Порядок страхования квартиры по ипотеке в 2019

    Содержимое:
  1. Обязательно ли страховать ипотечную квартиру каждый год
    1. Виды ипотечного страхования квартиры
    2. Что и для чего надо страховать в ипотечной квартире
    3. Что будет если не оформить страховку на ипотеку
    4. Когда надо оформлять полис
    5. Какие документы нужны для оформления страховки
  2. Перечень страховых случаев
  3. Что дает страхование жизни заемщика
  4. Особенности страховки военной ипотеки
  5. Что такое страхование титула ипотечного жилья
  6. Как выплачивается страховое возмещение
  7. Условия страховых компаний на ипотеку
  8. Можно ли вернуть деньги за страхование ипотеки

Страховка квартиры при ипотеке предполагает выбор: застраховаться и платить взносы или погашать увеличенную ставку по займу. При отсутствии полиса процент по ипотечному кредиту может вырасти непропорционально по отношению к платежам.

Пример: ипотека со страховкой 10 – 11%, без полиса 13 – 15% и выше. Иногда, дешевле застраховать сделку и иметь полис, чем платить по высокой ставке. Комплексный договор, по которому одним полисом страхуется сразу несколько рисков, самый распространенный.

подписание полиса

Обязательно ли страховать ипотечную квартиру каждый год


С 01.06.2016 действует указание ЦБ РФ от 20.11.2015 № 3854-У о добровольном страховании. Согласно указанию финансовые организации прописывают в договорах условия возврата денег по добровольным полисам. Вводится «период охлаждения» – срок на протяжении которого можно отказаться от них (составляет 5 рабочих дн.).

Согласно новым правилам, запрещающим навязывать процедуру, остался только один обязательный вид – страховка заложенного объекта. Другие варианты добровольные. Согласно ст. 958 ГК заемщик вправе не использовать их. С другой стороны, никто при этом не запрещает кредитору увеличивать ставку или не выдавать средства. Иногда практикуется следующая схема: получив ссуду по ипотеке, клиент аннулирует полис. Это можно сделать на протяжении 5 рабочих дней с момента его подписания.


Основные параметры:

Характеристика

Описание

Цель процедуры

Обеспечить погашение долга в любом случае. Основополагающая для кредитора – это инструмент устранения рисков и гарантия получения тела займа, процентов и всех сопутствующих платежей.

Законодательное регулирование

  • ФЗ 4015-1 «Об организации страхового дела»: порядок заключения, регистрации полиса, механизм, правила и способы получения выплат;
  • ФЗ 102 «Об ипотеке»: раскрывается вопрос об обязательности страхования;
  • указание ЦБ РФ от 20.11.2015 №3854-У;
  • ст. 958 ГК.

Что нужно страховать обязательно

Согласно ФЗ 102 обязательность процедуры касается только залоговых объектов, от иных ее видов гражданин вправе отказаться (но при этом повышают ставку).

Где осуществить

У каждого финансового учреждения есть список аккредитованных партнеров-страховщиков, рекомендованный клиенту. Зачастую условия у них жестче. Допускается обращаться к своим учреждениям, но по согласованию с кредитором.

На каком этапе взятия ипотеки заключается

Сотрудники заимодателя предлагают это сделать только после одобрения заявки.



Виды ипотечного страхования квартиры


Выполнение финансовых обязанностей имеет такие разновидности гарантирования:

Ипотечное страхование

От кредиторских убытков на случай дефолта (банкротства) заемщика и последующей реализации залога по цене, не компенсирующей интересы ипотекодателя

Имущественное

(«конструктив» залога)

Жизни и здоровья заемщика (трудоспособность и смерть)

«Титул»

(утрата прав на объект)

Ответственности (невыплата долга)



По гарантированию ответственности страховая сумма (компенсация) не может быть меньше 10% от основного объема ипотечного займа и не может превышать 50%. Компенсацию выплачивают единовременно в срок, прописанный в договоре. По программе со сниженным стартовым взносом в 10 – 20% финансовые организации особо настаивают на этом виде гарантирования.

Что и для чего надо страховать в ипотечной квартире


Наличие полиса выгодно не только заимодателю, но и клиенту: если он потеряет работоспособность, подвергнется обстоятельствам форс-мажора, произойдет девальвация валюты и подобное, то компенсация убережет гражданина от последствий невыплаты долга. Гарантирование позволит избежать судебных тяжб, по которым будут взыскивать не только «тело» займа и проценты, но штрафные санкции и затраты на процесс. Банки стимулируют заключения соглашения по страхованию, предлагая клиентам более интересные условия ипотеки.

Если рассматривать полис именно по квартире как по материальному имуществу, то страхуется «конструктив», то есть ее целостность.

Риски, разновидности полисов и на сколько увеличивается ставка:

 

Разновидность полиса

По имуществу

Жизнь и здоровье

Титульное страхование

Ответственности

Что и от чего страхуется

  • Страхуется «конструктив». От ущерба залогу (гибель, повреждения механического характера);
  • Гарантируется целостность переданного в залог объекта;
  • ч. 2 ст. 31: если в ипотечном соглашении нет иных пунктов о страховании залога, на заемщика возлагается обязанность приобрести полис по полной стоимости этого объекта за свои деньги, а при превышении его ценой объема, обеспеченного обязательства, – на средства не меньше его.
  • снижение трудоспособности (полное, частичное);
  • смерть.

При возникновении страхового обстоятельства долг будет погашаться страховой выплатой.

  • от утраты прав на объект залога и ипотеки;
  • от риска признания сделок, по которым приобретено жилье, ничтожными или недействительными вследствие их оспаривания, нарушения порядка наследования, заключения договоров отчуждения и пр.

На все случаи невыплаты долга

Предусмотрено ч. 4 ст. 31: должник вправе гарантировать таким способом свою ответственность пред кредитором за неисполнение обязательств по выплате долга и процентов.

 

Самый дорогой вид.

На сколько увеличивает ставку (в %)

0,3 – 0,5

0,3 – 1,5

0,2 – 0,7

1

Можно ли не пользоваться

Нельзя. По ст. 31 ФЗ «Об ипотеке» клиент обязан страховать заложенную недвижимость в полной стоимости своими деньгами.

Допускается не иметь



Что будет если не оформить страховку на ипотеку


В статье 935 ГК РФ сказано, что полис, касающийся рисков по здоровью, – добровольный. Заимодателю запрещено его требовать в обязательном порядке. На практике у финансовых учреждений есть множество способов заставить купить именно полную программу ипотечного страхования. Противостоять нет смысла – это чревато значительным увеличением ставок, которое кредитору никто не вправе запретить.

Уточнение: страхование имущества («конструктива») также является не обязательным, но если недвижимость выступает залогом, то это мероприятие требуется.

Последствия, если не застраховать ипотечную квартиру и способы склонить заемщика к страхованию:
  1. поднятие ставки или стоимости обслуживания займа. Пример: без полиса по рискам, касающимся здоровья, проценты по ипотеке больше на 2 – 3 пункта;
  2. подписание коллективного договора с рассрочкой взносов. Это законно, документ представляет собой трехстороннее соглашение между финансовым учреждением, клиентом и страховщиком. По соглашению гражданин не выступает страхователем, а «подключается к программе» кредитора и страховщика. По такой бумаге аннулировать полис или вернуть выплаченное сложно;
  3. штрафы за непродление полисов. Если пользователь ежегодно не переподписывает гарантию, то кроме увеличенных ставок, предусматриваются штрафы, например, за первый месяц – 1000 за второй и следующие – 10 000 руб.

Когда надо оформлять полис


Соглашение заключают после одобрения поданных на ипотеку документов, но до подписания договора. Это возможно в один и тот же день – представитель страховой компании (СК) может ждать клиента вместе с работниками кредитора в назначенный день.

Не запрещается самостоятельно выбрать страховщика, но у заимодателя есть список «своих» компаний и рекомендовать в первую очередь будут их. Свою же СК можно использовать, но пройдя процедуру согласования с финансовой организацией. Допускается не страховаться сразу, но на такой период проценты будут повышены.

Правила по вопросу, «обязательно ли страховать каждый год?»: полис в большинстве случаев выдают сроком на 1 год, но период ипотеки намного больший и если 12 мес. истекли, его надо пролонгировать. Об этом должен позаботиться сам заемщик. Клиент вправе сменить организацию. При пропуске времени документ утрачивает действительность и гражданина ждет весь спектр санкций: поднятие ставки, штрафы. Пользователь может оставить только обязательные виды страховки, проигнорировав другие, но последствия будут подобными описанным, хотя и в меньшей мере. Условиями перезаключенного договора по некоторым видам рисков предусматриваются сниженные взносы, так как долг по ипотеке уменьшился.


При приобретении жилья в новостройке на стадии котлована многоквартирного дома платежи начинают вносить с даты регистрации квартиры на имя покупателя.

Какие документы нужны для оформления страховки


В СК потребуется подача следующего (перечень документов):
  1. заявления на заключения договора ипотеки и на страхование. Сам договор займа, если он уже подписан;
  2. паспорта (удостоверения, имеющего его силу);
  3. ИНН;
  4. документы на квартиру (техпаспорт, расширенная выписка ЕГРН);
  5. закладная, экспертная оценка или иные подтверждения стоимости (квитанции чеки);
  6. соглашения: ипотечное и купли-продажи;
  7. при страховке по здоровью потребуют справки из медучреждений (данные из амбулаторных карт за несколько лет, заключение терапевта, бумага об отсутствии диспансерного учета);
  8. если объект приобретается на «вторичке», то нужны документы, подаваемые при взятии ипотеки: нотариально удостоверенное соглашение всех владельцев на продажу квартиры, подтверждения брачных уз или развода, семейного положения, метрических документов детей. А также справки о прописанных гражданах в объекте (точнее об их отсутствии), разрешение органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние.

Перечень страховых случаев



Вид страхования

Жизни

Имущества

Ответственности

«Титула»

Страховые случаи

  • смерть. При уходе из жизни заемщика его близкие могут обратиться к страховщику с требованием выплат не позднее 1 года с момента события;
  • 1 и 2 степень инвалидности. Обратиться за компенсацией можно не позднее полугода после присвоения статуса;
  • больничный лист от 1 мес. – выплаты производятся сразу или после его закрытия.

От рисков повреждения или уничтожения объекта:

  • возгораний (случайных, поджогов);
  • взрывов бытового газа, котлов;
  • ударов молнии;
  • стихийных бедствий;
  • падения фрагментов летающих механизмов, иных предметов (деревьев, столбов и подобного, метеоритов);
  • наезда транспортных средств;
  • повреждения инженерных систем;
  • преступных деяний третьих лиц.

Подача заимодателем требований погасить кредит при недостаточности у него средств, вырученных от продажи залога (ч. 4 п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке).

Все случаи упразднения прав на объект.

Что не включается

  • ВИЧ, СПИД, подобные недуги;
  • смерть, болезни от наркотиков, алкоголя, в результате преступлений;
  • суицид, кроме спровоцированного;
  • ДТП при отсутствии прав на управления ТС;
  • недуг, о котором заемщик не предупредил страховщика.

У залогодержателя отсутствуют права на удовлетворение своих требований из страховой компенсации, если он отвечает за причину события (ч. 2 п. 3 ст. 31 Закона об ипотеке).

Устанавливается договором.



Что дает страхование жизни заемщика


Для клиента гарантирование его обязанностей имеет значение: без этого долг ему потребуется погашать самому без чьей-либо помощи, если он умрет, то это придется делать наследникам, чтобы не утратить права на ипотечное жилье. При страховом случае долг по ипотеке банку возвращает СК частично или в полном объеме согласно условиям полиса.

Особенности и что дает страхование жизни:
  1. пример выплаты: заемщик сломал ногу и не вышел на работу на протяжении 1 мес. – страховщик за это время выплачивал взнос вместо него;
  2. компенсацией покрывается нетрудоспособность инвалидов от 2 степени и выше, смерть: квартира останется семье в сложных ситуациях;
  3. необходимо проследить, как урегулируется страхование супругов: при указании в ипотечном соглашении мужа и жены, а в полисе только одного из них могут возникнуть недоразумения при наступлении страхового случая;
  4. размер взносов в СК зависит от состояния здоровья плательщика и иных факторов. Например, если по медицинским документам человек перенес операцию на сердце, то для него платежи будут выше;
  5. страховка будет меньше, если первый взнос существенный или происходит погашение увеличенными платежами;
  6. при наличии полиса открываются привилегии по ипотеке: меньший стартовый взнос, нет необходимости в поручителях и пр.

Страховщики стремятся поместить страховые случаи в рамки, усиливающие их маловероятность. Например: получено повреждение здоровья, но выплат не будет, поскольку пострадавший находился во время происшествия в алкогольном опьянении, что в полисе указано как причина для упразднения компенсации. Несмотря на это, наличие полиса имеет больше плюсов.


Особенности страховки военной ипотеки


Суть процедуры аналогичная описанной выше, но есть нюансы:
  • для военных применяется специальная накопительная ипотечная система (НИС). По обязательности страхования условия стандартные;
  • ипотечные средства выделяются военнослужащим по льготным программам из бюджета (целевые жилищные займы, ЦЖЗ), но страховку они должны выплачивать сами;
  • если в приобретении объекта участвуют ресурсы только ЦЖС, то «титула» зачастую не требуется, поскольку банк не берет участие в сделке, недвижимость находится в залоге в Федеральном государственном казенном учреждении;
  • при использовании кроме ЦЖЗ заемных средств иных организаций, последние вправе требовать комплексное гарантирование. Квартиру отдают под двойной залог – другого финансового учреждения и ФГКУ;
  • в среднем стоимость страхования (объем всех взносов) по военной ипотеке равна 0,1 – 0,3% от займа. Это ниже, чем при ипотечном кредитовании для гражданских.

Кроме ФЗ 102 военная ипотека урегулирована дополнительными нормативными актами: ФЗ 117 «О НИС жилобеспечения военных», Пост. Правительства, закрепляющее правила предоставления участникам НИС ЦЖЗ №370 от 15.05.2008.

Что такое страхование титула ипотечного жилья


«Титул» особенно затребованный, если покупка жилья осуществляется на «вторичке» или если был факт отчуждения по доверенности и при прочих сомнительных обстоятельствах, когда невозможно на 100% получить уверенность в законности отчуждения объекта перед приобретением его по ипотеке. Это создает оспаривания перехода прав собственности и как следствие, ипотечная программа, по которой уже выделены средства заемщику, окажется бессмысленной, нанеся убытки кредитору.

Срок исковой давности составляет 3 года, поэтому на «титуле» особо настаивают, если квартира перепродавалась на его протяжении. Выгодоприобретателем всегда выступает ипотекодатель.

В практике известны случаи, когда объявлялся претендент на взятую в ипотеку квартиру. Суд признавал его требования законными, сделка отчуждения, по которой лицо стало собственником объекта, проданного заемщику в ипотеку, признавалась недействительной. У сторон, соответственно, возникали проблемы. «Титул» есть смысл не брать, именно когда квартира не вторичное жилье, а в новом доме: данная процедура менее актуальная, так как первым владельцем будет именно заемщик, риск утраты права собственности нулевой. Но и в этом сегменте существуют способы обмана.


Как выплачивается страховое возмещение


Компенсация выплачивается кредитору или заемщику. Алгоритм действий как получить выплаты:
  1. При наступлении страхового случая, произошедшее необходимо зафиксировать документально: вызвать пожарных, МЧС, полицию. Надо взять акт о случившемся. Заболевание, утрату работоспособности подтвердит больничный лист, документы МСЭ, удостоверение по инвалидности, свидетельство о смерти. Не рекомендуется оставаться безучастным – гражданин должен осуществить меры, которые в его силах, по предотвращению страхового случая;
  2. Вызвать агента СК.
  3. Подать указанные подтверждения в СК вместе со справкой финансистов о задолженности и с заявлением о выплате компенсации согласно полису.
  4. При утрате работоспособности на некоторый период или при смерти заемщика – деньги перечислят кредитору в счет погашения займа. Компенсируются не затраты на лечение, а именно взносы, которые в связи с состоянием здоровья гражданин не может осуществлять. Одновременно с должника или его наследников снимаются обязательства по их погашению. При повреждении имущества средства могут перечислить организациям, занимающимся его восстановлением.

Если наступит смерть заемщика или инвалидность, ранее уже получившим компенсацию, то дополнительных выплат нет. При нахождении изначально гражданина на больничном с осуществлением компенсации ипотекодателю и получении лицом инвалидности, страховка погашается полностью за вычетом выплат по листку нетрудоспособности.

При смерти и получении 1 или 2 группы выплаты происходят в полном объеме, при больничном – по 1/30 от платежа по займу ежедневно. Возмещение может выплачиваться не полностью, а в 50 или 70% от предполагаемого взноса заемщика.

Условия страховых компаний на ипотеку


Лидеры рынка страхования следующие:

Название компании

Вид страхования

Имущество

Жизнь здоровье

Титул

Ответственность (невозврат)

СОГАЗ

0,2

0,18

0,08

1,17

Росгосстрах

0,16

0,28

0,15

0,35 -0,75

РЕСО

0,2

0,27

0,24

0,85

ВСК

0,44

0,56

нет

0, 95

Ингосстрах

0,13

0,23

0,2

0,65

АльфаСтрахование

0,15

0,39

0,14

0,85

Ренессанс

0,16

0,35

0,17

0,60



В среднем совокупный размер взносов находится в рамках 1 – 4% от объема финансовых обязанностей. Для разных рисков коэффициенты отличаются, так как имущество и «титул» страхуются на полную оценочную стоимость, а жизнь – на остаток средств. То есть, с каждым месяцем взносы должны уменьшаться (если это не ипотека с аннуитетным погашением на 25 лет) о чем СК обязана информировать клиента.

Росгосстрах – самый крупный партнер в ипотечной сегменте (около 25% всех договоров), у него низкие ставки, но самые низкие цены у СОГАЗа несмотря на невысокий процент, соглашений на рынке (3%).

Указанная таблица имеет примерные данные, поскольку условия программ претерпевают частые изменения. Перед тем как рассчитать стоимость полиса, учитывают следующее:
  • при комплексных программах итоговая цифра стоимости получается ниже, чем если бы процедуру осуществлять по отдельности для каждого вида;
  • ставки моделируются в зависимости от параметров клиента: для пожилых, больных, занятых на небезопасных работах они выше, для женщин – ниже; чем больше взятых в долг денег, тем выше платежи по страховке;
  • стоимость страхования созаемщика ниже. Пример: по риску ущербу здоровья – 0,17% для основного заемщика – 0,28%.

Этапы заключения договора страхования:
  1. Выбор СК — зачастую клиенты уменьшают затраты, если сами ищут учреждение, экономия может достигать 80% по сравнению с организациями, рекомендуемыми банком.
  2. Сбор и предоставление СК документов.
  3. Заявка обрабатывается на протяжении нескольких дней, учитывают в индивидуальном порядке все параметры пользователя и формируют стоимость.
  4. Внесение цены полиса, его получение и предоставление в офис заимодателя.

Ненавязывание страхования не всегда соблюдается. Работник ипотекодержателя может весьма настойчиво намекать на потребности взять полис именно в конкретном аккредитованном учреждении-партнере. Описание стандартной конфликтной ситуации:

Ситуация

Возможный вариант урегулирования

  • менеджер намекнул, что незаключение соглашения с нужной СК потянет невыдачу средств. Клиенту дали понять, что выбирать он не может даже со списка рекомендованных кредитором учреждений;
  • при сравнении условий оказалось, что в рекомендованном учреждении полис стоит 14 тыс. руб., в выбранном клиентом за аналогичный продукт просят 4500 руб.
  • согласно указанию ЦБ РФ от 20.11.2015 №3854-У при добровольном страховании страховщик обязан вернуть владельцу полиса внесенную страховую премию, если он откажется от добровольного страхования на протяжении 5 рабочих дн. (так называемый «период охлаждения») со дня подписания. Но страховые случаи в этом периоде должны отсутствовать;
  • можно подписать договор, затем аннулировать его и воспользоваться услугами иной СК. При этом первая компания обязана возвратить все внесенное за полис (за вычетом дней пользования).

Сложность: чтобы исключить описанные действия клиента, финансовые организации в 2019 требуют страховаться особым способом – заключая договор коллективного страхования. Его суть в том, что пользователь присоединяется к некой группе лиц, участвующих в таком соглашении. В данном случае аннулирование сделать нереально, поскольку для этого потребуется найти всех участников и совместно с ними единогласно принять такое решение.



Можно ли вернуть деньги за страхование ипотеки


Есть 2 варианта возврата при досрочном погашении:
  1. частичное — СК зачастую не пересчитывает страховки, если это прямо не указано в договоре;
  2. полное — можно вернуть часть взносов только когда это не запрещено соглашением.

Часто СК прямо вписывают в документы положение, что вернуть деньги за страховку невозможно. Судебная практика по таким делам разнообразная: примерно по половине исков удовлетворяют требования заемщика, вторая же часть остается с негативным решением. Это обуславливается неоднозначными положениями закона. Конкретно по возврату прописаны только нормы, когда он возможен полный: при расторжении соглашения на протяжении 5 дней и при погашении ипотеки до первого взноса. По данному вопросу основополагающее значение имеют положения договора.

В соглашении по ипотеке следует прописывать срок максимум на год, это убережет от невозврата значительного объема средств. Вернуть деньги про досрочном полном закрытии ипотеки можно после снятия с квартиры залогового статуса.


Страховщики иногда навязывают ненужные риски (падение самолета на дом и пр.), оформление которых можно проигнорировать без последствий со стороны заимодателя. Допускается пользоваться услугами нескольких компаний по разным рискам. С 2016 года появилась возможность вернуть через суд деньги, если будет доказано, что страховку навязали.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть