Как происходит покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: процесс заключения сделки

    Содержимое:
  1. С чего начать покупку вторичного жилья в ипотеку и что нужно знать
    1. Какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке
    2. Как выбирать жилье на вторичном рынке
    3. На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичке
    4. Как банк проверяет квартиру вторичку под ипотеку
      1. Для чего нужна оценка вторичного жилья
      2. Может ли банк отказать в покупке
    5. Нужен ли риэлтор для сделки с ипотекой на вторичном рынке
  2. Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку на вторичке
    1. Выбор банка-кредитора
    2. Документы для покупки на вторичном рынке
    3. Оформление кредитного договора
    4. Заключение договора купли-продажи
    5. Регистрация сделки
    6. Передача денежных средств
  3. Риски приобретения квартиры на вторичном рынке по ипотеке

Соблюдая правила и порядок покупки квартиры на вторичном рынке, можно быстро найти подходящий вариант и оформить жилищный кредит. Как происходит оформление ипотечного займа и приобретение жилья на вторичке, рассмотрим в материале ниже.

консультация с риелтором

С чего начать покупку вторичного жилья в ипотеку и что нужно знать


Чтобы стать собственником жилой недвижимости надо иметь «чистую» кредитную репутацию и стабильный доход. Покупку ипотечной квартиры лучше начинать с выбора жилья.

Какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке


Какое жилье в 2019 причисляется к понятию «вторички»? Это база жилого фонда, с оформленным правом собственности на жилой объект.

Даже квартира в новостройке считается вторичкой, если владельцы успели зарегистрировать право собственности и получить правоустанавливающие бумаги в Росреестре.


Вторички разделяются на:
  1. Квартиры эконом-варианта:
    • К эконом относятся жилые помещения, расположенные в «старых» домах. Это 2 – 4-х этажные здания, построенные в советское время. Отличаются неудобной планировкой и маленьким размером жилой площади. Редко, но встречаются дома без коммуникаций (канализации, водо и газопровода).

  2. Стандартное жилье:
    • Квартиры в пятиэтажках и высотных домах. Жилые помещения в зданиях характеризуются наличием удобств: тепло, газ, вода, электричество. Большой выбор одно, двух и трехкомнатных.

  3. Улучшенные квартиры:
    • Третья группа жилья представлена недвижимостью в современных домах. Отличаются повышенной комфортностью, большой площадью и удобной планировкой.

  4. Элитная жилая недвижимость:
    • Вариант можно подобрать в жилых зданиях, рассчитанных на определенное количество жильцов (до 30-и собственников). Квартиры по площади могут занимать один этаж. Помещения отличаются повышенным комфортом.


Как выбирать жилье на вторичном рынке


Подыскивать жилье можно самостоятельно, либо с помощью профессионалов – риэлторов. Процедура приобретения зависит от целей покупки и финансовых возможностей покупателя. Рассмотрим их:
  1. Вложение денег в недвижимость — инвестировать капитал стоит в объекты, стоимость которых на рынке не снизится по истечении 10 или 15 лет, а, наоборот вырастет. Внимание стоит обратить на готовые жилые помещения в центре города или населенного пункта.
  2. Поиск квартиры из расчета накопленной денежной суммы — в этом случае не обойтись без помощника. Профессиональный агент даст рекомендации и предоставит большую базу готовых объектов жилой недвижимости.
  3. Поиск квартиры с заданными параметрами по площади — иногда покупателя интересует количество комнат в жилом помещении. Чаще спрашивают 2-х или 3-х комнатные. Реже выбирают объект по количеству кв. метров, полагающихся по государственной социальной программе на одного человека.

Какими бы не были цели, они облегчают поиск и позволяют выбрать квартиру в короткие сроки.

Самостоятельный поиск


Большинство покупателей склоняется к самостоятельному поиску, без посредников, чтобы снизить расходы.

С правилами процесса покупки вторичек знакомы немногие простые граждане, но они известны профессиональным агентам.

Самостоятельно выбрать квартиру можно:
  • По объявлениям в интернете или печатных изданиях. В сети достаточное количество ресурсов, занимающихся продажей недвижимости. При помощи фильтров найти вариант для покупки не сложно.
  • Объявления на специальных досках в городе или районном центре. Покупатель, которого интересует квартира в конкретном районе, без труда сможет найти информацию. Хорошим вариантом поиска будет беседа с проживающими в доме людьми.
  • О цели покупки недвижимости можно оповестить друзей, соседей, коллег по работе, родственников. Сработает «сарафанное радио», и обязательно найдется вариант квартиры.

Для тех, кто не знаком с правилами и алгоритмом подбора, рекомендуется обращаться в риэлтерские агентства. Они подскажут, как правильно купить и оформить бумаги.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичке


Внимание заострить следует на:
  1. На ровной поверхности стен, потолка и пола.
  2. Двери должны присутствовать во всех комнатах и функционировать без натяжек.
  3. Наличие остекления в окнах.
  4. Коммуникации – проверить подачу воды, газа, отопления, света.
  5. Состояние электропроводки.
  6. Работает ли газовая, либо электроплита.
  7. Нужно проверить работу сантехнического оборудования.
  8. Обратить внимание на систему отопления. В холода проверить насколько прогрето помещение.
  9. Удостовериться, что нет плесени и отсутствует сырость.
  10. По техническому паспорту сверить планировку.

Не нужно стесняться проверять! Лучше тщательно провести осмотр покупаемого жилья, чем получить в дальнейшем отказ банка в ипотеке. О недочетах объявить продавцу для их устранения или снижения цены.


Проведите осмотр придомовой и дворовой территории, и подъезда, а также пообщайтесь с будущими соседями. Купив квартиру, изменить уже ничего не получится, поэтому обо всех нюансах стоит знать заранее.

Как банк проверяет квартиру вторичку под ипотеку


В квартирах на вторичном рынке банк проверят:
  1. Состояние здания, в котором расположена покупаемая недвижимость. Не должно быть аварийным и не планироваться под снос;
  2. Процент износа строения;
  3. Фундамент здания – одобряется кирпичное, железобетонное или каменное основание;
  4. Район расположения дома, инфраструктура;
  5. Подключение коммуникацией;
  6. Отдельный вход;
  7. Этажность;
  8. Планировка соответствует представленным техническим документам;
  9. Ликвидность – через десять лет квартиры должна быть востребована на рынке жилья.

Обязательно банк проверяет вторичку на «чистоту». Что это значит?

Квартира не может быть арестована или находиться в залоге. Разрешение на продажу подтверждается всеми собственниками.


Для чего нужна оценка вторичного жилья


Оценка квартиры под ипотеку проводится на основании требования закона №102-ФЗ «Об ипотеке». Сумма жилищного займа зависит от ликвидной стоимости и рыночной цены на недвижимость.

Ипотечный договор составляется на основании полученных сведений от независимых экспертов-оценщиков.


Оценка квартиры при ипотеке на вторичное жилье нужна не только кредитору, но и заемщику. Покупатель сможет реально оценить стоимость приобретаемого имущества и быть уверенным, что в дальнейшем при финансовых затруднениях ипотечную недвижимость продать будет не сложно.

Оценка проводится во избежание мошенничества, чтобы продавец искусственно не занизил или завысил реальную стоимость объекта продажи.

Может ли банк отказать в покупке


В ипотечном кредитование на покупку жилья на вторичном рынке банки редко отказывают, но такое случается. В чем причины отказа? Перечислим наиболее распространенные случаи:
  • Износ здания, в котором располагается объект, превысил допустимые нормы – более 70%.
  • Отказывают при приобретении комнаты в коммуналке или общежитии, так как в дальнейшем такую недвижимость сложно реализовать в случае неуплаты по жилищному договору.
  • Неохотно идут банки на сделку, когда квартира приобретается у социально незащищенной группы населения.
  • Могут отказать, если жилое имущество приобретается у родственников (мужа/жены, детей).
  • Отказать могут, если после смерти владельца квартиры не прошло полгода.

Нужен ли риэлтор для сделки с ипотекой на вторичном рынке


Рекомендуется обращаться к профессионалам, если отсутствует собственный опыт. Обращение за помощью поможет сэкономить время и, возможно, деньги, так как у агентов в базе находится значительное количество вариантов жилья.

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку на вторичке


Перейдем к порядку действий, которых заемщику стоит придерживаться. Важно соблюдать последовательность проводимых этапов.

Выбор банка-кредитора


Чтобы найти кредитора, отвечающего запросам заявителя, следует познакомиться с предлагаемыми кредитными программами. К примеру, поискать программу без первоначального взноса.

Лучше сделать акцент на требования кредитора к получателю ипотеки и жилому помещению.

Посоветовать, в какой банк лучше подать заявку смогут риэлторы. Владеют полной информацией ипотечные брокеры, к которым имеет смысл обратиться, когда трудно самостоятельно сделать выбор. Специалисты знают, какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке.

Документы для покупки на вторичном рынке


  1. Паспорта собственника и заемщика;
  2. Свидетельство на жилую площадь;
  3. ЕГРН-выписка;
  4. Документ из БТИ;
  5. Справка о прописанных в помещении физлицах;
  6. Справка об отсутствии задолженности (ЕИРЦ) по коммуналке;
  7. Согласие собственников. Если брак законный, то согласие мужа/жены;
  8. Техпаспорт на покупаемую недвижимость;
  9. Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.


Заемщику придется предоставить дополнительно документы:
  1. Паспорт созаемщика или поручителя;
  2. Справку о получаемых доходах;
  3. Справку от работодателя об официальном устройстве на работу;
  4. Свидетельство о заключении брака;
  5. Если в качестве залога выступает не ипотечная квартира, то документы на предлагаемое в залог имущество;
  6. Если ипотека оформляется с МСК, то предоставить сертификат.

Оформление кредитного договора


После проверки и получения одобрения от банка составляется ипотечный кредитный договор.

Соглашение может быть составлено при соблюдении условий и порядка оформления:
  1. Оплата комиссионных кредитору.
  2. Оформление страхового договора.
  3. Оформление залога.

Заключение договора купли-продажи


За договором на жилищный кредит подписывается договор купли-продажи жилого объекта. Продавцу оплачивается взнос, в соответствии с оговоренными условиями.

Регистрация сделки


Документы по проводимой сделке направляются в государственный исполнительный орган – Росреестр для регистрации и оформления свидетельства.

Переход прав собственности на жилое помещение наступает после официальной регистрации сделки.


Передача денежных средств


После регистрации, продавцу перечисляют оставшиеся средства за квартиру. Приобретенное жилье становится одновременно собственностью заемщика и залоговым имуществом банка.

Риски приобретения квартиры на вторичном рынке по ипотеке


Есть риск при покупке на вторичном рынке и у покупателя, и у продавца. О «подводных камнях» нужно помнить и знать, чтобы подстраховать и обезопасить себя.

Рассмотрим некоторые моменты:
  1. Когда недвижимость продается по доверенности, стоит установить личность уполномоченного лица и подлинность представленного документа.
  2. Тщательно проверять квартиры, если ранее они уже продавались.
  3. Когда покупается квартира, доставшаяся собственнику по наследству, есть вероятность того, что объявятся другие наследники, и сделку по суду признают недействительной.
  4. Сделку признают незаконной, если в оформлении ипотечной квартиры с участием маткапитала выявят нарушения в распределении долей.
  5. Когда покупается приватизированная квартира. Приватизация, проведенная ранее без учета интересов всех прописанных лиц, будет опротестована.
  6. Продажа квартиры, в которой, по словам продавца никто не живет, чревата последствиями. Через некоторое время появятся владельцы и заявят права на жилье. Речь идет о военных, осужденных и т.п.
  7. При покупке жилья у престарелых людей, есть опасения, что объявятся родственники с медсправками, подтверждающими недееспособность собственника.

Обращают внимание на нюансы приобретения вторичек. С осторожность относиться, когда:
  • Предлагают явно заниженную цену;
  • Не готовы представить все документальные справки и свидетельства на жилое помещение;
  • Владельцы – пожилые граждане;
  • Невозможно лично пообщаться с продавцом.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть