Покупка квартиры в долевую собственность супругами (не супругами) с детьми и без: пошаговая инструкция

    Содержимое:
  1. Можно ли купить квартиру в долях
  2. Кто может быть долевым собственником при покупке квартиры
    1. Супруги
    2. Не родственники
    3. С детьми
  3. Нужен ли брачный договор при долевом оформлении
  4. Какие риски при покупке жилья в долях
  5. Как лучше купить квартиру: в совместную или долевую собственность
  6. Нужен ли нотариус при долевом оформлении
  7. Как оформляется долевая собственность при покупке квартиры
    1. Какие документы нужны
    2. Предварительный договор купли-продажи квартиры в долях
      1. Образец ПДКП квартиры в долевую собственность
    3. Договор купли-продажи квартиры в долях
      1. Образец ДКП квартиры в долевую собственность
    4. Этапы заключения сделки
    5. Как оплачивается долевая покупка квартиры
  8. Как получить вычет по НДФЛ при долевой собственности

Договор купли-продажи квартиры в долевую собственность покупателей оформляют нотариально. Для корректного заключения сделки надо обратить внимание на порядок распределения частей недвижимости. Об этом мы расскажем подробнее в статье.

получение ключей после покупки квартиры в долевую собственность

Можно ли купить квартиру в долях


Приобретение недвижимости с распределением имущества применяют, чтобы обезопасить себя от излишних притязаний других совладельцев. На стадии подготовки купли-продажи стороны оговаривают распределение долей. Данный подход устраняет проблемы при разводе и в других ситуациях, предполагающих раздел недвижимого имущества.

При соответствующем оформлении покупатель может распоряжаться новой собственностью по своему усмотрению.

Кто может быть долевым собственником при покупке квартиры


Приобрести долевку вправе любой дееспособный гражданин РФ или иностранец. В ДКП указывают определенную часть жилплощади. В процессе регистрации доля будет записана в базе данных «Росреестра» на покупателя.

Супруги


В брачных отношениях надо учитывать понятие «совместно нажитого имущества». Законом предусмотрено равное распределение приобретенных ценностей, если иное не оговорено специальным соглашением.

После покупки квартиры устанавливаются пропорции 50/50 даже при непосредственном участии в купле-продаже только одного из супругов. Равные доли будут выделены в ходе бракоразводного процесса по решению суда.

«Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное… в дар или в порядке наследования, является его собственностью.» (ГК РФ ст. 256, п.2).


Исключение действительно только при определенных параметрах соглашения передачи прав на жилплощадь. Так, маскировка подарком реальной покупки воспринимается как нарушение норм действующего законодательства. Фиктивные действия можно оспорить в суде.

Не родственники


Совместная покупка любыми лицами, не состоящими в семейных отношениях, регулируется общими правилами. Не имеют значения родственные связи, потому что «автоматическое» распределение в равных пропорциях предусмотрено исключительно для мужа и жены. В этой ситуации:
  1. устанавливают определенные размеры долей;
  2. ДКП подписывают все покупатели (законные представители по доверенности).

С детьми


При покупке недвижимости за собственные накопления распределение частей выполняется произвольным образом. Исключение – средства материнского капитала (453 026 руб. в 2019 г.). Приобретенное за маткапитал жилое имущество делится поровну. Остаток – по решению родителей.

При составлении ДКП и других документов с участием несовершеннолетних детей нужно учитывать ограниченную дееспособность. Даже после получения паспорта (от 14 до 18 лет) ребенок может подписывать документы только по разрешению:
  1. родителей;
  2. опекунов;
  3. усыновителей;
  4. ответственных сотрудников государственных органов опеки (ООП).

Нужен ли брачный договор при долевом оформлении


Обязательное применение специального соглашения между супругами не требуется. Наличие брачного договора определяет имущественные права и исключает спорные вопросы. Соглашение можно заключить в любое время. Допустимо составление непосредственно перед приобретением жилплощади.

В рассматриваемой ситуации договором между мужем и женой кроме распределения долей устанавливают принципы оплаты:
  1. покупки недвижимости;
  2. коммунальных услуг;
  3. ремонтных и других работ;
  4. долгов по ипотечному кредиту.

Все сделки с долями оформляют через нотариуса. Специалист попросит предъявить согласие супруга(и). По умолчанию (СК РФ, статья 35, п. 2) разрешение не требуется, так как подразумевается совместное принятие важных решений. Одновременно действует норма о равноценном распределении приобретенной собственности, нажитой в браке.

Но при разводе супруг, не участвовавший в купле-продаже, вправе оспорить сделку. Основанием в иске можно считать отсутствие уведомления. Опытный адвокат без труда выиграет дело в суде. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, рекомендуется предоставлять в нотариальную контору письменное согласие либо правильно оформленное брачное соглашение.

Какие риски при покупке жилья в долях


Приобретение недвижимости требует тщательной проверки юридической чистоты:
  1. жилплощади;
  2. продавца;
  3. схемы продажи.

Затруднения могут возникнуть при покупке части квартиры. Надо предупредить других собственников, имеющих преимущественное право выкупа. Проверить отсутствие обременений, других ограничений для передачи жилого имущества.

Не рекомендуется использовать дарение или другие варианты переоформления прав, которые могут быть оспорена и аннулированы.

Особое внимание уделяют корректному распределению долей. Выше подробно рассмотрены риски при покупке недвижимости:
  • супругами;
  • совместно с третьими лицами;
  • в долевую собственность с детьми.

При последующей продаже вне зависимости от степени родства требуется оповещение владельцев других долей квартиры. Они вправе приобрести долю в первоочередном порядке на указанных в ДКП условиях.

Как лучше купить квартиру: в совместную или долевую собственность


«Идеальная» собственность (доля) подразумевает общее владение имуществом. В записях «Росреестра» указывают 1/3, 1/4 или другую часть жилплощади. Отсутствуют границы помещений, поэтому не исключены затруднения при разделе для перепродажи.

После развода, например, нельзя получить в свое распоряжение определенную комнату.


Для исключения описанных проблем выделяют долю «в натуре». Процедуру можно выполнить после покупки квартиры. Статус «в натуре» присваивают при соответствии комнаты следующим базовым критериям:
  1. отдельный вход;
  2. оснащенность инженерными сетями;
  3. изолированность от других помещений.

В любом из вариантов собственники сохраняют право распоряжаться коридорами, кухней, другими «общими» частями квартиры. При необходимости порядок пользования определяют отдельным соглашением.

Долевое распределение фиксируется в брачном контракте. При отсутствии в документе особых ограничений супруги вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению.

Понятие совместной собственности подразумевает равные права обеих сторон. Наглядный пример – отсутствие брачного договора. В этом случае приобретенной недвижимостью можно распоряжаться только по взаимному согласию. Подразумевается солидарная (равная) ответственность супругов по следующим позициям:
  1. поддержание санитарного и технического состояния жилья;
  2. оплата коммунальных услуг и других эксплуатационных расходов;
  3. возмещение ущерба третьим лицам за причиненный ущерб (затопили соседей).

Нужен ли нотариус при долевом оформлении


Любые сделки с частями квартиры и брачный контракт заверяют в нотариальной конторе. Дополнительные услуги нотариуса понадобятся для:
  1. подготовка нестандартных соглашений;
  2. уведомление других собственников;
  3. выполнение особых поручений по доверенности;
  4. обслуживание с выездом по адресу заказчика.

Обязательные расходы определяют по действующим госпошлинам (НК РФ, статья 333.24):
  • ДКП – 0,5% от сумы по договору (минимум – 300 ₽, но не более 20 000 ₽);
  • заверение доверенности (брачного договора) – 200 (500) ₽.

Сопутствующие затраты оправданы повышением надежности сделки. Нотариус:
  • уведомляет о сути купли-продажи;
  • корректно составляет договора;
  • удостоверяет дееспособное состояние сторон.

Как оформляется долевая собственность при покупке квартиры


На стадии подготовки уточняют распределение частей, основные этапы. Сделку рассматривают вплоть до выполнения налоговых обязательств. При необходимости – корректируют действия с помощью юриста.

Какие документы нужны


Для купли-продажи надо подготовить:
  1. гражданские паспорта, другие удостоверения личности сторон;
  2. доверенности поверенных;
  3. разрешения родителей (опекунов, попечителей) при участии несовершеннолетнего ребенка;
  4. утвержденные условия брачного контракта;
  5. подготовленные договора купли-продажи, предварительный (ПДКП) и основной (ДКП);
  6. согласие супруга(и), заверенное нотариально (при отсутствии брачного договора);
  7. разрешение ООП на продажу имущества малолетнего;
  8. выписку из базы данных «Росреестра»;
  9. сведения о прописанных лицах из МВД;
  10. подтверждение отсутствия задолженностей по квартплате;
  11. справки из ПНД и НД.


Предварительный договор купли-продажи квартиры в долях


ПДКП даёт время участникам сделки на подготовку. Одновременно – обеспечивают гарантии выполнения обязательств с внесением залога. Передачу предоплаты подтверждают распиской.

Образец ПДКП квартиры в долевую собственность


Стандартную форму договора можно изменять с учетом реальных исходных условий. Для оплаты имеющихся задолженностей, например, по займам, подойдет схема с непосредственным перечислением денег покупателем кредитору.

Скачать Шаблон ПДКП при покупке в долях.doc (39,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Договор купли-продажи квартиры в долях


Основное соглашение дублируют предварительную договоренность. ДКП в обязательном порядке заверяют у нотариуса.

Образец ДКП квартиры в долевую собственность


Шаблон договора купли-продажи можно дополнить актом приема-передачи, фиксирующим:
  1. выезд жильцов и выполнение сторонами других обязательств;
  2. отсутствие финансовых (иных) взаимных претензий.

Скачать Образец ДКП в долевую собственность.doc (36 Kb) (cкачиваний: 0)


Этапы заключения сделки


Порядок действий:
  1. составляют и подписывают ПДКП;
  2. передают задаток;
  3. продавец устраняет обременения, собирает сопроводительную документацию;
  4. супруги заключают брачный контракт при необходимости;
  5. покупатели размещают деньги (остаток для полного расчета) на блокированном депозите или в банковской ячейке;
  6. стороны заверяют ДКП в нот конторе;
  7. нотариус без дополнительной оплаты передает документы для регистрации в «Росреестре»;
  8. приемочным актом подтверждается выполнение обязательств;
  9. продавец получает деньги по выписке из ЕГРН.

При оформлении через НК госпошлина за регистрацию составляет 1600 ₽. Этот способ подразумевает ускоренное внесение новой записи в базу данных – не более 3 суток. За 24 часа процедура выполняется с применением электронного документооборота.

Как оплачивается долевая покупка квартиры


Для безопасных расчетов пользуются:
  1. специализированным хранилищем (наличные деньги);
  2. условным счетом (перевод).

Порядок доступа к финансовым средствам определяют в договоре с банком. Кроме выписки с данными о новых собственниках в качестве подтверждения можно использовать подписанный акт приема-передачи.

Предварительную сумму передают лично. Если ДКП не будет подписан по вине покупателей – деньги остаются у продавца. Обратные действия подразумевают штраф в двойном размере.

Как получить вычет по НДФЛ при долевой собственности


При покупке государство компенсирует затраты следующими суммами:

Налоговый вычет рассчитывают пропорционально выделенным долям, в том числе и для несовершеннолетнего собственника. Соответствующие данные указывают в декларации 3 НДФЛ. Декларацию передают в налоговую инспекцию до конца апреля следующего года после регистрации прав. В заявлении на возмещение НДФЛ отмечают приемлемый вариант компенсации:

Обязательства по кредиту и сумму возмещения можно распределить произвольно между заявителями (мужем и женой). Решение о соотношение сообщают в ФНС. Несовершеннолетний ребенок сохраняет собственное право на получение вычетов после достижения возраста 18 лет.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть