Особенности продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

    Содержимое:
  1. Особенности продажи жилья, купленного на материнский капитал
    1. Если прописаны несовершеннолетние
    2. Если дети не прописаны
    3. Продажа до выделения долей детям
  2. Через сколько можно продать квартиру, купленную с маткапиталом
  3. Как получить разрешение от органов опеки
  4. Варианты продажи жилья с маткапиталом
    1. Продать и купить другую
    2. Продать и построить или приобрести дом
    3. Продажа и покупка земли
    4. Без покупки новой
  5. Как проходит сделка
    1. Перечень необходимых документов
    2. Разрешение от ПФР
    3. Процесс передачи и обналичивания денег
  6. Возможные ограничения
  7. Какие риски для покупателя и продавца

Как правильно продать квартиру, купленную на материнский капитал, какие разрешения и документы необходимы для сделки? Давайте ознакомимся с порядком действий и законодательными нормами продажи жилья с маткапиталом – это поможет сэкономить время и деньги, предотвратит конфликтные ситуации.

передача ключей после сделки

Особенности продажи жилья, купленного на материнский капитал


В любом случае надо помнить, что целевая государственная программа маткапитала создана для поддержки семей по определенным правилам. Финансирование через Пенсионный фонд РФ выделяют для улучшения жилищных условий, образование, адаптацию для детей-инвалидов, пенсию матери.

При продаже недвижимости, приобретенной с участием материнского капитала, права на часть собственности несовершеннолетнего защищает государство. С этой целью для действий, предполагающих смену собственника, необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки.

Проще всего выполнять сделки, если все совладельцы достигли возраста 18 лет. В этом случае составляется официальное согласие каждого лица, заверенное нотариально. Другие ситуации рассмотрены ниже.

Если прописаны несовершеннолетние


В такой ситуации нужно письменное разрешение органов опеки и попечительства (ООиП). Согласие получают, предоставив убедительные доказательства соблюдения законных интересов детей. Подразумевается обязательное сохранение равноценных долей в новом объекте недвижимости без уменьшения площади.

Если одобрение от ООиП отсутствует, Росреестр откажет на законных основаниях в изменении записей федеральной базы данных. Тем самым – сделка не будет завершена с переходом прав собственности новым владельцам.

Следует помнить, что:
«предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется ..., если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного» (ФЗ № 48).


Если дети не прописаны


Прямых запретов на выполнение сделок в этом варианте нет по состоянию на 2019 г. Однако опытные юристы советуют исполнить типовые обязательства по наделению детей долями до приобретения другого жилья. Если не выполнить рекомендацию, возможна процедура оспаривания действий по продаже квартиры в судебных инстанциях.

Продажа до выделения долей детям


Приходится решать подобные задачи, когда Пенсионный фонд переводит материнский капитал для внесения первого взноса или погашения задолженности по ипотеке. Гарантией является обязательство взрослого человека, на которого оформляется изначально недвижимость, о последующей передаче доли собственности каждому ребенку.

Обязательство заверяют нотариально. Срок исполнения указывают не более 6 месяцев с момента подписания.

Продать недвижимость (совместную или раздельную собственность супругов) можно в любое время даже без передачи долей другим членам семьи. Однако и в этом случае лучше получить согласие органов опеки по стандартной процедуре.


Чтобы не получить отказ, выделяют долю в квартире или другом жилом объекте, принадлежащем родственникам. При продаже, покупке и подписании договора на строительство недвижимости понадобится согласие второго супруга. Такое подтверждение оформляют письменно в нотариально конторе.

Через сколько можно продать квартиру, купленную с маткапиталом


В основном законе (ФЗ № 256), регулирующем выполнение госпрограммы поддержки, отсутствуют прямые запреты на отчуждение жилья данной категории (купленной с применением денежных средств семейного капитала). Тем не менее, соответствующие нормы имеются в Гражданском Кодексе и упомянутом выше ФЗ № 48.

Приведенные ниже сведения следует учитывать в совокупности. Такой подход поможет понять, через сколько можно продать квартиру в конкретной ситуации.


Для корректного проведения сделок необходимо соблюдать нормативный срок действия разрешения от органов опеки – не более 3 месяцев. Однако после его получения действовать надо быстро. В пояснительном письме Минэкономразвития РФ от 22.09.2010 N д23-3764 приведено уточнение о предоставлении подписанного сторонами договора на приобретение нового объекта недвижимости. Установлен месячный период, после которого придется снова получать новое одобрительное подтверждение ООиП.

Если жилье является собственностью не более трех лет при завершении процедуры государственной регистрации в реестре до 01. 01. 2016 г., объект сделки подлежит налогообложению по действующей ставке. После отмеченной даты период соответствующих обязательств увеличен до пяти лет. Исключением является совершение двух сделок без длительных перерывов.

Льготы по освобождению от обязательств оплаты предоставляются при подтвержденных датах завершения процедур, которые попадают в один налоговый период.


Дополнительным ограничением по срокам являются условия ипотечного договора с банком. При наличии задолженностей для совершения сделки надо получить согласие кредитного учреждения. Как правило, проблему решают переводом обязательств по выплате займа и процентов на покупателя.

Как получить разрешение от органов опеки


Без лишних проблем квартиру, приобретенную на материнский капитал, можно продать при условии полного оформления долей на всех членов семьи. Для выполнения требований закона требуется личное присутствие уполномоченного представителя ООиП, либо получение заверенного стандартным образом письменного разрешения.

Чтобы обеспечить положительный результат следует понимать основные принципы государственной защиты. Представляемые в органы ООиП условия продажи с последующим приобретением не должны ухудшить размерные параметры жилья. Это значит, что в новом меньшем объекте допустимо изменение долевых пропорций в пользу детей. Главное – сохранить или увеличить количество принадлежащей ему площади.

Варианты продажи жилья с маткапиталом


Ниже описаны особенности проведения типовых сделок. В любом из вариантов проверяют дополнительные обременения. Схема усложняется при залоге объекта недвижимости в банке, как финансового обеспечения для ипотеки, либо другого вида займа.

Продать и купить другую


Чтобы исключить ошибки вместе с предоставлением в ООиП достаточно убедительных доказательств рекомендуется одновременное совершение сделок продажи старого и приобретения нового жилья. Для синхронизации процессов составляют предварительное соглашение. Выделение долей детям в данном случае не сложно сделать полностью соответствующим требованиям закона.

Кредитные учреждения неохотно оформляют ипотеку с несовершеннолетним ребенком в качестве полноправного участника совместного договора. Чтобы исключить затруднения, пользуются типовой схемой, описанной выше.

В документах с банком фигурируют только взрослые члены семьи. ООиП передают нотариально заверенные обязательства с последующим разделением долей приобретаемого объекта недвижимости.


ключи от дома

Продать и построить или приобрести дом


Такие сделки сложнее, чем обычная покупка-продажа квартиры (комнаты). Пенсионный фонд вправе выделить средства на строительство дома, или компенсировать выполненные работы (приобретенные материалы). Но для этого надо, чтобы земельный участок был оплачен и оформлен в собственность.

Также допустимы:
  1. долгосрочная аренда;
  2. передача в пользование без денежных компенсаций;
  3. получение имущества по завещанию.

На предварительном этапе проверяют соответствие объекта недвижимости следующим параметрам:
  1. земля по принятым решениям муниципальных органов предназначена именно для индивидуального строительства жилых зданий (ИЖС);
  2. участок находится на территории Российской Федерации;
  3. дом установлен на стандартном прочном основании (фундаменте);
  4. капитальные стены выполняют несущие функции;
  5. подведено водоснабжение и другие инженерные сети и коммуникации;
  6. конструкции (системы) созданы по современным стандартам безопасности (ГОСТ и СНиП).

Чтобы построить дом с применением средств из материнского капитала надо подготовить:
  1. полученный семейный сертификат;
  2. разрешение из местного муниципалитета на реализацию соответствующего проекта;
  3. договор с подрядной организацией;
  4. копию свидетельства о браке, если участок оформлен на супруга или он подписал контракт со строителями;
  5. удостоверение личности.

Как и в ситуации с квартирой понадобится обязательство последующего переоформления долей недвижимости, если вложены средства маткапитала.

Продажа и покупка земли


Без тщательного изучения вопроса кажется, что подобная ситуация вполне соответствует определению «улучшение условий». В действительности законом точно установлена возможность направления соответствующих денежных средств исключительно на приобретение жилой недвижимости. Определение данного понятия подробно рассмотрено в предыдущем разделе на примере дома.

Земельные участки любого назначения не относятся к группе разрешенных для финансирования объектов.


Без покупки новой


Вместо стандартного распределения долей допустимо применение достаточной денежной компенсации. В ООиП подают соответствующим образом составленное заявление. В обращение или отдельным документом предоставляют сведения о продажной стоимости долевой недвижимости, принадлежащей в настоящее время детям. Подразумевается, что финансовые обременения отсутствуют. Если есть задолженность, получают отдельное разрешение от кредитного учреждения на продажу.

После получения на руки разрешения от опеки открывают именной счет в банке на каждого ребенка. Допустимо применение срочного депозита. Полное распоряжение накопленной суммой доступно после даты совершеннолетия.

В исключительных случаях начиная с 14 лет деньги можно снять только по специальному согласию ООиП. Например, для приобретения жилья с использованием описанных выше правил.


Продать законно жилье, не покупая другую квартиру можно с помощью близких родственников. Понадобится согласие родни на выделение в принадлежащей им собственности долей детям, соответствующих по параметрам нынешним показателям.

Как проходит сделка


Представленные ниже рекомендации помогут продать квартиру, купленную с использованием материнского сертификата, без ошибок. Сначала надо проверить пошагово предполагаемую сделку. На каждом этапе убеждаются в сохранении законных прав детей.

Перечень необходимых документов


Продать и купить больше квартиру по площади с одинаковым распределением долей не сложно. Трудности возникают, если новый объект дороже и лучше по техническим характеристикам, но меньше. В этом случае увеличивают пропорционально долю каждого ребенка.

Чтобы получить разрешение ООиП нужны документы, приведенные в следующем перечне:
  1. копия сертификата;
  2. заявление о целевом распоряжении выделенными средствами;
  3. идентификационные документы родителей (опекунов), детей;
  4. технический паспорт, справка из Росреестра и другие сведения о квартире;
  5. экспертная оценка стоимости объекта недвижимости;
  6. подтверждение полной оплаты коммунальных услуг на соответствующую дату.

Разрешение от ПФР


Дополнительные согласования с пенсионным Фондом не нужны, если продают уже приобретенную ранее квартиру. Разрешение ПФР оформляется только при покупке с использованием маткапитала. Средства перечисляют на приобретение, погашение задолженностей и компенсацию строительства. Далее контрольные функции выполняют ООиП.

Процесс передачи и обналичивания денег


Чтобы исключить (минимизировать) риски, пользуются специализированными банковскими услугами. В безналичном виде оформляют условный вклад. Деньги на вкладе будут разблокирован для продавца после предоставления указанных в ограничительном списке документов.

Обезопасить сделку при манипуляциях с наличными деньгами можно с применением депозитного сейфа.


Возможные ограничения


При подписании предварительных соглашений особо внимательно изучают состав штрафных санкций. Надо помнить о возможности получения отказа. В частности, органы опеки вправе не дать согласие без выделения долей детям, по причине:
  • исправленных записей;
  • опечаток;
  • других ошибок в поданном пакете документов.

По нормам действующего законодательства родителям не запрещено пользоваться денежными средствами детей в размере и с частотой, которые соответствуют параметрам актуального прожиточного минимума. На практике даже в этом случае придется получить согласие, выданное ООиП.

Кроме начальных предложений с указанием целевого использования впоследствии надо будет подготовить и передать в опеку подтверждающую отчетную документацию.


Какие риски для покупателя и продавца


Проблемы при продаже возникают, если в предварительном договоре указан слишком короткий срок. При сбоях на этапе получения согласований значительный ущерб способны создать штрафные санкции с процентами за нарушение обозначенного временного графика.

Если доли не оформлены должным образом, неприятности возможны для обоих сторон. Органы опеки вправе опротестовать незаконную сделку в судебном порядке. Чтобы исключить ошибки в сложных ситуациях обращаются за помощью к высококвалифицированному юристу.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть