Как выделить доли в квартире, купленной на материнский капитал: инструкция

Содержимое:

1. Обязательство о выделении доли в квартире
   1. Всегда ли составляется обязательство
   2. Кто инициирует составление обязательства
   3. В отношении кого выдаётся обязательство
   4. Порядок составления обязательства
   5. Сроки реализации обязательства
   6. Кто должен исполнять обязательство
2. Как рассчитать размер долей
3. Распределение долей при разводе супругов
4. Может ли мать потерять право на долю маткапитала
5. Можно ли оставить мужа без доли
6. Что будет с долями при продаже жилья
7. Можно ли выделить доли в другой квартире или доме
8. Перечень документов при выделении долей
9. Процедура оформления долей – пошаговая инструкция
   1. Снятие обременения с квартиры
   2. Обращение к нотариусу
      1. Соглашение о выделении долей в квартире
   3. Регистрация перехода права
   4. Договор дарения на долю в жилье
10. Что будет если не выделять доли – последствия
    1. Выделение долей в судебном порядке

Выделение долей в квартире по материнскому капиталу по обязательству осуществляется согласно специальному порядку. Регистрация прав собственности по долям происходит в Росреестре.

Применение маткапитала должно касаться всей семьи (супругов с детьми), а не только владельца сертификата. Нормы по материнскому капиталу, прямо регулирующие вопрос об определении долей, содержатся в ч. 4 ст. 10 ФЗ 256.


Согласно положениям актов о семейном капитале:

1. помещение переходит в общее, а точнее, долевое владение, предполагающее закрепление причитающегося за каждым из семьи;
   
2. владельцами становятся родители, а также необходимо выделить долю детям в купленной квартире, (всем, включая последующих младенцев);
   
3. размер полагающейся будущим владельцам жилплощади в законе четко не определен, устанавливается по договоренности.
   

Обязательство о выделении доли в квартире

С заявлением на разрешение использовать семейный капитал в ПФ подается обязательство как гарантия применения дотации для всех. Особенности такие:

Всегда ли составляется обязательство

Документ затребуют, когда маткапитал направляется на обеспечение жилищных потребностей (ст. 10 ФЗ 256), при покупке, строительстве, реконструкции жилья. Согласно положениям Постановления Правительства от 12.12.2007 г. №862 потребуется при следующем:


Обязательство не требуется, когда распределение долей уже осуществилось и покупаемое поделено надлежащим образом, что подтверждается выпиской ЕГРН. Это возможно, если согласно договору купли-продажи покупателями является вся семья. При применении маткапитала не для ипотеки ДКП так и создается, затем подается в ПФ и Росреестр для регистрации помещения. В документе уже прописано разделение.

Кто инициирует составление обязательства

Инициатор обязательства – владелец сертификата, который намерен его использовать. Если взята ипотека, то таковым выступает он же – хозяин объекта, находящегося под обременением. Материнский капитал нужен для погашения займа или для оплаты стоимости недвижимости. Без расписки ПФ не разрешит использовать МСК, соответственно, в интересах титульного владельца недвижимости (он же обладатель сертификата) ее подать.

В отношении кого выдаётся обязательство

Расписка о предоставлении долей касается всей семьи (полной или неполной): лица – владельца сертификата, его/её супруга (и), и всех детей, включая будущих. В документ включают пункт об уменьшении размера, если появятся последующие младенцы в будущем. Им полагается имущество с семейным капиталом, это прямо указано в ч. 4 ст. 10 ФЗ 256.

Порядок составления обязательства

Для составления обязательства необходимо воспользоваться услугами нотариуса. ПФ не примет не удостоверенную расписку. В Пенсионный Фонд необходимо подавать оригинал.

Свидетельствование стоит в среднем 1500 – 2000 руб. При удостоверении бумаги должны присутствовать муж и жена, подписывает ее один из них или двое, в зависимости, на кого оформляется имущество.

Сроки реализации обязательства

Время для исполнения по ФЗ 256 составляет 6 мес., но зачастую оно больше, так как отсчитывается с момента:

1. упразднения обременений – после закрытия ипотеки;
   
2. перевода средств продавцу – при обычной купли-продажи;
   
3. внесения последнего транша – при рассрочке;
   
4. сдачи в эксплуатацию здания – при возведении дома подрядчиком;
   
5. перечисления последнего взноса – при участии в жилкооперативах.
   

Кто должен исполнять обязательство

Ответственность за выделение наделов возлагается на владельца сертификата, использующего средства. В определенных ситуациях (при ипотеке) объект сначала может записываться на двух супругов (созаемщиков), тогда процедуру совершить должны они. За раздел всегда отвечают владельцы жилья, к которым оно перешло при применении маткапитала.

Как рассчитать размер долей

В законе не указано, что доли обязательно должны быть равными – они определяются по договоренности (ч. 4 ст. 10 ФЗ 256). За малолетних детей этот вопрос решают родители.

Случаются злоупотребления этим, и размер для детей устанавливается различный, ведь договор о выделении – добровольный документ. Равный раздел правильный и обязательный для купленного на материнский капитал – так делают всегда. Но есть «подводные камни»: маткапитала не хватает для оплаты всей стоимости и в недвижимость вкладывают другие сбережения.

В 2016 году Верховный Суд дал разъяснение, как рассчитать доли: для несовершеннолетних их определяют пропорционально маткапиталу, поделенного на всех членов семьи, то есть поровну. Но равномерность не распространяется на иные вложенные средства. Купленное за МСК делится поровну, а нажитое за сбережения – пропорционально вложению каждого из семьи. Если применить способ, то несовершеннолетним положена ничтожно малая часть жилплощади. Несмотря на это, в 2019 году указанное разъяснение ВС считается оптимальным вариантом в судебных спорах.



Алгоритм расчета согласно разъяснению ВС РФ:

1. Семья из 4 чел. купила квартиру за 3,4 млн руб.
   
2. Использована часть маткапитала на 340 тыс. руб.
   
3. На каждого члена приходится по 85 тыс. руб. МСК. Эквивалент такой стоимости и получит ребенок.
   
4. Остальное делится между родителями.
   
5. Доля несовершеннолетних составит по 1/40, родителей – по 19/40.
   

При отсутствии споров уместным способом является равный раздел и купленного за материнский капитал, и за личные сбережения. По этому поводу конфликты наблюдаются реже. Родители также вправе выделить и увеличенные части в неограниченном объеме.

В документах на объект (в выписке из ЕГРН) размер причитающегося указывают через дробь, пример: «доля в праве 19/40». В судебных решениях также принято использовать такое обозначение размеров.

Главное, чтобы часть имущества, купленная за МСК, была поделена поровну. Остальной раздел имеет меньшее значение. Все-таки желательно, чтобы минимальный размер доли был не ниже минимальной федеральной нормы жилья на 1 человека (16 – 18 кв. м.) или санитарной нормы – 6 кв. м.

Распределение долей при разводе супругов

Семейный сертификат при разводе не делится – он принадлежит только его владельцу, но если маткапитал вложен в имущество во время брака, то это считается совместно нажитым супругами, кроме причитающегося детям, которые не имеют отношения к совместному имуществу пары (у них может возникать только долевая форма).

При разводе независимо от размеров выделенных частей судом доли распределяются поровну или определяются по его усмотрению, учитывая обстоятельства дела.

Если сертификат выписан на имя матери и использовался ею для покупки квартиры после развода, то она будет принадлежать ей и детям, муж – не претендует на такое имущество, и наоборот.

Нет единой практики: в иных случаях суд учтет индивидуальный вклад каждого из супругов, а купленную часть за МСК поделит поровну, но в большинстве ситуаций имущество поделят равномерно.

Доли несовершеннолетних детей отходят тому родителю, с которым они будут жить, но это не значит, что они утрачивают на них права – родитель будет лишь представлять интересы своего ребёнка. Применяется также ст. 245 ГК: если раздел не зафиксирован по соглашению и не представляется возможным определить части по закону, то они рассматриваются как равные.

По ипотечной недвижимости суд часто отказывает в разделе. Получить разрешение кредитора продать квартиру в ипотеке сложно, это касается и деления остатка платежей между созаемщиками – им придется договариваться, иначе при невыплате недвижимость заберут как залог. Но после погашения ипотечного займа суд учтет вклад каждого. В исключительных случаях судебный орган устанавливает площадь каждому члену семьи, но при отсутствии соглашения не всегда их объем устраивает всех.

Может ли мать потерять право на долю маткапитала

Мама утратит право на МСК при наличии таких фактов:

1. смерти, признания судом умершей, безвестно пропавшей;
   
2. за совершение противоправных действий по отношению к несовершеннолетнему;
   
3. лишении родительских прав;
   
4. прекращении процесса усыновления.
   

Право на МСК суд вправе закрепить только за отцом, если будет доказано, что он единолично воспитывает детей. Но это же он может сделать и по отношению к матери.

Можно ли оставить мужа без доли

Супруга допустимо оставить без выделения части по тем же причинам (указаны выше), что и для матери. Часто сертификат выписывается на нее. После развода он не делится и принадлежит тому, на чье имя выписан. Если жена купит квартиру, то бывший супруг останется без доли – имущество будет принадлежать ей и детям.

Что будет с долями при продаже жилья

Для продажи потребуется разрешение на сделку от опеки и попечительства, если есть лица до 18-ти. По завершению процедуры каждый получит сумму пропорциональную стоимости своей части в имуществе.

За малолетних (до 14 лет) деньги получают родители, лица от 14 до 18 вправе уже самостоятельно получать средства, распоряжаться своим заработком (ст. 26 ГК). При нарушении их прав родителей ждет наказание вплоть до уголовного.

Можно ли выделить доли в другой квартире или доме

Продать жилье с материнским капиталом и взамен осуществить определение доли детям в другой квартире, например, в покупаемой в дальнейшем с доплатой, можно, но с юридической точки зрения так делать опасно и рискованно.

По продаваемому объекту недвижимости родители обязаны зафиксировать части по закону, по второму – они это делают по своему усмотрению. Подобная сделка успешно оспаривается и признается недействительной. Нет гарантий, что дети подрастут и не потребуют еще и части проданного объекта.

Перечень документов при выделении долей

Официальное оформление долей осуществляется Росреестром (УФРС). Потребуется подача следующего:

1. Обязательство о полагающихся наделах;
   
2. Соглашение или дарственная. Не всегда эти бумаги заверяются нотариально (это возможно согласно закону). Ели они не засвидетельствованные, то подписываются собственноручно у регистратора;
   
3. Заявление от каждого будущего владельца (вместо малолетних пишут родители, дети от 14 до 18 составляют его сами, но их подписи заверяются опекунами). Документ заполнятся непосредственно на месте в УФРС или в МФЦ;
   
4. Паспорта;
   
5. Свидетельство о браке/разводе;
   
6. Свидетельство о рождении;
   
7. Действующая выписка ЕГРН;
   
8. Документы, основания, сопровождающие переход права (договор купли-продажи и пр.);
   
9. Квитанция о госпошлине около (2000 руб.).
   

Способы подачи документов: личный визит в отделение УФРС по месту нахождения объекта или в любой МФЦ. Электронную заявку можно подать через портал Госуслуг или на сайте УФРС.

Процедура оформления долей – пошаговая инструкция

Применение обычной сделки купли-продажи упрощает процедуру – указывается, что жилье покупают все претенденты с перечислением всех необходимых их данных. Уточняю площадь частей. Необходимость в обязательстве и его реализации после покупки на маткапитал отпадает.

Обстоятельства усложняются при взятии объекта в ипотеку – его сначала записывают на одного или обоих супругов, затем оформляется передача в залог. При этом применение маткапитала допускается, так как перед выделением денег Пенсионным фондом владелец сертификата подает туда обязательство поделить квартиру.

Снятие обременения с квартиры

Упразднить ограничение, а точнее, нахождение помещения в залоге, становится возможным после полного расчета с кредитором, с момента внесения последнего платежа. Алгоритм действий такой:

1. Полностью рассчитаться и получить у залогодержателя (банка) закладную.
   
2. Подать заявление в Росреестр с требованием снять обременение.
   
3. К обращению прилагают закладную, документы о правах на объект.
   
4. В регистрационной палате заявителю вручают выписку из ЕГРН, в которой уже нет отметки об обременении. После этого владельцами заключается соглашение или применяют дарение для раздела имущества. Заявление можно подавать в МФЦ.
   

Обращение к нотариусу

Обязательство выделить доли реализуется двумя способами:

1. соглашением (прямо указано в законе);
   
2. дарением.
   

Закон позволяет заключать указанные документы без нотариального заверения, но это и не запрещено. У уполномоченных органов не возникнет претензий к не засвидетельствованной бумаге, если квартирой владеет одно лицо или супруги. Когда же объект принадлежит нескольким дольщикам, то нужны документы нотариально оформленные.

Соглашение о выделении долей в квартире

Образец соглашения содержит подробные данные всех членов семьи, купленного объекта. В нем прописывают, что при покупке использован материнский капитал, номер сертификата, данные выписки из ЕГРН, факт долевого владения, параметры жилья (площадь в кв. м., количество комнат), реквизиты документов, на основании которых возникло право, какая доля отходит каждому. Размеры частей указывают через дробь (1/5, ¼ и т.д.). Документ заключается непосредственно в процессе выделения долей на протяжении 6 мес.

Соглашение заверяется нотариально и подписывается всеми участниками сделки (вместо малолетних это делают мать и отец). Каждому выдают по 1 экземпляру и 1 образец направляют в Росреестр.

Регистрация перехода права

Для выделения долей в разных ситуациях может потребоваться несколько этапов:





Порядок работы с Росреестром состоит из двух этапов: подать необходимые бумаги и выждать 10 дней, на протяжении которых чиновники выдадут обновленную выписку из ЕГРН, подтверждающую фиксацию долей и нового права.

Перечень документов:

1. заявления (пишутся каждым владельцем);
   
2. нотариально заверенные экземпляры соглашения (допускается подавать и без свидетельствования, подписывая в присутствии регистратора);
   
3. паспорта, метрические бумаги на младенцев;
   
4. подтверждения прав, факта покупки;
   
5. квитанция о пошлине.
   

Договор дарения на долю в жилье

Второй способ реализовать обязательство: обычная дарственная. В ее содержании есть упоминание о том, что объект куплен на материнский семейный капитал. Алгоритм действий идентичный, как если бы использовалось соглашение.

При ипотеке зачастую собственность оформляется совместной на двух супругов, поэтому сначала они должны регистрировать долевую форму (это делается после снятия обременения), затем наделить частями имущества детей. Потребуется количество экземпляров равное числу всех участников плюс один для Росреестра. Дополнительно нотариус затребуют согласие каждого из супруга на процедуру.

Использовать дарственную проще, но оформление будет несколько дороже. Налог в силу ст. 217 НК не взимается, но есть пошлина 0,5% от кадастровой стоимости, но не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб. Налоговый вычет возможен по вложенным личными сбережениям, по маткапиталу он не применяется. Но в случае с дарением близким родственникам он невозможен в обоих случаях, так как они не платят налоги.

Что будет если не выделять доли – последствия

В реальности ПФ далеко не всегда контролирует факт выделения долей, ограничиваясь лишь проверкой, есть ли обязательство, хотя и вправе создать комиссию по проверке целевого использования денег.

Много квартир, купленных с привлечением средств семейного капитала используются без раздела годами. Часто граждане не спешат с процедурой выделения долевой собственности, игнорируя эту процедуру без злого умысла (нет времени, желания и подобные причины), но задаться вопросом, что будет, если не выделить доли, придется.

Прокуратура, ПФ, органы опеки вправе делать выборочные проверки и при обнаружении нарушения прав несовершеннолетних подавать в суд иск с требованием защиты их интересов. Выносится решение, обязывающее родителей поделить имущество надлежащим образом.

При отсутствии мошенничества взыскивается небольшой штраф и судебные издержки, больше нарушителям не грозит ничего. Но при обнаружении признаков незаконных схем обналичивания маткапитала возможно возбуждение уголовного дела по ст. 159. 2 УК с возвратом МСК в ПФ.

Выделение долей в судебном порядке

При наличии спора соглашение или дарение невозможно применить. Для урегулирования конфликта подают исковое заявление в суд с требованием определить каждому часть. Если срок наступил, а процедура не осуществлена, и владельцы игнорируют обязательства, то инициировать процесс вправе ПФ, органы опеки, прокуратура, заинтересованные лица. Суд поделит, но части не так как хочет владелец сертификата, а по своему усмотрению (как правило, все делится поровну).

Обычно, чтобы исключить возможные претензии, площадь в квартире, приобретенной за МСК делится поровну. Порядок, предлагаемый Верховным судом, – соразмерно вложенным личным сбережениям и маткапиталу – трудоемкий и неоднозначный (у детей не может быть достаточных финансовых ресурсов), но в судебных спорах такой раздел правильный.