Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего собственника с покупкой (без покупки) нового жилья

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей выполняется с учетом ограниченной дееспособности собственника. Отец и матть малолетнего ребенка должны учитывать его имущественные права, выполнять обязательства по уплате НДФЛ. Чтобы продать долю нужно получить разрешение органов опеки (ООП).

переоформление доли жилой недвижимости ребенка у нотариуса

Можно ли продать квартиру с долей ребенка

До 18 лет юридически значимые действия за детей выполняют их законные представители:

  • родители;
  • опекуны;
  • попечители;
  • усыновители.

«Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста» (ГК РФ, статья 21, п. 1).

В частности, родители подписывают ДКП за детей. Но владельцем недвижимости дети могут быть с любого возраста. Подтверждающие записи о принадлежащих малолетним долям содержат базы данных ЕГРН.

Государственный контроль за соблюдением прав детей обеспечивают специальные органы. Без разрешения ООП нельзя изменить запись прав собственности несовершеннолетнего в «Росреестре».

Если новая квартира не покупается

На стадии планирования купли-продажи нужно учитывать базовые ограничения:

  • сохранение имущественных прав ребенка;
  • сохранение (улучшение) условий проживания.

В рассматриваемой ситуации предполагается продажа доли в квартире. Полученные за часть реализуемой недвижимости деньги – собственность ребенка. Но родители могут расходовать средства.

Чтобы исключить нарушения (трату денег) требуются гарантии. В частности, можно положить деньги на счет в банке. Счет оформляют на имя малолетнего с блокировкой до совершеннолетнего возраста. Соответствующие действия (сумму) надо согласовать с ООП.

Продажа квартиры и покупка другой

Родители предоставляют в ООП нотариальное обязательство о выделении долей детям при покупке новой квартиры. Если предполагается значительный временной интервал при переезде в другой город или в иной ситуации – применяют схему с заблокированным счетом в банке.

Условием доступа к блокированным деньгам делают предъявление выписки «Росреестра», подтверждающей оформление части новой недвижимости на несовершеннолетнего.

Может ли ребенок продать свою долю в квартире

Самостоятельно распоряжаться собственной частью жилплощади дети вправе после 18 лет. Даже после получения паспорта (14 лет) дети расписываются под договорами купли-продажи только по нотариально заверенному разрешению родителей (до достижения 18 лет). Соответственно, они не могут заключать любые сделки с отчуждением жилой собственности (передача во временное пользование, залог):

 

Выделение долей детям в другой квартире при продаже

Приобретаемая доля должна быть не хуже имеющейся в собственности ребенка. Сотрудники органов опеки в рамках стандартной процедуры проверяют:

  • соответствие рыночной стоимости долей;
  • жилую и общую площадь;
  • технические и санитарные показатели;
  • близость школы, детского сада, инфраструктурных объектов;
  • другие параметры муниципального образования.

 

Надо ли согласие ООП на сделку

Из предыдущих объяснений понятна необходимость получения специального одобрения купли-продажи от органов опеки. В документе указывают требования, которые обязан выполнить заявитель. Отдельные обязательства оформляют нотариально. При нарушениях выполненная сделка может быть оспорена в суде.

Отсутствует определенный перечень документов, предъявляемых для согласования отчуждения. Представленный ниже список корректируют с учетом исходных условий и порядка, установленного территориальным подразделением ООП:

  • гражданские паспорта (иные удостоверения личности) отца и матери;
  • заявление по утвержденной форме;
  • паспорт с 14 лет или свидетельство о рождении ребенка;
  • ДКП или другой правоустанавливающий документ на недвижимость (собственную и покупаемую);
  • выписки из «Росреестра» с техническими данными;
  • экспертные заключения о рыночной стоимости долей;
  • сведения о прописанных жильцах из МВД.

Если вместо выделения доли используют депозит – предоставляют подтверждения из банка. Как правило, требуется личное присутствие ребенка при возрасте от 14 лет. Инспектор ООП вправе после устного опроса взять у него письменное согласие на продажу.

Заявление вместе с дополнительными документами рассматривает специальная комиссия. Предельный срок для ответа – 15 рабочих дней с даты регистрации обращения в канцелярии (ФЗ № 48 «Об опеке» от 24.04.2008, статья 21, ч. 3).

Почему опека может отказать

Отрицательный ответ должен быть обоснован. В зависимости от содержания отказа принимают дальнейшие решения. В сложных ситуациях обращаются в суд. С учетом расплывчатых формулировок тематических норм законодательства отдельные решения инспектор вправе принимать по своему усмотрению. Ниже представлены возможные причины отказа.

Главное требование – оформление новой недвижимости взамен продаваемого имущества. Однако соответствие площади не является определяющим фактором:

  • доля в коммуналке обладает меньшей ценностью по сравнению с частью собственной квартиры;
  • переезд на окраину из центра осложняет доступ к общественной инфраструктуре;
  • аналогичное ухудшение общих условий подразумевается при переселении из столицы в регионы.

Если запланирована покупка в строящемся объекте, можно использовать банковские гарантии (депозит) на соответствующий срок. Но и в этом случае для получения разрешения на продажу от органов опеки и попечительства надо прописать ребенка по определенному адресу места жительства.

Надо ли согласие отца / матери на продажу доли ребенка

По стандартной процедуре заявление в ООП оформляют оба родителя в обязательном порядке.

Вместо личного присутствия допустимо применение нотариально заверенного документа (согласия, доверенности).

Не имеет значения проживание членов семьи:

  • совместное или раздельное;
  • в одном городе или в разных странах.

При намеренном уклонении отца (матери) обращаются в суд. Положительное решение по иску заменяет письменное обращение второго супруга.

Образец согласия одного из родителей

Соглашение составляют в письменной форме, заверяют нотариально. В тексте указывают адреса и другие данные объектов недвижимости, участвующих в купле-продаже. Отмечают согласие продать долю.

Для выполнения нескольких действий от имени ребенка составляют доверенность на поручителя. Доверение используют при составлении договора покупки, для регистрации купленной доли в базе данных ЕГРН.

Скачать: Образец согласия отца на продажу доли несовершеннолетнего сына.doc

Требуется ли нотариальное заверение

Все сделки с отчуждением (приобретением) долей оформляют через нотариальную контору (НК). Требование законодательства распространяется и на следки с участием несовершеннолетних детей.

Подготовленные документы можно передать в «Росреестр» самостоятельно. При личном обращении время записи новых собственников составит 7 дней максимум. Через нотариуса процедура занимает не более трех суток. Если применить электронный документооборот – до 24 часов.

Порядок продажи квартиры с долевой собственностью ребенка

На этапе подготовки уточняют возможные трудности. Необходимо помнить, что все долевые собственники обладают преимущественным правом покупки. Заранее проверяют условия ООП для определения с перечнем необходимых подтверждений.

Какие документы нужны для продажи

Коррекцию представленного списка делают с учетом особенностей заключаемой сделки:

  • гражданские паспорта, свидетельства о рождении, другие удостоверения личности сторон;
  • выписка из «Росреестра» с указанием долей собственности;
  • проект ДКП;
  • отказы других дольщиков;
  • заверенное нотариусом согласие супруга(и);
  • разрешение органов опеки;
  • сведения о зарегистрированных по адресу жильцах из МВД;
  • подтверждение отсутствия долгов по квартплате;
  • справки из НД, ПНД.

 

Образец договора купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних

В ДКП отмечают наличие разрешения ООП. Другие позиции соответствуют стандартной форме подобных соглашений. При необходимости, типовой текст дополняют особыми условиями.

Скачать: Образец ДКП квартиры с долей ребенка.doc

Пошаговый алгоритм действий

Для подготовки сопроводительной документации и погашения задолженностей может понадобится дополнительное время и предоплата. В этом случае заключают с покупателем предварительный договор о намерениях (ПДКП). Далее действуют следующим образом:

  • получают разрешение ООП;
  • извещают совладельцев долей (при наличии);
  • заключают ДКП с покупателем в нотариальной конторе.

После регистрации нового собственника в ЕГРН с подтверждением выпиской «Росреестра» забирают остаток оплаты в банковской ячейке. Для расчета в безналичной форме пользуются условным аккредитивом.

Госпошлина и затраты

Типичные расходы (руб.):

  • госпошлина за оформление продажи долевой собственности у нотариуса – от 300 до 20 000 руб., 5% от стоимости по ДКП;
  • регистрация в «Росреестре» – 1 600 руб.;
  • подготовка документов, другие действия нотариуса – от 200 до 15 000 руб. и более.

Последнюю позицию корректируют с учетом состава услуг.

Должен ли ребенок платить налог с продажи доли

За несовершеннолетнего НДФЛ оплачивают родители в следующем году после реализации доли жилплощади. До 30 апреля подают декларацию о доходах. Расчет выполняют по ставке 13% от суммы с вычетом 1 млн руб.

Можно применить схему «доходы-расходы». Понадобится документальное подтверждение затрат.

Минимизация базы налогообложения по договоренности с покупателем имеет смысл до определенного предела. Налоговый инспектор вправе использовать при расчетах 70% от кадастровой цены, указанной в базе «Росреестра». Разумеется, учитывают соответствующую долю.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бесплатная юридическая помощь по вопросам продажи, покупки квартир и земельных участков
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector