Зачем нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании и можно ли обойтись без неё

    Содержимое:
  1. Что такое оценка жилья под ипотеку и для чего нужна
    1. На что влияет
    2. Кто делает: покупатель или продавец
  2. Какие документы нужны для оценки жилья в ипотеку
  3. Где можно заказать оценку квартиры
  4. Как происходит оценка и сколько по времени
  5. Если оценочная стоимость отличается от суммы кредита
  6. Сколько действует отчет оценки жилья
  7. Сколько стоит оценка квартиры
    1. Кто оплачивает: покупатель или продавец

Оценка квартиры для ипотеки основывается на следующем:

работа эксперта

Параметр

Описание

Необходимость

Для ипотеки обязательная, это прописано в ФЗ «Об ипотеке».

Цель

Жилищные кредиты – объемные и продолжительные. Возникают значительные риски, что плательщик утратит платежеспособность. Покупаемая квартира выступает объектом обременения (залога), оценочная стоимость которого должна покрывать все риски кредитора в случае принудительной продажи посредством торгов при невыплате задолженности заемщиком. Оценка нужна для определения рентабельности, то есть, покроет ли цена реализуемого объекта при наступлении рисков ущерб заимодателя. Соответственно, она влияет на объем выдаваемых средств.

От чего отталкивается банк, определяя размер займа

Кадастровая цифра – это своеобразный минимум, который нельзя преступать, но определяет сумму ипотеки рыночная, а в особенности, ликвидационная стоимость недвижимости.

Значение для заемщика

  • показывает адекватную цену приобретаемого имущества. Продавцы часто необоснованно завышают её;
  • для случаев принудительной реализации квартиры при утрате заемщиком платежеспособности экспертиза имеет меньшее значение, так как продажа проводится через торги по определенным правилам и цифра в их процессе может снижаться, например, если все клиенты откажутся от купли-продажи по выставленной цене. Все же, лучше, чтобы параметр был реальным, так как торги ориентируются на него. Это важно, поскольку после продажи должнику возвращают остаток: банк берет себе часть средств в счет погашения ипотечного долга и ущерба, остальное возвращает гражданину.

Кто проводит

  • кредитор работает со своими партнерами – это исключает манипуляции, но он не может заставлять клиента пользоваться услугами именно конкретной организации;
  • гражданин вправе провести свою экспертизу, но ее результаты обязательно согласовываются с финансовым учреждением. Никто не запретит ему не удовлетворить заявку, если независимая оценка не подойдет.

Кто оплачивает

Все затраты несет заемщик.

Интересы участников

  • банку нужно фиксировать реальную стоимость: если она будет завышена, он не сможет покрыть свои издержки в случае принудительного взыскания с должника;
  • риэлторам и владельцу выгодно завышение:
    • для первых это тянет за собой большие комиссионные;
    • для вторых значительный доход от купли-продажи.
  • покупателю меньшая цифра комфортнее, хотя она может и не влиять на решение продавца, но послужит как основание для торга;
  • есть варианты фиктивного изменения:
    • увеличение – для решения вопроса о первом взносе и получения свободных денег;
    • снижение – для уменьшения налоговой нагрузки.
    Выгоду при этом могут иметь две стороны в зависимости, для чего применяется схема. Пример завышения: стороны в ДКП указывают мнимую высокую цену квартиры, банк выделяет эти средства, продавец получает реальную стоимость, остальные деньги покупатель берет себе. В такой ситуации приобретатель заинтересован в увеличении.


Что такое оценка жилья под ипотеку и для чего нужна


Кроме объема займа, оценка влияет на страховку квартиры, которая обязательная для объекта обременения. Чем выше цифра, тем выше сумма взносов в страховую компанию. По п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» в соглашении в условиях описывается предмет купли-продажи с его оценочным параметром – этот пункт обязательный.

Среди этапов получения ипотечного займа экспертиза выглядит так:
  1. Выбор жилья — иногда это сложный этап: происходит определение пока примерного уровня ценности. Решающий фактор – мнение займодателя и хозяина жилья. Если реализатор посчитает цифру чересчур низкой, то он откажет или же покупателю придется изыскивать другие источники оплаты не в рамках ипотеки. Кредитору цена должна подойти для компенсации рисков.
  2. Запрос на ипотеку и предварительное его одобрение.
  3. Сбор и подача документов для окончательного принятия решения банком по заявителю на ипотеку, среди которых должен быть предварительный договор купли-продажи. Официальную оценку делает эксперт перед его подписанием: стороны должны уже окончательно согласовать этот параметр и отобразить его в соглашении.
  4. После оценки устанавливается объем выделяемых средств.
  5. Если всех устраивают параметры сделки, то приступают к оформлению ипотечного займа. Заключаются договора: страхования, ипотеки, купли-продажи. Банк берет квартиру в залог и выделяет деньги, перечисляемые продавцу недвижимости.

Цена владельца жилья может быть завышенной, не соответствовать рыночным тенденциям, и он не захочет торговаться. Выход из ситуации: если стоимость по экспертизе будет меньше предложенной и не выйдет договориться о скидке, то заемщик может разницу доплатить собственными средствами.


На что влияет


Стоимость объекта прямо формирует все основные параметры займа:
  1. сумму выделяемых ипотечных средств, а соответственно, и продолжительность выплат. Платежи могут быть значительнее, так как срок имеет свои пределы, и если брать большую сумму, то они возрастают. С другой стороны, взносы могут быть и меньшими, если банк увеличит срок. Плюсом есть то, что у некоторых заимодателей на значительные объемы ставки немного сниженные;
  2. чем больше сумма, тем значительнее штрафные санкции;
  3. объем страховки;
  4. первоначальный взнос.

Кто делает: покупатель или продавец


Если рассматривать экспертизу отдельным этапом, то алгоритм и правила такие:
  1. оценщики рекомендуются банком. Финансовое учреждение не вправе склонять соискателя к конкретному выбору. В этом вопросе есть две тенденции: порядочные кредиторы стараются сделать затраты на процедуру ниже и наоборот, иногда у рекомендованных организаций цены на услуги могут оказаться намного выше, чем на рынке подобных услуг. Гражданин вправе воспользоваться услугами не партнеров ипотекодателя, а подыскать своего исполнителя, но это нужно согласовать с банком, заключение должно отвечать его требования;
  2. на покупателя возлагаются все заботы по организации работы с экспертами, оплате. Предварительное удовлетворение заявки на ипотеку действует определенное время. Клиент оценку оплачивает, получает и подает отчет в его рамках, иначе придется заново начинать процедуру.

Какие документы нужны для оценки жилья в ипотеку


У рекомендованных специалистов процедура проходит в сокращенные сроки за 3 – 5 дня. Заказчик осуществляет мероприятие поэтапно:
  1. Выбрать организацию или ИП, проконсультироваться, согласовать оплату и сроки.
  2. Сделать заявку для документального оформления услуги.
  3. Подать необходимый перечень документов, подписать соглашение. Прописывают временные рамки, цели, задачи, разновидность, методы процедуры.
  4. Оплатить услугу.
  5. Договориться о дате осмотра объекта.
  6. Взять заключение в нужном количестве экземпляров (для каждого участника сделки).

Необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки:
  • подтверждения перехода прав: соглашения купли-продажи, участия в долевом строительстве (упразднено с 01.07.2019 г. и заменено программами проектного финансирования);
  • справка из ЕГРН;
  • кадастровые или технические бумаги (выдает БТИ);
  • план и экспликация (потребуется не всегда, надо уточнять у эксперта).

В условленное время исполнитель приедет по адресу объекта и сделает осмотр. В процессе зафиксируют параметры помещения (сфотографируют, проведут видеосъемку). Важно отсутствие неоформленных перепланировок: по недвижимости с несанкционированными изменениями кредитор отказывает в предоставлении ипотечного займа.


Где можно заказать оценку квартиры


Обычно граждане не отказываются от выбора по перечню рекомендованных банком экспертных организаций: при этом возникает меньше формальностей, банк доверяет своим аккредитованным партнерам. Например, Сбербанк имеет больше 100 специалистов-партнеров по всей стране, то же касается и ВТБ 24 и иных финансовых учреждений.

Заказать оценку у «своего» специалиста заемщик вправе, но кредитор будет тщательно проверять его заключение, и по времени процедура затянется.


Эксперт должен иметь действительную лицензию, состоять в зарегистрированной профессиональной организации, иметь членский билет или свидетельство об участии в ней. Наличие страхового полиса по гражданской ответственности от 300 тыс. руб. обязательно. Полис подтверждает опыт и профессиональные навыки, при ошибке специалист сможет компенсировать ущерб заказчикам.

Ипотекодатель требует соответствия документального оформления своим параметрам. Заключение должно составляться по нормам Ассоциаций Российских Банков и ипотечного кредитования, а также по индивидуальным условиям самого финансового учреждения.

Форма отчета создается с их учетом и содержит различные специфические моменты, о которых специалист со стороны может не знать – это нужно банку, чтобы выдать ипотеку и выступает еще одной причиной выбирать рекомендованные организации. Если отчет отклонят, то деньги, потраченные на процедуру, пропадут, а на повторную экспертизу у сторон может не хватить времени.

Как происходит оценка и сколько по времени


Само по себе мероприятие простое: заказчик дает заявку специалисту – заключает договор и оплачивает работы – берет на руки заключение. Внутренние нюансы сложнее, так как используются несколько методов процедуры:
  1. сравнение или по аналогии (в новостройке или на «вторичке») – сопоставляются параметры аналогичных сделок;
  2. анализ доходности – определяется перспектива повышения/снижения рыночных цен;
  3. анализ затрат – определяются возможные расходы на создание аналогичной недвижимости. Данный параметр основной, показывающий уровень ликвидности.

Оценивают всеми указанными способами, дополняя их комплексным подходом, состоящим в анализе следующего:
  1. расположения (микрорайон, логистика, отдаленность значимых для комфорта и обслуживания населения объектов, промзон, парков);
  2. качество жилья и целой постройки:
    • тип здания;
    • количество этажей;
    • материалы;
    • время возведения;
    • коммуникации;
    • конструктивные особенности;
    • планировка;
    • дефекты.

    Особо учитывают неизменяемые параметры, поскольку, например, ремонт увеличивает рыночную стоимость, но кредитора интересует именно ликвидность.

Специалист создает отчет об оценке, включающий в себя исследование рыночных и ликвидационных параметров объекта, дополняет его фотографиями недвижимости, копиями бумаг, подтверждающих полномочия и профессиональный уровень специалиста (лицензии, сертификаты, полис страхования, свидетельство о квалификации/образовании). Документ нумеруют и прошивают, скрепляют печатью и подписью эксперта, он официальный и является юридически значимым для сделки.

Приблизительные параметры, сколько по времени оценка делается:
  1. дату осмотра специалист назначает в рамках недели;
  2. формирование заключения занимает от 2 до 5 дн.

Сроки изготовления документов и проведения экспертизы надо уточнять сразу и планировать процедуру получения ипотеки с учетом этого, поскольку бумаги имеют разные периоды актуальности.

Если оценочная стоимость отличается от суммы кредита


Эксперт определяет ликвидность и рыночный показатель. Несовпадение величин между собой может иметь место, разница допускается в разумных пределах. Помимо этого, есть еще и личная оценка квартиры ее продавцом, он может иметь свое мнение на ценность жилья.

Если разрыв между результатами, указанными в отчете и запрашиваемыми за квартиру деньгами большой, то это повод засомневаться, действительно ли объект настолько ценен, как это преподносит покупателю его продавец. Ликвидность важна и для нового владельца: если он будет продавать жилье в будущем, то желательно выручить такую же или большую сумму (с учетом инфляции). Вторая причина несовпадения – возможная ошибка, но такое бывает крайне редко.


Кредитор в процессе предоставления клиенту денег исходит из меньшей суммы. Если таковой является рыночная стоимость по сравнению с ликвидационной, банк выдаст ипотечный кредит именно в объеме первой и закладная будет оформлена на этот объем.

В ситуации, когда ликвидность меньше денег, запрашиваемых продавцом, кредитор выделит средства недостаточные для удовлетворения продавца и покупателю придется либо отказаться, либо покрывать разницу из собственных средств. Уменьшить цену можно также в процессе торга с владельцем жилья, мотивируя снижение результатами заключения эксперта.

В практике существует несколько схем по фиктивному завышению или занижению стоимости. Манипуляции способны решить вопрос с первоначальным взносом, уменьшить налоговую нагрузку или просто обеспечить покупателя свободными деньгами. Подобные методы возможны, только если банк согласен с ними и если они находятся в разумных рамках.

осмотр жилой площади Суть завышения – договориться с экспертом об указании в заключении заведомо неправдивых данных, но перед этим нужно найти банк, работающий с подобными методами, так как схему невозможно скрыть от него. Хозяин квартиры пишет расписку покупателю о получении первого взноса, кредитор выделяет увеличенную сумму денег, приобретатель рассчитывается с контрагентом, а разницу между реальной и фиктивной стоимостью берет себе (на ремонт или другие цели).

Не всегда экспертиза адекватная: на нее влияют сложно предсказуемые факторы в процессе выбора аналогичной недвижимости для сравнения. Меньшую опасность представляют ситуации, когда оценщик занизил стоимость. В большинстве случаев ошибки непреднамеренные, обусловленные неконтролируемыми изменениями рыночных тенденций. Нельзя на 100% спрогнозировать, сколько будет стоить имущество через 5 – 10 лет.

Эксперт согласно ФЗ 135 «Об оценочной деятельности» несет все виды ответственности, включая и уголовную (в случае наличия признаков преступления) за предоставление заведомо неправдивого заключения.

При наличии у заказчика доказательной базы, подтверждающей сомнительность результатов, например, в виде мнения иного эксперта по тому же объекту, он вправе решить этот конфликт в суде и тогда с исполнителя работ взыщут ущерб, понесенный клиентом. На практике успешные процессы редкость, так как эксперты вправе расширенно трактовать тенденции рынка, обладающие фактором непредсказуемости.

Сколько действует отчет оценки жилья


Период, сколько действует оценка, устанавливается по внутренним правилам ипотекодателя. Обычно срок составляет 6 мес. При отказе в ипотеке заключение допускается использовать для получения ипотечного займа у иных кредиторов, если оно соответствует их требованиям и находится в рамках внутренних правил, действительности отчета.

Сколько стоит оценка квартиры


Стоимость оценки зависит от факторов:
  1. регион – в городах федерального значения работы данного вида дороже — от 4000 до 7000 руб., в иных регионах — 3000 – 4000 руб.;
  2. срочность – за ускорение придется доплатить 2 – 3 тыс. руб. Желательно спланировать своевременную подачу заявки – так клиент не будет вынужден переплачивать;
  3. престиж и репутация – у неизвестных и мелких фирм оценка стоит дешевле, но их отчет банк может не принять.

Кто оплачивает: покупатель или продавец


Оплачивает услугу по правилам всегда только покупатель или продавец, если об этом договорятся стороны, но такое бывает редко. Покупка осуществляется в интересах приобретателя, поэтому все сопутствующие расходы по умолчанию возлагаются на него.

Фактически, несмотря на установленное в законе правило, что покупателя никто не вправе принуждать к выбору экспертной организации, контролирует процедуру банк. Это обусловлено тем, что форма отчета и объем исследований должен отвечать его стандартам. Кредитор не предоставит запрашиваемую сумму, если будет сомневаться в правдивости данных или предложит меньший объем средств, отвечающий, по его мнению, реальной стоимости.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть