Что такое альтернатива при продаже квартиры, как происходит альтернативная купля-продажа

передача ключе после завершения альтернативы

    Содержимое:
  1. Что значит альтернативная продажа
    1. Что это для покупателя
    2. Что это для продавца
    3. В чем разница между свободной продажей и альтернативой
  2. Подводные камни: риски продавца и покупателя
  3. Плюсы альтернативы при продаже квартиры
  4. Как происходит альтернативная купля-продажа
    1. Какие документы нужны для оформления
    2. Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой
    3. Порядок действий при сделке
    4. Как происходит расчет при альтернативе
    5. Как регистрируют права собственности
  5. Налогообложение при альтернативной сделке

Что такое альтернатива при продаже квартиры? Термином обозначают реализацию имеющейся недвижимости с одновременным приобретением нового жилья. Увеличение количества сторон усложняет закладку денег и другие операции по переоформлению. Тщательная подготовка поможет выполнить куплю-продажу без ошибок.

Что значит альтернативная продажа


По статистике именно эту технологию чаще всего применяют при оформлении сделок с недвижимостью. В типовых ситуациях владельцы планируют:
  • улучшить жилые условия;
  • выполнить обмен на несколько квартир (комнат);
  • переехать в другой город;
  • получить доход от приобретения объекта с относительно худшими потребительскими характеристиками.


Для решения перечисленных задач организуют одновременное выполнение нескольких сделок с применением обычной схемы купли-продажи. Подразумевается согласованное выполнение следующих действий:
  1. подписание ДКП;
  2. регистрация в «Росреестре»;
  3. расчет и заверение актами отсутствия претензий.

При необходимости составляют «цепочку» квартир. Как правило, количество участников ограничивают (до 4-5), чтобы не усложнять процедуру чрезмерно.

Что это для покупателя


Для простоты изучения темы можно построить дальнейшие объяснения на конкретном примере:
  1. владелец большого объекта недвижимости (К1) приобретает две квартиры меньшей площади (К2 и К3) без привлечения собственных денег;
  2. стоимость К1 по правоустанавливающим документам – 2,85 млн руб.;
  3. квартира приобретена 20.06.2018 г.

По заданным условиям предполагается продажа К1 за сумму, которой будет достаточно для приобретения альтернативных объектов К2 и К3. Покупатель первой квартиры К1 фактически финансирует все сделки. Но в данной ситуации он действует по обычному алгоритму, так как для него не важны последующие действия других сторон. Предоплату при необходимости передают по письменной расписке. Для повышения надежности используют схему с задатком.

Что это для продавца


Владелец отторгаемой квартиры (К1) рискует больше по сравнению с покупателем. Получив предоплату, нужно в соответствии с договором выполнить свои обязательства по продаже. В оговоренный срок надо успеть заключить соглашения и приобрести альтернативную жилплощадь (К2 и К3).

В чем разница между свободной продажей и альтернативой


Простая купля-продажа – подразумевается участие двух сторон, покупателя и продавца. Взаимоотношения между участниками регулируются одним соглашением. Подписать ДКП можно непосредственно в отделении МФЦ. После подписания – немедленно передают документы для регистрации нового собственника. Для расчетов применяют банковскую ячейку. Доступ к деньгам продавец получает после предъявления выписки из «Росреестра», подтверждающей выполнение обязательств по договору.

Тип продажи квартиры альтернатива – это одновременное проведение нескольких стандартных сделок. В рассматриваемом примере участвуют три владельца квартир (К1, К2 и К3) и покупатель. Для исключения мошенничества необходимо согласованно выполнить рассмотренные выше действия подписания ДКП и регистрации. Отдельно можно получать деньги в банковских ячейках.

Подводные камни: риски продавца и покупателя


Как отмечено выше, первая квартира реализуется по стандартной схеме. Покупатель организует предварительную проверку по позициям:
  1. техническое и эстетическое состояние объекта недвижимости;
  2. соответствие заявленной цены ситуации на рынке в определенном сегменте;
  3. права собственности;
  4. отсутствие банковского залога и других обременений;
  5. наличие других жильцов и претендентов на квартиру.

Последний пункт следует пояснить. Прописанный в квартире несовершеннолетний ребенок затруднит выполнение сделки и последующее распоряжение купленном имуществом. Для выселения малолетнего нужно специальное согласование органов опеки. Значительные проблемы способны создать:

По некоторым спорным вопросам о правах собственности срок исковой давности составляет до 10 лет. При отсутствии опыта рекомендуется поручать тщательную проверку опытным специалистам.


Продавцу квартиры К1 придется выполнить аналогичные действия перед покупкой К2 и К3. Соответственно возрастает объем работ, увеличиваются сопутствующие затраты. Главный риск – срыв сделки по вине владельцев альтернативных объектов недвижимости на стадии регистрации. Контролировать процедуру (прохождение) передачи прав можно на официальном сайте «Росреестра». Внимательная проверка сопроводительной документации поможет исключить технические ошибки.

Альтернативное решение – оформление сделки через нотариуса. В нотариальном варианте даже расчет при альтернативной продаже можно организовать через нот контору. Другие преимущества:
  1. профессиональная подготовка ДКП;
  2. удостоверение дееспособного состояния сторон;
  3. квалифицированная организация рабочих процессов;
  4. синхронизированная передача документов в «Росреестр»;
  5. ускоренная регистрация (1-3 дня).

Главный недостаток нотариуса – затраты. Составление договоров и другие технические услуги стоят от 1,5 до 12 т. р. в зависимости от региона и коммерческой политики нотариальной конторы. Отдельно оплачивают оказание услуг с выездом по адресу заказчика, выполнение поручений по доверенности.

В обязательном порядке оплачивают государственную пошлину. Тарифы установлены нормами действующего законодательства с учетом степени родства. Для расчета берут базовую ставку и добавляют вычисленную часть в процентах от кадастровой оценки (КС).

Если квартира продается третьему лицу, нужно оплатить:
  • при КС по сведениям из базы данных ЕГРН <1 млн р. – 3 000 р. + 0,4%;
  • 1 <КС <10 млн р. – 7 000 р. + 0,2%;
  • КС> 10 млн р. – 25 000 р. + 0,1%;
  • максимальная сумма – 100 000 р.

Для близких родственников действуют льготные условия:
  • при стоимости КС <10 млн р. – 3 000 р. + 0,2%;
  • если КС> 10 млн р. – 23 000 + 0,1%;
  • макс. – 50 000 р.

Пример:
  • квартира продается третьему лицу;
  • кадастровая стоимость К1 составляет 2 850 000 р.;
  • так как действует условие 1 <КС <10 млн р., применяют 0,2%: 2 850 000 * 0,002 = 5 700 р.;
  • с учетом постоянной части вычисляют сумму: 5700 + 7 000 = 12 700.

Как показывает расчет, официальные расходы на нотариальное оформление вполне приемлемы. Юридическая поддержка и профессиональная организация значительно увеличивают надежность сделок.

В договор на оказание услуг можно включить уведомление других владельцев при операциях с долевой собственностью, иные дополнительные действия.

Плюсы альтернативы при продаже квартиры


Преимущества метода:
  1. основное финансирование за счет покупателя;
  2. быстрое оформление и переезд;
  3. надежность и корректное выполнение необходимых процедур с помощью услуг нотариуса.

Как происходит альтернативная купля-продажа


На стадии предварительной подготовки уточняют личные требования, проверяют актуальные предложения рынка недвижимости. Выставляют жилплощадь на продажу, организуют рекламу.

С покупателем и продавцами альтернативных квартир заключают договора, делают предварительные оплаты. После завершения процедуры регистрации завершают расчет между сторонами.

Какие документы нужны для оформления


В нотариальную контору предоставляют:
  1. гражданские паспорта, свидетельства о рождении, другие удостоверения личности сторон;
  2. выписку из ЕГРН с указанием долей собственности при наличии нескольких владельцев;
  3. предложения по тексту ДКП;
  4. письменные отказы других собственников и согласие супруга(и) (заверенные нотариально);
  5. разрешение ООП, если несовершеннолетний ребенок прописан или является одним из совладельцев или собственником квартиры;
  6. сведения из МВД о жильцах, официально зарегистрированных по адресу;
  7. подтверждение из управляющей компании об отсутствии долгов по квартплате;
  8. справки из НД, ПНД.

Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой


Соглашение ничем не отличается от обычного ДКП. Невозможно сформулировать особые требования к покупателю, которые взаимно связаны с выполнением обязательств владельцами альтернативных квартир. Единственное приемлемое условие – получение задатка для предварительных расчетов.



Представленный типовой договор альтернативной продажи квартиры корректируют с учетом особых исходных условий. В частности, можно установить срок и порядок освобождения квартиры, устранения имеющихся обременений.

Порядок действий при сделке


Подробный алгоритм:

  1. оценивают квартиры (К1, К2 и К3) для уточнения диапазона доплат;
  2. организуют поиск покупателя на К1;
  3. с условием возможных задержек изучают актуальные предложения по альтернативной недвижимости;
  4. заключают предварительный договор, получают задаток за К1;
  5. выбирают К2 и К3, собирают сопроводительные документы для К1;
  6. подписывают предварительные соглашения, передают задатки владельцам К2 и К3;
  7. с подготовленными документами обращаются в нотариальную контору для совместного подписания основных ДКП;
  8. после регистрации стороны забирают деньги из банковских ячеек (завершается расчет);
  9. по всем квартирам подписывают акты приема-передачи для официального подтверждения выполненных обязательств и отсутствия взаимных претензий.

Как происходит расчет при альтернативе


Для безопасного обращения с деньгами пользуются типовыми банковскими услугами. Наличные кладут в сейфовые ячейки. Процедуру можно выполнять совместно отдельными парами «продавец-покупатель». Для передачи средств предоставляется специальное помещение, оснащенное техническими средствами для счета и проверки купюр. В договоре с банком определяют пакет документов, которые открывают доступ в хранилище получателю. Как правило, для проверки предоставляют:
  1. гражданский паспорт;
  2. ДКП;
  3. выписку из «Росреестра», подтверждающую запись в базу данных нового владельца.

Безналичный расчет при альтернативной сделке организуют по аналогичной схеме. Вместо ячеек пользуются условным банковским счетом.

Как регистрируют права собственности


Завершение передачи приобретенного имущества фиксирует запись в базе данных ЕГРН. Для выполнения процедуры можно использовать:
  • отделения «Росреестра»;
  • МФЦ;
  • сайт Госуслуги;
  • оформление через нотариуса.

Самый длительный вариант, обращение в МФЦ, составляет до 10 рабочих дней по утвержденным нормативам. Стоимость – 2000 р. Быстрее всего, за сутки, можно выполнить регистрацию с помощью нотариальной конторы при работе с электронным документооборотом. В этом случае госпошлина уменьшается до 1 400 р.

Налогообложение при альтернативной сделке


Расчеты по НДФЛ выполняют раздельно. При сроке владения квартирой более 3 лет налог с продажи не платят. В рассматриваемом примере это правило не действует, потому что контрольная дата – 20.06.2018 г. Если объект передан новому собственнику в 2019 году, отчет подают не позднее 30.04.2020. Применяют стандартный вычет (до 1 млн р.), который уменьшает базу налогообложения.

Пример:
  1. цена продажи 3 680 000 р.;
  2. результат после вычета: 3 680 000 – 1 000 000 = 2 680 000 р.;
  3. НДФЛ (13%): 2 680 000 * 0,13 = 348 400 р.

«Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации» (НК, статья 224, п. 3).


К категории нерезидентов причислены граждане, отсутствовавшие на территории РФ 184 дня и более за отчетный период. Нерезиденты освобождены от НДФЛ, если владеют недвижимостью более трех лет.

При покупке также можно воспользоваться льготным вычетом:

Утвержденную сумму можно получить на собственный расчетный счет в банке, либо через работодателя. Желаемый способ указывают в заявлении, которое передают в инспекцию вместе с отчетом по НДФЛ. По решению сотрудника ФНС допустим взаимный зачет с актуальными налоговыми обязательствами.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть