Как выделить долю в натуре в общей долевой собственности на квартиру

    Содержимое:
  1. Что такое выделенная доля в квартире
    1. Зачем нужен выдел в натуре
    2. Выдел и раздел имущества: в чём различия
  2. Можно ли выделить долю в квартире в натуре
  3. Когда выдел в натуре невозможен
  4. Компенсация стоимости
  5. Как выделяется доля в натуре в квартире
    1. Формирование выдела и получение тех. плана
    2. Образец соглашения о выделении долей в натуре
  6. Как выделить долю в квартире в натуре через суд
    1. Алгоритм действий при судебном выделении
    2. Образец искового заявления
    3. Судебная практика по выделу в натуре

определение доли на техническом плане квартиры

Выделение доли в натуре из общей долевой собственности в квартире позволяет распоряжаться частью недвижимостью по собственному усмотрению. Спорные вопросы при распределении долей решают с применением судебного иска. Если выделить комнату невозможно, прибегают к выселению с выплатой денежной компенсации.

Что такое выделенная доля в квартире


По базовому определению реальный выдел завершается оформлением прав на определенную часть жилплощади. Подразумевается не только запись прав собственника в базе данных ЕГРН, но и точное указание границ имущества на техническом плане.

Зачем нужен выдел в натуре


В общей ситуации «идеальную» долю обозначают числовой пропорцией (1/2, 1/5, 1/24). Пропорциональный вариант не позволяет однозначно установить права владения и пользования определенными помещениями. Кроме возможных конфликтных ситуаций среди жильцов следует отметить несколько недостатков:

  1. для выполнения ремонтных работ нужно согласие других собственников;
  2. нельзя оформить имущество в залог, чтобы получить кредит;
  3. ценность идеальной доли меньше по сравнению с обособленным помещением с аналогичной площадью.

Выдел и раздел имущества: в чём различия


Корректная терминология нужна для правильного составления судебного иска, исключения ошибок при решении других практических задач. Выделение комнаты не исключает сохранение прав собственности на коридоры и другую общую жилплощадь. Раздел имущества подразумевает переоформление в личное владение определенных помещений.

Можно ли выделить долю в квартире в натуре


Выдел жилой площади предусмотрен статьей 252 ГК РФ:

«Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества».


В этом же законодательном акте отмечены следующие нюансы:
  • недвижимость может быть разделена по добровольному соглашению либо в ходе судебного разбирательства;
  • допустима выплата денежных компенсаций (без принуждения) дольщикам, утратившим право собственности;
  • запрещено существенное ухудшение потребительских параметров имущества.

Когда выдел в натуре невозможен


По действующим правилам подходящий объект должен соответствовать следующим критериям:
  1. отдельный вход;
  2. оснащение отоплением, электроснабжением, вентиляцией;
  3. наличие источника естественного света (окна);
  4. изолированность от других помещений.

С учетом перечисленных ограничений понятно, что выделить долю в натуре в однокомнатной квартире невозможно.

Распределение при необходимости совмещают с реконструкцией:
  • нельзя делать перепланировку, препятствующую свободному доступу к местам общего пользования и нарушающую интересы других собственников;
  • запрещено изменение несущих конструкций (инженерных систем) без согласованного проекта;
  • нужно сохранять исходное целевое назначение жилых помещений.

Итоговую конфигурацию помещений необходимо утвердить официально.

Компенсация стоимости


Оценка выполняется с применением экспертного заключения. В принудительном порядке изъятие доли с выплатой компенсации по решению суда допустимо в следующих ситуациях:
  1. невозможно выделить комнату в натуре без нарушения законодательных норм;
  2. доля признана «незначительной»;
  3. совладелец не заинтересован в использовании недвижимости;
  4. совместное проживание невозможно.

Последние пункты в перечне надо пояснить. Отсутствие заинтересованности подтверждают наличием у ответчика другой жилплощади. Принудительное выселение используют, если нарушаются законные права других жильцов.

Как выделяется доля в натуре в квартире


На стадии подготовки уточняют действительное состояние прав на определенные части недвижимости.

При отсутствии брачного договора, например, совместно нажитое делят поровну между супругами. Муж и жена распоряжаются имуществом совместно, поэтому требуется обоюдное решение при продаже и выполнении других имущественных действий.

Если контракт имеется – распределение может быть произвольным. В двух- трехкомнатной квартире невозможно получить комнату в собственность, когда брачным соглашением установлена незначительная доля (1/10 или меньшая).

Аналогичным образом оценивают иные исходные условия:
  1. имущественные права несовершеннолетних детей;
  2. согласие других жильцов на распределение долей;
  3. наличие обременений, способных заблокировать процесс регистрации;
  4. технические возможности для выдела;
  5. перечисленные законные ограничения.

При отсутствии существенных препятствий действуют следующим образом:
  1. составляют нотариально заверенное соглашение;
  2. регистрируют выделенные доли в «Росреестре».

Если есть необходимость, применяют механизм денежной компенсации.

Все имущественные сделки с долями оформляют через нотариальную контору. Кроме технических услуг придется оплатить госпошлину – 0,5% от стоимости по кадастровому учету с учетом распределения долей (минимум – 300 руб., максимум – 20 000 руб.).

Формирование выдела и получение тех. плана


В идеальной ситуации из многокомнатной квартиры создают несколько полнофункциональных объектов недвижимости с отдельными:
  • входами,
  • кухнями;
  • санузлами.

В соответствии со строительными нормативами СП 54.13330.2016 (ранее СНИП 31-01-2003) общая площадь квартиры должна быть от 28 м² и более.


Такой подход подразумевает капитальную реконструкцию с изменением:
  1. конфигурации помещений;
  2. силового каркаса здания;
  3. инженерных сетей.

Необходимо подготовить профессиональный архитектурный проект и утвердить его по стандартной схеме. Перечисленные ниже требования затрудняют реализацию этого плана:
  1. кухню нельзя устанавливать над жилыми помещениями, санузлами;
  2. объединение кухни с единственной жилой комнатой запрещено;
  3. входы создают непосредственно с лестничной площадки;
  4. кроме технического заключения надо получить согласие на реконструкцию от автора исходного проекта.

Проще выполнить перепланировку при разделении ранее объединенных квартир. В любом случае нужно получить разрешения от снабжающих организаций на изменение инженерных сетей. Проект согласовывают в БТИ. Корректную реконструкцию подтверждает проверка специальной межведомственной комиссии. Технический план составляет по отдельному заданию кадастровый инженер. На основании акта изменяют регистрационные данные.

Образец соглашения о выделении долей в натуре


В тексте кроме общих идентификационных данных сторон и объекта недвижимости отмечают:
  1. порядок пользования общим имуществом;
  2. возможность осуществления неотделимых улучшений;
  3. участие сторон в уплате налогов, коммунальных услуг, возмещении других затрат по содержанию;
  4. распределение расходов для оформления.



Как выделить долю в квартире в натуре через суд


Если в добровольном порядке решение не найдено, составляют и подают исковое заявление. Для предварительной оценки выполняют анализ представленных факторов. Корректируют действия по выделению доли с помощью юриста.

Алгоритм действий при судебном выделении


На стадии подготовки собирают сопроводительные документы. Надо объяснить возможность выдела доли в натуре. В суд предоставляют:
  1. гражданский паспорт;
  2. актуальную выписку из базы данных ЕГРН;
  3. ДКП или другое подтверждение прав собственности;
  4. исковое заявление с предложениями по выделению долей и компенсациям;
  5. экспертную оценку стоимости;
  6. заключение БТИ.

Срок рассмотрения искового заявления может превысить полгода. Госпошлину рассчитывают в соответствии с нормативами НК РФ (ст. 333.19). Максимальная сумма – 60 000 руб.

Образец искового заявления


Доказательства невозможности распоряжения общей собственностью и добровольного заключения соглашения подтверждают документально.

Скачать Образец иска о выделении доли.doc (33,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Судебная практика по выделу в натуре


Нельзя заранее определить успешность рассмотрения дела, потому что многое зависит от исходных параметров. Нужно подчеркнуть отсутствие отдельных важных нормативов, поэтому действительное решение суда предсказать нельзя. В частности, законодательством не установлено определение «незначительной» части недвижимого имущества.

Отдельно надо рассмотреть постановление пленума ВС РФ № 8 от 24.08.1993 г. В нем разрешен выдел доли только вместе с кухней, санузлом и другими подсобными помещениями. Применение этого норматива заставляет использовать сложную схему с проектом перепланировки. Как показано выше, реализация подобных планов не всегда возможна.

При нарушениях порядка пользования квартирой суд может принять решение о принудительном выселении с выплатой фиксированной компенсации. Неправомерные действия жильца подтверждают убедительными доказательствами:
  • фото и видео материалами;
  • свидетельскими показаниями;
  • справками о задолженностях по ЖКУ;
  • экспертными заключениями.

Если выделена комната, сохраняется общая собственность. При продаже недвижимости придется уведомить других владельцев, имеющих преимущественное право выкупа. Для исключения процедуры уведомления применяют безвозмездную передачу доли по договору дарения.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть