Как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу Росреестр бесплатно

расчет стоимости по кадастру

    Содержимое:
  1. Что такое кадастровая стоимость
    1. На что влияет оценка
    2. От чего зависит стоимость по кадастру
    3. Кадастровая и инвентаризационная стоимость: в чем разница
    4. Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница
  2. Может ли меняться стоимость квартиры по кадастру
    1. Завышение кадастровой стоимости
    2. Снижение кадастровой оценки
  3. Как рассчитать кадастровую цену квартиры
    1. Оценка квартиры целиком
    2. Комната в коммунальной квартире или общежитии
    3. Оценка доли в квартире
  4. Как проверить кадастровую стоимость жилья
    1. Стоимость справки
    2. Образец справки о кадастровой стоимости
  5. Можно ли и как оспорить кадастровую оценку
  6. Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость квартиры устанавливается в соответствии с методикой, утвержденной действующим законодательством. Актуальную оценочную информацию о жилплощади можно получить на сайте Росреестра. Данные применяют для оценки недвижимости при оформлении ипотеки и в других ситуациях.

Что такое кадастровая стоимость


Специальный механизм учета объектов недвижимости действует в РФ с 2014 г. Для получения объективных данных о цене утвержден специальный параметр. Кадастровую стоимость (КС) устанавливают по регламентированной формуле расчета с учетом рыночных факторов. Исполнение работ поручают специализированным коммерческим или профильным государственным учреждениям. Информация сохраняется в базе данных «Росреестра». Чтобы обеспечить актуальность, предусмотрен максимально допустимый интервал между проверками – 5 лет.

В соответствии с утвержденным планом с 2020 года оценку КС выполняют только госучреждения.


Для уточнения отдельных позиций по теме можно изучить:
  • ФЗ N 135 от 29.07.1998 – оценочная деятельность в РФ;
  • ФЗ N 237 от 03.07.2016 – формирование системы учета, основные определения КС;
  • Приказ Минэкономразвития N 226 от 12.05.2017 – методические указания, особенности технологии расчета.

«Государственная кадастровая оценка… должна быть завершена до 1 января 2020 года» (ФЗ N 237, ст. 5).


На что влияет оценка


Система государственной регистрации подразумевает ответственное хранение данных, что соответствует понятию юридически значимых сведений. Кадастровую стоимость, подтвержденную выпиской «Росреестра», применяют для расчетов:
  • налога на недвижимость и НДФЛ;
  • госпошлины в ходе нотариального оформления наследства;
  • соответствия залога запрашиваемой сумме по ипотечному займу;
  • долей при разделе имущества (по добровольной схеме или через суд);
  • штрафов и других обязательных платежей.

Кроме перечисленных примеров КС можно использовать для аргументации исковых заявлений, которые предусматривают различные виды распоряжения (пользования) имуществом:

Пример с расчетом государственной пошлины при нотариальном оформлении продажи квартиры (доли) наглядно демонстрирует влияние оценки КС:
  • цена по ДКП – 5 280 000 р.;
  • применяется норматив – 1 <КС <10 млн р. (7 000 р. + 0,2% КС);
  • госпошлина – 17 560 р. (5 280 000*0,002 + 7 000).

От чего зависит стоимость по кадастру


Для вычислений применяют методики, утвержденные Приказом N 226. Общее условие – КС не должна превышать уровень рыночной стоимости на определенную дату. Для создания достоверной модели расчета собирают информацию об аналогичных объектах недвижимости на контрольной территории.

Если такие данные отсутствуют, применяют комплексную оценку с уточнением базовых параметров:
  • года постройки;
  • общих технических параметров, физического износа здания;
  • площади квартиры;
  • оснащенности инженерными коммуникациями;
  • особенностей местной инфраструктуры.

При оценке по затратной методике пользуются сметными строительными нормативами. В обязательном порядке учитывают региональные особенности ценообразования. Для расчета по доходу применяют технологии:
  • прямой капитализации;
  • дисконтирования денежных потоков.

Кадастровая и инвентаризационная стоимость: в чем разница


Инвентаризационный показатель (ИС) вычисляют по упрощенной схеме сотрудники БТИ. Для расчета ИС берут данные:
  • год постройки;
  • использованные материалы;
  • выполненные работы;
  • площадь квартиры.

В данном варианте не учитывают территориальное размещение объекта недвижимости, уровень цен в регионе, другие рыночные факторы. Так как результат получается значительно меньше реальной ценности, утрачивается объективность анализа. По этой причине с 01.01.2015 расчет налогов допустим только на базе КС. Инвентаризационная оценка с 2020 г полностью исключена.

Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница


Показатели вычисляют с применением аналогичных методик, что определяет приблизительное равенство результатов. Существенная разница – оперативность оценки рыночной стоимости. Расчет выполняется с учетом:
  • реального уровня цен;
  • сезонных колебаний;
  • изменения валютных курсов;
  • муниципальных планов реконструкции;
  • аварий, других факторов.

Отдельно нужно отметить отсутствие в «усредненной» методике по стандартам КС определения действительного состояния квартиры. Жилплощадь может быть испорчена затоплением, плохим обращением собственника. Качественный ремонт и современное техническое оснащение увеличивают ценность.

Перечисленные и другие изменения будут учтены только по технологии расчета рыночной стоимости. Соответствующее заключение можно получить с помощью независимой экспертной оценки.

Может ли меняться стоимость квартиры по кадастру


По действующим правилам плановые изменения показателей выполняются с частотой один раз каждые три года. В крупных городах допустимо уменьшение срока до 2 лет по решению местных законодателей.

Завышение кадастровой стоимости


Произвольное увеличение КС недопустимо. Типовые причины роста стоимости квартиры по кадастру обусловлены:
  1. изменением рыночной конъюнктуры;
  2. действительным улучшением потребительских параметров недвижимости после капитального ремонта (реконструкции).

Существенное влияние на итоговый результат оказывает выбор технологии расчета. Допустимо применение методик, утвержденных Приказом N 226, с поправочными коэффициентами из приложений к документу.

В исключительных ситуациях разрешается выполнение внеплановой проверки по инициативе муниципалитета. Результаты с новой оценкой стоимости по кадастру утверждает специальная комиссия. После этого – вносят изменения в базу данных ЕГРН.

Внеочередная процедура переоценки выполняется, если в предыдущем расчете выявлены ошибки, нарушения.


Снижение кадастровой оценки


Для уменьшения стоимости нужны веские основания. Кроме естественного износа можно отметить следующие причины снижения цены квартиры:
  • ошибки в расчетах;
  • завышенное определенные рыночной стоимости;
  • наводнение, пожар, иные форсмажорные ситуации.

Следует подчеркнуть, что по КС определяют размер ежегодных платежей по налогу на недвижимое имущество. Собственник вправе инициировать процедуру переоценки для уменьшения соответствующей финансовой нагрузки.

Как рассчитать кадастровую цену квартиры


Подготовку отчета с заключением о КС поручают квалифицированным специалистам. До 2020 г. исполнителя определяли по конкурсной схеме. С 2020 г. оценку выполняют государственные учреждения.

Оценка квартиры целиком


Кадастровому инженеру нужно обеспечить свободный доступ для проверки. Недвижимость оценивают с помощью сравнения либо по иной методике. Результат в письменной форме передают заказчику. При отсутствии затруднений процедура выполняется не более чем за 2-3 недели.

Комната в коммунальной квартире или общежитии


При оценке жилплощади в коммуналке учитывают наличие общей собственности:
  • коридоров;
  • ванной комнаты;
  • кухни;
  • кладовок и технических помещений.

Оценка доли в квартире


До выполнения оценочных работ официально утверждают выделение части квартиры. Доля в натуре рассчитывается с учетом отмеченных в предыдущем пункте особенностей. Процентное распределение подразумевает отсутствие в собственности определенных комнат.

Как проверить кадастровую стоимость жилья


Для получения актуальных данных по КС в режиме онлайн пользуются стандартной формой на сайте «Росреестра». После ввода точного адреса (кадастрового номера) на экране отображается необходимая информация.

Стоимость справки


Если нужно получить подтверждение на бумажном носителе либо в электронном заверенном виде, оформляют специальный запрос. Обращаются непосредственно в «Росреестр» либо через МФЦ. Госпошлина составляет 350 р. для любого из представленных вариантов.

Образец справки о кадастровой стоимости


В отчете отмечена позиция со сведения о КС. При получении в файле корректность справки подтверждается квалифицированной электронной подписью исполнителя.



Можно ли и как оспорить кадастровую оценку


Изменить запись в базе данных ЕГРН можно по решению специальной комиссии «Росреестра». По действующим нормативам заявление собственника квартиры должно быть рассмотрено за 30 дней. На стадии приемки документов либо не позднее чем через неделю сообщают о дате заседания. При отсутствии положительного ответа, обращаются в суд.

Допустимые требования по иску:
  • установление определенной кадастровой стоимости;
  • внесение изменений по причине выявленных ошибок в расчетах;
  • оспаривание решения комиссии.

При обращении в любую из перечисленных инстанций кроме заявления предоставляют документы:
  1. выписку «Росреестра» со сведениями о собственнике и КС;
  2. ДКП, иное подтверждение прав на квартиру;
  3. доказательства неправильного расчета;
  4. экспертное заключение с установленной рыночной стоимостью.

По судебной практике срок рассмотрения подобных дел не превышает двух месяцев. В итоговом решении указывают определенную кадастровую стоимость. Решение суда передают в «Росреестр» для корректировки записей. Если необходимо, вторично обращаются в судебные органы для возврата переплаты по налогам.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости


Специальное уменьшение цены в ДКП для экономии выплат по НДФЛ целесообразно до определенного уровня. Налоговый инспектор в ходе проверки отчета может применить минимальную базу 70% от КС.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть