Как продать квартиру с обременением в пользу продавца до погашения всей суммы

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца до погашения всей суммы долга блокирует изменение прав собственности. Ограничение устраняется после выплаты всех средств по договору купли-продажи (ДКП). Схему продажи с залогом определяют письменными договоренностями. Спорные вопросы решают в судебных органах.

Что является обременением при продаже квартиры

По стандартной купле-продаже недвижимость оплачивают предварительно либо непосредственно после регистрации прав нового владельца в «Росреестре». Если необходима отсрочка или рассрочка, особые условия расчета следует утвердить заранее. Приемлемый вариант – законное обременение по согласию сторон.

ДКП с ограничениями подразумевает следующую последовательность действий:

• покупатель оформляет квартиру в собственность;
• за установленный срок равными долями (единовременно либо в ином порядке) производит выплату;
• до полного расчета отчуждение жилплощади блокируется специальной записью в базе данных ЕГРН;
• ограничение снимается после выполнения финансовых обязательств.

Порядок согласованной процедуры устанавливают в тексте основного ДКП или специальным приложением.

Что такое право залога на квартиру у продавца

Законодательные нормативы по заданной теме определены в следующих статьях ГК:

• 334 – общие понятия;
• 335, 336, 340 – определение залогодателя и предмета сделки, стоимости;
• 337 – допустимые требования;
• 339 – оформление соглашений;
• 346 – пользование и распоряжение квартирой;
• 351 – возможность досрочного выполнения обязательств по ДКП.

Стороны могут установить отдельные правила самостоятельно:

• ответственность за повреждение имущества;
• временное проживание продавца;
• срок снятия обременений и др.

После регистрации в «Росреестре» стороны не могут изменить соглашение. Выпиской из базы данных ЕГРН подтверждается переход собственности вместе с залоговым правом.

Плюсы и минусы обремененной сделки

Преимущества:

• до момента полной оплаты квартира в залоге у продавца;
• задолженность оплачивается постепенно;
• по договоренности сторон можно установить приемлемые правила пользования.

Для исключения рисков и конфликтов рекомендуется определить ответственность за сохранность недвижимости. Собственником по стандартной схеме становится покупатель. Новый владелец должен поддерживать потребительские параметры жилого имущества в хорошем состоянии. Если расчет не завершен, продавец вправе требовать возврат квартиры вместе с компенсацией при уменьшении ценности.

Чтобы предотвратить дополнительные затраты после пожара или иных ЧП, рекомендуется использовать страхование. Выбирают полис, обеспечивающий защиту от случайного повреждения природными и другими неблагоприятными внешними воздействиями.

Главный недостаток для покупателя – возможный отказ продавца снять обременение в виде залога после корректного расчета. Эту процедуру выполняют совместно. Сотрудник «Росреестра» на законных основаниях откажет, если присутствует только один участник сделки.

В подобной ситуации обращаются в гражданский суд по территориальному расположению объекта недвижимости. В исковом заявлении описывают проблему, требуют снять установленное обременение. Сопроводительными документами подтверждают:

• права собственности (ДКП, выписка из базы данных ЕГРН);
• полную оплату квартиры (справка банка о переводе, расписка о получении наличных денег).

Решением суда устанавливают принудительное снятие обременения в связи:

«с прекращением обеспеченного залогом обязательства» (ГК РФ, ст. 352, п.1, пп.1).

Судебное решение предъявляют в «Росреестр» для устранения ограничительной записи. После завершения процедуры покупатель может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Если нарушены условия оплаты, стороны могут продлить срок расчета либо договориться о возврате квартиры. Продавец может воспользоваться залоговым правом. Требования в иске формулируют с учетом реальной ситуации.

Чтобы получить полноценную компенсацию ущерба нужно предоставить в суд:

• справку об исходном состоянии объекта недвижимости (акт приема-передачи);
• экспертное заключение о стоимости восстановительных работ.

Как сделать обременение на квартиру при продаже

На этапе предварительных переговоров определяют, что жилплощадь будет считаться находящейся в залоге у продавца. Покупатель получит право свободного распоряжения квартирой поле окончательной оплаты. При необходимости, пользуются задатком.

Как составить договор купли-продажи

Подготовить соглашение можно самостоятельно либо с помощью опытного юриста. В тексте отмечают:

• особый порядок оплаты;
• ограничения по распоряжению имуществом;
• обязательства продавца снять обременения после завершения расчетов.

Образец предварительного договора купли-продажи с обременением

ПДКП используют для дополнительных гарантий. Если продавец откажется подписывать основной ДКП, придется вернуть задаток в двойном размере. Покупатель, не выполнивший свои обязательства, теряет переданные деньги без штрафных санкций.

Полученные средства продавец может использовать для устранения других препятствий:

• задолженности по ипотеке;
• оплаты коммунальных услуг;
• ремонта;
• переезда.

Скачать: Бланк ПДКП с обременением.doc

Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку с обременением

Основные параметры документа не отличаются от стандартного ДКП. Различия приведены в следующем перечне:

• устанавливают график расчетов с указанием сумм и сроков;
• передачу имущества с одновременной регистрацией выполняют после получения первого платежа;
• отмечают возможность досрочной оплаты, пользования квартирой;
• указывают запрет на отчуждение до погашения обязательств;
• отдельным пунктом определяют обязанности продавца подать заявление в «Росреестр», когда будут завершены расчеты.

Скачать: Бланк ДКП в рассрочку с залогом.doc

Этапы продажи с обременением

По расширенной схеме с залогом применяют алгоритм:

• составляют предварительный ДКП (регистрировать не нужно);
• продавец получает залог, собирает документы, выполняет другие обязательства подготовительного этапа;
• стороны заключают основной ДКП, который передают вместе с заявлением в «Росреестр»;
• если в тексте договора отсутствует подробное описание предмета сделки, состояние имущества подтверждают актом приема-передачи;
• после завершения расчетов обременение в виде залога снимается.

Порядок и правила расчётов

Предварительную оплату передают наличными по письменной расписке либо банковским переводом на банковский счет продавца. Основную часть расчета на стадии переоформления квартиры рекомендуется организовать с надежными гарантиями.

• Используют типовую схему с закладкой наличных в депозитарном хранилище. Продавец получает доступ к деньгам после предъявления ДКП и выписки «Росреестра».
• При выборе безналичного варианта пользуются условным счетом с аналогичным подтверждением выполненных обязательств по договору. Остаток долга получают по технологии предварительной оплаты.

На завершающем этапе следует отдельно подтвердить выполненные обязанности обеих сторон, отсутствие взаимных претензий. Платежи в любом виде (купюрами, переводом) обязательно сопровождают документальным оформлением.

Как зарегистрировать права при сделке с обременением

Переход прав собственности на квартиру и устранение залога в пользу продавца фиксируют в базе данных ЕГРН. Процедуры выполняют с подачей совместного заявления. Бланк обращения можно получить в отделении «Росреестра» (МФЦ).

Стоимость госуслуги (пошлина) за регистрацию нового владельца квартиры составляет 2 000 р. Срок создания новой записи – от 1 до 10 рабочих дней. Самый быстрый вариант – через нотариуса по технологии электронного документооборота.

Когда и как снимается обременение

После получения последней оплаты покупатель полностью выполнит свои обязательства. В тексте ДКП определяют предельный срок для продавца от соответствующей даты для снятия обременения. Как правило, устанавливают временной интервал не более суток.