- Содержимое:
- Что является обременением при продаже квартиры
- Что такое право залога на квартиру у продавца
- Плюсы и минусы обремененной сделки
- Как сделать обременение на квартиру при продаже
- Порядок и правила расчётов
- Как зарегистрировать права при сделке с обременением
- Когда и как снимается обременение
Продажа квартиры с обременением в пользу продавца до погашения всей суммы долга блокирует изменение прав собственности. Ограничение устраняется после выплаты всех средств по договору купли-продажи (ДКП). Схему продажи с залогом определяют письменными договоренностями. Спорные вопросы решают в судебных органах.
Что является обременением при продаже квартиры
По стандартной купле-продаже недвижимость оплачивают предварительно либо непосредственно после регистрации прав нового владельца в «Росреестре». Если необходима отсрочка или рассрочка, особые условия расчета следует утвердить заранее. Приемлемый вариант – законное обременение по согласию сторон.
ДКП с ограничениями подразумевает следующую последовательность действий:
- покупатель оформляет квартиру в собственность;
- за установленный срок равными долями (единовременно либо в ином порядке) производит выплату;
- до полного расчета отчуждение жилплощади блокируется специальной записью в базе данных ЕГРН;
- ограничение снимается после выполнения финансовых обязательств.
Порядок согласованной процедуры устанавливают в тексте основного ДКП или специальным приложением.
Что такое право залога на квартиру у продавца
Законодательные нормативы по заданной теме определены в следующих статьях ГК:
- 334 – общие понятия;
- 335, 336, 340 – определение залогодателя и предмета сделки, стоимости;
- 337 – допустимые требования;
- 339 – оформление соглашений;
- 346 – пользование и распоряжение квартирой;
- 351 – возможность досрочного выполнения обязательств по ДКП.
Стороны могут установить отдельные правила самостоятельно:
- ответственность за повреждение имущества;
- временное проживание продавца;
- срок снятия обременений и др.
После регистрации в «Росреестре» стороны не могут изменить соглашение. Выпиской из базы данных ЕГРН подтверждается переход собственности вместе с залоговым правом.
Плюсы и минусы обремененной сделки
Преимущества:
- до момента полной оплаты квартира в залоге у продавца;
- задолженность оплачивается постепенно;
- по договоренности сторон можно установить приемлемые правила пользования.
Для исключения рисков и конфликтов рекомендуется определить ответственность за сохранность недвижимости. Собственником по стандартной схеме становится покупатель. Новый владелец должен поддерживать потребительские параметры жилого имущества в хорошем состоянии. Если расчет не завершен, продавец вправе требовать возврат квартиры вместе с компенсацией при уменьшении ценности.
Чтобы предотвратить дополнительные затраты после пожара или иных ЧП, рекомендуется использовать страхование. Выбирают полис, обеспечивающий защиту от случайного повреждения природными и другими неблагоприятными внешними воздействиями.
Главный недостаток для покупателя – возможный отказ продавца снять обременение в виде залога после корректного расчета. Эту процедуру выполняют совместно. Сотрудник «Росреестра» на законных основаниях откажет, если присутствует только один участник сделки.
В подобной ситуации обращаются в гражданский суд по территориальному расположению объекта недвижимости. В исковом заявлении описывают проблему, требуют снять установленное обременение. Сопроводительными документами подтверждают:
- права собственности (ДКП, выписка из базы данных ЕГРН);
- полную оплату квартиры (справка банка о переводе, расписка о получении наличных денег).
Решением суда устанавливают принудительное снятие обременения в связи:
«с прекращением обеспеченного залогом обязательства» (ГК РФ, ст. 352, п.1, пп.1).
Судебное решение предъявляют в «Росреестр» для устранения ограничительной записи. После завершения процедуры покупатель может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Если нарушены условия оплаты, стороны могут продлить срок расчета либо договориться о возврате квартиры. Продавец может воспользоваться залоговым правом. Требования в иске формулируют с учетом реальной ситуации.
Чтобы получить полноценную компенсацию ущерба нужно предоставить в суд:
- справку об исходном состоянии объекта недвижимости (акт приема-передачи);
- экспертное заключение о стоимости восстановительных работ.
Как сделать обременение на квартиру при продаже
На этапе предварительных переговоров определяют, что жилплощадь будет считаться находящейся в залоге у продавца. Покупатель получит право свободного распоряжения квартирой поле окончательной оплаты. При необходимости, пользуются задатком.
Как составить договор купли-продажи
Подготовить соглашение можно самостоятельно либо с помощью опытного юриста. В тексте отмечают:
- особый порядок оплаты;
- ограничения по распоряжению имуществом;
- обязательства продавца снять обременения после завершения расчетов.
Образец предварительного договора купли-продажи с обременением
ПДКП используют для дополнительных гарантий. Если продавец откажется подписывать основной ДКП, придется вернуть задаток в двойном размере. Покупатель, не выполнивший свои обязательства, теряет переданные деньги без штрафных санкций.
Полученные средства продавец может использовать для устранения других препятствий:
- задолженности по ипотеке;
- оплаты коммунальных услуг;
- ремонта;
- переезда.
Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку с обременением
Основные параметры документа не отличаются от стандартного ДКП. Различия приведены в следующем перечне:
- устанавливают график расчетов с указанием сумм и сроков;
- передачу имущества с одновременной регистрацией выполняют после получения первого платежа;
- отмечают возможность досрочной оплаты, пользования квартирой;
- указывают запрет на отчуждение до погашения обязательств;
- отдельным пунктом определяют обязанности продавца подать заявление в «Росреестр», когда будут завершены расчеты.
Этапы продажи с обременением
По расширенной схеме с залогом применяют алгоритм:
- составляют предварительный ДКП (регистрировать не нужно);
- продавец получает залог, собирает документы, выполняет другие обязательства подготовительного этапа;
- стороны заключают основной ДКП, который передают вместе с заявлением в «Росреестр»;
- если в тексте договора отсутствует подробное описание предмета сделки, состояние имущества подтверждают актом приема-передачи;
- после завершения расчетов обременение в виде залога снимается.
Порядок и правила расчётов
Предварительную оплату передают наличными по письменной расписке либо банковским переводом на банковский счет продавца. Основную часть расчета на стадии переоформления квартиры рекомендуется организовать с надежными гарантиями.
- Используют типовую схему с закладкой наличных в депозитарном хранилище. Продавец получает доступ к деньгам после предъявления ДКП и выписки «Росреестра».
- При выборе безналичного варианта пользуются условным счетом с аналогичным подтверждением выполненных обязательств по договору. Остаток долга получают по технологии предварительной оплаты.
На завершающем этапе следует отдельно подтвердить выполненные обязанности обеих сторон, отсутствие взаимных претензий. Платежи в любом виде (купюрами, переводом) обязательно сопровождают документальным оформлением.
Как зарегистрировать права при сделке с обременением
Переход прав собственности на квартиру и устранение залога в пользу продавца фиксируют в базе данных ЕГРН. Процедуры выполняют с подачей совместного заявления. Бланк обращения можно получить в отделении «Росреестра» (МФЦ).
Стоимость госуслуги (пошлина) за регистрацию нового владельца квартиры составляет 2 000 р. Срок создания новой записи – от 1 до 10 рабочих дней. Самый быстрый вариант – через нотариуса по технологии электронного документооборота.
Когда и как снимается обременение
После получения последней оплаты покупатель полностью выполнит свои обязательства. В тексте ДКП определяют предельный срок для продавца от соответствующей даты для снятия обременения. Как правило, устанавливают временной интервал не более суток.