Как правильно выкупить долю в квартире у родственника: пошаговая инструкция

    Содержимое:
  1. Можно ли выкупить долю жилплощади
    1. Можно ли выкупить долю у несовершеннолетнего ребенка
    2. Может ли несовершеннолетний купить долю у родителей
    3. Как выкупить долю у родственника если он против
  2. Как заставить сособственника выкупить долю
    1. Что делать если не хотят выкупать
  3. Можно ли привлечь материнский капитал
  4. Возможен ли выкуп доли в ипотеку
  5. Нужно ли нотариальное заверение
  6. Как оформить выкуп доли в квартире, что нужно
    1. Пакет документов для покупки
    2. Образец договора о выкупе доли
    3. Порядок выкупа части жилплощади
    4. Сколько стоит оформление
    5. Как оплатить сделку
  7. Налогообложение и налоговый вычет

завершение покупки доли в квартире у родных

Покупка доли в квартире у родственника не отличается от обычной купли-продажи у третьих лиц. Перед заключением сделки требуется уведомление о продаже другим совладельцам. В обязательном порядке заверяют соглашение в нотариальной конторе. Завершают выкуп ½, ⅓, ¼ или иной части недвижимости регистрацией прав в «Росреестре».

Можно ли выкупить долю жилплощади


Согласно действующим законодательным нормам приобретение жилого имущества не ограничено уровнем родственных отношений. Дееспособные граждане вправе совершать куплю-продажу долей недвижимости по своему усмотрению с учетом рыночной стоимости, особых личных предпочтений.

Рекомендуется обратить внимание на две существенные особенности долевой собственности:
  1. другие владельцы обладают преимущественным правом покупки (ГК РФ, с. 259);
  2. переоформление в обязательном порядке через нотариуса (ФЗ N 218 от 13.07.2015, ст. 42).

Первый пункт: нарушение открывает возможность аннулирования сделки в суде. Любой дольщик в течение трех месяцев может опротестовать выполненные действия и приобрести жилплощадь в собственность. Принудительный выкуп части квартиры осуществляется на условиях, заявленных в ДКП.

Исключения:
  1. приобретатель уже владеет долей;
  2. продажа организована в форме публичных торгов;
  3. вместо ДКП применена дарственная.

Второй пункт: нарушить не получится, так как «Росреестр» откажется регистрировать нового владельца без нотариального заверения выкупа доли в квартире.

Другие специфические ограничения обусловлены видом недвижимости. Если в базе данных ЕГРН указана часть в виде ½, ⅓, ¼ или другая пропорция – точная идентификация площади отсутствует. Это неважно, когда приобретают последнюю долю в квартире. В противном случае нельзя требовать права пользования определенной комнатой.

Чтобы исключить возможные риски рекомендуется выделение доли в натуре. Для этого жилплощадь должна соответствовать критериям:
  1. изолированность;
  2. определенное целевое назначение (жилье);
  3. оснащение инженерными системами;
  4. отдельный вход.

С учетом перечисленных норм понятно, что нельзя выделить:
  1. проходную комнату;
  2. кладовку или другое техническое помещение без окон;
  3. жилплощадь без подключения к сетям отопления и электроснабжения.

«Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности» (ФЗ N 218 от 13.07.2015, ст. 42, п.2).


Если квартира не приобретается полностью, остается общее имущество (кухня, коридоры, санузел). Этим помещениями жильцы пользуются на равных правах. Особый порядок утверждают отдельным письменным соглашением.

Можно ли выкупить долю у несовершеннолетнего ребенка


До 18 лет действует ограничение дееспособности. За детей юридически значимое заверение ДКП и других документов выполняют:
  1. родители (законные усыновители);
  2. опекуны или попечители;
  3. уполномоченные сотрудники органов опеки (ООП).

Перечисленные ответственные лица в письменном виде могут разрешить ребенку (от 14 до 18 лет) поставить собственную подпись.


Дополнительную защиту имущественных прав несовершеннолетних обеспечивает государство. Для продажи недвижимости родителям нужно получить специальное разрешение ООП. Согласие выдают при сохранении либо улучшении жилищных условий.

Вместо проданной жилой площади надо приобрести (оформить на малолетнего) новое имущество. Если предполагается переезд в другой город или временной интервал по другой причине – используют гарантийный депозит. Вместо покупки жилья можно открыть именной счет в банке до совершеннолетия с зачислением определенных денежных средств.

Точные нормативы и требования к заявителям для рассматриваемой ситуации отсутствуют. При покупке новой жилплощади ООП дают заключение после суммарной проверки значимых факторов. Позитивно оценивают:
  • сравнительно большую площадь;
  • соответствие нормам СанПиН;
  • хорошее техническое состояние здания;
  • развитую муниципальную инфраструктуру.

Отказать могут по причине переезда из столицы в регионы или из центра города на окраину. Перечисленные причины объясняют целесообразность предварительного уточнения условий в ООП для получения одобрения купли-продажи.

Может ли несовершеннолетний купить долю у родителей


Как отмечено выше, юридически значимые действия дети до 18 лет не могут выполнять самостоятельно. Но нет препятствий для передачи части квартиры в собственность малолетних.

Родители вправе переоформить долю продажей. Но удобнее и дешевле – дарственная. Безвозмездная сделка подразумевает простоту, меньшие сопутствующие затраты.

Стоит помнить, что любые финансовые операции с получением дохода сопровождаются обязательствами по НДФЛ. Налоги при выкупе за ребенка оплачивают родители.

Как выкупить долю у родственника если он против


Насильственное принуждение к продаже имущества запрещено. В зависимости от ситуации соответствующие действия квалифицируются по административному или уголовному кодексу РФ.

В перечисленных ситуациях допустим выкуп по решению суда:
  1. незначительный размер доли;
  2. невозможность выделения части жилплощадь в натуре.

Дополнительные условия, повышающие вероятность выполнения требований истца:
  1. ответчик не проживает по данному адресу, имеет другую недвижимость;
  2. имеются доказательства нарушения интересов (законных прав) соседей на пользование общим имуществом;
  3. отказывающийся от продажи родственник не платит за коммунальные услуги.

Имеющиеся долги по ЖКХ погашают судебным решением за счет покупателя либо оставляют долговые обязательства бывшему владельцу.

Как заставить сособственника выкупить долю


Владение незначительной частью квартиры не позволяет выделить отдельную жилую площадь на законных основаниях. Иногда невозможно установить приемлемый порядок пользования жильем. В подобных ситуациях можно предъявить требование о выкупе доли в квартире у родственника.

Что делать если не хотят выкупать


При отсутствии взаимного согласия обращаются в суд. В качестве оснований для иска можно использовать рассмотренные выше причины:
  1. незначительный размер собственной доли;
  2. асоциальное поведение соседей;
  3. нанесение имущественного ущерба;
  4. угрозы жизни (здоровью).

В рамках судебного разбирательства определяют стоимость выкупа. Оценку делает профильная экспертиза. Принятое решение можно опротестовать обращением в вышестоящие судебные органы.

Можно ли привлечь материнский капитал


Для получения согласия ПФР на финансовую поддержку необходимо доказать отсутствие признаков «притворной» сделки. При покупке у родителей (матери или отца) либо других близких родственников увеличивается вероятность попыток обналичивания маткапитала. Подразумевается сохранение имеющихся условий проживания, что противоречит смыслу государственной программы поддержки семей.

Факторы, повышающие шансы на положительный ответ:
  1. приобретается последняя часть квартиры;
  2. супруги не владеют другой жилой недвижимостью;
  3. выполнен выдел доли в натуре.

Пошаговый алгоритм действий:
  1. оговаривают условия покупки;
  2. оформляют ДКП с передачей залога;
  3. обращаются в территориальное отделение ПФР;
  4. после положительного решения деньги по программе маткапитала безналичным переводом зачисляются на счет продавца;
  5. выполняется регистрация нового собственника в «Росреестре» по стандартной процедуре;
  6. стороны завершают расчет, подписывают акт приема-передачи с подтверждением отсутствия взаимных претензий.

Возможен ли выкуп доли в ипотеку


Для одобрения ипотечного кредита желательно выделение части квартиры в натуре. Банк использует приобретаемое имущество в качестве залога, что подтверждается запретом на продажу в базе данных ЕГРН до выплаты займа.

Иные типовые требования заимодателя:
  • возраст потенциальных заемщиков от 18 лет, а в некоторых случаях – от 21 года;
  • длительное трудоустройство;
  • источник официального дохода, достаточный для возврата ссуды и оплаты процентов;
  • отсутствие «плохой» кредитной истории;
  • соответствие запрашиваемой суммы экспертной оценке.

По стандартной процедуре в ходе проверки уточняют согласие других собственников, выполненные уведомления о покупке.

Нужно ли нотариальное заверение


С 2017 г. имущественные сделки с долевой собственностью оформляют через нотариальную контору в обязательном порядке. Без выполнения заверения официальная регистрация прав нового владельца невозможна.

Нотариус проверяет и удостоверяет дееспособность сторон, выполняет технические работы по составлению ДКП и дополнительных соглашений. Общие затраты зависят от состава и объема услуг. Отдельно оплачивают:
  • подготовку нестандартных документов;
  • нотариальное оповещение других собственников;
  • организацию и проведение сложных покупок;
  • обслуживание с выездом по адресу заказчика.

Госпошлину рассчитывают от указанной в ДКП цены (5%). Минимальная оплата по этой позиции составляет 300 ₽. Максимум – 20 000 ₽.

Как оформить выкуп доли в квартире, что нужно


На подготовительном этапе уточняют важные особенности:
  1. форму доли;
  2. обременения;
  3. задолженности по коммунальным услугам;
  4. наличие несовершеннолетних собственников;
  5. согласие дольщиков (супругов);
  6. необходимость привлечения заемных средств (использование маткапитала).

Далее составляют перечень действий и список сопроводительной документации. Приведенные ниже примеры корректируют с учетом реальных исходных условий.

Пакет документов для покупки


Типовой список:
  1. гражданские паспорта;
  2. выписка из «Росреестра» с размерами выделенной части;
  3. проект договора о покупке;
  4. отказы дольщиков от преимущественного приобретения;
  5. согласие супруга(и) на продажу совместно нажитого имущества;
  6. разрешение органов опеки;
  7. сведения о прописанных жильцах из МВД;
  8. подтверждение отсутствия долгов по ЖКУ;
  9. справки из НД, ПНД.

Образец договора о выкупе доли


В ДКП рекомендуется отметить распределение затрат по оформлению и порядок расчетов.



Порядок выкупа части жилплощади


Для опроса дольщиков, подготовки оплаты и выполнения других подготовительных действий нужно определенное время. Соответствующие обязательства сторон закрепляют предварительным договором (ПДКП).

Если невозможно получить заверенные отказы других собственников применяют данный алгоритм выкупа в квартире доли:
  1. высылают письменные уведомления;
  2. при отсутствии ответов через месяц оформляют основной ДКП.

Чтобы исключить обоснованные претензии дольщиков, извещения о продаже передают:
  • лично;
  • телеграммой;
  • ценным письмом;
  • через нотариуса.

После завершения подготовки подписывают ДКП. По стандартной процедуре документы в «Росреестр» нотариальная контора передает без дополнительной оплаты. Регистрация выполняется за 1-3 рабочих дня.

Сколько стоит оформление


Общие затраты рассчитывают с учетом позиций:
  1. подготовка документов;
  2. нотариальные услуги;
  3. госпошлины.

Итоговый результат зависит от утвержденной последовательности действий. Так, при самостоятельной регистрации в «Росреестре» государственная пошлина – 2 000 ₽. Через нотариуса – 1 600 ₽. Расходы можно разделить между сторонами произвольным образом с отметкой достигнутых договоренностей в тексте ДКП.

Как оплатить сделку


Для предварительной оплаты оформляют задаток. Получение подтверждают письменной распиской.

Основную часть денег для безопасности передают после регистрации в «Росреестре». Пользуются банковской ячейкой или условным счетом. Продавец забирает остаток оплаты после предоставления действительной выписки из базы данных ЕГРН. Выписка подтверждает передачу прав на недвижимость покупателю.

Налогообложение и налоговый вычет


НДФЛ оплачивает продавец, если владеет имуществом менее 3 лет – 13% от полученного дохода. До 30 апреля следующего после продажи года подают декларацию. Применяют фиксированный вычет 1 млн р.

При отсутствии на территории РФ свыше 180 дней в году гражданин утрачивает статус налогового резидента. В этом случае тариф налогообложения увеличивается до 30%.

Уменьшение базы рассчитывают следующим образом: налог = доход - расходы. По этой схеме надо предъявить документальные доказательства затрат. В любом случае инспектор ФНС может использовать минимальную базу – 70 % от кадастровой стоимости.

Покупатель может получить возврат:

Расчет возмещения выполняют пропорционально выделенным долям квартиры. Передают декларацию 3-НДФЛ в инспекцию вместе с заявлением. Отмечают желательный способ:
  1. на счет в банке;
  2. через предприятие работодателя;
  3. в форме зачета налогов.

За ребенка вычеты получают родители. Малолетний сохраняет собственные права на аналогичную компенсацию после совершеннолетия.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть