Зачем нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании и можно ли обойтись без неё

Оценка квартиры для ипотеки основывается на следующем:

Что такое оценка жилья под ипотеку и для чего нужна

Кроме объема займа, оценка влияет на страховку квартиры, которая обязательная для объекта обременения. Чем выше цифра, тем выше сумма взносов в страховую компанию. По п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» в соглашении в условиях описывается предмет купли-продажи с его оценочным параметром – этот пункт обязательный.

Среди этапов получения ипотечного займа экспертиза выглядит так:

1. Выбор жилья — иногда это сложный этап: происходит определение пока примерного уровня ценности. Решающий фактор – мнение займодателя и хозяина жилья. Если реализатор посчитает цифру чересчур низкой, то он откажет или же покупателю придется изыскивать другие источники оплаты не в рамках ипотеки. Кредитору цена должна подойти для компенсации рисков.
2. Запрос на ипотеку и предварительное его одобрение.
3. Сбор и подача документов для окончательного принятия решения банком по заявителю на ипотеку, среди которых должен быть предварительный договор купли-продажи. Официальную оценку делает эксперт перед его подписанием: стороны должны уже окончательно согласовать этот параметр и отобразить его в соглашении.
4. После оценки устанавливается объем выделяемых средств.
5. Если всех устраивают параметры сделки, то приступают к оформлению ипотечного займа. Заключаются договора: страхования, ипотеки, купли-продажи. Банк берет квартиру в залог и выделяет деньги, перечисляемые продавцу недвижимости.

На что влияет

Стоимость объекта прямо формирует все основные параметры займа:

• сумму выделяемых ипотечных средств, а соответственно, и продолжительность выплат. Платежи могут быть значительнее, так как срок имеет свои пределы, и если брать большую сумму, то они возрастают. С другой стороны, взносы могут быть и меньшими, если банк увеличит срок. Плюсом есть то, что у некоторых заимодателей на значительные объемы ставки немного сниженные;
• чем больше сумма, тем значительнее штрафные санкции;
• объем страховки;
• первоначальный взнос.

Кто делает: покупатель или продавец

Если рассматривать экспертизу отдельным этапом, то алгоритм и правила такие:

• оценщики рекомендуются банком. Финансовое учреждение не вправе склонять соискателя к конкретному выбору. В этом вопросе есть две тенденции: порядочные кредиторы стараются сделать затраты на процедуру ниже и наоборот, иногда у рекомендованных организаций цены на услуги могут оказаться намного выше, чем на рынке подобных услуг. Гражданин вправе воспользоваться услугами не партнеров ипотекодателя, а подыскать своего исполнителя, но это нужно согласовать с банком, заключение должно отвечать его требования;
• на покупателя возлагаются все заботы по организации работы с экспертами, оплате. Предварительное удовлетворение заявки на ипотеку действует определенное время. Клиент оценку оплачивает, получает и подает отчет в его рамках, иначе придется заново начинать процедуру.

Какие документы нужны для оценки жилья в ипотеку

У рекомендованных специалистов процедура проходит в сокращенные сроки за 3 – 5 дня. Заказчик осуществляет мероприятие поэтапно:

1. Выбрать организацию или ИП, проконсультироваться, согласовать оплату и сроки.
2. Сделать заявку для документального оформления услуги.
3. Подать необходимый перечень документов, подписать соглашение. Прописывают временные рамки, цели, задачи, разновидность, методы процедуры.
4. Оплатить услугу.
5. Договориться о дате осмотра объекта.
6. Взять заключение в нужном количестве экземпляров (для каждого участника сделки).

Необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки:

• подтверждения перехода прав: соглашения купли-продажи, участия в долевом строительстве (упразднено с 01.07.2019 г. и заменено программами проектного финансирования);
• справка из ЕГРН;
• кадастровые или технические бумаги (выдает БТИ);
• план и экспликация (потребуется не всегда, надо уточнять у эксперта).

Где можно заказать оценку квартиры

Обычно граждане не отказываются от выбора по перечню рекомендованных банком экспертных организаций: при этом возникает меньше формальностей, банк доверяет своим аккредитованным партнерам. Например, Сбербанк имеет больше 100 специалистов-партнеров по всей стране, то же касается и ВТБ 24 и иных финансовых учреждений.

Эксперт должен иметь действительную лицензию, состоять в зарегистрированной профессиональной организации, иметь членский билет или свидетельство об участии в ней. Наличие страхового полиса по гражданской ответственности от 300 тыс. руб. обязательно. Полис подтверждает опыт и профессиональные навыки, при ошибке специалист сможет компенсировать ущерб заказчикам.

Ипотекодатель требует соответствия документального оформления своим параметрам. Заключение должно составляться по нормам Ассоциаций Российских Банков и ипотечного кредитования, а также по индивидуальным условиям самого финансового учреждения.

Форма отчета создается с их учетом и содержит различные специфические моменты, о которых специалист со стороны может не знать – это нужно банку, чтобы выдать ипотеку и выступает еще одной причиной выбирать рекомендованные организации. Если отчет отклонят, то деньги, потраченные на процедуру, пропадут, а на повторную экспертизу у сторон может не хватить времени.

Как происходит оценка и сколько по времени

Само по себе мероприятие простое: заказчик дает заявку специалисту – заключает договор и оплачивает работы – берет на руки заключение. Внутренние нюансы сложнее, так как используются несколько методов процедуры:

• сравнение или по аналогии (в новостройке или на «вторичке») – сопоставляются параметры аналогичных сделок;
• анализ доходности – определяется перспектива повышения/снижения рыночных цен;
• анализ затрат – определяются возможные расходы на создание аналогичной недвижимости. Данный параметр основной, показывающий уровень ликвидности.

Оценивают всеми указанными способами, дополняя их комплексным подходом, состоящим в анализе следующего:

• расположения (микрорайон, логистика, отдаленность значимых для комфорта и обслуживания населения объектов, промзон, парков);
• качество жилья и целой постройки:
  • тип здания;
  • количество этажей;
  • материалы;
  • время возведения;
  • коммуникации;
  • конструктивные особенности;
  • планировка;
  • дефекты.

Особо учитывают неизменяемые параметры, поскольку, например, ремонт увеличивает рыночную стоимость, но кредитора интересует именно ликвидность.

Специалист создает отчет об оценке, включающий в себя исследование рыночных и ликвидационных параметров объекта, дополняет его фотографиями недвижимости, копиями бумаг, подтверждающих полномочия и профессиональный уровень специалиста (лицензии, сертификаты, полис страхования, свидетельство о квалификации/образовании). Документ нумеруют и прошивают, скрепляют печатью и подписью эксперта, он официальный и является юридически значимым для сделки.
{banner_bottomtext}
Приблизительные параметры, сколько по времени оценка делается:

• дату осмотра специалист назначает в рамках недели;
• формирование заключения занимает от 2 до 5 дн.

Сроки изготовления документов и проведения экспертизы надо уточнять сразу и планировать процедуру получения ипотеки с учетом этого, поскольку бумаги имеют разные периоды актуальности.

Если оценочная стоимость отличается от суммы кредита

Эксперт определяет ликвидность и рыночный показатель. Несовпадение величин между собой может иметь место, разница допускается в разумных пределах. Помимо этого, есть еще и личная оценка квартиры ее продавцом, он может иметь свое мнение на ценность жилья.

Кредитор в процессе предоставления клиенту денег исходит из меньшей суммы. Если таковой является рыночная стоимость по сравнению с ликвидационной, банк выдаст ипотечный кредит именно в объеме первой и закладная будет оформлена на этот объем.

В ситуации, когда ликвидность меньше денег, запрашиваемых продавцом, кредитор выделит средства недостаточные для удовлетворения продавца и покупателю придется либо отказаться, либо покрывать разницу из собственных средств. Уменьшить цену можно также в процессе торга с владельцем жилья, мотивируя снижение результатами заключения эксперта.

В практике существует несколько схем по фиктивному завышению или занижению стоимости. Манипуляции способны решить вопрос с первоначальным взносом, уменьшить налоговую нагрузку или просто обеспечить покупателя свободными деньгами. Подобные методы возможны, только если банк согласен с ними и если они находятся в разумных рамках.

Суть завышения – договориться с экспертом об указании в заключении заведомо неправдивых данных, но перед этим нужно найти банк, работающий с подобными методами, так как схему невозможно скрыть от него. Хозяин квартиры пишет расписку покупателю о получении первого взноса, кредитор выделяет увеличенную сумму денег, приобретатель рассчитывается с контрагентом, а разницу между реальной и фиктивной стоимостью берет себе (на ремонт или другие цели).

Не всегда экспертиза адекватная: на нее влияют сложно предсказуемые факторы в процессе выбора аналогичной недвижимости для сравнения. Меньшую опасность представляют ситуации, когда оценщик занизил стоимость. В большинстве случаев ошибки непреднамеренные, обусловленные неконтролируемыми изменениями рыночных тенденций. Нельзя на 100% спрогнозировать, сколько будет стоить имущество через 5 – 10 лет.

Эксперт согласно ФЗ 135 «Об оценочной деятельности» несет все виды ответственности, включая и уголовную (в случае наличия признаков преступления) за предоставление заведомо неправдивого заключения.

При наличии у заказчика доказательной базы, подтверждающей сомнительность результатов, например, в виде мнения иного эксперта по тому же объекту, он вправе решить этот конфликт в суде и тогда с исполнителя работ взыщут ущерб, понесенный клиентом. На практике успешные процессы редкость, так как эксперты вправе расширенно трактовать тенденции рынка, обладающие фактором непредсказуемости.

Сколько действует отчет оценки жилья

Период, сколько действует оценка, устанавливается по внутренним правилам ипотекодателя. Обычно срок составляет 6 мес. При отказе в ипотеке заключение допускается использовать для получения ипотечного займа у иных кредиторов, если оно соответствует их требованиям и находится в рамках внутренних правил, действительности отчета.

Сколько стоит оценка квартиры

Стоимость оценки зависит от факторов:

• регион – в городах федерального значения работы данного вида дороже — от 4000 до 7000 руб., в иных регионах — 3000 – 4000 руб.;
• срочность – за ускорение придется доплатить 2 – 3 тыс. руб. Желательно спланировать своевременную подачу заявки – так клиент не будет вынужден переплачивать;
• престиж и репутация – у неизвестных и мелких фирм оценка стоит дешевле, но их отчет банк может не принять.

Кто оплачивает: покупатель или продавец

Оплачивает услугу по правилам всегда только покупатель или продавец, если об этом договорятся стороны, но такое бывает редко. Покупка осуществляется в интересах приобретателя, поэтому все сопутствующие расходы по умолчанию возлагаются на него.

Фактически, несмотря на установленное в законе правило, что покупателя никто не вправе принуждать к выбору экспертной организации, контролирует процедуру банк. Это обусловлено тем, что форма отчета и объем исследований должен отвечать его стандартам. Кредитор не предоставит запрашиваемую сумму, если будет сомневаться в правдивости данных или предложит меньший объем средств, отвечающий, по его мнению, реальной стоимости.