Как сдавать ипотечную квартиру в аренду (найм)

Российское законодательство предусматривает возможность сдавать квартиру, взятую в ипотеку и заключения арендных договоров, на предмет передачи недвижимости третьим лицам. Жилплощадь, выступающую залоговым имуществом по ипотечному займу, надо сдавать правильно, соблюдая требования кредитора и условия заключенного с ним соглашения.

Что говорит закон о сдаче жилья в ипотеке

Регулирование отношений, связанных с ипотечным кредитованием осуществляется на основании ФЗ № 102 «Об ипотеке», принятом 16.07.1998 г. Отдельные положения посвящены вопросу передачи приобретенной недвижимости в найм.

Как банки относятся к сдаче ипотечной квартиры

Несмотря на отсутствие законодательного запрета на заключение арендных договоров, объектом которых выступает недвижимость, сдача ипотечной квартиры, приобретенной за счет банковских средств, в том числе, с использованием материнского капитала, может быть ограничена.

С одной стороны, заимодатель рассматривает передачу жилья квартирантам, как дополнительный источник дохода заемщика, за счет которого будут оплачиваться регулярные взносы. В то же время, банки, разрешающие заключение договора найма, могут затребовать от заемщика сведения о лицах, планирующих проживать в квартире.

Конечно, проигнорировать требования кредитора можно, надеясь, что он не получит информации о заключении договора аренды. Однако если сведения к нему поступят, негативных последствий не избежать.

Что сказано об аренде в ипотечном договоре

Договорные отношения с кредитными организациями базируются на условиях, разработанных ими. Сбербанк, ВТБ 24 и другие банки включают в условия заключаемых соглашений положения о передаче в найм приобретаемого жилья.

По отношению к аренде банки могут:

• законно позволить передачу залогового жилья третьим лицам, с обязательным уведомлением о намерении совершения сделки;
• установить запрет на предоставление права пользования квартирантам с обязательным указанием на ответственность, которая наступит в случае нарушения;
• не регламентировать данный вопрос, предоставляя заемщику разрешение на возможность самостоятельного определения порядка распоряжения объектом недвижимости.

Квартира, которая в ипотеке, может передаваться арендатору только на основании официального соглашения. Избежать потребности в его регистрации можно за счет определения срока действия договора в пределах одного года, с возможностью последующей пролонгации.

Причины отказа банка на сдачу жилья

По факту рассмотрения заявления о возможности передаче объекта в использование третьими лицами, банк может предоставить отказ, мотивированный:

• невозможностью сохранения страховой компанией ранее существующих условий;
• ранее допущенными заемщиком нарушениями финансовой дисциплины;
• выявлением несоответствий в предоставленной документации об аренде.

Представленный круг оснований не ограничен. Это означает, что отказ может быть связан и с иными причинами.

Можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке

Покупка жилплощади по программе «Военная ипотека» не подразумевает дополнительных ограничений в части совершаемых заемщиком действий. Приобретенное военнослужащим жилье является залогом кредитной организации и государства.

В то же время, статус военнослужащих оговорен в профильном законе, исходя из положений которого, установлен запрет на осуществление гражданами данной категории коммерческой деятельности. Учитывая, что платежи от квартиросъемщиков будут поступать систематически и указывает на наличие признаков коммерции, официально сдать жилье нельзя.

В противном случае, сдача грозит лишением специального статуса и применением к должнику санкций, в том числе, досрочного погашения кредита за счет собственных средств.

Выгодно ли покупать жилплощадь в ипотеку и сдавать в аренду

О том, насколько сдавать ипотечную квартиру выгодно, можно судить из показателей получаемого дохода и уровня расходов, связанных с обслуживанием займа. Сумму, полученную от квартирантов можно направлять на оплату кредита, существенно снижая дополнительные расходы.

Рынок недвижимости в {banner_year} году демонстрирует наличие стабильного спроса граждан в съеме квартир.

Сравнение доходов и расходов

Заемщик, передавший в аренду жилплощадь, являющуюся предметом ипотеки, может рассчитывать на:

• дополнительный доход, направляемый в счет погашения ипотеки. Размер поступающих сумм способен полностью или частично покрывать регулярный платеж;
• уменьшение потребности в деньгах, необходимых для внесения в банк;
• окупаемость вложения.

Наряду с доходной составляющей, может произойти рост расходов, в виде:

• размера страховки (до 30 %);
• обязанности оплатить налоги за аренду;
• потребности ремонта после съемщиков, не являющихся собственниками и не имеющих заинтересованности с сохранности имущества и его визуальных характеристик;
• порчи имущества, связанной с его использованием третьими лицами;
• увеличении процентной ставки и размера первоначального взноса.

Как правильно сдавать жилье, купленное в ипотеку

Помимо получения согласия банка, собственнику предмета ипотеки необходимо обеспечить:

• правильность составления договора найма (образец можно скачать ниже);
• регистрацию подписанного соглашения, в случае установления срока аренды более одного года;
• предоставление актуальность информации о временно проживающих лицах;
• доступ сотрудников банка в залоговый объект согласно ст. 34 ФЗ №102.

Скачать: Бланк договора аренды квартиры.doc

Чем грозит сдача ипотечной квартиры

По отношению к должникам, осуществившим передачу недвижимости в пользование третьих лиц, без предварительного урегулирования данного вопроса с заимодателем, может быть:

• выдано предупреждение с требованием прекращения найма;
• предъявлен штраф;
• направлено уведомление о расторжении ипотечного договора с вменением обязанности по погашению оставшейся суммы займа. Отказ от досрочной выплаты может послужить причиной наложения ареста на предмет обеспечения.