Как продать квартиру за материнский капитал: последовательность действий в 2021

Продажа квартиры за материнский капитал учитывает особенности общей долевой собственности и интересы несовершеннолетних детей покупателя. Если правила купли-продажи с привлечением средств маткапитала не соблюдены, есть риск оспаривания сделки.

передача ключей после продажи квартиры

Решение жилищных вопросов – целевое направление применения семейного капитала (ст. 10 ФЗ 256). Подавляющее большинство вариантов вложения материнской дотации – покупка квартиры.

Надо удостовериться, что купля-продажа осуществляется с использованием маткапитала, выделяемым полностью на законных основаниях. Учитывают временные рамки перечисления дотации (всего до 25 рабочих дней), необходимость личной проверки документов семейного капитала, варианты использования различных источников средств вместе с МСК.

Риски при продаже квартиры под маткапитал

Стандартная ситуация: гражданин продает квартиру, к нему обращается покупатель или риелтор и сообщает о намерении совершить куплю-продажу с частичной оплатой стоимости сертификатом материнского капитала. Риски продавца, рекомендации, что обязательно нужно проверить и руководство, как действовать:

Пункт Инструкция
Сертификат
  • проверка на подлинность: потребовать у владельца документа справку о состоянии его лицевого счета, выдаваемую в ПФ РФ;
  • удостовериться в процессе продажи в подлинности справки можно, обратившись в любой территориальный орган ведомства. Если покупатель ссылается на нехватку времени, бюрократию – это уловка. Документ выдается на протяжении 3 дней по заявлению;
  • ребенок, по которому выдан сертификат, должен достичь 3-летнего возраста, но это не касается случаев, когда маткапитал будет использоваться в ипотеке.
Варианты оплаты при продаже Варианты:
  • маткапитал и собственные сбережения;
  • маткапитал и заемные средства;
  • только ипотека. Алгоритм: покупатели берут жилищный займ, он переводится не им, а владельцу квартиры согласно ДКП, а материнский капитал используют на погашение долга перед кредитором.

Для продавца особой разницы нет – средства перечисляются на его счет в безналичном порядке, но использование только ипотеки удобнее:

  • получает все сразу: нет разбивки оплаты на части, когда семейный капитал перечислит госорган, а остальную часть – ипотечный кредитор (банк) или вторая сторона;
  • не надо переживать за действия контрагента или что Пенсионный фонд откажет – это проблема банка;
  • риск непоступления части средств из собственных сбережений покупателя исключен.

Недостатки при ипотеке относительные:

  • продавец рискует своим временем, если банк откажет;
  • нельзя занизить стоимость имущества.

При использовании заемных ипотечных средств сроки получения денег немного увеличатся – придется подождать оформления покупателем соглашения с кредитором. Они же могут и сократиться: банк сразу переведет средства продавцу, а материнский капитал перечисляют уже кредитору на протяжении 25 дней.

Выделение долей
  • необходимо проследить, чтобы от покупателя в ПФ РФ было подано обязательство по выделению долей всем членами семьи, особенно несовершеннолетним. Это второстепенный нюанс – ведомство без него, итак, не выделит деньги, но для уверенности за этим следует проследить;
  • если есть договор купли-продажи (ДКП), где покупателями выступают все члены семьи, то обязательства не требуется – это гарантирует раздел. Причем размер частей там может не указываться – выделение происходит в процессе оформления прав в УФРС;
  • при ипотеке приобретатели сначала оформляют квартиру на себя, а после погашения разделяют в долевую собственность. Именно в этом случае желательно удостовериться, что обязательство подано;
  • оптимальным вариантом будет предоставление второй стороной обязательства (удостоверенного нотариально на номерном бланке) с отметкой госоргана о принятии. В документе конкретные размеры долей не указываются, прописывается лишь обещание определить их. Реализация выделения не касается продавца – главное, наличие обязательства в ПФР.
Оптимальная схема сделки купли-продажи
  • «подводные камни»: не стоит соглашаться на условие, что деньги перечислят после оформления долевой собственности покупателем. Выделение частей – это не проблема продавца, он лишь должен проследить за наличием обязательства. Ответственность за раздел он не несет;
  • правильная схема (последовательность действий): бывший владелец квартиры полностью получает причитающееся – снимает обременение в виде залога – новые хозяева регистрируют недвижимость на себя. Алгоритм действий сопровождается предварительным соглашением, регулирующим ответственность контрагентов, если ПФР не выделит деньги.
Как исключить риск неполной или полной неоплаты с утратой жилья Чиновники не обязательно перечисляют средства после переоформления. Рекомендовано использовать залог: ДКП с такой отметкой изначально подается в Росреестр и до его снятия регистрацию невозможно провести, но этого достаточно для перечисления средств Пенсионным ведомством. Описанное исключает риск недополучения денег – залог снимется только при полном расчете.

Отдельно, риски продажи, связанные с невыделением долей покупателем и по обязательству:

  • опасность нарушений выделения долей преувеличена (для продавца);
  • лицу, отчуждающему объект, для страховки нужно лишь удостовериться в наличии расписки о разделе недвижимости, особенно на несовершеннолетних детей. Нюанс: это не означает наделение их долями. В будущем раздел квартиры необходимо реализовать соглашением или его формой – дарственной, но это не проблема продавца: он не вправе и не уполномочен следить за выполнением;
  • ПФР однозначно не выделит маткапитал при отсутствии расписки, поэтому при продаже квартиры это можно не проверять, но для полного спокойствия не помешает удостовериться;
  • нарушения с долями не повлияют на недействительность сделки: продажа квартиры законная и этот факт свершен. Суд решает подобные дела, обязывая нового владельца выделить доли должным образом, или сам выделяет части. Квартиру невозможно перепродать без раздела: нотариусы, Росреестр проверяют использование маткапитала. Претензий к продавцу или к сделке не может быть никаких. Проблемы возможны, только если обнаружена незаконная схема обналичивания и в этом замешан бывший хозяин недвижимости.

 

Размер суммы по сертификату

Счет семейного сертификата должен содержать достаточную сумму для перечисления части оплаты, указанной в соглашении купли-продажи. В ДКП указывают конкретную цифру применяемой материнской дотации, а не просто пишут, что часть стоимости недвижимости погашается за маткапитал. Госпомощь можно расходовать для разных целей: на момент перечисления средств продавцу, на счету может оказаться сумма меньшая на несколько сотен тысяч и ПФР перечислит только остаток.

Описанное возможно, но маловероятно. Чтобы полностью исключить риск необходимо:

  • требовать только актуальную справку о состоянии счета, желательно, выданную тем же числом, когда будет подаваться соглашение купли-продажи (сделать в один день);
  • допускается информировать чиновников о предстоящей сделке заявлением или предварительным ДКП – это исключит выдачу денег на иные цели.
В соглашениях купли-продажи сумма оплаты – главное условие. Даже если часть семейного капитала не была прописано, общая стоимость указывается всегда. В ДКП надо предусмотреть, что если у покупателя материнский капитал не покроет стоимость квартиры, то остаток погашается иными средствами. Риски продажи будут минимальными: при отсутствии денег на счету сертификата и/или не указании части семейной дотации в соглашении контрагент останется должен продавцу, а без полной оплаты Росреестр не зарегистрирует право собственности (залог не снимут).

Условия передачи денег продавцу

Необходимо акцентировать внимание по таким пунктам:

  • прописать точные, максимально конкретные условия перевода денег при продаже. Заявление о применении маткапитала приобретателями подается Пенсионному Фонду после удостоверения и подписания купли-продажи. Покупатель проведёт оформление быстро, если предусмотреть штрафы за промедление. Следует ориентироваться на сроки: около 5 дней на подачу заявления, за 25 дней ПФ обязан санкционировать перечисление и за 10 – перевести деньги;
  • четко указать суммы сделки цифрами и прописью (часть, погашаемую за материнский капитал, за иные средства, общую стоимость) и реквизиты всех сторон. Прописать все данные сертификата (номер, дачу выдачи и пр.). Предусмотреть иные варианты оплаты.

Указанное прописывает нотариус, готовя образец документа, а владельцу квартиры перед подписанием желательно взять копию и перепроверить.

Соответствие квартиры условиям ПФР

Продавцу квартиры рекомендовано также проверить параметры, касающиеся его: деньги не выдадут, если жилье не соответствует определенным требованиям.

Надлежащие параметры объекта для маткапитала в {banner_year}:

  • износ до 50%;
  • расположение в РФ на территории населенного пункта;
  • пригодный для проживания;
  • статус жилого помещения;
  • не ветхое, не аварийное.

Продажа комнаты или доли в квартире допускается, только если семья становится полноправным владельцем всего помещения.

Нормы жилплощади на человека не требуется соблюдать. Главное, проследить за пригодностью к проживанию.

ПФ РФ может выделить средства на непригодное жилье – часто чиновники проверяют состояние объекта только на бумаге, но нужно помнить, что прокуратура и органы опеки делают выборочные проверки по семьям с несовершеннолетними детьми, использующими семейный капитал. Продажа несоответствующего нормам объекта недвижимости как жилого чревата отменой сделки с взысканием всего полученного. По умолчанию подразумевается, что реализуется пригодное для проживания помещение, отвечающее минимальным стандартам законов.

Гарантии для продавца жилья

Инструменты, делающие продажу безопасной:

Гарантия Описание
Предварительное соглашение купли-продажи
  • невыдача разрешения на материнский капитал сорвет всю сделку. Стороны потратят свое время, впустую заплатят нотариусу за оформление. Предварительный ДКП компенсирует неудобства;
  • документ могут потребовать чиновники как гарантию предстоящей сделки, что разом исключит попытки использования средств МСК на иные нужды;
  • ПДКП – это не соглашение об отчуждении и по нему не возникает никаких обязательств собственности на объект, но он предусматривает штрафные санкции (для обоих контрагентов) если стороны передумают.
Аванс, задаток
  • порядок продажи может включать аванс (задаток) – гарантию исполнения сторонами своих обязательств. Его выплачивают приобретатели объекта владельцу. В случае срыва сделки по их вине, последний вправе его оставить или отсчитать убытки, а остальное вернуть контрагентам;
  • данный инструмент допускается применять с предварительным соглашением;
  • продавец пишет расписку о получении задатка (аванса) от руки. В расписке обязательно проставляется его роспись и дата. Покупатели подают бумагу в ПФ РФ для перевода эквивалентной сумму в будущем им, поскольку они дают аванс изначально собственными деньгами – это допускается правилами перечисления МСК;
  • условия аванса прописывают в ДКП.
Гарантии для продавца в виде условий документов
  • до момента перевода материнского капитала и получения остальных денег квартира остается у бывшего хозяина в залоге. В ДКП ставится отметка «Квартира состоит в залоге у продавца до поступления всей суммы»;
  • соглашение подается в Росреестр – обременение регистрируется. Без подтверждения полного исполнения финансовых обязанностей право собственности невозможно переоформить.
Финансовые расчеты Материнский капитал перечисляют на банковские реквизиты сразу бывшим владельцам – это также служит гарантией сделки: контрагент не сможет потратить семейный капитал на иные цели. Если есть несколько совладельцев, то каждый из них должен подать приобретателю номер банковского счёта для зачисления денег, который подает информацию в ПФ для перечисления продавцам согласно долям.


{banner_bottomtext}

Порядок действий при продаже квартиры под маткапитал

Алгоритм действий (пошаговая инструкция):

  • Проверить платежеспособность контрагентов (подлинность сертификата и наличие по нему денег), семейное состояние – в соглашении необходимо указать, что приобретателями выступает вся семья (это дополнительная гарантия оформления долевой собственности).
  • Удостовериться, что продаваемая квартира отвечает требованиям семейному капиталу.
  • Предварительный ДКП и аванс / задаток (применяется не всегда).
  • Заключается сделка купли-продажи у нотариуса, подается регистратору, который фиксирует, что недвижимость будет в залоге до погашения стоимости.
  • Покупателем подается в ПФ вместе с заявлением на использование маткапитала обязательство о выделении долей, расписка об авансе, ДКП, счета контрагента и бумаги, касающиеся недвижимости.
  • Полная выплата и снятие обременения.
  • Новые владельцы подают ДКП в УФРС для переоформления его на себя. На протяжении 10 дней, регистратор вручает обновленную выписку из ЕГРН.

 

Какие документы нужны для продажи

На различных этапах процедура требует подачи следующего:

  • личных бумаг сторон: паспорта, метрических документов (свидетельство о рождении) детей, свидетельство о браке, ИНН, СНИЛС;
  • банковских счетов сторон;
  • всех документов на объект сделки: техпаспорт, выписка из ЕГРН;
  • экспертной оценки стоимости (в ней же будет указано состояние здания), если цена формируется согласно ей (это не обязательный документ);
  • предварительное соглашение;
  • основной ДКП;
  • для сделки нужны документы от потенциальных владельцев (подают в ПФ): указанные выше бумаги, а также заявление с требованием разрешить перечисление денег маткапитала, нотариально засвидетельствованное обязательство выделить доли. При использовании задатка в госорган предоставляется расписка и счет приобретателей, для перечисления соответствующей авансу части МСК, поскольку они внесли платеж из собственных средств;
  • платежки, справки о переводе денег (стороны обязательно должны иметь оригиналы).

 

Как правильно составить договор продажи

Необходимо проследить за указанием следующих аспектов:

  • до момента перечисления полной суммы продавцу жилье находится у него в залоге;
  • покупателями являются все члены семьи, не только обладатель сертификата, поскольку часть, купленная за материнский семейный капитал делится поровну в обязательном порядке. Потребуется прописать подробно все их данные (паспорта, ИНН, СНИЛС и пр.), степень родства;
  • размер долей можно не указывать, раздел произойдет потом по соглашению или по дарственным – это уже не забота бывшего владельца. В определенных случаях квартира сначала оформляется на одного или двух супругов, например, при ипотеке, тогда надо проследить за наличием обязательства в ПФ о долевой собственности. Этого можно и не делать: госорган без него не вправе выделять деньги;
  • прописать, что в течение времени, установленного сторонами, например, 5 дней после регистрации ДКП, приобретатели обязуются подать в ПФ заявление на разрешение использовать семейный капитал. Это и другие условия устанавливают в предварительном ДКП, если он применяется;
  • реквизиты сертификата, решения о его выдачи, каким отделением ПФР оформлен;
  • реквизиты ипотеки, если применяется;
  • банковский счет получателя оплаты, все его подробные данные;
  • четко прописать суммы с разделением: часть за МСК, остальное – иные средства, общая. Указать, что если маткапитала будет по каким-то причинам недостаточно, то остаток погашается собственными средствами приобретателя, а также возможные дополнительные варианты, схемы оплаты.

 

Через сколько времени перечисляют маткапитал продавцу

Старые сроки перечисления маткапитала продавцу упразднены с 2017 года (составляли 1 мес. и 1 мес.). На сегодняшний день сокращенный период для предоставления материнского капитала находится в рамках 15 (время для рассмотрения заявления соискателя и выдачи разрешения) и 10 дней (на перечисление денег).

Главная гарантия сделки – указание в сделке купли-продажи, что объект остается в залоге до полного погашения его стоимости. На практике применяется и оплата материнским капиталом после переоформления квартиры, но рисков при этом больше.

Есть несколько способов выделить доли: детям можно определить и 1/50 и 1/100 часть, так как Верховный суд установил, что делится поровну только часть, купленная за материнский капитал, а площадь, приобретенная за собственные сбережения, – пропорционально вложенному. За выделением долей и способом (соглашением или дарственными) продавец не обязан следить, это не его забота, но ему крайне рекомендовано проконтролировать наличие обязательства сделать это.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бесплатная юридическая помощь по вопросам продажи, покупки квартир и земельных участков
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector