Зачем завышают (занижают) стоимость квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке и чем это опасно

    Содержимое:
  1. Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен
  2. Что такое рыночная и кадастровая стоимость квартиры
  3. Зачем завышают цену квартиры при ипотеке
    1. Зачем занижают стоимость жилья
  4. Когда не стоит увеличивать цену квартиры под ипотеку
    1. Риски покупателя
    2. Риски продавца
  5. Можно ли завысить цену по ипотеке и как
  6. Как банки относятся к завышению
  7. Как купить квартиру с завышением цены через ипотеку

Занижение и завышение стоимости квартиры при ипотеке – это полулегальный («серый») метод, но он допускается, и в большинстве случаев купля-продажа проходит успешно, а ее участники решают вопрос с первоначальным взносом, получают свободные деньги или экономят на налогах.

пересчет денег

Вкратце увеличение состоит в следующем:
  • Делается завышенная оценка, прописываемая в договоре купли-продажи (ДКП). Она предназначена, для увеличения выделяемых ипотечных средств и маскирует реальную цифру, оговариваемую сторонами между собой в частном порядке.
  • Продавец пишет расписку о получении стартового взноса. На самом деле аванс пока ему не выплачивается (он получит все по договоренности с контрагентом после выделения денег) – расписка требуется для банка.
  • После того как одобрили ипотеку, кредитор выделяет увеличенный объем средств, покупатель платит собственнику квартиры реальную стоимость. Деньги по займу перечисляют несколькими способами: сразу продавцу, покупателю, который затем рассчитывается с контрагентом или с использованием ячеек депозитариев, аккредитивов. Условия надо проработать с учетом выбранного способа, особенно содержания и времени обмена долговыми бумагами между контрагентами.
  • Покупатель вознаграждает вторую сторону (если об этом условились), остаток берет себе, получая свободные деньги, которые тратит на свои потребности.

Неполная стоимость в договоре купли-продажи используется по схожему алгоритму: фиктивную цену прописывают в договоре купли-продажи, затем стороны пишут обязательства, кто кому должен, таким способом воплощая в жизнь свои реальные интересы.

При купле-продаже в процессе формирования цены отталкиваются от рыночной стоимости. Анализируется отрасль недвижимости, объявления в специализированных изданиях, данные риелторских контор по ценообразованию. Помимо этого, продавцу никто не запрещает указать ту цифру, какая ему заблагорассудится. На нее могут влиять все факторы, которые он посчитает важными (центр города, логистика, наличие магазинов, зеленой зоны и даже благопристойных соседей).

Реализатор вправе выставить объект по любой цене, показавшейся ему уместной. Но для ипотеки сумма должна подтвердиться еще и экспертной оценкой, так как заимодатели требуют ее. Это значит, что нужно выбирать банк, согласный на такие методы и допускающий соответствующее заключение специалиста, подстраивающееся под рассматриваемую операцию при ипотечных сделках.


Кредитору вместе с заявкой подают предварительный договор с уже сформированной в процессе переговоров сторон завышенной цифрой. Если все документы отвечают требованиям ипотечной программы, выполнены сопутствующие условия, то запрос клиента удовлетворяется и ему выделяют деньги.

Менеджер банка, занимающийся жилищными кредитами, осведомлен о ценах на рынке и замечает всегда несоответствие реальной ситуации. Лояльный кредитор закрывает глаза на необъективность указанных цифр: ему интересна лишь своя выгода, а выделение увеличенной суммы такой и является.

Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен


Цель стартового или первоначального взноса (ПВ) – подтвердить платежеспособность клиента. По условиям займа он может достигать 15 – 30%, а в редких случаях до 50 – 75% от стоимости жилья.

В стандартной ситуации по ПВ схема такая: покупатель подает заявку на ипотеку, условием удовлетворения которой является выплата определенной стартовой суммы хозяину объекта. После ее передачи кредитору предоставляют доказательства операции, таким способом подтверждается платежеспособность клиента и прошение заявителя удовлетворяется.

ПВ передается реализатору до выделения займа после или до подписания договора купли-продажи. Чем больший платеж, тем меньший долг и ниже переплата % по ипотечному займу. Возрастание стартового платежа с этой стороны выгодно заемщику.

Способы решения вопроса по ПВ завышением цены через ипотеку:
  1. материнским капиталом;
  2. зачастую граждане берут иной кредит в другом финансовом учреждении для покрытия ПВ;
  3. вышеуказанного не потребуется, если завысить стоимость квартиры: продавец выдает приобретателю расписку о получении им ПВ, хотя на самом деле он его не получает. Соискатель подает бумагу в банк – деньги по ипотеке выделяются в завышенном объеме – погашается реальная стоимость недвижимости – бывший хозяин отдает разницу контрагенту, если деньги кредитор перечисляет прямо ему, или покупатель отдает ему полагающееся, а остаток берет себе.

Высокий стартовый платеж, который мнимый в данной ситуации (есть только на бумаге). Если применить описанный метод, он выгоден для заемщика по таким причинам:
  • возможность задействовать программу «ипотека по двум документам»: заимодатель не требует справки о доходах. Иногда даже безработные ухитряются получить ипотечный займ;
  • ставки снижаются;
  • уменьшается срок и ежемесячные взносы;
  • вероятность одобрения ипотеки возрастает;
  • при потере платежеспособности имущество реализуется на торгах. Заимодатель всегда стремится быстрее избавиться он заложенного объекта и его интересует только остаток долга. По этой причине цена, часто заниженная. Банк возвращает заемщику разницу между выручкой от продажи и остатком долга, соответственно, чем больший первый платеж, тем лучше, поскольку реализация происходит за минусом его.


Что такое рыночная и кадастровая стоимость квартиры


Жилье по ипотеке всегда покупается по рыночной стоимости. Жилищные займы используют именно этот параметр. Кадастровая стоимость используется как основа, точка от которой отталкиваются; минимум, ниже которого нельзя преступить. Помимо этого, цену применяют в исключительных случаях при иных вариантах отчуждения имущества (дарение, наследование): позволяет минимизировать налоги.

Цифры кадастра применяют, если это позволяет законодательств – по большинству сделок нормативные акты требуют экспертизу только по рыночным параметрам.


Параметры сравнения

Стоимость

Рыночная

Кадастровая

Правовая природа, чем определяется

Определяется экспертами или сторонами сделки свободно, используя анализ рынка. Может учитывать ажиотаж (спрос/предложение) кратковременные или долговременные подъемы/снижения цен.

Способы:

  • анализ объявлений по продаже недвижимости;
  • рекомендации риелторов.

Факторы, влияющие на величину:

  • спрос на жилье, экономическая и политическая ситуация, число выданных сертификатов на маткапитал;
  • износ сооружения;
  • этаж, наличие ремонта, лифта, консьержа, охрана, гараж;
  • собственное мнение продавца, но оно не должно выходить за разумные рамки, поскольку все-таки есть законы рынка, которые нужно учитывать, иначе это будет просто договорная оценка;
  • лучшая логистика и инфраструктура: удобный подъезд, наличие поблизости супермаркетов, больниц, аптек и подобного;
  • парковые зоны, близость к центру города и к бизнес-объектам.
  • государственная оценка, фиксирующаяся уполномоченными органами;
  • нельзя ее назвать «голой» себестоимостью объекта, так как ее постепенно приближают к реальным рыночным показателям;
  • указана в техпаспорте объекта;
  • определяющие факторы продиктованы рынком, но они официально закрепленные в методиках расчета, утвержденных властями;
  • на свое усмотрения нельзя ее менять. Например, нельзя добавить 10 тыс. руб. из-за того что поблизости есть парк, а в процессе торга уменьшить эту сумму вполовину. Оценку делает только госэкспертиза и благоустройство дома учитывается ею в рамках установленных спецметодик;
  • цена фиксируется стабильно с возможностью периодического пересмотра согласно законам.

Факторы подобны рыночной, но из них полностью исключена свобода сторон моделировать цифры:

  • затраты на строительство минус износ сооружения;
  • тип здания;
  • год постройки;
  • расположение жилья;
  • благоустройство;
  • характер улучшений.

Кадастровая оценка более техническая, но не следует ее путать с инвентаризационной, которая еще ниже и в последнее время почти не применяется.

Можно ли изменять

Применить изменение можно в разные стороны почти неограниченно.

Нельзя самостоятельно ни завышать, ни понижать. Менять вправе только специальные учреждения и госорганы (БТИ, лицензированные проектно-экспертные организации). Ее рассчитывает, фиксирует и изменяет Росреестр с определенной регулярностью, учитывающей требования законов.

Где используется

Для сделок, использующих свободное ценообразование.

Введена для определения налогов – если бы с этой целью применять рыночное оценивание, то большинство сделок оказались бы невыгодными или вообще неподъемными в связи с большим н/о. Но главное – наблюдалось бы незаконное манипулирование цифрами.

Размер, особенности

Размер какой угодно в разумных пределах рыночных тенденций.

  • несколько ниже величин свободного рынка недвижимости;
  • исключает субъективный фактор и торг, поэтому более реальная без накруток и сомнительного расценивания определенных условий как причины для изменения цены.

Особенности:

  • применяется с 2014 года, когда был введен кадастровый учет;
  • состоит из средней стоимости 1 кв. м. в определенном населенном пункте, учитывая другие факторы (престижность, месторасположение, год постройки и пр.);
  • пересматривается местными властями не чаще 1 раза в 3 года, но не реже чем в 5 лет;
  • не учитывает индивидуальные характеристики квартиры, а поэтому может существенно отличаться от параметров, принимающихся во внимание сторонами;
  • фактически заменила инвентаризационную оценку и затем приблизилась к рыночным показателям.


В последнее время законодательство постепенно приближают к уравновешиванию описанных двух методик. Есть еще инвентаризационный показатель – он ниже, чем кадастровая величина и раньше применялся для расчета налога на недвижимость.

На сегодняшний день власти ввели переходной период до 2020 года (расчеты налогов с понижающими коэффициентами и пр.), на протяжении которого произойдет полный переход к использованию кадастрового параметра при расчете платежей в бюджет.

Существуют сделки, при которых сторонам допускается при исчислении налогов выбирать между использованием кадастровой и инвентаризационной величиной, например, наследование (для расчета госпошлины) и дарение.

Значение для ипотеки: для банков не особо важен выбор контрагентов, так как при купле-продажи они вправе формировать какую угодно цену, подтвержденную экспертным заключением, но кадастровый показатель финансовые учреждения могут использовать для оценки залога при обращении взыскания на него.

подписание расписки

Зачем завышают цену квартиры при ипотеке


Покупатель хочет завысить стоимость квартиры по таким причинам:
  1. Нет средств для стартового взноса. Цифра завышается фиктивно. Банк выдает увеличенную сумму. При этом в реальности приобретатель не платит ПВ, но чтобы подстраховаться и для кредитора берет от контрагента долговой документ (авансовое соглашение) о том, что тот его получил.
    Заимодатель, получая документ, считает, что условие выполнено и удовлетворяет заявку, средства выделяют без первоначального взноса. В свою очередь, покупатель также пишет долговое обязательство на случай, если купля-продажа не состоится: он не сможет смошенничать и потребовать от контрагента возврата неполученных им денег;
  2. Продается жилье в плачевном состоянии, без ремонта. У покупателя отсутствуют деньги на ремонт объекта, а хочется въехать быстрее. Таким образом, он оперативно сразу же после сделки получает финансы. Деньги использует по своему усмотрению, то есть, не только на ремонт, но и на любые другие нужды. Клиент закрывает две проблемы в рамках ипотеки: не берет потребительский кредит на иные цели, экономя при этом на процентах.

Продажа по завышенной цене продавцу объекта не всегда выгодна: он выплачивает увеличенный налог. С другой стороны, он вправе воспользоваться большим имущественным вычетом, но это сомнительное преимущество: растет цена и данная льгота, но с ними пропорционально все же возрастает и налог. Цифры надо продумать и отрегулировать под конкретную цель и выгоду.


Зачем занижают стоимость жилья


Платежи в госбюджет от продажи жилья рассчитывают с наибольшей цифры после сопоставления договорной цены и величины по кадастру. Если стоимость меньше, то это выгодно для продавца – ему не потребуется платить НДФЛ:
  1. Сделки купли-продажи не между близкими родственниками облагаются налогом 13% от стоимости объекта: меньшая сумма выгоднее;
  2. Объект продан за меньшие деньги, чем куплен, но дороже 70% от цифры по кадастру. Платеж в бюджет исчисляется с разницы – это вычет с затрат. Таким способом проще воспользоваться при цене объекта до 1 млн руб.;
  3. Обычный имущественный вычет. Этот инструмент применяют один раз в налоговом периоде. Пример: 7 млн (покупная цена) – 1 млн (максимальный имущественный вычет) х 13% = 780 тыс. Чем меньшая стоимость объекта, тем ниже НДФЛ.

Когда не стоит увеличивать цену квартиры под ипотеку


Доказать, что стороны намеренно манипулировали ценами для получения выгоды чрезвычайно сложно и если куплей-продажей удовлетворены все, нет признаков мошенничества по отношению к участникам, то наибольшее что грозит им – претензии со стороны налоговой инспекции (при снижении).

Способы манипулирования ценой называют «серыми» именно из-за того, что они скрывают реальную природу вещей, но юридически это законно и сложно привлечь кого-то к ответу. Опасность повышается, когда возник конфликт между контрагентами, кредитором.

Не рекомендована завышенная сумма в договоре купли-продажи в таких ситуациях:
  1. при нестабильности доходов и возможности возникновения проблем с выплатами. Есть опасность разоблачения;
  2. при недостаточно доверительных отношений между сторонами. Хотя они страхуют себя обоюдными уведомлениями о получении средств, все равно разбирательства нежелательные, особенно те, которые рассматривают суды: мнимые договоренности будут считаться ничтожными, негативные последствия затронут две стороны;
  3. объект дорогостоящий и сложно провести сравнение на рынке в данной категории. Если банк потребует именно оценку экспертов, то договориться проблематично: специалисты несут ответственность за заведомо неправдивое заключение.


Санкции за описываемую манипуляцию такие:
  1. при применении снижения налоговая обвинит в уклонении от уплаты налога. Продавцу придется выплатить полный налог и штраф в суме от 20 до 40% от неуплаченного (ст. 122 НК);
  2. уклонение от уплаты налогов по ст. 198 УК чревато уголовным преследованием;
  3. мошенничество по ст. 159.1 УК со всеми вытекающими последствиями. Это бывает редко, но исключать возможность такого развития событий не следует.

Риски покупателя


Опасности для покупателя:
  • зачастую банки требуют официальной оценки объекта – договориться потребуется не только с продавцом, но и с оценщиками. Кредитор рекомендует пользоваться услугами своих компаний-партнеров. С ними сложно работать, поскольку они дорожат аккредитацией и с опаской участвуют в подобных действиях. Привлечь независимого эксперта можно, но заимодатель вправе проверить результат его исследований. При выявлении манипуляций покупателю откажут, занесут в черный список или одобрят меньший займ;
  • долговое обязательство пишут две стороны. При срыве сделки будет сложно доказать, что покупатель ничего не должен продавцу, если расписки неправильно составлены. Продавец может потребовать от контрагента выплаты сумм, которые фактически он не должен требовать по договоренности. Эта возможность маловероятна, если реализатор хочет продать квартиру, на которую долго искал клиента.

С другой стороны, уменьшение порождает риски, что если приобретатель заплатил больше, чем прописано в ДКП, то в судебном процессе он не сможет доказать истину или это будет сделать крайне сложно. Ему вернут только то, что прописано в соглашении. Продавцу же выгодна ситуация – в случае реституции он получит назад свой объект и вернет контрагенту сниженную сумму.

Риски продавца


Опасности для продавца:
  • при конфликте покупатель может требовать возврата денег по выданным долговым бумагам, а именно по стартовому взносу. Особенность в том, что средства реализатор на самом деле не получал от него;
  • платит 13% налога с повышенной стоимости. Это невыгодно, если невозможно применить имущественные вычеты;
  • вынужден возвращать увеличенную сумму по ДКП, если произошел конфликт и контрагент вопреки соглашению требует этого;
  • при применении налогового вычета махинации могут обнаружить сотрудники налоговой и тогда данное нарушение повлечет уголовное преследование. Впрочем, это бывает крайне редко, так как оценку оспаривать проблематично, а также необходимо доказать намерение получить выгоду.

Можно ли завысить цену по ипотеке и как


Алгоритм действий по завышению (с одновременным обходом правил по первоначальному взносу):
  1. приобретатель договаривается с реализатором о том, что в ДКП будет указана сумма выше. Тут важно также учесть способ перечисление денег, так как иногда банк может перевести их сразу продавцу – возрастает вероятность возможности, что контрагент не вернет разницу, особенно если помимо стартового взноса приобретатель заложил в повышении и деньги на иные потребности;
  2. заключается авансовое соглашение (расписка), согласно которой сумма повышения передана продавцу в роли аванса (это мнимая операция – средства никто никому не дает) и в случае разрыва соглашения по вине покупателя она останется у продавца. То есть, разница между завышенной цифрой и реальной будет первоначальным взносом. Стороны могут договориться и сделать увеличение, превышающее ПВ, но в уведомлении о получении средств нужно указать его объем, так как банк интересует именно этот платеж. Если есть остаток, то на него пишут еще одно долговое обязательство;
  3. при расторжении договора реализатору придется возвращать не сумму по факту, а указанную с возрастанием в ДКП и ему также следует обезопасить себя. Для этого он, в свою очередь, требует от покупателя уведомления, свидетельствующего о взятии им суммы увеличения в долг.

Как сделать завышение, если покупается у застройщика:
  1. Заключаются два договора: с застройщиком (резервирование квартиры) и с банком;
  2. Застройщик подтверждает для банка получение первого взноса, заемщику дают кредит;
  3. Подписывают дополнительное соглашение к первоначальному ДКП об изменении стоимости.

Банки знают о таких манипуляциях, но официально обвинить в чем-то участников нет оснований.

Для сравнения, вариант осуществления процедуры в другую сторону (уменьшение стоимости):
  1. В ДКП прописывают меньшую цифру, чем в реальности;
  2. Остаток суммы вписывают как стоимость неотделимых улучшений (ремонт, перепланировка).

Как банки относятся к завышению


Отношение финансовых учреждений к рассматриваемым сделкам разнообразное:
  1. согласные без ограничений (АК БАРС, Внешторгбанк);
  2. допускают такие манипуляции, но со своими условиями: занижение только суммы займа, иные индивидуальные требования (в ВТБ 24, Сбербанк, Росбанк);
  3. крайне неохотно идут на такие сделки, но в определенных ситуациях предлагают клиентам решение проблем (в Дельтакредит, Райффайзен);
  4. категорически против манипуляций (Абсолют банк, СКБ).

Нет смысла скрывать от специалистов финансовых организаций намерение осуществить операцию. У кредиторов есть свои оценщики и специалисты, осведомленные о ситуации на рынке и сразу увидят попытки манипулирования. Некоторые заимодатели сами заказывают оценку у своих экспертов для перестраховки.


Как купить квартиру с завышением цены через ипотеку


Алгоритм действий покупки квартиры с увеличением стоимости такой:
  1. Найти банк, допускающий сделки подобного рода (проконсультироваться в нескольких учреждениях);
  2. Договориться с продавцом (пока устно);
  3. Подать заявку кредитору на ипотеку;
  4. Обменяться с реализатором квартиры долговыми обязательствами (авансовое соглашение и пр.), подписать предварительный договор КП;
  5. Подать один экземпляр подтверждения получения ПВ и предварительного договора ипотекодателю. Условие по стартовому платежу будет выполнено, заявку удовлетворят;
  6. Оформить главный ДКП, по которому объект остается в залоге у продавца до полного погашения его стоимости. Зарегистрировать его в Росреестре (там зафиксируют обременение);
  7. Банк выделит деньги;
  8. Произвести все расчеты с контрагентом и забрать долговые обязательства, снять залог, перерегистрировать квартиру на себя.

Главное, на что необходимо обратить внимание в процессе сделки в 2019 году – безопасность и защищенность сторон. Это достигается путем использования авансовых соглашений, долговых бумаг. При их правильном составлении и использовании двумя сторонами конфликт между ними и даже судебный процесс о признании купли-продажи недействительной не будет иметь смысла.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть