Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Продажа доли в квартире другому собственнику или третьему лицу выполняется по разным правилам:

• В первом случае отсутствуют ограничения на переоформление прав.
• До покупки сторонним приобретателем нужно уведомить остальных дольщиков.

Представленный ниже порядок продажи поможет провести и заключить сделку без ошибок.

Можно ли продать свою долю в квартире

Владелец части жилплощади вправе распоряжаться личным имуществом по собственному усмотрению. Кроме продажи он может использовать, дарение, обмен или другую форму отчуждения собственности. Но надо учитывать имеющиеся ограничения:

• обременения по судебному решению;
• залог в банке;
• получение согласия государственных органов опеки (ООП) при наличии в семье несовершеннолетнего ребенка.

Главные отличия при сравнении с обычным ДКП:

• часть квартиры в долевой собственности можно продать только после официального извещения других совладельцев;
• обязательное оформление через нотариальную контору с оплатой госпошлины.

Закон о продаже доли

Перечисленные особенности определены нормативами Гражданского Кодекса РФ:

Дополнительно установлены правила:

• уведомляют за месяц до оформления ДКП;
• сообщают о цене и других важных условиях;
• досрочное проведение купли-продажи допустимо при письменном отказе от преимущественных прав выкупа;
• уступка первоочередного права невозможна.

При нарушении действующих законодательных норм собственник другой доли может опротестовать передачу имущества в суде с последующим приобретением отчуждаемой части на заявленных в ДКП условиях. Для предъявления исковых требований установлен срок 3 месяца.

Продать (передать) долю в квартире можно без извещения всех владельцев:

• одному из собственников;
• в рамках открытых торгов;
• по дарственной (в наследство).

Другие тематические законодательные акты:

• обязанности оформления через нотариуса определены в ФЗ N 218 от 13.07.2015 (ст. 42);
• размер госпошлины – НК РФ, ст. 333.24, п. 1, пп. 5;
• юридическая значимость доставленных уведомлений – ГК РФ, ст. 165.1, п.1.

Продажа выделенной доли

Если часть квартиры точно определена на плане в техническом паспорте, ценность недвижимости увеличивается. Как правило, речь идет об одной или нескольких комнатах. В этой ситуации:

• упрощается обеспечение приватности;
• исключаются споры с другими жильцами;
• в ДКП можно указать точные границы жилплощади.

Выделить комнату из доли для продажи можно при соблюдении условий:

• отдельный вход;
• оснащенность инженерными коммуникациями (отопление, электроснабжение);
• соответствие критериям жилого объекта (естественное освещение);
• изолированность от других помещений.

Выделение не сопровождается распределением кухни, коридоров и других общих частей «в натуре». Подразумевается равноправное совместное пользование этими помещениями, если особый порядок не установлен отдельным соглашением.

Продажа доли без выделения

Если точная площадь и конфигурация жилого имущества не указаны в базе данных ЕГРН, рыночная стоимость объекта недвижимости будет ниже. В этой ситуации отсутствуют перечисленные выше преимущества. Продать можно только ⅓ или иную часть квартиры, что не дает прав пользования определенной комнатой.

Покупку невыделенных долей совершают с целью:

• инвестирование с целью последующей перепродажи;
• поэтапный выкуп квартиры;
• обеспечение законных оснований для постоянной прописки;
• раздел имущества после развода супругов.

В каких случаях нельзя продать долю

Запрещено самостоятельно распоряжаться совместной жилплощадью. Если имущество нажито в браке, обязательно получают согласие супруга(и) на продажу. Исключение – особое соглашение по брачному контракту.

Нельзя продать недвижимость, оформленную в залог. Реализации препятствует ограничительная запись в «Росреестре». По договоренности с банком можно переписать долговые обязательства на покупателя. Он должен подтвердить собственные возможности своевременного погашения займа и процентов.

Специальное разрешение нужно получить в ООП, если ребенок возрастом до 18 лет:

• собственник доли либо ее части;
• прописан по этом адресу.

Придется доказать, что после продажи будут сохранены жилищные условия (имущественные права) несовершеннолетних детей. Недопустима выписка без предоставления регистрации по новому адресу. ООП в новом жилье проверит:

• площадь;
• санитарные условия;
• техническое оснащение и общие параметры здания;
• близость учебных и дошкольных учреждений, других объектов местной инфраструктуры.

Если согласие остальных дольщиков не получено сразу, придется ждать месяц с момента передачи уведомлений. Ускорить отказ можно только по добровольному решению. Принуждение – повод для аннулирования купли-продажи.

Для решения споров обращаются в судебные органы. Надо понимать, что выиграть иск можно при наличии убедительных доказательств своей правоты. Отдельные нарушения норм законодательства выявляют на этапе приема искового заявления. Чтобы исключить ошибочные действия, иск составляют с помощью юриста.

Как воспрепятствовать продаже доли

Единственное законное право других собственников – преимущественная покупка. Даже без согласия других жильцов доля будет продана в соответствии с установленными правилами. Оспорить продажу можно в суде по причинам:

• не получено извещение;
• сообщены ложные сведения о цене продажи, других важных условиях;
• оказано давление со стороны продавца (покупателя);
• выявлена притворная (мошенническая) сделка.

Можно ли заставить продать долю

Самостоятельные принудительные действия незаконны. Однако при отсутствии добровольного согласия можно выполнить принудительную продажу по решению суда. Основания определяют с учетом ряда исходных условий:

• незначительный размер части отторгаемой недвижимости;
• невозможность выделения доли в натуре.

Иные причины обусловлены определенными действиями владельца:

• имеет другое жилье (не заинтересован в пользовании этими помещениями);
• длительное время (более 6 месяцев) не выполняет обязанности по коммунальным платежам;
• наносит ущерб общему имуществу;
• использует жилые помещения не по целевому назначению;
• нарушает интересы (права) соседей.

Стоимость долей определяется решением суда. Для повышения объективности пользуются экспертной оценкой. В ходе разбирательств учитывают материальное состояние и семейное положение ответчика, другие обстоятельства.

Как продать часть квартиры если собственник один

Единоличный владелец самостоятельно принимает решения. Для продажи указывают реализуемую долю в ДКП. Оформление через нотариуса в данном случае не нужно. Пакет документов передают непосредственно в «Росреестр» для регистрации нового собственника.

Какую минимальную часть можно продать

Ограничения по размерам утверждены в региональных нормативах минимальной жилой площади. Для Москвы, например – от 10 м² и более на человека. По этой причине квартиру 98 м² не получится распределить между десятью собственниками.

Нужно ли согласие дольщиков при продаже

Оповещение выполняют по следующем алгоритму:

• сообщают другим владельцам о продаже;
• получают отказы от преимущественных прав выкупа;
• при отсутствии положительных ответов применяют рассылку уведомлений.

До 14 лет за несовершеннолетнего собственника юридически значимые документы заверяют:

• родители (усыновители);
• опекуны, попечители;
• сотрудник ООП.

От 14 до 18 лет ребенок может поставить собственноручную подпись по разрешению перечисленных лиц.

Чтобы исключить обоснованные претензии других собственников извещения передают:

• лично с подписью, подтверждающей вручение;
• телеграммой;
• ценным письмом с описью вложения;
• с помощью нотариуса по специальному поручению.

Каждый способ отличается преимуществами и недостатками. Телеграмму, например, можно отправить в удаленном режиме через сайт Почты РФ. За дополнительные услуги нотариуса придется заплатить. Нотариальный метод подразумевает документальное подтверждение выполненных действий специальным отчетом.

Образец предложения о продаже

В документе кроме идентификационных данных отправителя (адресата) указывают:

• описание отчуждаемого объекта недвижимости;
• цену продажи;
• дополнительные важные условия.

Скачать: Образец оповещения при продаже доли.doc

Если квартира приватизирована не полностью, сообщение о реализации передают в администрацию муниципалитета.

Образец согласия на продажу

Для ускорения собирают письменные отказы с нотариальным заверением. Госпошлина – 200 руб. От 300 до 1500 руб. – оплата технических и консультационных услуг.

Скачать: Образец отказа от первоочердного права выкупа.doc

Как оценивается доля при продаже

Стоимость для рекламного объявления определяют с учетом действительного состояния рынка в соответствующем секторе жилой недвижимости. Занижение с целью оптимизации базы налогообложения ограничено следующими факторами:

• другие дольщики могут приобрести часть квартиры по заявленной цене;
• в ФНС берут для расчета минимум 70% от кадастровой оценки (по базе данных ЕГРН).

Как правильно продать часть в квартире

Рекомендуется оформить выделение доли в натуре и заключить соглашение с другими собственниками, определяющее правила пользования общим имуществом. Далее действуют следующим образом:

• самостоятельно или с помощью риелтора организуют рекламу, показ жилплощади;
• заключают предварительный договор с покупателем, получают залог;
• собирают отказы, высылают уведомления;
• погашают имеющиеся задолженности;
• устраняют обременения;
• с подготовленным пакетом сопроводительной документации оформляют куплю-продажу в нотариальной конторе;
• получают остаток оплаты с помощью подтверждения регистрации нового владельца в «Росреестре»;
• подписывают акт приема-передачи.

Какие документы нужны

Стандартный перечень:

• гражданские паспорта, свидетельства о рождении и другие удостоверения личности;
• выписка с выделенной долей;
• проект ДКП, отказы соседей;
• заверенное нотариусом согласие супруга(и);
• разрешение ООП;
• сведения о прописанных жильцах из регистрационного подразделения МВД;
• подтверждение отсутствия долгов по квартплате;
• справки из НД, ПНД.

ДКП части жилплощади

Кроме общих сведений в договоре приводят обязательства продавца по оповещению дольщиков.

Скачать: Пример ДКП доли в квартире.doc

Нотариальное заверение: процедура и стоимость

За оформление оплачивают госпошлину в размере 5% от указанной в ДКП цены (минимум – 300, максимум — 20 000 руб.). Отдельно рассчитываются за услуги:

• подготовка нестандартных соглашений;
• уведомление дольщиков;
• юридическое сопровождение многоэтапных сложных сделок;
• выездное обслуживание по адресу заказчика.

Регистрация прав собственности

Нотариус бесплатно передает документы в «Росреестр». За государственную регистрацию в реестре оплачивают 1600 руб. Использование электронного документооборота сокращает срок новой записи с 3 дней (стандарт) до 24 часов.