Продажа и покупка квартиры в залоге у банка: плюсы и минусы, риски покупателя

    Содержимое:
  1. Что значит квартира в банковском залоге
  2. Можно ли продать квартиру в залоге
  3. Если квартира в залоге у банка, можно ли ее купить
    1. Риски при покупке залоговой квартиры
  4. Как понять, что квартира в залоге
  5. Как правильно купить квартиру, находящуюся в залоге у банка
    1. Покупка у банка
    2. Покупка у заёмщика
    3. Образец предварительного договора купли-продажи залоговой квартиры
    4. Образец договора купли-продажи квартиры в залоге

завершение сделки по приобретению залоговой квартиры

Продажа и покупка квартиры в залоге у банка ограничена выполнением обязательств заемщика перед кредитором. После оплаты задолженностей устраняется ограничительная запись в базе данных ЕГРН. Определить, что недвижимость в залоге, можно по выписке «Росреестра».

Что значит квартира в банковском залоге


Для уточнения базовых определений рекомендуется изучить тематические акты. В статье 11 ФЗ N 102 от 16.07.1998 отмечено, что:

«обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке…, возникает с момента государственной регистрации».


Ограничение является обязательным для соответствия действий кредитора и заемщика нормам законодательства.

Специальной записью в базе данных «Росреестра» подтверждают возникновение залогового права. Далее отчуждение недвижимости допустимо только по согласованию с банком.

Дополнительно в ипотечном соглашении могут быть предусмотрены действия, выполняемые по специальному разрешению:

Для свободного распоряжения собственностью нужно погасить жилищный займ полностью. Далее применяют процедуру снятия обременений. Некоторые банки выполняют процедуру самостоятельно. В отдельных случаях придется лично собрать документы и передать в «Росреестр» для устранения ограничительной записи.

Можно ли продать квартиру в залоге


Прямой запрет на реализацию жилплощади с обременением в законодательстве отсутствует. Но продажа залоговой квартиры собственником не может быть завершена без итогового изменения записи о новом владельце в ЕГРН. Для устранения обозначенного препятствия необходимо погасить ипотечный кредит, выполнить рассмотренную выше процедуру.

Чтобы исключить проблемы, рекомендуется предварительно согласовать свои действия с банком. Как минимум, стоит проверить порядок снятия обременений. Заимодатель не будет создавать препятствия продаже, так как заинтересован в получении выданной суммы с процентами.

Кредитор может воспользоваться залоговым правом при грубом нарушении договорных обязательств. По судебному решению квартиру выставляют на свободные торги. Заемщику возвращают остаток после продажи объекта недвижимости.

Если квартира в залоге у банка, можно ли ее купить


Специалисты советуют приобретать недвижимость после снятия всех обременений. В рассматриваемой ситуации применяют данную схему:
  1. оговаривают условия сделки с продавцом;
  2. оплачивают часть суммы для погашения задолженностей;
  3. после устранения залогового права регистрируют нового владельца и завершают расчет.

Банк может согласиться заключить новый ипотечный договор с покупателем. В этом случае будут применять типовые правила проверки потенциального заемщика. Процедура одобрения заявки упрощается, так как данные по объекту недвижимости кредитору известны.

Преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге:
  1. с учетом отмеченных сложностей можно рассчитывать на значительную скидку;
  2. технические параметры и юридическая чистота жилплощади проверены профессионально на стадии оформления ипотеки;
  3. участие солидного кредитного учреждения повышает надежность сделки.

Риски при покупке залоговой квартиры


Для объективного анализа подобных предложений кроме преимуществ нужно знать недостатки. Главный минус – необходимость передачи продавцу денег для погашения задолженностей. В отличие от стандартной схемы по ДКП, в данном случае образуется длительный временной промежуток до коррекции записи в базе данных.

Другие риски не являются специфическими. Однако нужно отметить возможность негативных ситуаций:
  • несвоевременное освобождение квартиры;
  • порча имущества;
  • наличие прописанных несовершеннолетних детей, выселяемых по специальному разрешению органов опеки;
  • отказ супруга (других собственников) выполнять сделку.

Чтобы исключить проблемы применяют дополнительную проверку непосредственно перед заключением ДКП. Отдельные риски минимизируют (исключают) в ходе тщательной подготовки документального оформления покупки.


Отдельно можно рассмотреть ситуации, когда банки выставляют квартиры на продажу. Вариант подразумевает договорные отношения с юридическим лицом без участия бывшего собственника.

Как понять, что квартира в залоге


Уточнить наличие обременений можно в «Росреестре» или через МФЦ. Применяют личное обращение в территориальное подразделения соответствующего учреждения либо запрос в электронной форме через интернет. Второй способ – проще, дешевле и быстрее.

Как правильно купить квартиру, находящуюся в залоге у банка


Безопасно приобрести недвижимость поможет схема с предварительным договором и передачей денег после выполнения утвержденных обязательств. Для расчетов можно использовать:
  1. депозитарную ячейку;
  2. условный счет.

На завершающем этапе фиксируют получение недвижимости в собственность записью в «Росреестре». Одновременно устраняется пометка с обременением.

Покупка у банка


Конфискованную по решению суда жилплощадь продают на публичных торгах. Если мероприятие выполняется повторно, заявленная цена снижается на 15%. Банки выставляют квартиры на продажу в специальных объявлениях на официальных сайтах. По договоренности с заемщиком квартира может быть реализована через аукцион.

Результаты торгов (судебного решения) могут быть оспорены бывшим собственником. Срок исковых заявления по отмеченным причинам – до 3 лет. Как обычно, рекомендуется полноценная проверка объекта недвижимости по стандартному алгоритму.

Покупка у заёмщика


Для приобретения у частного собственника залоговой квартиры используют алгоритм:
  1. уточняют параметры жилплощади, отсутствие других обременений и запретов;
  2. заключают предварительный договор;
  3. перечисляют деньги для погашения ипотеки (коммунальных платежей и других долгов);
  4. подписывают основной ДКП;
  5. переоформляют квартиру;
  6. завершают расчет с продавцом.

Образец предварительного договора купли-продажи залоговой квартиры


В ПДКП можно указать условие доступа к деньгам – полное устранение обременений с подтверждением выпиской «Росреестра».

Скачать Образец предварительного ДКП.doc (67,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Образец договора купли-продажи квартиры в залоге


Сделку оформляют письменным документом, подтверждающим участие трех сторон:
  1. продавец;
  2. покупатель;
  3. залогодержатель.

В тексте указывают наличие запрета, описывают механизм устранения обременения. Отмечаются обязанности по расходам на открытие аккредитива, выполнение других рабочих операций.

Скачать Образец трехстороннего ДКП.doc (62,5 Kb) (cкачиваний: 0)
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть