Как продать квартиру за материнский капитал: последовательность действий в 2019

    Содержимое:
  1. Риски при продаже квартиры под маткапитал
    1. Размер суммы по сертификату
    2. Условия передачи денег продавцу
    3. Соответствие квартиры условиям ПФР
  2. Гарантии для продавца жилья
  3. Порядок действий при продаже квартиры под маткапитал
    1. Какие документы нужны для продажи
    2. Как правильно составить договор продажи
    3. Через сколько времени перечисляют маткапитал продавцу

Продажа квартиры за материнский капитал учитывает особенности общей долевой собственности и интересы несовершеннолетних детей покупателя. Если правила купли-продажи с привлечением средств маткапитала не соблюдены, есть риск оспаривания сделки.

передача ключей после продажи квартиры

Решение жилищных вопросов – целевое направление применения семейного капитала (ст. 10 ФЗ 256). Подавляющее большинство вариантов вложения материнской дотации – покупка квартиры.

Надо удостовериться, что купля-продажа осуществляется с использованием маткапитала, выделяемым полностью на законных основаниях. Учитывают временные рамки перечисления дотации (всего до 25 рабочих дней), необходимость личной проверки документов семейного капитала, варианты использования различных источников средств вместе с МСК.


Риски при продаже квартиры под маткапитал


Стандартная ситуация: гражданин продает квартиру, к нему обращается покупатель или риелтор и сообщает о намерении совершить куплю-продажу с частичной оплатой стоимости сертификатом материнского капитала. Риски продавца, рекомендации, что обязательно нужно проверить и руководство, как действовать:

Пункт

Инструкция

Сертификат

  • проверка на подлинность: потребовать у владельца документа справку о состоянии его лицевого счета, выдаваемую в ПФ РФ;
  • удостовериться в процессе продажи в подлинности справки можно, обратившись в любой территориальный орган ведомства. Если покупатель ссылается на нехватку времени, бюрократию – это уловка. Документ выдается на протяжении 3 дней по заявлению;
  • ребенок, по которому выдан сертификат, должен достичь 3-летнего возраста, но это не касается случаев, когда маткапитал будет использоваться в ипотеке.

Варианты оплаты при продаже

Варианты:

  • маткапитал и собственные сбережения;
  • маткапитал и заемные средства;
  • только ипотека. Алгоритм: покупатели берут жилищный займ, он переводится не им, а владельцу квартиры согласно ДКП, а материнский капитал используют на погашение долга перед кредитором.

Для продавца особой разницы нет – средства перечисляются на его счет в безналичном порядке, но использование только ипотеки удобнее:

  • получает все сразу: нет разбивки оплаты на части, когда семейный капитал перечислит госорган, а остальную часть – ипотечный кредитор (банк) или вторая сторона;
  • не надо переживать за действия контрагента или что Пенсионный фонд откажет – это проблема банка;
  • риск непоступления части средств из собственных сбережений покупателя исключен.

Недостатки при ипотеке относительные:

  • продавец рискует своим временем, если банк откажет;
  • нельзя занизить стоимость имущества.

При использовании заемных ипотечных средств сроки получения денег немного увеличатся – придется подождать оформления покупателем соглашения с кредитором. Они же могут и сократиться: банк сразу переведет средства продавцу, а материнский капитал перечисляют уже кредитору на протяжении 25 дней.

Выделение долей

  • необходимо проследить, чтобы от покупателя в ПФ РФ было подано обязательство по выделению долей всем членами семьи, особенно несовершеннолетним. Это второстепенный нюанс – ведомство без него, итак, не выделит деньги, но для уверенности за этим следует проследить;
  • если есть договор купли-продажи (ДКП), где покупателями выступают все члены семьи, то обязательства не требуется – это гарантирует раздел. Причем размер частей там может не указываться – выделение происходит в процессе оформления прав в УФРС;
  • при ипотеке приобретатели сначала оформляют квартиру на себя, а после погашения разделяют в долевую собственность. Именно в этом случае желательно удостовериться, что обязательство подано;
  • оптимальным вариантом будет предоставление второй стороной обязательства (удостоверенного нотариально на номерном бланке) с отметкой госоргана о принятии. В документе конкретные размеры долей не указываются, прописывается лишь обещание определить их. Реализация выделения не касается продавца – главное, наличие обязательства в ПФР.

Оптимальная схема сделки купли-продажи

  • «подводные камни»: не стоит соглашаться на условие, что деньги перечислят после оформления долевой собственности покупателем. Выделение частей – это не проблема продавца, он лишь должен проследить за наличием обязательства. Ответственность за раздел он не несет;
  • правильная схема (последовательность действий): бывший владелец квартиры полностью получает причитающееся – снимает обременение в виде залога – новые хозяева регистрируют недвижимость на себя. Алгоритм действий сопровождается предварительным соглашением, регулирующим ответственность контрагентов, если ПФР не выделит деньги.

Как исключить риск неполной или полной неоплаты с утратой жилья

Чиновники не обязательно перечисляют средства после переоформления. Рекомендовано использовать залог: ДКП с такой отметкой изначально подается в Росреестр и до его снятия регистрацию невозможно провести, но этого достаточно для перечисления средств Пенсионным ведомством. Описанное исключает риск недополучения денег – залог снимется только при полном расчете.



Отдельно, риски продажи, связанные с невыделением долей покупателем и по обязательству:
  1. опасность нарушений выделения долей преувеличена (для продавца);
  2. лицу, отчуждающему объект, для страховки нужно лишь удостовериться в наличии расписки о разделе недвижимости, особенно на несовершеннолетних детей. Нюанс: это не означает наделение их долями. В будущем раздел квартиры необходимо реализовать соглашением или его формой – дарственной, но это не проблема продавца: он не вправе и не уполномочен следить за выполнением;
  3. ПФР однозначно не выделит маткапитал при отсутствии расписки, поэтому при продаже квартиры это можно не проверять, но для полного спокойствия не помешает удостовериться;
  4. нарушения с долями не повлияют на недействительность сделки: продажа квартиры законная и этот факт свершен. Суд решает подобные дела, обязывая нового владельца выделить доли должным образом, или сам выделяет части. Квартиру невозможно перепродать без раздела: нотариусы, Росреестр проверяют использование маткапитала. Претензий к продавцу или к сделке не может быть никаких. Проблемы возможны, только если обнаружена незаконная схема обналичивания и в этом замешан бывший хозяин недвижимости.

Размер суммы по сертификату


Счет семейного сертификата должен содержать достаточную сумму для перечисления части оплаты, указанной в соглашении купли-продажи. В ДКП указывают конкретную цифру применяемой материнской дотации, а не просто пишут, что часть стоимости недвижимости погашается за маткапитал. Госпомощь можно расходовать для разных целей: на момент перечисления средств продавцу, на счету может оказаться сумма меньшая на несколько сотен тысяч и ПФР перечислит только остаток.

Описанное возможно, но маловероятно. Чтобы полностью исключить риск необходимо:
  1. требовать только актуальную справку о состоянии счета, желательно, выданную тем же числом, когда будет подаваться соглашение купли-продажи (сделать в один день);
  2. допускается информировать чиновников о предстоящей сделке заявлением или предварительным ДКП – это исключит выдачу денег на иные цели.

В соглашениях купли-продажи сумма оплаты – главное условие. Даже если часть семейного капитала не была прописано, общая стоимость указывается всегда. В ДКП надо предусмотреть, что если у покупателя материнский капитал не покроет стоимость квартиры, то остаток погашается иными средствами. Риски продажи будут минимальными: при отсутствии денег на счету сертификата и/или не указании части семейной дотации в соглашении контрагент останется должен продавцу, а без полной оплаты Росреестр не зарегистрирует право собственности (залог не снимут).


Условия передачи денег продавцу


Необходимо акцентировать внимание по таким пунктам:
  1. прописать точные, максимально конкретные условия перевода денег при продаже. Заявление о применении маткапитала приобретателями подается Пенсионному Фонду после удостоверения и подписания купли-продажи. Покупатель проведёт оформление быстро, если предусмотреть штрафы за промедление. Следует ориентироваться на сроки: около 5 дней на подачу заявления, за 25 дней ПФ обязан санкционировать перечисление и за 10 – перевести деньги;
  2. четко указать суммы сделки цифрами и прописью (часть, погашаемую за материнский капитал, за иные средства, общую стоимость) и реквизиты всех сторон. Прописать все данные сертификата (номер, дачу выдачи и пр.). Предусмотреть иные варианты оплаты.

Указанное прописывает нотариус, готовя образец документа, а владельцу квартиры перед подписанием желательно взять копию и перепроверить.

Соответствие квартиры условиям ПФР


Продавцу квартиры рекомендовано также проверить параметры, касающиеся его: деньги не выдадут, если жилье не соответствует определенным требованиям.

Надлежащие параметры объекта для маткапитала в 2019:
  1. износ до 50%;
  2. расположение в РФ на территории населенного пункта;
  3. пригодный для проживания;
  4. статус жилого помещения;
  5. не ветхое, не аварийное.

Продажа комнаты или доли в квартире допускается, только если семья становится полноправным владельцем всего помещения.

Нормы жилплощади на человека не требуется соблюдать. Главное, проследить за пригодностью к проживанию.

ПФ РФ может выделить средства на непригодное жилье – часто чиновники проверяют состояние объекта только на бумаге, но нужно помнить, что прокуратура и органы опеки делают выборочные проверки по семьям с несовершеннолетними детьми, использующими семейный капитал. Продажа несоответствующего нормам объекта недвижимости как жилого чревата отменой сделки с взысканием всего полученного. По умолчанию подразумевается, что реализуется пригодное для проживания помещение, отвечающее минимальным стандартам законов.


Гарантии для продавца жилья


Инструменты, делающие продажу безопасной:

Гарантия

Описание

Предварительное соглашение купли-продажи

  • невыдача разрешения на материнский капитал сорвет всю сделку. Стороны потратят свое время, впустую заплатят нотариусу за оформление. Предварительный ДКП компенсирует неудобства;
  • документ могут потребовать чиновники как гарантию предстоящей сделки, что разом исключит попытки использования средств МСК на иные нужды;
  • ПДКП – это не соглашение об отчуждении и по нему не возникает никаких обязательств собственности на объект, но он предусматривает штрафные санкции (для обоих контрагентов) если стороны передумают.

Аванс, задаток

  • порядок продажи может включать аванс (задаток) – гарантию исполнения сторонами своих обязательств. Его выплачивают приобретатели объекта владельцу. В случае срыва сделки по их вине, последний вправе его оставить или отсчитать убытки, а остальное вернуть контрагентам;
  • данный инструмент допускается применять с предварительным соглашением;
  • продавец пишет расписку о получении задатка (аванса) от руки. В расписке обязательно проставляется его роспись и дата. Покупатели подают бумагу в ПФ РФ для перевода эквивалентной сумму в будущем им, поскольку они дают аванс изначально собственными деньгами – это допускается правилами перечисления МСК;
  • условия аванса прописывают в ДКП.

Гарантии для продавца в виде условий документов

  • до момента перевода материнского капитала и получения остальных денег квартира остается у бывшего хозяина в залоге. В ДКП ставится отметка «Квартира состоит в залоге у продавца до поступления всей суммы»;
  • соглашение подается в Росреестр – обременение регистрируется. Без подтверждения полного исполнения финансовых обязанностей право собственности невозможно переоформить.

Финансовые расчеты

Материнский капитал перечисляют на банковские реквизиты сразу бывшим владельцам – это также служит гарантией сделки: контрагент не сможет потратить семейный капитал на иные цели. Если есть несколько совладельцев, то каждый из них должен подать приобретателю номер банковского счёта для зачисления денег, который подает информацию в ПФ для перечисления продавцам согласно долям.



Порядок действий при продаже квартиры под маткапитал


Алгоритм действий (пошаговая инструкция):
  1. Проверить платежеспособность контрагентов (подлинность сертификата и наличие по нему денег), семейное состояние – в соглашении необходимо указать, что приобретателями выступает вся семья (это дополнительная гарантия оформления долевой собственности).
  2. Удостовериться, что продаваемая квартира отвечает требованиям семейному капиталу.
  3. Предварительный ДКП и аванс / задаток (применяется не всегда).
  4. Заключается сделка купли-продажи у нотариуса, подается регистратору, который фиксирует, что недвижимость будет в залоге до погашения стоимости.
  5. Покупателем подается в ПФ вместе с заявлением на использование маткапитала обязательство о выделении долей, расписка об авансе, ДКП, счета контрагента и бумаги, касающиеся недвижимости.
  6. Полная выплата и снятие обременения.
  7. Новые владельцы подают ДКП в УФРС для переоформления его на себя. На протяжении 10 дней, регистратор вручает обновленную выписку из ЕГРН.

Какие документы нужны для продажи


На различных этапах процедура требует подачи следующего:
  1. личных бумаг сторон: паспорта, метрических документов (свидетельство о рождении) детей, свидетельство о браке, ИНН, СНИЛС;
  2. банковских счетов сторон;
  3. всех документов на объект сделки: техпаспорт, выписка из ЕГРН;
  4. экспертной оценки стоимости (в ней же будет указано состояние здания), если цена формируется согласно ей (это не обязательный документ);
  5. предварительное соглашение;
  6. основной ДКП;
  7. для сделки нужны документы от потенциальных владельцев (подают в ПФ): указанные выше бумаги, а также заявление с требованием разрешить перечисление денег маткапитала, нотариально засвидетельствованное обязательство выделить доли. При использовании задатка в госорган предоставляется расписка и счет приобретателей, для перечисления соответствующей авансу части МСК, поскольку они внесли платеж из собственных средств;
  8. платежки, справки о переводе денег (стороны обязательно должны иметь оригиналы).

Как правильно составить договор продажи


Необходимо проследить за указанием следующих аспектов:
  • до момента перечисления полной суммы продавцу жилье находится у него в залоге;
  • покупателями являются все члены семьи, не только обладатель сертификата, поскольку часть, купленная за материнский семейный капитал делится поровну в обязательном порядке. Потребуется прописать подробно все их данные (паспорта, ИНН, СНИЛС и пр.), степень родства;
  • размер долей можно не указывать, раздел произойдет потом по соглашению или по дарственным – это уже не забота бывшего владельца. В определенных случаях квартира сначала оформляется на одного или двух супругов, например, при ипотеке, тогда надо проследить за наличием обязательства в ПФ о долевой собственности. Этого можно и не делать: госорган без него не вправе выделять деньги;
  • прописать, что в течение времени, установленного сторонами, например, 5 дней после регистрации ДКП, приобретатели обязуются подать в ПФ заявление на разрешение использовать семейный капитал. Это и другие условия устанавливают в предварительном ДКП, если он применяется;
  • реквизиты сертификата, решения о его выдачи, каким отделением ПФР оформлен;
  • реквизиты ипотеки, если применяется;
  • банковский счет получателя оплаты, все его подробные данные;
  • четко прописать суммы с разделением: часть за МСК, остальное – иные средства, общая. Указать, что если маткапитала будет по каким-то причинам недостаточно, то остаток погашается собственными средствами приобретателя, а также возможные дополнительные варианты, схемы оплаты.

Через сколько времени перечисляют маткапитал продавцу


Старые сроки перечисления маткапитала продавцу упразднены с 2017 года (составляли 1 мес. и 1 мес.). На сегодняшний день сокращенный период для предоставления материнского капитала находится в рамках 15 (время для рассмотрения заявления соискателя и выдачи разрешения) и 10 дней (на перечисление денег).

Главная гарантия сделки – указание в сделке купли-продажи, что объект остается в залоге до полного погашения его стоимости. На практике применяется и оплата материнским капиталом после переоформления квартиры, но рисков при этом больше.

Есть несколько способов выделить доли: детям можно определить и 1/50 и 1/100 часть, так как Верховный суд установил, что делится поровну только часть, купленная за материнский капитал, а площадь, приобретенная за собственные сбережения, – пропорционально вложенному. За выделением долей и способом (соглашением или дарственными) продавец не обязан следить, это не его забота, но ему крайне рекомендовано проконтролировать наличие обязательства сделать это.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть