Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке: зачем нужен и как составить соглашение

Содержимое:

Что такое предварительный ДКП ипотечной квартиры
Как составить предварительный ДКП ипотечной квартиры
Скачать предварительный договор на покупку квартиры в ипотеку
Порядок подписания ПДКП при ипотеке

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке (ПДКП) связан с особенностями фиксации и возникновения прав на недвижимость. При отчуждении создают два соглашения: между собственниками объекта и покупателем (купля-продажа) и с банком о займе (ипотечное соглашение). В рамках последнего документа права на квартиру, исключая полномочия по пользования ею, переходят к кредитору (банку), так как она выступает залогом.

Есть три заинтересованных лица и каждый вступает в правоотношения только с одним субъектом. ПДКП – промежуточный документ, выступающий связующим элементом в отношениях продавец/покупатель – заемщик/кредитор.

Ни в коем случае нельзя ПДКП путать с рамочным соглашением или о намерении – это разные явления.

Значение для сторон:

Субъект	Интерес
Банк (заимодатель)	Промежуточный документ не обязательный, но часто его требуют банки для операций с использованием ипотеки как страховку, гарантирующую использование кредита по обозначенному направлению – на приобретение недвижимости.
Продавец	гарантируется получение оплаты за реализуемое жилье; покупатель напрямую сводит владельца объекта с банком, выделяющим займ, и избавляет от поисков иных клиентов.
Покупатель	Промежуточное соглашение гарантирует, что за выделенные по ипотеке и потраченные деньги лицу перейдет имущество.

Что такое предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры

Основы по ПД купли-продажи (краткое руководство по его применению):

Параметр	Описание
Чем предусмотрен	Статья 429 ГК РФ.
Суть	Предварительный договор нужен для фиксации обязанности совершить в будущем основную сделку (договор) на условиях, определенных в нем.
Форма договора	аналогичная окончательному соглашению, а если не установлена, то письменная; без нотариального свидетельствования можно обойтись, но оно и не запрещенное.
Нужно ли регистрировать	Нет, в отличие от главного ДКП.
Юридические последствия	не обладает самостоятельной юридической силой; не порождает прав на объект, не изменяет их, не влечет обязанность передать его; предназначен только для понуждения соблюсти достигнутую договоренность (по стоимости и срокам передачи), порождает лишь одну обязанность – подписать основное соглашение.
Как достигается выполнения договоренностей	безотзывность; штрафные санкции при невыполнении согласованного намерения; возможен иск в суд о понуждении и главным фактором успешного процесса будет именно заключение ПДКП.

Особенности ПДКП:

продавцом в документе может быть только собственник имущества. Если право не зарегистрировано, то документ ничтожный;
если не определена окончательная цена, то считается недействительным;
ПД купли-продажи фактически повторяет текст основного соглашения. При этом законом не предусматривается возможность отказа от выполнения. Намерения граждан, рассчитывающих по каким-либо причинам не выполнить задекларированное, беспочвенны: неподписание основного соглашения чревато проблемами с задатком, обращением второй стороны с иском о понуждении совершить то, о чем условились, а если это невозможно, то с виновной стороны взыщут за ущерб;
рост цен на рынке недвижимости не рассматривается как существенное изменение обстоятельств, но если повешение стоимости не могло быть спрогнозированным сторонами на момент подписания, то такое можно рассматривать в роли основания для расторжения сделки в судебном порядке.

Рекомендации:

максимально детально прописать параметры недвижимости (особенно это касается участия в проектном финансировании новостроек);
четко определить цену, указав, что она является окончательной и не подлежит корректировкам;
указать и срок основного соглашения (желательно конкретное число), и дату передачи имущества приобретателю. При этом по каждому условию прописывают неустойку за невыполнение;
прописать, кто несет сопутствующие расходы на главный договор;
зафиксировать возврат аванса продавцом в определенный срок и неустойку за несвоевременность;
для покупателя важно прописать положения с задатком.

Нужен ли ПДКП квартиры при ипотеке

Варианты применения:

Ситуация	Описание
Обычная схема, применяемая большинством банков:	Покупатель находит продавца. Обращение в банк, проверка всех требований для ипотеки, одобрение заявки. При этом менеджер потребует ПД купли-продажи между указанными сторонами. Предварительное соглашение создается покупателем и продавцом, предъявляется в банк. Таким образом, кредитор уверен, что его усилия будут вознаграждены, а главное, выделенные средства уйдут для целей, предусмотренных в основном ДКП.
В процессе перерегистрации квартиры	Покупатель погашает оставшуюся сумму по залогу займодателю. Последний снимает обременение на протяжении 5 дн., но право собственности регистрируется через 10 дн. В этот период возможен риск, что продавец после закрытия ипотеки откажется от сделки. Для безопасности приобретатель использует нотариальные расписки, банковские ячейки для передачи средств, но главной гарантией выступает ПД купли-продажи.
Сделки по уже заложенному имуществу	Квартира, которая находится в ипотеке и заложена, продается. Владелец нашел покупателя и получил разрешение кредитора. Упразднение обременения происходит на протяжении 5 дн. Для исключения изменения намерения покупателем используется промежуточный документ.

Предварительный договор применяют перед финансовыми операциями (перечислением денег по ипотечному займу) или перед значимыми их этапами.

На долю в квартире

При приобретении части квартиры порядок ничем не отличается от покупки всей квартиры, кроме нюанса с преимущественным правом. Доля жилья из общего владения переходит новому собственнику на условиях основного соглашения с момента регистрации отчуждения в Росреестре.

Перед сделкой по долям для начала надо узнать, соблюдены ли все условия, гарантирующие законность. Главным из них является преимущественная покупка. Продавец сначала обязан предложить часть квартиры иным долевым собственникам, и только если те откажутся (срок для этого 30 дн.) или не ответят на его предложение, он может реализовывать ее третьим лицам (ст. 150 ГК РФ). Отказ удостоверяется нотариально. Перед сделкой необходимо взять выписку из ЕГРН и проверить, сколько долевых владельцев. Потребуется получить справку из домовой книги: если останутся прописанными несовершеннолетние, то выписать их будет сложно.

На жилье в новостройке

Предварительное соглашение должно содержать пункты об ответственности за несвоевременный ввод в эксплуатацию дома, а также точный адрес объекта или данные, позволяющие идентифицировать его расположение.

ПДКП потребуется всегда, когда жилье покупается на «вторичке». Нюансы есть, когда объект приобретается на «первичке»: не всегда промежуточный документ при этом используется, зачастую он не панацея по таким причинам:

в ПД купли-продажи нельзя предусматривать добавочные к главному ДКП обязательства, а займ под основное соглашение как раз таким и есть;
малоэффективность усиливается, поскольку заложить допускается уже зарегистрированное жилье. Если покупатель до решения о приобретении недвижимости не участвовал в проектном финансировании (фонде строительства), в жилкооперативах и собственность на создаваемое жилье не зафиксирована, невозможно заложить абстрактные права по требованиям с третьего лица-собственника.

Выход из ситуации:

приобретая недвижимость в новостройке нельзя указывать ее предметом ипотеки до того времени, пока права не будут зафиксированы, но как гарантию банку предоставляют иной зарегистрированный объект (ч. 5 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке»);
залог объекта, по которому уже взят другой ипотечный кредит, если это допускается условиями банка («последующая ипотека», ч. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке»).

Схема сделки с новостройкой, если покупатель участвует в проектном финансировании (вместо долевого участия с 1 июля 2019):

Происходит резервирование квартиры – на этом этапе потребуется ПДКП с застройщиком, поскольку жилье отчуждается им. То есть, в данном случае документ выступает дополнительно и инструментом для резервирования объекта;
Берется ипотека как обычно.

Но само по себе предварительное соглашение без зафиксированных прав на недвижимость, помещаемую под залог, – ничтожное.

Кто составляет ПДКП квартиры в ипотеку

Инициировать подготовительную сделку вправе обе стороны сразу или по отдельности. Зачастую это делает приобретатель, поскольку он намеревается взять квартиру в ипотеку. Подписание ПДКП необходимо для его потребностей, для выделения займа.

Само соглашение допускается составить в простой письменной форме без нотариального удостоверения, но это бывает редко – банки требуют именно засвидетельствованный ПДКП. Так как содержание ПДКП сложное, и рекомендовано составление договора специалистом.

Срок действия ПДКП по ипотеке

Предварительный договор действует до подписания основного соглашения, что определяется конкретной указанной в нем датой, событием, истечением установленного периода. Чаще всего временные рамки документа обозначают точной датой подписания окончательного ДКП.

Если срок не прописан, то согласно закону промежуточный документ действует на протяжении года с момента подписания. То есть основной ДКП должен быть подписан на протяжении 12 мес. При отсутствии от обеих сторон заявлений (действий) о совершении главной сделки сам ПДКП теряет свою силу. Законом для обращения в суд отводится 6 мес. с момента истечения периода для подписания ДКП, если контрагентом не выполнена договоренность.

ПДКП квартиры, находящейся в ипотеке

При продаже уже находящейся в ипотеке квартиры, ПД купли-продажи возможен. Сделку должен разрешить кредитор. Деньги следует передавать через банковскую ячейку, доступ к которой открывается только при одновременном присутствии двух сторон.

Риски	Меры безопасности
На этапе совершения сделки и выплаты части суммы у заемщика появляются деньги, и он отказывается от сделки.	частично выплачиваемые и иные средства надо передавать только через банковские ячейки. Бумаги на квартиру также следует поместить в них; именно здесь следует применить ПДКП; необходимо всегда лично проверять санкционирована ли операция ипотекодателем.
Опасным является купля-продажа квартиры посредством погашения остатка ипотеки вместо заемщика: банк снимет обременение, после чего он становится полноправным владельцем и отказывается подписывать основной ДКП.
Если оплата совершается путем внесения оплаты ипотеки и уже выплаченных средств.
Отсутствие разрешения банка.

Плюс ситуации: квартира уже состоит в залоге у банка, который не снимет обременение, не удостоверившись, что объект переходит новому владельцу должным образом. Кредитор обязательно дает разрешение на сделку и при этом, как обычно, требует предварительный ДКП.

Подобные сделки распространены, поскольку обремененная квартира намного дешевле. Часто недвижимость выставляется на продажу самим банком в связи с неплатежеспособностью первого плательщика.

Варианты приобретения объекта, по которому уже есть ипотека:

Вариант	Описание
С непосредственным участием банка	Составление ПДКП (банк вправе выступать третьей стороной). Покупатель вносит деньги отдельно по остатку ипотечного долга по квартире. Арендуют две ячейки: в одну вносят деньги для кредитора, в другую – для заемщика. Банк выдает справку о погашении кредита, снимает обременение и объект можно переоформить; Создается ДКП, регистрируется в Росреестре, одновременно подаются бумаги на снятие обременения, фиксируется право собственности.
Взятие покупателем новой ипотеки	Это возможно, если кредит берется в одном банке. Происходит замена заемщика. Нет надобности в промежуточном соглашении: банк просто переводит ипотеку на нового заемщика.
Напрямую у заемщика-собственника	Купля-продажа с повышенным риском, поскольку все деньги выплачиваются заемщику-владельцу, который сам погашает ипотеку от своего имени, после чего стороны подписывают основной ДКП. Способы как обезопасить: написать предварительный договор – передать по нему деньги, но не в руки заемщику, а в банковскую ячейку залогодержателя – кредитор выдаст закладную – заемщик снимет обременение – подписать ДКП и зафиксировать в Росреестре новое право собственности; заемщик должен получить разрешение банка; проверить следует наличие других обременений (взять выписку ЕГРН), количество прописанных лиц, долевых владельцев.

Как составить предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры

Нотариальное свидетельствование не обязательное. Если у сторон нет возражений по такой форме и банк ее примет, то можно обойтись без нотариуса, но оформление будет происходить в отделении кредитора в присутствии всех сторон – они должны лично подписать ПДКП при представителе финансового учреждения.

Возможен вариант, когда юрист банка подготовит текст, а сторонам нужно будет лишь ознакомиться с ним и подписать – в этом случае не надо спешить, вычитывая условия досконально, предлагая их изменять или совершенствовать под свои возможности.

Документы для оформления ПДКП

Для предварительного соглашения потребуется предоставление тех же документов что и для основного ДКП:

паспорта сторон;
справки о прописанных лицах (до начала процедуры желательно всех выписать или предусмотреть, что зарегистрированные обязываются осуществить это после перерегистрации собственности). По несовершеннолетним желательно сразу это сделать еще перед основным ДКП;
выписки из ЕГРН (проверить отсутствие обременений);
техдокументы на квартиру (кадастровый паспорт);
согласие органов опеки на куплю-продажу, если прописаны несовершеннолетние;
согласие второго из супругов. Если сделка касается доли – то нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права приобретения от всех совладельцев или подтверждение направления предложения. У этих лиц согласно ст. 250 ГК есть 30 дн. для принятия решения;
если покупается объект, по которому уже есть ипотека, то потребуются все документы о займе: договор, расчет задолженности, разрешение банка на куплю-продажу.

Обязательные пункты

Заполнение документа учитывает наличие в ПДКП обязательных пунктов, указывающих на предмет договора, достаточных для его идентификации и существенных условий основного ДКП (стоимости, порядка оплаты, передачи объекта и пр.), а также пунктов, прямо вытекающих из ст. 429 ГК:

Пункт	Описание
Гарантирование будущих действий и возможные санкции	декларирование намерения (обязанностей) совершить основную сделку; урегулирование ответственности за уклонение, включительно по ст. 445 ГК.
Срок подписания основного договора	необходимо прописать четко конкретную дату или событие, до которого стороны условились подписать основной ДКП; временные рамки могут обозначаться периодом (стороны обязываются подписать бумагу на его протяжении); если время не указано, то главное соглашение должно быть подписано на протяжении года, отсчитываемого со дня подписания ПД купли-продажи.
Штрафные санкции	Суть ПДКП – гарантировать выполнения обязательств и компенсировать убытки, если они не будут соблюдены. Для этого предусматривают штрафные санкции для стороны, по вине которой произошло нарушение.
По объекту и участникам	подробный адрес; реквизиты документов о собственности, ее разновидность, кому принадлежит, какие доли у каждого; кадастровый номер, этажность дома, на котором этаже расположена квартира; сколько комнат и площадь (каждой комнаты, жилая, общая); сколько совладельцев, прописанных, родственные связи.
Порядок передачи квартиры	Путем символических действий (вручение ключей), актом приема-передачи, регистрацией в Росреестре.
Финансовые вопросы	цена; порядок оплаты; задаток. Это понятия следует отличать от схожих явлений: при срыве сделки аванс должен возвращаться плательщику, в отличие от задатка. Его вправе оставить себе получатель, если операция не совершилась по вине второй стороны. ПДКП, сам по себе, не влечет обязательств, кроме возвращения указанной суммы. Пункты этих видов платежей спорные, поскольку промежуточное соглашение – безвозмездное, но суды выработали иное мнение, по которому такое обеспечение допускается в его рамках. При этом договор по своей правовой природе становится смешанным.
Сопутствующие и подготовительные действия	до какой даты произойдет освобождение объекта от имущества, выписка зарегистрированных лиц; распределение затрат на удостоверение договоров.

Заполненный ПДКП должен дублировать будущие положения основного соглашения. Они должны быть идентичными или в рамках изменений, допустимых по предварительному документу.

Значимые условия

Существенные (значимые) условия основного ДКП: предмет, цена (окончательная), стороны, срок, порядок передачи, расходы, возмещение убытков. Без обозначения значимых условий ПДКП считается не подписанным и эти пункты должны указываться. Допускается прописывать вариации и рамки возможных их изменений в будущем главном соглашении.

Образец ПДКП квартиры в ипотеку

Бланк договора имеет такую структуру:

Часть документа	Содержание
«Шапка»	название (идентичное наименованию документа); слева населенный пункт, справа – дата.
Вступительная часть	Подробные реквизиты продавца/покупателя, указание, по какой форме собственности и кому принадлежит квартира. Ее параметры (адрес, жилплощадь и пр.).
Декларирование намерения	Стороны обязуются подписать ДКП в срок … .
Цена, порядок расчетов	согласованная цена за указанную квартиру … руб. состоит из собственных средств покупателя в сумме … и из заемных средств в сумме … по договору ипотеки № … от … ; расчеты производятся с использованием индивидуального сейфа банка; передача денег осуществляется после госрегистрации перехода прав собственности и ипотеки.
Залог	У продавца не возникает право залога в силу п. 5 ст. 488 ГК. Залогодержателем является банк согласно ст. 77 ФЗ «Об ипотеке», его право удостоверяется закладной.
Споры и обременения	продавец гарантирует отсутствие других обременений и споров по квартире; все споры решаются путем переговоров или в судебном порядке.
Ответственность	при уклонении возникает право подать иск о понуждении подписать основной ДКП; сторона необоснованно не выполнившая обязанности возмещает причиненные убытки.
Сопутствующие действия	Продавец обязан на протяжении ... недель со дня регистрации права собственности по договору купли-продажи освободить объект от имущества и выписаться (сняться с регистрации) по данному адресу.
Передача имущества, расходы на сделку	передача квартиры осуществляется по ст. 556 ГК подписанием передаточного акта, являющегося неотъемлемой частью ДКП; договор КП может быть подписан раньше указанного срока по согласованию сторон. Содержание ст. 429, 445 ГК; расходы, связанные с регистрацией прав, удостоверения договоров несет покупатель.
Дееспособность	Стороны гарантируют свою дееспособность, понимают суть подписываемого документа, делают это по собственной воле.
Завершительная часть	Договор содержит весь объем соглашений в отношении его предмета и отменяет, делает недействительными все иные обязательства (представления), сделанные до его подписания. Написан в 2 экземплярах для каждой стороны.
Подписи и дата	Подписи указывают с полной расшифровкой (паспортные данные, адреса, ИНН), а также указывают контакты сторон.

Стоимость важно расшифровать прописью, а также уточнять участие средств из особых источников, например, из материнского капитала, поскольку при этом возникают дополнительные обязанности.

Скачать предварительный договор на покупку квартиры в ипотеку

Ниже можно скачать договор по приобретению квартиры по ипотеке:

Скачать Бланк предварительного договора покупки жилья в ипотеку.doc (36 Kb) (cкачиваний: 1)

Типовой шаблон совершенствуют, подгоняя его в процессе переговоров с контрагентом под свои параметры, например:

если сроки оплаты сдвигаются без вины покупателя, то цена не повышается, и нет штрафных санкций;
повторное рассмотрение заявки покупателя в банке по ипотечному кредиту не считается нарушением в связи с переносом сроков, если таковое возникает вследствие ожидания документов от продавца;
срок возврата уплаченных средств при расторжении сделки 5 – 10 дн. Тут можно прописать неустойку при просрочке;
уточнить, какие ситуации рассматриваются как форс-мажор (вне контроля покупателя). В этот пункт можно включить задержки, возникшие по вине банка или даже отказ с его стороны в ипотеке. Обозначить, что в этом случае стороны не несут ответственности;
указать, что задаток полностью возвращается и упраздняется неустойка, если отказ от сделки инициируется банком. Если отказ происходит по вине одной из сторон, то берется неустойка в размере задатка;
если пользуются услугами агентства, то прописать, что при отказе в ипотеке по вине продавца или по инициативе кредитора риелтор обязывается вернуть аванс (указать точную сумму).

Порядок подписания ПДКП при ипотеке

Стандартный алгоритм действий приобретения квартиры в ипотеку с использованием ПДКП:

Стороны договариваются, покупатель подбирает банк и консультируется с менеджером;
Подается заявка на ипотеку;
ПДКП пишут до вышеуказанного действия, одновременно или после него в зависимости от правил займодателя. При этом можно сэкономить на нотариальном удостоверении – оно не обязательное для этой разновидности документов. Образец допускается согласовывать с юристами банка;
Квартира оценивается, страхуется, вносится первоначальный взнос (в депозитарную ячейку или иным способом), заявка одобряется, подписывается ипотечное соглашение;
Создается главный ДКП, по которому объект остается в залоге у бывшего владельца до полного расчета. Документ подается для регистрации обременения в Росреестр.
Кредитор перечисляет деньги. Есть несколько способов перевода: напрямую продавцу или покупателю, через депозитарные ячейки или аккредитив (счет который становится доступным после предъявления документов о выполнении обязательства);
Выдается закладная, в Росреестре снимается обременение, квартира регистрируется новым владельцем.

Система безопасности финансовых операций по ипотеке, кроме предварительного договора купли-продажи квартиры, включает использование банковских ячеек, нахождение имущества в залоге до полного расчета сторон. Все их допускается использовать одновременно.