Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Перепланировка квартиры в ипотеке относится к числу тех изменений, которые не приветствуются банком, но могут быть необходимыми для собственника. Давайте рассмотрим, как правильно провести улучшения плана жилой площади и узаконить их.

Перепланировка квартиры, являющейся предметом ипотечного договора

Приобретая в собственность жилье по ипотечному договору, покупатель принимает на себя круг обязанностей перед банком, в том числе и по сохранению первичного состояния предмета ипотеки.

Определенные послабления характерны для тех заемщиков, которые купили квартиру под ипотеку в новостройке, ведь до момента регистрации недвижимости в Росреестре, осуществление ремонтных работ является допустимым.

Понятие перепланировки

Суть понятия перепланировки изложена в ст. 25 ЖК РФ, действующей и в 2019 году. Под этим понимается внесение таких изменений в конфигурацию жилья, которые должны быть отражены в техпаспорте, выданном БТИ.

Жители столичного региона должны придерживаться не только требований ст. 25 ЖК РФ, но и Постановления московского Правительства, зарегистрированного за № 508-ПП.

Весь спектр действий, проведенных в рамках работ, может быть поделен на отдельные виды:

• в результате совершения которых требуется обязательное согласование (выраженные в виде переноса или ликвидации проемов, предназначенных для размещения дверей, создания новых конструктивных элементов и пр.);
• связанные с монтажом или демонтажем межкомнатных перегородок, влекущие за собой разделение или объединение помещений соответственно;
• совершенные с целью расширения жилой площади, для чего использовались дополнительные помещения;
• направленные на создание или переоборудование тамбура.

Для проведения представленных видов работ необходимо получить разрешение не только от кредитора, но и от ряда госорганов.

Как банки относятся к изменению планировки жилья

Позиция банков в вопросе перепланировки объектов, находящихся в залоге по кредитным обязательствам, достаточно разная:

• устанавливается полный запрет на проведение действий по изменению плана и отражение их в технической документации. Нарушение данного условия может повлечь появление требований кредитора о досрочной и полной выплате кредита;
• частично допускается возможность работ, при условии удостоверения проведенных работ в соответствующих госорганах;
• разрешается реализацию любых задумок собственника.

Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры

Для внесения новых данных в имеющуюся техническую документацию необходимо узаконить перепланировку.

Что о перепланировке сказано в ипотечном договоре

Типовой ипотечный договор не содержит в себе положений об изменении конструкций жилья. Ряд банков включил положения в предлагаемые соглашения. Поэтому тем, кто имеет кредит, необходимо внимательно изучить имеющиеся документы.

Положения о возможности или недопущении изменения предмета договора могут содержаться в разделе, устанавливающем круг прав и обязанностей сторон.

В случае если банком установлен запрет на совершение рассматриваемых действий, изменить положение не получиться, ведь признать серьезным основанием только одно желание собственника невозможно.

Если интересующий вопрос вовсе не освещен в договоре, а делать перепланировку в ипотечной квартире необходимо, стоит обратиться к положениям ФЗ «Об ипотеке», в соответствии с которым:

• заемщик может проводить косметический или капитальный ремонт только при наличии на то определенных обстоятельств;
• кредитор имеет все правовые основания для проведения проверки и визуального осмотра жилья.

Составление плана вносимых изменений

До момента проведения запланированных работ владелец должен получить документацию, в соответствии с которой они будут выполняться. В качестве документа может выступать:

• эскиз, при условии, что изменения не затронут несущих стен, перекрытий и общедомового имущества;
• проект, положения которого допускают переделки в несущих элементах.

Разрабатывать документацию должны специалисты, имеющие соответствующую квалификацию.

Какие переделки планировки недопустимы

Существуют виды изменений жилища, для выполнения которых согласие банка на перепланировку не требуется:

• косметический ремонт;
• замена деталей, пришедших в негодность;
• замена сантехники;
• электромонтажные работы.

Под строгим запретом находится проведение ремонта:

• в результате которого увеличивается площадь подсобных и нежилых помещений, при соответствующем уменьшении жилых комнат;
• по совмещению кухни и жилой комнаты в квартире, оснащенной газовым оборудованием;
• связанного с демонтажем несущих стен, что способно послужить обрушению дома;
• предполагающего переноса расположения коммуникаций общедомового типа или их полный демонтаж;
• на балконе по обустройству «теплого пола».

Согласование изменений планировки с банком

Делать перепланировку в купленной в ипотеку квартире без получения банковского разрешения нельзя. Обратиться к кредитору необходимо еще до момента реализации задумки. К письменному обращению должен быть приложен эскиз или проект, выполненный специалистом. Ориентировочный срок согласования может достигать 1,5 месяца.

Распорядительный документ, содержание которого указывает на предоставление согласия заимодателя содержит в себе указание на необходимость направления в его адрес:

• документации о переустройстве;
• технического паспорта с изменениями;
• обновленного свидетельства о регистрации недвижимости.

Получение согласия от страховой компании

Страховая компания (СК) также должна предоставить свое согласие на предстоящее видоизменение застрахованного объекта. После завершения работ, для СК потребуется оценка квартиры с перепланировкой, от которой будет зависеть размер страхования.

Подача документов в Жилинспекцию и БТИ

Следующий шаг после получения согласия кредитора, передача в Жилинспекцию письменного заявления с определенной документацией:

• эскизом или проектом;
• документами на недвижимость;
• техпаспортом;
• согласиями, полученными от каждого совершеннолетнего проживающего в помещении;
• согласие банка.

При получении положительного заключения, обращаются в БТИ, чтобы оформить обновленный техпаспорт. За получение техпаспорта уплачивается госпошлина.

Почему могут отказать в перепланировке и что дальше

Основания для отказа в признании планировки законной различны. К их числу относится:

• проведение изменений без предварительного согласования с госорганами и банком;
• выявление признаков нарушения целостности и устойчивости здания по причине выполненных мероприятий;
• выражение со стороны соседей несогласия с проведенными действиями, в том числе, с постановкой вопроса об их законности.

Для надлежащего обоснования отказа должна быть прослежена причинная связь между действиями собственника и теми заключениями, которые были сделаны при обследовании дома и изучении документации.

Неузаконенность перепланировки ипотечной квартиры является основанием для вменения собственнику мер ответственности, выражением которой является штраф. Размер штрафа зависит от статуса дома. В настоящее время, по отношению к собственникам многоквартирных домов применяется финансовое наказание в размере до 2,5 тыс. руб.

Помимо штрафных санкций, со стороны банка могут быть предприняты меры для возложения на клиента обязанности по:

• восстановлению первоначального состояния жилища;
• принудительному узакониванию;
• досрочному возврату кредита и одностороннему прекращению договорных отношений.

Как узаконить уже сделанную перепланировку в ипотечной квартире

Легализовать перепланировку, проведенную без согласования, если она уже сделана, можно путем прохождения одной из процедур:

• административного узаконивания, посредством обращения к органам местного самоуправления, с соблюдением общего порядка предварительного согласования будущих переустройств;
• разбирательства в суде.

Инициировать судебное разбирательство нужно при условии:

• получения от госорганов решения о невозможности исполнения административных процедур. В иске необходимо выдвигать требования сохранения видоизмененного состояния недвижимости. Исковое заявление направляется в суд, соответствующий по территориальности месту, где зарегистрировано жилье;
• принятия решения об отказе в согласовании совершенных изменений. Требования иска сводятся к оспариванию сделанных выводов. Иск рассматривается районным судом, территориальная подсудность которого соответствует месту нахождения заявителя или того органа, которым принято оспариваемое решение.

По истечении указанного периода, в принятии искового заявления к производству будет отказано, за исключением случаев предоставления доказательств о невозможности подачи документов в суд по уважительной причине.
{banner_bottomtext}
Со стороны заявителя должны быть представлены доказательства, подтверждающие:

• соответствие перепланировки тем требованиям, которые существуют в строительной сфере;
• тот факт, что права третьих лиц не затронуты;
• совершение всех необходимых действий, требуемых для получения разрешительных документов.

При наличии у суда сомнений по какому-либо вопросу, сторонам может быть рекомендовано проведение экспертизы. Привлеченный судом эксперт сможет выполнить обоснованное заключение по поставленным перед ним вопросам. Оплатить экспертизу придется той стороне, которая будет ходатайствовать о ее назначении. В конечном счете эти затраты лягут на плечи проигравшей стороны.

При положительном процессуальном решении, заявитель, получивший документ из суда, должен направиться в БТИ, где и будут проведены все необходимые действия, связанные с изменением технических характеристик жилплощади.

Чем грозит неправомерное изменение планировки жилья в ипотеке

Лицам, желающим менять планировку без необходимого на то разрешения, надо быть готовым к:

• возложению на них административной ответственности, выраженной в качестве штрафа, предельное значение которого равно 2,5 тыс. руб.;
• невозможности последующей реализации прав собственника (к примеру, продать квартиру);
• наступлению аварийных ситуаций и появлению негативных последствий, вплоть до уголовной.

Можно ли купить ипотечную квартиру с неузаконенной перепланировкой

Наиболее крупные неприятности грозят тем собственниками, у которых должна состояться покупка жилплощади в ипотеку с неузаконеннной перепланировкой. Кредитор непременно откажет в заключении сделки, мотивируя невозможностью оформления нелегального обеспечения.

Проблемы при покупке могут быть разрешены за счет проведения продавцом процедуры узаконивания.

Оценка квартиры с незаконным изменением планировки

Получение документальной оценки недвижимости при ипотечном кредитовании является обязательным условием совершаемой сделки. Банки рекомендуют заказывать оценку только в аккредитованных компаниях, что является для них гарантией актуальности данных в отчете.

Заемщики, совершившие перепланировку и не получившие согласование, заинтересованы в оценке жилья с незаконными изменениями без отражения выявленных несоответствий в итоговом отчете.

В действительности, получить заключение невозможно, ведь задача эксперта связана с:

• фиксацией всех незаконных переустройств, с отражением фактического состояния жилища (в отчете дается описание и прилагаются фотографии);
• определением цены квартиры, с учетом имеющихся недостатков. Отсутствие легализирующих документов всегда уменьшает стоимость квадратных метров;
• расчетом затрат, связанных с последующим узакониванием перепланировки или приведения недвижимости к первоначальному состоянию.