- Что такое предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры
- Нужен ли ПДКП квартиры при ипотеке
- На долю в квартире
- На жилье в новостройке
- Кто составляет ПДКП квартиры в ипотеку
- Срок действия ПДКП по ипотеке
- ПДКП квартиры, находящейся в ипотеке
- Как составить предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры
- Документы для оформления ПДКП
- Обязательные пункты
- Значимые условия
- Образец ПДКП квартиры в ипотеку
- Скачать предварительный договор на покупку квартиры в ипотеку
- Порядок подписания ПДКП при ипотеке
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке (ПДКП) связан с особенностями фиксации и возникновения прав на недвижимость. При отчуждении создают два соглашения: между собственниками объекта и покупателем (купля-продажа) и с банком о займе (ипотечное соглашение). В рамках последнего документа права на квартиру, исключая полномочия по пользования ею, переходят к кредитору (банку), так как она выступает залогом.

Есть три заинтересованных лица и каждый вступает в правоотношения только с одним субъектом. ПДКП – промежуточный документ, выступающий связующим элементом в отношениях продавец/покупатель – заемщик/кредитор.
Значение для сторон:
Субъект | Интерес |
Банк (заимодатель) | Промежуточный документ не обязательный, но часто его требуют банки для операций с использованием ипотеки как страховку, гарантирующую использование кредита по обозначенному направлению – на приобретение недвижимости. |
Продавец |
|
Покупатель | Промежуточное соглашение гарантирует, что за выделенные по ипотеке и потраченные деньги лицу перейдет имущество. |
Что такое предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры
Основы по ПД купли-продажи (краткое руководство по его применению):
Параметр | Описание |
Чем предусмотрен | Статья 429 ГК РФ. |
Суть | Предварительный договор нужен для фиксации обязанности совершить в будущем основную сделку (договор) на условиях, определенных в нем. |
Форма договора |
|
Нужно ли регистрировать | Нет, в отличие от главного ДКП. |
Юридические последствия |
|
Как достигается выполнения договоренностей |
|
Особенности ПДКП:
- Продавцом в документе может быть только собственник имущества. Если право не зарегистрировано, то документ ничтожный.
- Если не определена окончательная цена, то считается недействительным.
- ПД купли-продажи фактически повторяет текст основного соглашения. При этом законом не предусматривается возможность отказа от выполнения. Намерения граждан, рассчитывающих по каким-либо причинам не выполнить задекларированное, беспочвенны: неподписание основного соглашения чревато проблемами с задатком, обращением второй стороны с иском о понуждении совершить то, о чем условились, а если это невозможно, то с виновной стороны взыщут за ущерб.
- Рост цен на рынке недвижимости не рассматривается как существенное изменение обстоятельств, но если повешение стоимости не могло быть спрогнозированным сторонами на момент подписания, то такое можно рассматривать в роли основания для расторжения сделки в судебном порядке.
Рекомендации:
- Максимально детально прописать параметры недвижимости (особенно это касается участия в проектном финансировании новостроек).
- Четко определить цену, указав, что она является окончательной и не подлежит корректировкам.
- Указать и срок основного соглашения (желательно конкретное число), и дату передачи имущества приобретателю. При этом по каждому условию прописывают неустойку за невыполнение.
- Прописать, кто несет сопутствующие расходы на главный договор.
- Зафиксировать возврат аванса продавцом в определенный срок и неустойку за несвоевременность.
- Для покупателя важно прописать положения с задатком.
Нужен ли ПДКП квартиры при ипотеке
Варианты применения:
Ситуация | Описание |
Обычная схема, применяемая большинством банков: |
|
В процессе перерегистрации квартиры | Покупатель погашает оставшуюся сумму по залогу займодателю. Последний снимает обременение на протяжении 5 дн., но право собственности регистрируется через 10 дн. В этот период возможен риск, что продавец после закрытия ипотеки откажется от сделки. Для безопасности приобретатель использует нотариальные расписки, банковские ячейки для передачи средств, но главной гарантией выступает ПД купли-продажи. |
Сделки по уже заложенному имуществу | Квартира, которая находится в ипотеке и заложена, продается. Владелец нашел покупателя и получил разрешение кредитора. Упразднение обременения происходит на протяжении 5 дн. Для исключения изменения намерения покупателем используется промежуточный документ. |
Предварительный договор применяют перед финансовыми операциями (перечислением денег по ипотечному займу) или перед значимыми их этапами.
На долю в квартире
При приобретении части квартиры порядок ничем не отличается от покупки всей квартиры, кроме нюанса с преимущественным правом. Доля жилья из общего владения переходит новому собственнику на условиях основного соглашения с момента регистрации отчуждения в Росреестре.
На жилье в новостройке
Предварительное соглашение должно содержать пункты об ответственности за несвоевременный ввод в эксплуатацию дома, а также точный адрес объекта или данные, позволяющие идентифицировать его расположение.
ПДКП потребуется всегда, когда жилье покупается на «вторичке». Нюансы есть, когда объект приобретается на «первичке»: не всегда промежуточный документ при этом используется, зачастую он не панацея по таким причинам:
- в ПД купли-продажи нельзя предусматривать добавочные к главному ДКП обязательства, а займ под основное соглашение как раз таким и есть;
- малоэффективность усиливается, поскольку заложить допускается уже зарегистрированное жилье. Если покупатель до решения о приобретении недвижимости не участвовал в проектном финансировании (фонде строительства), в жилкооперативах и собственность на создаваемое жилье не зафиксирована, невозможно заложить абстрактные права по требованиям с третьего лица-собственника.
Выход из ситуации:
- Приобретая недвижимость в новостройке нельзя указывать ее предметом ипотеки до того времени, пока права не будут зафиксированы, но как гарантию банку предоставляют иной зарегистрированный объект (ч. 5 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке»).
- Залог объекта, по которому уже взят другой ипотечный кредит, если это допускается условиями банка («последующая ипотека», ч. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке»).
Схема сделки с новостройкой, если покупатель участвует в проектном финансировании (вместо долевого участия с 1 июля 2019):
- Происходит резервирование квартиры – на этом этапе потребуется ПДКП с застройщиком, поскольку жилье отчуждается им. То есть, в данном случае документ выступает дополнительно и инструментом для резервирования объекта.
- Берется ипотека как обычно.
Но само по себе предварительное соглашение без зафиксированных прав на недвижимость, помещаемую под залог, – ничтожное.

Кто составляет ПДКП квартиры в ипотеку
Инициировать подготовительную сделку вправе обе стороны сразу или по отдельности. Зачастую это делает приобретатель, поскольку он намеревается взять квартиру в ипотеку. Подписание ПДКП необходимо для его потребностей, для выделения займа.
Само соглашение допускается составить в простой письменной форме без нотариального удостоверения, но это бывает редко – банки требуют именно засвидетельствованный ПДКП. Так как содержание ПДКП сложное, и рекомендовано составление договора специалистом.
Срок действия ПДКП по ипотеке
Предварительный договор действует до подписания основного соглашения, что определяется конкретной указанной в нем датой, событием, истечением установленного периода. Чаще всего временные рамки документа обозначают точной датой подписания окончательного ДКП.
ПДКП квартиры, находящейся в ипотеке
При продаже уже находящейся в ипотеке квартиры, ПД купли-продажи возможен. Сделку должен разрешить кредитор. Деньги следует передавать через банковскую ячейку, доступ к которой открывается только при одновременном присутствии двух сторон.
Риски | Меры безопасности |
На этапе совершения сделки и выплаты части суммы у заемщика появляются деньги, и он отказывается от сделки. |
|
Опасным является купля-продажа квартиры посредством погашения остатка ипотеки вместо заемщика: банк снимет обременение, после чего он становится полноправным владельцем и отказывается подписывать основной ДКП. | |
Если оплата совершается путем внесения оплаты ипотеки и уже выплаченных средств. | |
Отсутствие разрешения банка. |
Плюс ситуации: квартира уже состоит в залоге у банка, который не снимет обременение, не удостоверившись, что объект переходит новому владельцу должным образом. Кредитор обязательно дает разрешение на сделку и при этом, как обычно, требует предварительный ДКП.
Подобные сделки распространены, поскольку обремененная квартира намного дешевле. Часто недвижимость выставляется на продажу самим банком в связи с неплатежеспособностью первого плательщика.
Варианты приобретения объекта, по которому уже есть ипотека:
Вариант | Описание |
С непосредственным участием банка |
|
Взятие покупателем новой ипотеки | Это возможно, если кредит берется в одном банке. Происходит замена заемщика. Нет надобности в промежуточном соглашении: банк просто переводит ипотеку на нового заемщика. |
Напрямую у заемщика-собственника | Купля-продажа с повышенным риском, поскольку все деньги выплачиваются заемщику-владельцу, который сам погашает ипотеку от своего имени, после чего стороны подписывают основной ДКП. Способы как обезопасить:
|
Как составить предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры
Нотариальное свидетельствование не обязательное. Если у сторон нет возражений по такой форме и банк ее примет, то можно обойтись без нотариуса, но оформление будет происходить в отделении кредитора в присутствии всех сторон – они должны лично подписать ПДКП при представителе финансового учреждения.
Возможен вариант, когда юрист банка подготовит текст, а сторонам нужно будет лишь ознакомиться с ним и подписать – в этом случае не надо спешить, вычитывая условия досконально, предлагая их изменять или совершенствовать под свои возможности.
Документы для оформления ПДКП
Для предварительного соглашения потребуется предоставление тех же документов что и для основного ДКП:
- паспорта сторон;
- справки о прописанных лицах (до начала процедуры желательно всех выписать или предусмотреть, что зарегистрированные обязываются осуществить это после перерегистрации собственности). По несовершеннолетним желательно сразу это сделать еще перед основным ДКП;
- выписки из ЕГРН (проверить отсутствие обременений);
- техдокументы на квартиру (кадастровый паспорт);
- согласие органов опеки на куплю-продажу, если прописаны несовершеннолетние;
- согласие второго из супругов. Если сделка касается доли – то нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права приобретения от всех совладельцев или подтверждение направления предложения. У этих лиц согласно ст. 250 ГК есть 30 дн. для принятия решения;
- если покупается объект, по которому уже есть ипотека, то потребуются все документы о займе: договор, расчет задолженности, разрешение банка на куплю-продажу.
Обязательные пункты
Заполнение документа учитывает наличие в ПДКП обязательных пунктов, указывающих на предмет договора, достаточных для его идентификации и существенных условий основного ДКП (стоимости, порядка оплаты, передачи объекта и пр.), а также пунктов, прямо вытекающих из ст. 429 ГК:
Пункт | Описание |
Гарантирование будущих действий и возможные санкции |
|
Срок подписания основного договора |
|
Штрафные санкции | Суть ПДКП – гарантировать выполнения обязательств и компенсировать убытки, если они не будут соблюдены. Для этого предусматривают штрафные санкции для стороны, по вине которой произошло нарушение. |
По объекту и участникам |
|
Порядок передачи квартиры | Путем символических действий (вручение ключей), актом приема-передачи, регистрацией в Росреестре. |
Финансовые вопросы |
|
Сопутствующие и подготовительные действия |
|
{banner_bottomtext}
Заполненный ПДКП должен дублировать будущие положения основного соглашения. Они должны быть идентичными или в рамках изменений, допустимых по предварительному документу.
Значимые условия
Существенные (значимые) условия основного ДКП: предмет, цена (окончательная), стороны, срок, порядок передачи, расходы, возмещение убытков. Без обозначения значимых условий ПДКП считается не подписанным и эти пункты должны указываться. Допускается прописывать вариации и рамки возможных их изменений в будущем главном соглашении.
Образец ПДКП квартиры в ипотеку
Бланк договора имеет такую структуру:
Часть документа | Содержание |
«Шапка» |
|
Вступительная часть | Подробные реквизиты продавца/покупателя, указание, по какой форме собственности и кому принадлежит квартира. Ее параметры (адрес, жилплощадь и пр.). |
Декларирование намерения | Стороны обязуются подписать ДКП в срок … . |
Цена, порядок расчетов |
|
Залог | У продавца не возникает право залога в силу п. 5 ст. 488 ГК. Залогодержателем является банк согласно ст. 77 ФЗ «Об ипотеке», его право удостоверяется закладной. |
Споры и обременения |
|
Ответственность |
|
Сопутствующие действия | Продавец обязан на протяжении … недель со дня регистрации права собственности по договору купли-продажи освободить объект от имущества и выписаться (сняться с регистрации) по данному адресу. |
Передача имущества, расходы на сделку |
|
Дееспособность | Стороны гарантируют свою дееспособность, понимают суть подписываемого документа, делают это по собственной воле. |
Завершительная часть | Договор содержит весь объем соглашений в отношении его предмета и отменяет, делает недействительными все иные обязательства (представления), сделанные до его подписания. Написан в 2 экземплярах для каждой стороны. |
Подписи и дата | Подписи указывают с полной расшифровкой (паспортные данные, адреса, ИНН), а также указывают контакты сторон. |
Стоимость важно расшифровать прописью, а также уточнять участие средств из особых источников, например, из материнского капитала, поскольку при этом возникают дополнительные обязанности.
Скачать предварительный договор на покупку квартиры в ипотеку
Ниже можно скачать договор по приобретению квартиры по ипотеке:
Скачать: Бланк предварительного договора покупки жилья в ипотеку.doc
Типовой шаблон совершенствуют, подгоняя его в процессе переговоров с контрагентом под свои параметры, например:
- если сроки оплаты сдвигаются без вины покупателя, то цена не повышается, и нет штрафных санкций;
- повторное рассмотрение заявки покупателя в банке по ипотечному кредиту не считается нарушением в связи с переносом сроков, если таковое возникает вследствие ожидания документов от продавца;
- срок возврата уплаченных средств при расторжении сделки 5 – 10 дн. Тут можно прописать неустойку при просрочке;
- уточнить, какие ситуации рассматриваются как форс-мажор (вне контроля покупателя). В этот пункт можно включить задержки, возникшие по вине банка или даже отказ с его стороны в ипотеке. Обозначить, что в этом случае стороны не несут ответственности;
- указать, что задаток полностью возвращается и упраздняется неустойка, если отказ от сделки инициируется банком. Если отказ происходит по вине одной из сторон, то берется неустойка в размере задатка;
- если пользуются услугами агентства, то прописать, что при отказе в ипотеке по вине продавца или по инициативе кредитора риелтор обязывается вернуть аванс (указать точную сумму).
Порядок подписания ПДКП при ипотеке
Стандартный алгоритм действий приобретения квартиры в ипотеку с использованием ПДКП:
- Стороны договариваются, покупатель подбирает банк и консультируется с менеджером.
- Подается заявка на ипотеку.
- ПДКП пишут до вышеуказанного действия, одновременно или после него в зависимости от правил займодателя. При этом можно сэкономить на нотариальном удостоверении – оно не обязательное для этой разновидности документов. Образец допускается согласовывать с юристами банка.
- Квартира оценивается, страхуется, вносится первоначальный взнос (в депозитарную ячейку или иным способом), заявка одобряется, подписывается ипотечное соглашение.
- Создается главный ДКП, по которому объект остается в залоге у бывшего владельца до полного расчета. Документ подается для регистрации обременения в Росреестр.
- Кредитор перечисляет деньги. Есть несколько способов перевода: напрямую продавцу или покупателю, через депозитарные ячейки или аккредитив (счет который становится доступным после предъявления документов о выполнении обязательства);
- Выдается закладная, в Росреестре снимается обременение, квартира регистрируется новым владельцем.
Система безопасности финансовых операций по ипотеке, кроме предварительного договора купли-продажи квартиры, включает использование банковских ячеек, нахождение имущества в залоге до полного расчета сторон. Все их допускается использовать одновременно.