Покупка квартиры, полученной в наследство менее (более) 3 лет: что следует знать

    Содержимое:
  1. Какие риски при покупке квартиры по наследству, чем опасно
    1. Доставшаяся по завещанию
    2. Перешедшая по закону
    3. Квартира более 3 лет в собственности
    4. Квартира менее 3 лет во владении
    5. Сделка через доверенное лицо
  2. Как проверить наследников перед сделкой
  3. Если наследники объявились после покупки квартиры
    1. Могут ли наследники оспорить договор купли-продажи
  4. Срок давности по наследству при покупке квартиры
  5. Как купить квартиру, полученную в наследство
    1. На что обратить внимание и обезопасить себя
    2. Договор купли-продажи квартиры по праву наследования: образец

завершение покупки унаследованной квартиры

Покупка квартиры, полученной в наследство может быть застрахована. Страхование увеличивает общие затраты на куплю-продажу. Однако наличие страхового полиса защищает от крупных финансовых потерь. В этой публикации рассмотрены «подводные камни», которые можно выявить на стадии предварительной проверки и подписания ДКП.

Какие риски при покупке квартиры по наследству, чем опасно


Если после оформления сделки появится другой претендент на имущество, суд вправе признать ДКП недействительным. По судебному решению придется вернуть квартиру новому наследователю. Взыскание денег с продавца сопряжено с определенными трудностями. Иногда – попросту невозможно.

Доставшаяся по завещанию


При наличии письменного распоряжения близкое родство не имеет значения. Тем самым, исключаются потенциальные претенденты из числа наследников по закону. Но в обязательном порядке должна быть выделена часть собственности покойного человека следующим лицам:
  • несовершеннолетним детям (родным и приемным);
  • родителям пенсионерам;
  • иждивенцам и супругам в нетрудоспособном состоянии.

Перечисленные граждане вправе претендовать на долю. Допустимо решение спора по взаимной договоренности сторон с выплатой денежной компенсации.


Несмотря на определяющую действенность завещания, в суде могут быть доказаны факты:
  1. составление распоряжения под давлением;
  2. подделка текста;
  3. уклонение от выплаты алиментов;
  4. лишение родительских прав.

Перечисленные причины – достаточные основания для признания претендента «недостойным».

Исходный владелец вправе переписывать завещание неоднократно. Действителен – последний вариант.


О наличии наследственного дела, удостоверенных нотариально распоряжениях и доверенностях сведения предоставляет единая информационная система (ЕИС). Но аналогичный документ может заверить главный врач больницы, который не передает информацию в соответствующую базу данных.

Приведенные примеры объясняют ситуации, когда приобретение унаследованной квартиры сопряжено с определенными рисками. Перечисленные основания достаточны для признания сделки купли-продажи унаследованной недвижимости недействительной.

Допустимо в завещании указать разрешение третьему лицу пользоваться квартирой (без передачи жилплощади в собственность). Такое обременение не запрещает продажу. Однако покупатель не сможет лишить этого человека прав на проживание по данному адресу.

Перешедшая по закону


Если завещание отсутствует, применяют распределение по степени родства. В первоочередном порядке выделяют «обязательные доли».

«К наследникам по закону относятся граждане, которые… ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним» ГК РФ, статья 1148, п.2.


Также необходимо учесть претендентов, которые получат имущество по праву предоставления за умершего законного наследника.

Квартира более 3 лет в собственности


Отмеченный трёхлетний временной интервал называют достаточным для устранения лишних рисков. Это утверждение базируется на типовом сроке давности тематических исковых заявлений. Однако в суде может быть доказано, что наследник не знал о смерти наследодателя. В этом случае отмеченное ограничение не действует. Рассмотрение дела выполняется по стандартному алгоритму.

Квартира менее 3 лет во владении


При небольшом сроке собственности риски значительно увеличиваются. Расчет временного интервала начинают с даты смерти наследодателя. В течение трех лет претендент может подать исковое заявление в суд.

Сделка через доверенное лицо


Покупка по нотариально заверенному поручению не запрещена законом. Доверенное лицо будет действовать в рамках предоставленных полномочий. В частности – сможет подписать ДКП на переданную по завещанию квартиру. Покупатель не принимает непосредственного участия в проверке. Нужно выбирать компетентного исполнителя, способного самостоятельно выполнить необходимые действия без ошибок.

Как проверить наследников перед сделкой


Алгоритм действий определяют с учетом представленной информации. Стандартные процедуры проверки квартиры перед покупкой:
  1. выявляют лиц с обязательной для получения долей;
  2. для получения информации о проживавших по этому адресу иждивенцах опрашивают соседей;
  3. получают сведения о прописанных гражданах в регистрационном подразделении МВД.

Внимательно изучают завещание и свидетельство, составленное нотариусом после завершения типового шестимесячного срока наследственного дела. Уточняют позиции:
  • права пожизненного (временного) проживания;
  • иные обременения по распоряжению покойного;
  • наличие других завещаний (по базе данных ЕИС);
  • отказы других очередников.

Если наследники объявились после покупки квартиры


Претендент может восстановить имущественные права только по решению судебных инстанций. Квартира останется в собственности покупателя, если он будет признан «добросовестным» приобретателем. Исключить обоснованные претензии можно с помощью правильного документального оформления купли-продажи.

Могут ли наследники оспорить договор купли-продажи


Исковое заявление подают при наличии достаточных оснований. Претендент должен собрать убедительные доказательства своих прав. Во внимание при рассмотрении спора принимают упомянутые выше законные причины.

Срок давности по наследству при покупке квартиры


По стандартным правилам нотариус изучает обстоятельства в течение шести месяцев с даты открытия наследственного дела. После выписки свидетельства спорные вопросы решают в рамках судебного разбирательства. Срок давности по заявлениям данной категории – три года. Исковой период может увеличиваться по решению суда.

Как купить квартиру, полученную в наследство


Перечисленное выше свидетельствует о возможных значительных затруднениях. Родственные отношения, например, не всегда фиксируются документально. Но статус родства можно доказать в суде. Срок давности при определенных обстоятельствах увеличивается.

Определенные гарантии можно получить с помощью страхования титула. Полис уменьшает риски покупки квартиры, полученной в наследство. Если придется вернуть приобретенное унаследованное имущество, выплачивается оговоренная в страховке денежная компенсация.

На что обратить внимание и обезопасить себя (что и как проверить)


Необходимо изучить общие параметры покупаемого объекта недвижимости. Уточняют базовые позиции:
  1. техническое, эстетическое и санитарное состояние квартиры;
  2. обременения, права собственности, другие сведения по выписке из базы данных ЕГРН;
  3. наличие зарегистрированных жильцов по справке из МВД;
  4. задолженность по коммунальным платежам и выплатам за капитальный ремонт.

Далее подробно проверяют выписанное свидетельство (завещание при наличии). В перовую очередь убеждаются в отсутствие лиц с внеочередными правами на имущество. Нужно узнать, есть ли еще наследники при распределении недвижимости по закону. Отказы от получения фиксируют в письменной форме с обязательным нотариальным заверением. Сведения о завещаниях можно получить в единой базе данных ЕИС.

Несовершеннолетние дети (недееспособные лица) отказываются от получения наследства только по специальному разрешению государственных органов опеки.


При оформлении покупки не рекомендуется уменьшать/занижать стоимость. При отсутствии доказательств оплаты сложно взыскать полную компенсацию с продавца. На уменьшение рисков влияют факторы:
  • завещание написано в день смерти;
  • срок получения наследства превышает 3 года;
  • отсутствуют лица с первоочередными правами обязательной доли;
  • количество родственников – минимальное.

Если пришлось решать спорные вопросы в суде, покупатель должен будет доказать свою «добросовестность». Специфический термин подразумевает отсутствие принуждений к сделке. Надо подтвердить неосведомленность о других наследниках. На этом этапе пригодится прозрачность коммерческих отношений. Исключить проблемы поможет официальное оформление расчетов.

Для обоснования ответственности продавца рекомендуется ссылаться на ПП ВС РФ N 9 от 29.05.2012 г. В документе отмечены важные определения:
  1. новый претендент вправе получить только денежную компенсацию;
  2. стоимость недвижимости оценивается на дату открытия наследственного дела;
  3. претензии можно предъявить только к лицам, получившим имущество по нотариальному свидетельству (продавцам).

Договор купли-продажи квартиры по праву наследования: образец


Рекомендуется брать расписку, подтверждающую обязательства продавца уладить финансовые претензии при появлении нового претендента. Как утверждают практикующие юристы, практическая значимость этого документа минимальна. В основном договоре можно корректно сформулировать права и обязанности сторон, штрафные санкции, другие необходимые условия.

Скачать Образец договора купли-продажи.doc (39,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Оформление покупки через нотариальную контору повышает надежность сделки. Нотариус удостоверит дееспособность продавца, проверит сопроводительные бумаги. За услуги и технические работы придется оплатить пошлину по действующим тарифам. Если продается доля, или собственность несовершеннолетнего, нотариальное заверение применяют в обязательном порядке.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть