Как происходит покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: процесс заключения сделки

Соблюдая правила и порядок покупки квартиры на вторичном рынке, можно быстро найти подходящий вариант и оформить жилищный кредит. Как происходит оформление ипотечного займа и приобретение жилья на вторичке, рассмотрим в материале ниже.

консультация с риелтором

 

С чего начать покупку вторичного жилья в ипотеку и что нужно знать

Чтобы стать собственником жилой недвижимости надо иметь «чистую» кредитную репутацию и стабильный доход. Покупку ипотечной квартиры лучше начинать с выбора жилья.



Какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке

Какое жилье в {banner_year} причисляется к понятию «вторички»? Это база жилого фонда, с оформленным правом собственности на жилой объект.

Даже квартира в новостройке считается вторичкой, если владельцы успели зарегистрировать право собственности и получить правоустанавливающие бумаги в Росреестре.

Вторички разделяются на:

  1. Квартиры эконом-варианта:
    • К эконом относятся жилые помещения, расположенные в «старых» домах. Это 2 – 4-х этажные здания, построенные в советское время. Отличаются неудобной планировкой и маленьким размером жилой площади. Редко, но встречаются дома без коммуникаций (канализации, водо и газопровода).
  2. Стандартное жилье:
    • Квартиры в пятиэтажках и высотных домах. Жилые помещения в зданиях характеризуются наличием удобств: тепло, газ, вода, электричество. Большой выбор одно, двух и трехкомнатных.
  3. Улучшенные квартиры:
    • Третья группа жилья представлена недвижимостью в современных домах. Отличаются повышенной комфортностью, большой площадью и удобной планировкой.
  4. Элитная жилая недвижимость:
    • Вариант можно подобрать в жилых зданиях, рассчитанных на определенное количество жильцов (до 30-и собственников). Квартиры по площади могут занимать один этаж. Помещения отличаются повышенным комфортом.




Как выбирать жилье на вторичном рынке

Подыскивать жилье можно самостоятельно, либо с помощью профессионалов – риэлторов. Процедура приобретения зависит от целей покупки и финансовых возможностей покупателя. Рассмотрим их:

  1. Вложение денег в недвижимость — инвестировать капитал стоит в объекты, стоимость которых на рынке не снизится по истечении 10 или 15 лет, а, наоборот вырастет. Внимание стоит обратить на готовые жилые помещения в центре города или населенного пункта.
  2. Поиск квартиры из расчета накопленной денежной суммы — в этом случае не обойтись без помощника. Профессиональный агент даст рекомендации и предоставит большую базу готовых объектов жилой недвижимости.
  3. Поиск квартиры с заданными параметрами по площади — иногда покупателя интересует количество комнат в жилом помещении. Чаще спрашивают 2-х или 3-х комнатные. Реже выбирают объект по количеству кв. метров, полагающихся по государственной социальной программе на одного человека.

Какими бы не были цели, они облегчают поиск и позволяют выбрать квартиру в короткие сроки.

Самостоятельный поиск

Большинство покупателей склоняется к самостоятельному поиску, без посредников, чтобы снизить расходы.

С правилами процесса покупки вторичек знакомы немногие простые граждане, но они известны профессиональным агентам.

Самостоятельно выбрать квартиру можно:

  1. По объявлениям в интернете или печатных изданиях. В сети достаточное количество ресурсов, занимающихся продажей недвижимости. При помощи фильтров найти вариант для покупки не сложно.
  2. Объявления на специальных досках в городе или районном центре. Покупатель, которого интересует квартира в конкретном районе, без труда сможет найти информацию. Хорошим вариантом поиска будет беседа с проживающими в доме людьми.
  3. О цели покупки недвижимости можно оповестить друзей, соседей, коллег по работе, родственников. Сработает «сарафанное радио», и обязательно найдется вариант квартиры.

Для тех, кто не знаком с правилами и алгоритмом подбора, рекомендуется обращаться в риэлтерские агентства. Они подскажут, как правильно купить и оформить бумаги.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичке

Внимание заострить следует на:

  1. На ровной поверхности стен, потолка и пола.
  2. Двери должны присутствовать во всех комнатах и функционировать без натяжек.
  3. Наличие остекления в окнах.
  4. Коммуникации – проверить подачу воды, газа, отопления, света.
  5. Состояние электропроводки.
  6. Работает ли газовая, либо электроплита.
  7. Нужно проверить работу сантехнического оборудования.
  8. Обратить внимание на систему отопления. В холода проверить насколько прогрето помещение.
  9. Удостовериться, что нет плесени и отсутствует сырость.
  10. По техническому паспорту сверить планировку.

Не нужно стесняться проверять! Лучше тщательно провести осмотр покупаемого жилья, чем получить в дальнейшем отказ банка в ипотеке. О недочетах объявить продавцу для их устранения или снижения цены.

Проведите осмотр придомовой и дворовой территории, и подъезда, а также пообщайтесь с будущими соседями. Купив квартиру, изменить уже ничего не получится, поэтому обо всех нюансах стоит знать заранее.

Как банк проверяет квартиру вторичку под ипотеку

В квартирах на вторичном рынке банк проверят:

  1. Состояние здания, в котором расположена покупаемая недвижимость. Не должно быть аварийным и не планироваться под снос.
  2. Процент износа строения.
  3. Фундамент здания – одобряется кирпичное, железобетонное или каменное основание.
  4. Район расположения дома, инфраструктура.
  5. Подключение коммуникацией.
  6. Отдельный вход.
  7. Этажность.
  8. Планировка соответствует представленным техническим документам.
  9. Ликвидность – через десять лет квартиры должна быть востребована на рынке жилья.

Обязательно банк проверяет вторичку на «чистоту». Что это значит?

Квартира не может быть арестована или находиться в залоге. Разрешение на продажу подтверждается всеми собственниками.

Для чего нужна оценка вторичного жилья

Оценка квартиры под ипотеку проводится на основании требования закона №102-ФЗ «Об ипотеке». Сумма жилищного займа зависит от ликвидной стоимости и рыночной цены на недвижимость.

Ипотечный договор составляется на основании полученных сведений от независимых экспертов-оценщиков.

Оценка квартиры при ипотеке на вторичное жилье нужна не только кредитору, но и заемщику. Покупатель сможет реально оценить стоимость приобретаемого имущества и быть уверенным, что в дальнейшем при финансовых затруднениях ипотечную недвижимость продать будет не сложно.

Оценка проводится во избежание мошенничества, чтобы продавец искусственно не занизил или завысил реальную стоимость объекта продажи.

Может ли банк отказать в покупке

В ипотечном кредитование на покупку жилья на вторичном рынке банки редко отказывают, но такое случается. В чем причины отказа? Перечислим наиболее распространенные случаи:

  • Износ здания, в котором располагается объект, превысил допустимые нормы – более 70%.
  • Отказывают при приобретении комнаты в коммуналке или общежитии, так как в дальнейшем такую недвижимость сложно реализовать в случае неуплаты по жилищному договору.
  • Неохотно идут банки на сделку, когда квартира приобретается у социально незащищенной группы населения.
  • Могут отказать, если жилое имущество приобретается у родственников (мужа/жены, детей).

  • Отказать могут, если после смерти владельца квартиры не прошло полгода.

Нужен ли риэлтор для сделки с ипотекой на вторичном рынке

Рекомендуется обращаться к профессионалам, если отсутствует собственный опыт. Обращение за помощью поможет сэкономить время и, возможно, деньги, так как у агентов в базе находится значительное количество вариантов жилья.

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку на вторичке

Перейдем к порядку действий, которых заемщику стоит придерживаться. Важно соблюдать последовательность проводимых этапов.

Выбор банка-кредитора

Чтобы найти кредитора, отвечающего запросам заявителя, следует познакомиться с предлагаемыми кредитными программами. К примеру, поискать программу без первоначального взноса.

Лучше сделать акцент на требования кредитора к получателю ипотеки и жилому помещению.

Посоветовать, в какой банк лучше подать заявку смогут риэлторы. Владеют полной информацией ипотечные брокеры, к которым имеет смысл обратиться, когда трудно самостоятельно сделать выбор. Специалисты знают, какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке.

Документы для покупки на вторичном рынке

  1. Паспорта собственника и заемщика.
  2. Свидетельство на жилую площадь.
  3. ЕГРН-выписка.
  4. Документ из БТИ.
  5. Справка о прописанных в помещении физлицах.
  6. Справка об отсутствии задолженности (ЕИРЦ) по коммуналке.
  7. Согласие собственников. Если брак законный, то согласие мужа/жены.
  8. Техпаспорт на покупаемую недвижимость.
  9. Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.


{banner_bottomtext}
Заемщику придется предоставить дополнительно документы:

  • Паспорт созаемщика или поручителя;
  • Справку о получаемых доходах;
  • Справку от работодателя об официальном устройстве на работу;
  • Свидетельство о заключении брака;
  • Если в качестве залога выступает не ипотечная квартира, то документы на предлагаемое в залог имущество;
  • Если ипотека оформляется с МСК, то предоставить сертификат.

Оформление кредитного договора

После проверки и получения одобрения от банка составляется ипотечный кредитный договор.

Соглашение может быть составлено при соблюдении условий и порядка оформления:

  1. Оплата комиссионных кредитору.
  2. Оформление страхового договора.
  3. Оформление залога.

Заключение договора купли-продажи

За договором на жилищный кредит подписывается договор купли-продажи жилого объекта. Продавцу оплачивается взнос, в соответствии с оговоренными условиями.

Регистрация сделки

Документы по проводимой сделке направляются в государственный исполнительный орган – Росреестр для регистрации и оформления свидетельства.

Переход прав собственности на жилое помещение наступает после официальной регистрации сделки.

Передача денежных средств

После регистрации, продавцу перечисляют оставшиеся средства за квартиру. Приобретенное жилье становится одновременно собственностью заемщика и залоговым имуществом банка.

Риски приобретения квартиры на вторичном рынке по ипотеке

Есть риск при покупке на вторичном рынке и у покупателя, и у продавца. О «подводных камнях» нужно помнить и знать, чтобы подстраховать и обезопасить себя.

Рассмотрим некоторые моменты:

  1. Когда недвижимость продается по доверенности, стоит установить личность уполномоченного лица и подлинность представленного документа.
  2. Тщательно проверять квартиры, если ранее они уже продавались.
  3. Когда покупается квартира, доставшаяся собственнику по наследству, есть вероятность того, что объявятся другие наследники, и сделку по суду признают недействительной.
  4. Сделку признают незаконной, если в оформлении ипотечной квартиры с участием маткапитала выявят нарушения в распределении долей.
  5. Когда покупается приватизированная квартира. Приватизация, проведенная ранее без учета интересов всех прописанных лиц, будет опротестована.
  6. Продажа квартиры, в которой, по словам продавца никто не живет, чревата последствиями. Через некоторое время появятся владельцы и заявят права на жилье. Речь идет о военных, осужденных и т.п.
  7. При покупке жилья у престарелых людей, есть опасения, что объявятся родственники с медсправками, подтверждающими недееспособность собственника.

Обращают внимание на нюансы приобретения вторичек. С осторожность относиться, когда:

  • Предлагают явно заниженную цену;
  • Не готовы представить все документальные справки и свидетельства на жилое помещение;
  • Владельцы – пожилые граждане;
  • Невозможно лично пообщаться с продавцом.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бесплатная юридическая помощь по вопросам продажи, покупки квартир и земельных участков
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector