Почему не все квартиры подходят под ипотеку: причины и что это значит

    Содержимое:
  1. Новостройка или вторичное жилье
  2. Требования банка к квартире под ипотеку
  3. Как узнать подходит ли квартира под покупку в ипотеку
    1. Месторасположение жилья
    2. Год постройки и износ здания
    3. Планировка и бытовые удобства
  4. Требования к квартире под военную ипотеку
  5. Если квартира менее 3 лет в собственности, подходит ли под ипотеку
  6. Какие комнаты подходят под ипотеку
  7. В каких случаях квартира не подходит для ипотеки
    1. Неузаконенная перепланировка
    2. Возможные мошеннические действия

На начальном этапе оформления жилищного кредита, покупателю необходимо узнать: приобретаемая квартира подходит под ипотеку или нет? Условия ипотечного кредитования и требования к покупаемой недвижимости устанавливаются банком. Их надо заранее знать и использовать как фильтр при подборе.

выбор квартиры под ипотеку

Новостройка или вторичное жилье


Банки кредитуют объекты недвижимости, находящиеся на стадии строительства или сдачи в эксплуатацию, а также готовые – «вторички». Последний вариант приветствуется кредиторами, так как с ним меньше хлопот. Но и проценты по ипотеке выше.

Найти подходящую квартиру не просто, как кажется на первый взгляд. Чтобы ответить на вопрос, какое жилье выгоднее: в новостройке или на вторичном рынке, посмотрим их преимущества и недостатки.

Плюсы строящихся квартир:
  1. Доступные цены и достаточная площадь жилого помещения.
  2. Низкие проценты по ипотечному кредитованию.
  3. Отсутствие затрат на услуги оценщика.
  4. Нет проблем с продавцом, которые возникают при покупке недвижимости у собственника.

Преимущества относятся к застройщику, аккредитованному банком. Если речь идет о покупке жилья в новостройке у компании, не являющейся партнером кредитной организации, то риски берет на себя заемщик.


Получается, что при оформлении ипотеки на квартиру в новостройке, начинать следует с поиска объекта. И только после этого выбрать кредитора.

Плюсы и минусы вторичного жилья:
  • Преимущества покупки дома или квартиры у собственника очевидны. Не надо ждать завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
  • Не каждая квартира отвечает требованиям банка. Даже, если с объектом будет порядок, то проблемы могут возникнуть при проверке продавца. Недвижимость не подойдет под ипотеку в случаях обременения или ареста.

Чтобы минимизировать риски и не создавать проблем, стоит просмотреть полный список застройщиков, аккредитованных банком. И из предложенных ими вариантов искать жильё.


Обращаясь за ипотечным кредитом, стоит на руках иметь несколько вариантов. При отказе на одно помещение, заменить оперативно на другой объект недвижимости.

Требования банка к квартире под ипотеку


Кредитовать можно не только квартиру, но и дом. Под ипотеку подходят комнаты, но одобряют их неохотно.

У ипотечных заимодателей свои правила предоставления денег под залог жилого имущества. Заранее узнать подходит ли квартира, соответствует ли она критериям того банка, с которым планирует сотрудничать заемщик, сложно. Познакомиться с недвижимостью, на которую одобрение от банка не получить, можно:
  1. аварийное жильё;
  2. старые постройки;
  3. «хрущевки»;
  4. общежития;
  5. малосемейки и т.п.

Износ здания на момент оформления покупки не должен превышать 70 процентов. Не рассматриваются банками старые дома, построенные до 1970г. Могут отказать в кредитовании, если в квартире деревянные перекрытия и газовая колонка.

Для банка важна «чистота» недвижимости. Это когда квартира не под залогом у третьих лиц, не сдается в аренду или не арестована по суду. Документы в банке запрашиваются по установленной форме и в полном объеме.


Финансовая организация должна убедиться, что через несколько лет жилое помещение не обесценится. Стоит обратить внимание при подборе квартиры на следующее:
  1. Покупаемое жилье должно находиться не менее 3 лет в собственности.
  2. Подключено к отоплению, газу, электричеству.
  3. Соответствует требованиям кредитора.
  4. Соответствует БТИ плану. Если имеет место перепланировка, то она должна быть зафиксирована в документации.
  5. Ликвидность недвижимости и расположение.

Проверка на чистоту недвижимости проводится банковскими юристами. Неохотно одобряют ипотечное кредитование жилья у знакомых или родственников.

Процедура покупки нового жилья с финансовой поддержкой банка не простая, зато надежная. Для заемщика риски сведены к нулю, так как доскональная проверка квартиры, проводимая банком, не вызывает сомнений.

Как узнать подходит ли квартира под покупку в ипотеку


Требования к покупаемому жилому объекту объясняются рисками. Выделяя средства банк должен удостовериться, что ипотечный дом или квартира не обесценятся через несколько лет. В случае, когда заемщику ипотека станет не по силам, кредитор без труда сможет реализовать залоговую недвижимость и вернуть деньги.

Как понять подходит или нет выбранный вариант? Перейдем к конкретным критериям.

Месторасположение жилья


Банки стараются предоставлять ипотечный кредит на дома или иное жилье, расположенное в центре населенного пункта. Приветствуются те регионы, где присутствуют отделения кредитной компании. Охотно одобряют жилье в крупных городах или районных центрах, расположенных не далее 30 км от города.

Запрос на ипотеку рассматривается индивидуально. Некоторые квартиры не подходят для предоставления жилищного займа.

Под ипотечный кредит не попадут следующие объекты:
  1. Помещения в зданиях, планируемых под снос.
  2. Жилье в ветхих зданиях.
  3. Комнаты в общежитии или малосемейках.
  4. Аварийная жилая недвижимость.
  5. Недвижимость в «малоэтажках» (1-2) и частных зданиях.

Могут одобрить ипотеку, но с «натяжкой» на квартиры:
  1. В «хрущевках» или «сталинках».
  2. В зданиях, планируемых к реконструкции по плану с отселением жильцов.
  3. На первом или последнем этаже. Сюда относится подвал и цоколь.

Год постройки и износ здания


К возрасту здания банки относятся серьезно. Одно дело недвижимость в новостройках, которая и через десять лет останется ликвидным залоговым имуществом. Другое – вложить денежные средства в «сталинку», перешедшую через пару лет в разряд ветхих строений.

Выбирать стоит недвижимость в домах, сданных в эксплуатацию после 90-х годов прошлого столетия. Их износ на момент оформления ипотеки не превысит 70%.


Можно рассматривать покупку жилья в «хрущевках» или в других зданиях 70-80-х при условии, что их износ не превысит 60%.

Узнать возраст можно на тематических сервисах «Дома Москвы», «Неспроста», Wikimapia и других. Это для тех, кто планирует купить недвижимость в Москве или Санкт-Петербурге.

Остальным гражданам можно воспользоваться платной услугой (150р) и заказать справку в Росреестре. Обращение отправляется через официальный портал с прикрепленным сканом квитанции об уплате пошлины. Ответ придёт на указанный адрес электронной почты.

Сведения о здании запрашивают в БТИ. Услуга обойдется заявителю в 900рублей. Ответ предоставят в течение месяца.

Для проверки факта реконструкции здания или планируемого сноса дома, следует обратиться в администрацию территориального органа, либо найти информацию на городском портале.

Планировка и бытовые удобства


Планировка жилого помещения указывается в техпаспорте. Соответствие данных проверяется экспертами банка и БТИ.

Распространенные причины отказа:
  1. Наличие газовой колонки.
  2. Фундамент помещения состоит из горючих и легковоспламеняющихся материалов.
  3. В здание присутствуют перекрытия и кровля, изготовленные из дерева.

Здание должно быть безопасным, пригодным для жилья и укомплектовано всем необходимым.

На что стоит обращать внимание при проверке квартиры:
  1. Водоснабжение.
  2. Приборы в туалете и на кухне: сантехника, раковина и т.п.
  3. Отопление.
  4. Остекление.
  5. Установку дверей.
  6. Покрытия потолка и стен.
  7. Электрическую или газовую плиту.

Перечисленные удобства должны исправно функционировать в помещении.

Требования к квартире под военную ипотеку


Жилищное кредитование (ипотека) военнослужащих практически не отличается от общих правил и требований кредитора к жилью. Военнослужащие могут приобретать квартиры в строящихся домах или готовые на вторичном рынке. Доступен ипотечный займ на дом с земельным участком.

Требования, которым должен соответствовать загородный дом по военной ипотеке:
  1. Жилье не арестовано и не под залогом.
  2. Здание не находится на окраине и не расположено отдельно от жилого сектора.
  3. Наличие подъездной дороги.
  4. Возможность круглый год жить в доме.
  5. Наличие водопровода, отопления, электричества и газа.
  6. Не быть в аварийном состоянии.
  7. На участке не могут располагаться незарегистрированные строения.
  8. Земельный участок должен использоваться по назначению: ИЖС или приусадебное хозяйство.
  9. Внешнее электричество.
  10. Фундамент на основе кирпича, камня или бетона.
  11. Расположение – не дальше 50 км от города.

Требования для покупки квартиры по военной ипотечной программе серьезных отличий от гражданской не имеют. Перечислим основные моменты:
  • раздельный санузел и отдельная кухня;
  • остекление помещения;
  • отопление и водоснабжение;
  • наличие дверей;
  • отсутствие деревянных перекрытий;
  • рассматривается квартира в многоэтажном здании (не менее 6-ти этажей);
  • отсутствие обременения.

К рассмотрению не примут жилье в общежитии.

Если квартира менее 3 лет в собственности, подходит ли под ипотеку


Квартира более трех лет в собственности вопросов у банка не вызовет. Она не попадает под установленное налогообложение. По российскому законодательству продавец, имеющий в собственности недвижимость меньше трех лет, обязан выплатить государству 13 процентов с продажи, от суммы более одного миллиона рублей.

Из-за налогов, владельцы продаваемой квартиры стараются минимизировать расходы и занижают цену в договоре. Разница возмещается покупателем.


Риск для заемщика существует, если факт обмана станет известен. Суд может признать сделку недействительной и квартиру вернуть бывшему владельцу. Покупателю вернут указанную в договоре сумму.

Какие комнаты подходят под ипотеку


Не каждый потянет ипотечный займ на загородный дом или многокомнатную квартиру. Другое дело – комната в общежитии или коммуналке. Банки идут на подобное финансирование, правда, без особого энтузиазма.

Если заемщик отвечает всем требованиям кредитора, проводится проверка жилья.

Основные условия:
  1. Комната должна быть пригодной для жилья и укомплектована всем необходимым.
  2. Здание, где размещается недвижимость, не должно быть аварийным.
  3. Наличие санузла, канализации, водопровода.
  4. Подача тепла в комнату и электричества.
  5. Метраж комнаты – не меньше 12 квадратных метров.

В зданиях, построенных ранее 1970-го года, взять жилищный кредит в банке не получится.

В каких случаях квартира не подходит для ипотеки


Не все квартиры подходят под требования банка. Помимо перечисленных выше причин отказа, не зафиксированная в техпаспорте перепланировка может стать одной из них. Но есть выход из положения.

Неузаконенная перепланировка


Теперь это не препятствие к получению ипотеки. Заемщику необходимо будет обратиться в банк со всеми полагающимися документами, в том числе на квартиру. В техпаспорт вносят все сведения о помещении и его планировке.

Банк вправе отказать в ипотеке, если бывший владелец квартиры не узаконил проведенную им перепланировку. По правилам предоставления ипотеки в 2019 году, кредитор может одобрить займ с условием, что заемщик в течение определенного времени проведет законное оформление в соответствующих органах. На процесс узаконивания перепланировки даётся до 12 месяцев.

Возможные мошеннические действия


При оформлении ипотеки можно столкнуться с нарушениями закона. Это завышение стоимости объекта покупки, либо умышленное занижение.
  1. В первом случае продавец или покупатель преследуют цель получить с банка большую, чем нужно сумму.
  2. Во втором – занижение рыночной цены идет от собственника квартиры, которой меньше 3-х лет, для уменьшения суммы 13% подоходного налога.

Нарушать закон не следует по причине – при рассмотрении дела в судебных органах сделку могут признать недействительной, а нарушителей привлечь к ответственности.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть