Что такое неотделимые улучшения при продаже квартиры: как оформить

указание неотделимых улучшений в дополнительном соглашении

    Содержимое:
  1. Что такое неотделимые улучшения
  2. Входят ли в стоимость квартиры
  3. Как оформить неотделимые улучшения при продаже
    1. Образец договора купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями
    2. Образец расписки на неотделимые улучшения при продаже жилья
  4. Облагаются ли налогом неотделимые улучшения
  5. Налоговый вычет при покупке с неотъемлемыми улучшениями

Договор на неотделимые улучшения при продаже квартиры применяют для уменьшения заявленной стоимости. При определенных условиях компенсация расходов исключается из расчета налога на доход. Выясним, как использовать такую схему с минимизацией рисков для обеих сторон сделки.

Что такое неотделимые улучшения


Основные определения и правила выполнения имущественных операций с недвижимостью содержит ГК РФ. Но в этом своде законодательных актов отсутствует юридическая формулировка рассматриваемого понятия. Единственное упоминание содержится в блоке отношений по договорам аренды.

Словосочетанием «неотделимые улучшения» обозначают существенные изменения параметров объекта недвижимости:
  • перепланировка;
  • остекление балконов и лоджий;
  • установка двойных и усиленных дверных блоков;
  • монтаж отопления, иной инженерной системы.

Подразумевается, что возврат в исходное состояние стоит слишком дорого либо нецелесообразен. Необходимо получение согласия владельца (арендодателя) на выполнение соответствующих работ. Отдельно оговаривают переход прав собственности на дополнения после завершения срока аренды.

Входят ли в стоимость квартиры


При реализации личной квартиры продавец желает возместить затраты на улучшения. Качественная техника, эффективная тепло- звукоизоляция и другие изменения увеличивают ценность имущества.

Чтобы уменьшить подоходный налог, организуют раздельную оплату модернизаций и жилплощади. Налог рассчитывают от суммы, указанной в основном ДКП. По этой схеме неотделимые улучшения не входят в договорную стоимость.

Рекомендуется применить обратное решение – сделать полное описание изменений. Одновременно – включить соответствующие затраты в общую стоимость. Вариант отличается преимуществами:
  1. исключаются претензии со стороны налоговых органов;
  2. допустимо получение максимальных вычетов по НДФЛ;
  3. «прозрачный» расчет предотвращает мошенничество;
  4. при продаже в ипотеку банковская проверка подтвердит корректную оценку.

Отдельно следует упомянуть возможность денежной компенсации при отсутствии оформления перепланировки. Фиксация изменений конфигурации помещений в тексте договора обозначает обязанности продавца выполнить требования законодательства. При необходимости, покупатель возместит затраты на официальное согласование с помощью судебного иска.

Как оформить неотделимые улучшения при продаже


По схеме с раздельной оплатой применяют данный алгоритм действий:
  1. заключают типовой ДКП;
  2. подписывают дополнительное соглашение с условиями расчета;
  3. переоформляют право собственности на квартиру в «Росреестре»;
  4. продавец подтверждает получение всей суммы специальной распиской.

Если необходима дополнительная подготовка (документов, переезда, выписки) используют предварительный договор с задатком. Отсутствие взаимных претензий рекомендуется подтвердить актом приема-передачи после завершения расчетов.

Образец договора купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями


В документе указывают сумму, которую продавец получает за модернизацию объекта недвижимости. Можно сделать описание процедуры оплаты. Для безопасности (конфиденциальности) пользуются передачей наличных денег через банковское хранилище.



Образец расписки на неотделимые улучшения при продаже жилья


Письменное подтверждение дополнительной оплаты нужно покупателю. Документ пригодится, если будут выявлены скрытые недостатки (обременения). Судебная практика подтверждает необходимость составления расписки. Рекомендуется использовать ручное заполнение надежной авторучкой.



Облагаются ли налогом неотделимые улучшения


НДФЛ оплачивают от суммы задекларированного дохода. Декларацию по стандартной форме передают в налоговую инспекцию до 30 апреля в следующем году после продажи.

При заполнении указывают стоимость по ДКП. В этой схеме расчет за неотделимые улучшения скрывают. Дополнительное соглашение и расписку не предоставляют. Подтверждают получение средств только по основному договору купли-продажи.

Базовые принципы:
  1. НДФЛ рассчитывают по типовой ставке 13%;
  2. при отсутствии продавца на территории России 184 дня и более за отчетный год тариф увеличивается до 30% (заявитель лишается статуса налогового резидента);
  3. перевод в казну выполняют до 15 июля.

ФНС вправе уточнять корректность предоставленных сведений:

«Камеральная налоговая проверка проводится уполномоченными должностными лицами… без какого-либо специального решения руководителя налогового органа в течение трех месяцев со дня представления налогоплательщиком налоговой декларации» (ФЗ РФ N 244 от 03.07.2016, ст. 88, п.2).


Сомнения вызывают цены, значительно меньшие средних рыночных показателей. Инспектор ФНС может сделать перерасчет с базой для налогообложения 70% от стоимости квартиры по данным кадастрового учета.

Налоговый вычет при покупке с неотъемлемыми улучшениями


Для получения компенсации необходимо выполнение условий:
  1. статус налогового резидента;
  2. достаточное количество оплаченных налогов (суммарно по всем источникам официальных доходов);
  3. квартира приобретается не у родственника либо другого взаимозависимого лица (опекуна, попечителя);
  4. для покупки не использован материнский капитал или другой вариант господдержки.

Максимальная сумма для возврата – 13% от 2 млн руб. До 260 000 руб. можно уменьшить НДФЛ зачетом либо получить соответствующую сумму на личный счет в банке. Разрешена выплата через работодателя по согласованию с налоговой инспекцией.

Оформляется компенсация по стандартному алгоритму:
  1. в заявлении отмечают предпочтительный способ выплаты;
  2. при заполнении формы 3-НДФЛ указывают сумму по ДКП;
  3. передают в ФНС только основной договор (без дополнительного соглашения);
  4. после положительного решения деньги из казны переводят на счет не более чем за 30 дней.

Уменьшение базы налогообложения выгодно продавцу. Но при определенных условиях (сумма по ДКП <2 млн руб.) – покупатель не сможет получить максимальный вычет.

Дополнительные проблемы возникают при работе с заемными (ипотечными) средствами. В этом варианте по аналогичной ставке (13%) можно компенсировать затраты по выплаченным процентам за кредит – всего до 390 000 руб. = 3 млн руб. * 0,13. Однако в банк изначально можно будет подать только ДКП с уменьшенной стоимостью. Соответственно – придется финансировать скрытую часть оплаты из собственных средств.

Даже при наличии правильно оформленных документов (соглашение о неотъемлемых улучшениях, расписка) судебное разбирательство о компенсации за перепланировку занимает много времени. Если сделанные изменения ухудшают прочностные характеристики силового каркаса, придется вернуть исходное состояние соответствующих конструкций.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть