Учитывая, что платежи от квартиросъемщиков будут поступать систематически и указывает на наличие признаков коммерции, официально сдать жилье нельзя.
Обойти правовое ограничение можно за счет периодической сдачи недвижимости, при которой установить систематичность и последовательность будет невозможно.
В противном случае, сдача грозит лишением специального статуса и применением к должнику санкций, в том числе, досрочного погашения кредита за счет собственных средств.
Выгодно ли покупать жилплощадь в ипотеку и сдавать в аренду
О том, насколько сдавать ипотечную квартиру выгодно, можно судить из показателей получаемого дохода и уровня расходов, связанных с обслуживанием займа. Сумму, полученную от квартирантов можно направлять на оплату кредита, существенно снижая дополнительные расходы.
Сделки по покупке недвижимости под жилищный кредит будут выгодны для граждан, имеющих в собственности другое жилье, где они могут проживать.
Рынок недвижимости в 2019 году демонстрирует наличие стабильного спроса граждан в съеме квартир.
Сравнение доходов и расходов
Заемщик, передавший в аренду жилплощадь, являющуюся предметом ипотеки, может рассчитывать на:
- дополнительный доход, направляемый в счет погашения ипотеки. Размер поступающих сумм способен полностью или частично покрывать регулярный платеж;
- уменьшение потребности в деньгах, необходимых для внесения в банк;
- окупаемость вложения.
Наряду с доходной составляющей, может произойти рост расходов, в виде:
- размера страховки (до 30 %);
- обязанности оплатить налоги за аренду;
- потребности ремонта после съемщиков, не являющихся собственниками и не имеющих заинтересованности с сохранности имущества и его визуальных характеристик;
- порчи имущества, связанной с его использованием третьими лицами;
- увеличении процентной ставки и размера первоначального взноса.
Как правильно сдавать жилье, купленное в ипотеку
Помимо получения согласия банка, собственнику предмета ипотеки необходимо обеспечить:
- правильность составления договора найма (образец можно скачать ниже);
- регистрацию подписанного соглашения, в случае установления срока аренды более одного года;
- предоставление актуальность информации о временно проживающих лицах;
- доступ сотрудников банка в залоговый объект согласно ст. 34 ФЗ №102.
Чем грозит сдача ипотечной квартиры
По отношению к должникам, осуществившим передачу недвижимости в пользование третьих лиц, без предварительного урегулирования данного вопроса с заимодателем, может быть:
- выдано предупреждение с требованием прекращения найма;
- предъявлен штраф;
- направлено уведомление о расторжении ипотечного договора с вменением обязанности по погашению оставшейся суммы займа. Отказ от досрочной выплаты может послужить причиной наложения ареста на предмет обеспечения.