Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего собственника с покупкой (без покупки) нового жилья

    Содержимое:
  1. Можно ли продать квартиру с долей ребенка
    1. Если новая квартира не покупается
    2. Продажа квартиры и покупка другой
  2. Может ли ребенок продать свою долю в квартире
  3. Выделение долей детям в другой квартире при продаже
  4. Надо ли согласие ООП на сделку
    1. Почему опека может отказать
  5. Надо ли согласие отца / матери на продажу доли ребенка
    1. Образец согласия одного из родителей
  6. Требуется ли нотариальное заверение
  7. Порядок продажи квартиры с долевой собственностью ребенка
    1. Какие документы нужны для продажи
    2. Образец договора купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних
    3. Пошаговый алгоритм действий
    4. Госпошлина и затраты
  8. Должен ли ребенок платить налог с продажи доли

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей выполняется с учетом ограниченной дееспособности собственника. Отец и матть малолетнего ребенка должны учитывать его имущественные права, выполнять обязательства по уплате НДФЛ. Чтобы продать долю нужно получить разрешение органов опеки (ООП).

переоформление доли жилой недвижимости ребенка у нотариуса

Можно ли продать квартиру с долей ребенка


До 18 лет юридически значимые действия за детей выполняют их законные представители:
  1. родители;
  2. опекуны;
  3. попечители;
  4. усыновители.

«Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста» (ГК РФ, статья 21, п. 1).


В частности, родители подписывают ДКП за детей. Но владельцем недвижимости дети могут быть с любого возраста. Подтверждающие записи о принадлежащих малолетним долям содержат базы данных ЕГРН.

Государственный контроль за соблюдением прав детей обеспечивают специальные органы. Без разрешения ООП нельзя изменить запись прав собственности несовершеннолетнего в «Росреестре».


Если новая квартира не покупается


На стадии планирования купли-продажи нужно учитывать базовые ограничения:
  1. сохранение имущественных прав ребенка;
  2. сохранение (улучшение) условий проживания.

В рассматриваемой ситуации предполагается продажа доли в квартире. Полученные за часть реализуемой недвижимости деньги – собственность ребенка. Но родители могут расходовать средства.

Чтобы исключить нарушения (трату денег) требуются гарантии. В частности, можно положить деньги на счет в банке. Счет оформляют на имя малолетнего с блокировкой до совершеннолетнего возраста. Соответствующие действия (сумму) надо согласовать с ООП.

Продажа квартиры и покупка другой


Родители предоставляют в ООП нотариальное обязательство о выделении долей детям при покупке новой квартиры. Если предполагается значительный временной интервал при переезде в другой город или в иной ситуации – применяют схему с заблокированным счетом в банке.

Условием доступа к блокированным деньгам делают предъявление выписки «Росреестра», подтверждающей оформление части новой недвижимости на несовершеннолетнего.

Может ли ребенок продать свою долю в квартире


Самостоятельно распоряжаться собственной частью жилплощади дети вправе после 18 лет. Даже после получения паспорта (14 лет) дети расписываются под договорами купли-продажи только по нотариально заверенному разрешению родителей (до достижения 18 лет). Соответственно, они не могут заключать любые сделки с отчуждением жилой собственности (передача во временное пользование, залог):
  1. дарение;
  2. обмен;
  3. ренту;
  4. аренду;
  5. кредитный договор.

Выделение долей детям в другой квартире при продаже


Приобретаемая доля должна быть не хуже имеющейся в собственности ребенка. Сотрудники органов опеки в рамках стандартной процедуры проверяют:
  1. соответствие рыночной стоимости долей;
  2. жилую и общую площадь;
  3. технические и санитарные показатели;
  4. близость школы, детского сада, инфраструктурных объектов;
  5. другие параметры муниципального образования.

Надо ли согласие ООП на сделку


Из предыдущих объяснений понятна необходимость получения специального одобрения купли-продажи от органов опеки. В документе указывают требования, которые обязан выполнить заявитель. Отдельные обязательства оформляют нотариально. При нарушениях выполненная сделка может быть оспорена в суде.

Отсутствует определенный перечень документов, предъявляемых для согласования отчуждения. Представленный ниже список корректируют с учетом исходных условий и порядка, установленного территориальным подразделением ООП:
  1. гражданские паспорта (иные удостоверения личности) отца и матери;
  2. заявление по утвержденной форме;
  3. паспорт с 14 лет или свидетельство о рождении ребенка;
  4. ДКП или другой правоустанавливающий документ на недвижимость (собственную и покупаемую);
  5. выписки из «Росреестра» с техническими данными;
  6. экспертные заключения о рыночной стоимости долей;
  7. сведения о прописанных жильцах из МВД.

Если вместо выделения доли используют депозит – предоставляют подтверждения из банка. Как правило, требуется личное присутствие ребенка при возрасте от 14 лет. Инспектор ООП вправе после устного опроса взять у него письменное согласие на продажу.

Заявление вместе с дополнительными документами рассматривает специальная комиссия. Предельный срок для ответа – 15 рабочих дней с даты регистрации обращения в канцелярии (ФЗ № 48 «Об опеке» от 24.04.2008, статья 21, ч. 3).

Почему опека может отказать


Отрицательный ответ должен быть обоснован. В зависимости от содержания отказа принимают дальнейшие решения. В сложных ситуациях обращаются в суд. С учетом расплывчатых формулировок тематических норм законодательства отдельные решения инспектор вправе принимать по своему усмотрению. Ниже представлены возможные причины отказа.

Главное требование – оформление новой недвижимости взамен продаваемого имущества. Однако соответствие площади не является определяющим фактором:
  1. доля в коммуналке обладает меньшей ценностью по сравнению с частью собственной квартиры;
  2. переезд на окраину из центра осложняет доступ к общественной инфраструктуре;
  3. аналогичное ухудшение общих условий подразумевается при переселении из столицы в регионы.

Если запланирована покупка в строящемся объекте, можно использовать банковские гарантии (депозит) на соответствующий срок. Но и в этом случае для получения разрешения на продажу от органов опеки и попечительства надо прописать ребенка по определенному адресу места жительства.

Надо ли согласие отца / матери на продажу доли ребенка


По стандартной процедуре заявление в ООП оформляют оба родителя в обязательном порядке.

Вместо личного присутствия допустимо применение нотариально заверенного документа (согласия, доверенности).


Не имеет значения проживание членов семьи:
  1. совместное или раздельное;
  2. в одном городе или в разных странах.

При намеренном уклонении отца (матери) обращаются в суд. Положительное решение по иску заменяет письменное обращение второго супруга.

Образец согласия одного из родителей


Соглашение составляют в письменной форме, заверяют нотариально. В тексте указывают адреса и другие данные объектов недвижимости, участвующих в купле-продаже. Отмечают согласие продать долю.

Для выполнения нескольких действий от имени ребенка составляют доверенность на поручителя. Доверение используют при составлении договора покупки, для регистрации купленной доли в базе данных ЕГРН.



Требуется ли нотариальное заверение


Все сделки с отчуждением (приобретением) долей оформляют через нотариальную контору (НК). Требование законодательства распространяется и на следки с участием несовершеннолетних детей.

Подготовленные документы можно передать в «Росреестр» самостоятельно. При личном обращении время записи новых собственников составит 7 дней максимум. Через нотариуса процедура занимает не более трех суток. Если применить электронный документооборот – до 24 часов.

Порядок продажи квартиры с долевой собственностью ребенка


На этапе подготовки уточняют возможные трудности. Необходимо помнить, что все долевые собственники обладают преимущественным правом покупки. Заранее проверяют условия ООП для определения с перечнем необходимых подтверждений.

Какие документы нужны для продажи


Коррекцию представленного списка делают с учетом особенностей заключаемой сделки:
  • гражданские паспорта, свидетельства о рождении, другие удостоверения личности сторон;
  • выписка из «Росреестра» с указанием долей собственности;
  • проект ДКП;
  • отказы других дольщиков;
  • заверенное нотариусом согласие супруга(и);
  • разрешение органов опеки;
  • сведения о зарегистрированных по адресу жильцах из МВД;
  • подтверждение отсутствия долгов по квартплате;
  • справки из НД, ПНД.

Образец договора купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних


В ДКП отмечают наличие разрешения ООП. Другие позиции соответствуют стандартной форме подобных соглашений. При необходимости, типовой текст дополняют особыми условиями.

Скачать Образец ДКП квартиры с долей ребенка.doc (37,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Пошаговый алгоритм действий


Для подготовки сопроводительной документации и погашения задолженностей может понадобится дополнительное время и предоплата. В этом случае заключают с покупателем предварительный договор о намерениях (ПДКП). Далее действуют следующим образом:
  1. получают разрешение ООП;
  2. извещают совладельцев долей (при наличии);
  3. заключают ДКП с покупателем в нотариальной конторе.

После регистрации нового собственника в ЕГРН с подтверждением выпиской «Росреестра» забирают остаток оплаты в банковской ячейке. Для расчета в безналичной форме пользуются условным аккредитивом.

Госпошлина и затраты


Типичные расходы (руб.):
  • госпошлина за оформление продажи долевой собственности у нотариуса – от 300 до 20 000 руб., 5% от стоимости по ДКП;
  • регистрация в «Росреестре» – 1 600 руб.;
  • подготовка документов, другие действия нотариуса – от 200 до 15 000 руб. и более.

Последнюю позицию корректируют с учетом состава услуг.

Должен ли ребенок платить налог с продажи доли


За несовершеннолетнего НДФЛ оплачивают родители в следующем году после реализации доли жилплощади. До 30 апреля подают декларацию о доходах. Расчет выполняют по ставке 13% от суммы с вычетом 1 млн руб.

Можно применить схему «доходы-расходы». Понадобится документальное подтверждение затрат.

Минимизация базы налогообложения по договоренности с покупателем имеет смысл до определенного предела. Налоговый инспектор вправе использовать при расчетах 70% от кадастровой цены, указанной в базе «Росреестра». Разумеется, учитывают соответствующую долю.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть