Правила продажи квартиры, полученной по наследству

    Содержимое:
  1. Можно ли продать до вступления в наследство
  2. Можно ли продать сразу после вступления в наследство
  3. Можно ли продать квартиру, наследуемую несовершеннолетним
  4. Если один из наследников не согласен на продажу
  5. Как продать квартиру если наследников несколько
  6. Возможна ли продажа доли одним из наследников
  7. Если наследник появился после реализации квартиры
  8. Условия продажи наследуемой квартиры
    1. Какие документы нужны для купли-продажи
    2. Образец договора купли-продажи наследуемой квартиры

завершение продажи унаследованной недвижимости

Продажа квартиры, полученной по наследству допустима после регистрации прав нового владельца. Перед реализацией унаследованной недвижимости необходимо удовлетворить законные требования других претендентов на часть собственности покойного. Если наследник несовершеннолетний ребенок, нужно получить специальное согласие государственных органов опеки (ООП).

Можно ли продать до вступления в наследство


Для корректной оценки допустимых действий рекомендуется ознакомиться с тематическими нормами действующего законодательства:

«наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства» ст. 1154 ГК РФ.


Только после завершения отмеченного срока допустимо нотариальное оформление свидетельства. Полученный документ предъявляют в «Росреестр», где изменяют данные о владельце недвижимости. Зарегистрированный новый собственник вправе распоряжаться унаследованной квартирой по собственному усмотрению без ограничений.

Не запрещается выставить на продажу квартиру до вступления в наследство. Потенциальных покупателей следует предупреждать о задержке с оформлением. При наличии обоюдного согласия сторон можно заключить предварительный договор. Серьезность намерений подтверждается задатком. Получение денег фиксируют с помощью письменной расписки.

Можно ли продать сразу после вступления в наследство


Срок изменения регистрационных записей в зависимости от метода составляет от суток до 10 рабочих дней. Рекомендуется дождаться завершения процедуры для корректного проведения сделки. Только после получения выписки «Росреестра» на свое имя продавец способен документально подтвердить право собственности.

Следует помнить о том, что ДКП может содержать строгие условия выполнения обязательств с крупными штрафными санкциями при нарушении оговоренных сроков.


Можно ли продать квартиру, наследуемую несовершеннолетним


Сведения о квартире, доставшейся по завещанию ребенку, поступают в территориальное подразделение ООП. В базе данных ЕГРН появляется специальная ограничительная запись. С этого момента отчуждение недвижимости по ДКП или другому договору допустимо только по письменному разрешению органов опеки.

Для получения одобрения ООП необходимо предоставить доказательства сохранения (улучшения) имущественных прав и условий проживания малолетнего ребенка. В зависимости от исходной ситуации применяют различные схемы:
  1. приобретают новую недвижимость;
  2. прописывают детей по другому адресу;
  3. оформляют депозит до совершеннолетнего возраста на определенную сумму.

При наличии разрешения ООП, ДКП подписывают от имени ребенка:
  • родители;
  • опекуны;
  • попечители.

Если один из наследников не согласен на продажу


Распоряжение совместным имуществом допустимо только при одобрении сделки всеми собственниками. Если выделение долей отсутствует, нужно выполнить соответствующую процедуру. Как и в общем случае на завершающей стадии выделения частей права владельцев подтверждаются записями в «Росреестре» (процентным распределением долей имущества).

В качестве альтернативы можно предложить несогласному наследователю выкуп его доли. Насильственное отчуждение, в том числе и при выплате денежной компенсации, допустимо только по решению суда. Для успешного применения компенсирующей выплаты недостаточно иметь желание о продаже. Надо предоставить доказательства, подтверждающие правоту истца:
  1. наличие нарушений норм законодательства;
  2. проживание ответчика по другому адресу;
  3. отказ оплаты коммунальных услуг.

Как продать квартиру если наследников несколько


При отсутствии возражений действуют по схеме:
  1. утверждают условия сделки;
  2. совместно подписывают ДКП;
  3. получают предоплату;
  4. регистрируют в «Росреестре» переход прав собственности покупателю;
  5. завершают расчет.

Договор заключается в простой письменной форме. В соответствии с изменениями по ФЗ N 76 от 01 05.19 с августа 2019 г. не требуется нотариальное оформление при одновременной продаже квартиры всеми дольщиками. Тем самым, улучшают экономические показатели сделки. Ранее нужно было заплатить госпошлину в размере 0,5% от стоимости вместе с техническими услугами юристов.

Возможна ли продажа доли одним из наследников


При завершенном распределении частей квартиры необходимо уведомить других собственников о продаже. Если они откажутся, или не ответят, можно проводить сделку по стандартной схеме. В этой ситуации упомянутые выше изменения не действуют. Придется оплачивать госпошлину и соответствующие нотариальные услуги.

Факт сообщения условий дольщикам подтверждают с применением способов:
  • личная передача документа под роспись в присутствии свидетеля;
  • ценное письмо с описью вложения;
  • телеграмма, курьерская доставка;
  • уведомление через нотариуса, или другое уполномоченное лицо по доверенности.

Сообщать другим владельцам о продаже надо и в том случае, когда доля выделена в натуре. В подобной ситуации остаются коридоры, кладовки, другие помещения с категорией общей собственности.

Если наследник появился после реализации квартиры


При появлении претендента через три года после смерти наследодателя, исковые заявления не принимают. Однако суд вправе сделать исключение при наличии уважительных причин. Спорные ситуации в любом случае решают с применением официального судебного разбирательства.

Добросовестный приобретатель не отвечает за действия продавца, поэтому квартира не может быть отобрана в принудительном порядке. Как правило, денежную компенсацию (часть от полученной оплаты) новому наследнику выплачивает продавец. Если он откажется выполнять судебное решение, применяют обычные санкции вплоть до конфискации имущества при значительной сумме долга.

Условия продажи наследуемой квартиры


После устранения рассмотренных препятствий сделку купли-продажи оформляют по стандартной схеме. Продажа квартиры при вступлении в наследство по завещанию (по закону) не облагается налогом на доход, если срок владения превышает 3 года. Временной промежуток рассчитывают от даты смерти наследодателя.

НДФЛ не оплачивают:
  • пенсионеры;
  • инвалиды с детского возраста;
  • лица, которым присвоена 1 (2) группа инвалидности.

При отсутствии льгот подают сведения о сделке в налоговую инспекцию по месту жительства. Крайний срок – 30 апреля следующего после продажи года. В расчете из общей суммы можно сделать вычет до 1 млн р. Специальное уменьшение суммы по договору имеет смысл только до определенного предела. Инспектор вправе рассчитать НДФЛ от базы 70% кадастровой стоимости.

Какие документы нужны для купли-продажи


Представленный ниже перечень уточняют по соответствию реальным условиям купли-продажи наследованной жилплощади:
  1. гражданский паспорт или другое удостоверение личности;
  2. свидетельство о получении наследства;
  3. выписка из базы данных ЕГРН;
  4. справки об отсутствии задолженностей по ЖКХ, прописанных жильцах;
  5. согласие супруга(и) (дольщиков, ООП).

Для подтверждения дееспособного состояния продавца опытные нотариусы и покупатели требуют справки из ПНД, НД.


Образец договора купли-продажи наследуемой квартиры


Ниже представлен универсальный ДКП, в котором предусмотрена возможность оплаты покупки с применением кредитных средств. Текст можно изменять по договоренности сторон определенным образом. Не следует нарушать в утверждаемых условиях нормы законодательства. При возникновении затруднений составляют ДКП с помощью квалифицированного юриста.

Скачать Образец бланка ДКП квартиры.doc (73,5 Kb) (cкачиваний: 0)
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть