Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

    Содержимое:
  1. Перепланировка квартиры, являющейся предметом ипотечного договора
    1. Понятие перепланировки
    2. Как банки относятся к изменению планировки жилья
  2. Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры
    1. Что о перепланировке сказано в ипотечном договоре
    2. Составление плана вносимых изменений
      1. Какие переделки планировки недопустимы
    3. Согласование изменений планировки с банком
    4. Получение согласия от страховой компании
    5. Подача документов в Жилинспекцию и БТИ
    6. Почему могут отказать в перепланировке и что дальше
  3. Как узаконить уже сделанную перепланировку в ипотечной квартире
  4. Чем грозит неправомерное изменение планировки жилья в ипотеке
  5. Можно ли купить ипотечную квартиру с неузаконенной перепланировкой
    1. Оценка квартиры с незаконным изменением планировки

Перепланировка квартиры в ипотеке относится к числу тех изменений, которые не приветствуются банком, но могут быть необходимыми для собственника. Давайте рассмотрим, как правильно провести улучшения плана жилой площади и узаконить их.

составление плана

Перепланировка квартиры, являющейся предметом ипотечного договора


Приобретая в собственность жилье по ипотечному договору, покупатель принимает на себя круг обязанностей перед банком, в том числе и по сохранению первичного состояния предмета ипотеки.

Определенные послабления характерны для тех заемщиков, которые купили квартиру под ипотеку в новостройке, ведь до момента регистрации недвижимости в Росреестре, осуществление ремонтных работ является допустимым.

Понятие перепланировки


Суть понятия перепланировки изложена в ст. 25 ЖК РФ, действующей и в 2019 году. Под этим понимается внесение таких изменений в конфигурацию жилья, которые должны быть отражены в техпаспорте, выданном БТИ.

Жители столичного региона должны придерживаться не только требований ст. 25 ЖК РФ, но и Постановления московского Правительства, зарегистрированного за № 508-ПП.

Весь спектр действий, проведенных в рамках работ, может быть поделен на отдельные виды:
  1. в результате совершения которых требуется обязательное согласование (выраженные в виде переноса или ликвидации проемов, предназначенных для размещения дверей, создания новых конструктивных элементов и пр.);
  2. связанные с монтажом или демонтажем межкомнатных перегородок, влекущие за собой разделение или объединение помещений соответственно;
  3. совершенные с целью расширения жилой площади, для чего использовались дополнительные помещения;
  4. направленные на создание или переоборудование тамбура.

Для проведения представленных видов работ необходимо получить разрешение не только от кредитора, но и от ряда госорганов.

Как банки относятся к изменению планировки жилья


Позиция банков в вопросе перепланировки объектов, находящихся в залоге по кредитным обязательствам, достаточно разная:
  • устанавливается полный запрет на проведение действий по изменению плана и отражение их в технической документации. Нарушение данного условия может повлечь появление требований кредитора о досрочной и полной выплате кредита;
  • частично допускается возможность работ, при условии удостоверения проведенных работ в соответствующих госорганах;
  • разрешается реализацию любых задумок собственника.

Любое конструктивное изменение залогового имущества несет для банков риски, связанные с возможностью его признания аварийным и последующим снижением стоимости, что может отразиться на возвратности выданного жилищного кредита.


Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры


Для внесения новых данных в имеющуюся техническую документацию необходимо узаконить перепланировку.

Что о перепланировке сказано в ипотечном договоре


Типовой ипотечный договор не содержит в себе положений об изменении конструкций жилья. Ряд банков включил положения в предлагаемые соглашения. Поэтому тем, кто имеет кредит, необходимо внимательно изучить имеющиеся документы.

Положения о возможности или недопущении изменения предмета договора могут содержаться в разделе, устанавливающем круг прав и обязанностей сторон.

В случае если банком установлен запрет на совершение рассматриваемых действий, изменить положение не получиться, ведь признать серьезным основанием только одно желание собственника невозможно.

Если интересующий вопрос вовсе не освещен в договоре, а делать перепланировку в ипотечной квартире необходимо, стоит обратиться к положениям ФЗ «Об ипотеке», в соответствии с которым:
  1. заемщик может проводить косметический или капитальный ремонт только при наличии на то определенных обстоятельств;
  2. кредитор имеет все правовые основания для проведения проверки и визуального осмотра жилья.

Составление плана вносимых изменений


До момента проведения запланированных работ владелец должен получить документацию, в соответствии с которой они будут выполняться. В качестве документа может выступать:
  1. эскиз, при условии, что изменения не затронут несущих стен, перекрытий и общедомового имущества;
  2. проект, положения которого допускают переделки в несущих элементах.

Разрабатывать документацию должны специалисты, имеющие соответствующую квалификацию.

Какие переделки планировки недопустимы


Существуют виды изменений жилища, для выполнения которых согласие банка на перепланировку не требуется:
  1. косметический ремонт;
  2. замена деталей, пришедших в негодность;
  3. замена сантехники;
  4. электромонтажные работы.

Под строгим запретом находится проведение ремонта:
  1. в результате которого увеличивается площадь подсобных и нежилых помещений, при соответствующем уменьшении жилых комнат;
  2. по совмещению кухни и жилой комнаты в квартире, оснащенной газовым оборудованием;
  3. связанного с демонтажем несущих стен, что способно послужить обрушению дома;
  4. предполагающего переноса расположения коммуникаций общедомового типа или их полный демонтаж;
  5. на балконе по обустройству «теплого пола».

Согласование изменений планировки с банком


Делать перепланировку в купленной в ипотеку квартире без получения банковского разрешения нельзя. Обратиться к кредитору необходимо еще до момента реализации задумки. К письменному обращению должен быть приложен эскиз или проект, выполненный специалистом. Ориентировочный срок согласования может достигать 1,5 месяца.

Распорядительный документ, содержание которого указывает на предоставление согласия заимодателя содержит в себе указание на необходимость направления в его адрес:
  1. документации о переустройстве;
  2. технического паспорта с изменениями;
  3. обновленного свидетельства о регистрации недвижимости.

В распоряжении указываются не только сроки предоставления перечисленных документов, но и точные даты, до наступления которых ремонт следует завершить.


Получение согласия от страховой компании


Страховая компания (СК) также должна предоставить свое согласие на предстоящее видоизменение застрахованного объекта. После завершения работ, для СК потребуется оценка квартиры с перепланировкой, от которой будет зависеть размер страхования.

Подача документов в Жилинспекцию и БТИ


Следующий шаг после получения согласия кредитора, передача в Жилинспекцию письменного заявления с определенной документацией:
  1. эскизом или проектом;
  2. документами на недвижимость;
  3. техпаспортом;
  4. согласиями, полученными от каждого совершеннолетнего проживающего в помещении;
  5. согласие банка.

Специалисты ГЖИ осуществляют проверку документов и формируют на их основании собственное заключение. Зачастую, Жилинспекция отказывает в удовлетворении прощения по причине наличия угрозы для многоквартирного дома в части его целостности.


При получении положительного заключения, обращаются в БТИ, чтобы оформить обновленный техпаспорт. За получение техпаспорта уплачивается госпошлина.

Почему могут отказать в перепланировке и что дальше


Основания для отказа в признании планировки законной различны. К их числу относится:
  1. проведение изменений без предварительного согласования с госорганами и банком;
  2. выявление признаков нарушения целостности и устойчивости здания по причине выполненных мероприятий;
  3. выражение со стороны соседей несогласия с проведенными действиями, в том числе, с постановкой вопроса об их законности.

Для надлежащего обоснования отказа должна быть прослежена причинная связь между действиями собственника и теми заключениями, которые были сделаны при обследовании дома и изучении документации.

Неузаконенность перепланировки ипотечной квартиры является основанием для вменения собственнику мер ответственности, выражением которой является штраф. Размер штрафа зависит от статуса дома. В настоящее время, по отношению к собственникам многоквартирных домов применяется финансовое наказание в размере до 2,5 тыс. руб.

Помимо штрафных санкций, со стороны банка могут быть предприняты меры для возложения на клиента обязанности по:
  • восстановлению первоначального состояния жилища;
  • принудительному узакониванию;
  • досрочному возврату кредита и одностороннему прекращению договорных отношений.

внесение изменений в схему

Как узаконить уже сделанную перепланировку в ипотечной квартире


Легализовать перепланировку, проведенную без согласования, если она уже сделана, можно путем прохождения одной из процедур:
  1. административного узаконивания, посредством обращения к органам местного самоуправления, с соблюдением общего порядка предварительного согласования будущих переустройств;
  2. разбирательства в суде.

Инициировать судебное разбирательство нужно при условии:
  1. получения от госорганов решения о невозможности исполнения административных процедур. В иске необходимо выдвигать требования сохранения видоизмененного состояния недвижимости. Исковое заявление направляется в суд, соответствующий по территориальности месту, где зарегистрировано жилье;
  2. принятия решения об отказе в согласовании совершенных изменений. Требования иска сводятся к оспариванию сделанных выводов. Иск рассматривается районным судом, территориальная подсудность которого соответствует месту нахождения заявителя или того органа, которым принято оспариваемое решение.

Законодательством установлен трех месячный срок, в течение которого решения госорганов могут быть оспорены. Отсчет начинается с того дня, когда заявитель был извещен о принятом решении.


По истечении указанного периода, в принятии искового заявления к производству будет отказано, за исключением случаев предоставления доказательств о невозможности подачи документов в суд по уважительной причине.

Со стороны заявителя должны быть представлены доказательства, подтверждающие:
  1. соответствие перепланировки тем требованиям, которые существуют в строительной сфере;
  2. тот факт, что права третьих лиц не затронуты;
  3. совершение всех необходимых действий, требуемых для получения разрешительных документов.

При наличии у суда сомнений по какому-либо вопросу, сторонам может быть рекомендовано проведение экспертизы. Привлеченный судом эксперт сможет выполнить обоснованное заключение по поставленным перед ним вопросам. Оплатить экспертизу придется той стороне, которая будет ходатайствовать о ее назначении. В конечном счете эти затраты лягут на плечи проигравшей стороны.

Судебное постановление, ставшее итогом разбирательства, узаконит перепланировку или признает ее нелегальной.


При положительном процессуальном решении, заявитель, получивший документ из суда, должен направиться в БТИ, где и будут проведены все необходимые действия, связанные с изменением технических характеристик жилплощади.

Чем грозит неправомерное изменение планировки жилья в ипотеке


Лицам, желающим менять планировку без необходимого на то разрешения, надо быть готовым к:
  1. возложению на них административной ответственности, выраженной в качестве штрафа, предельное значение которого равно 2,5 тыс. руб.;
  2. невозможности последующей реализации прав собственника (к примеру, продать квартиру);
  3. наступлению аварийных ситуаций и появлению негативных последствий, вплоть до уголовной.

Можно ли купить ипотечную квартиру с неузаконенной перепланировкой


Наиболее крупные неприятности грозят тем собственниками, у которых должна состояться покупка жилплощади в ипотеку с неузаконеннной перепланировкой. Кредитор непременно откажет в заключении сделки, мотивируя невозможностью оформления нелегального обеспечения.

Проблемы при покупке могут быть разрешены за счет проведения продавцом процедуры узаконивания.

Оценка квартиры с незаконным изменением планировки


Получение документальной оценки недвижимости при ипотечном кредитовании является обязательным условием совершаемой сделки. Банки рекомендуют заказывать оценку только в аккредитованных компаниях, что является для них гарантией актуальности данных в отчете.

Заемщики, совершившие перепланировку и не получившие согласование, заинтересованы в оценке жилья с незаконными изменениями без отражения выявленных несоответствий в итоговом отчете.

В действительности, получить заключение невозможно, ведь задача эксперта связана с:
  1. фиксацией всех незаконных переустройств, с отражением фактического состояния жилища (в отчете дается описание и прилагаются фотографии);
  2. определением цены квартиры, с учетом имеющихся недостатков. Отсутствие легализирующих документов всегда уменьшает стоимость квадратных метров;
  3. расчетом затрат, связанных с последующим узакониванием перепланировки или приведения недвижимости к первоначальному состоянию.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть