- Можно ли продать свою долю в квартире
- Закон о продаже доли
- Продажа выделенной доли
- Продажа доли без выделения
- В каких случаях нельзя продать долю
- Как воспрепятствовать продаже доли
- Можно ли заставить продать долю
- Как продать часть квартиры если собственник один
- Какую минимальную часть можно продать
- Нужно ли согласие дольщиков при продаже
- Образец предложения о продаже
- Образец согласия на продажу
- Как оценивается доля при продаже
- Как правильно продать часть в квартире
- Какие документы нужны
- ДКП части жилплощади
- Нотариальное заверение: процедура и стоимость
- Регистрация прав собственности

Продажа доли в квартире другому собственнику или третьему лицу выполняется по разным правилам:
- В первом случае отсутствуют ограничения на переоформление прав.
- До покупки сторонним приобретателем нужно уведомить остальных дольщиков.
Представленный ниже порядок продажи поможет провести и заключить сделку без ошибок.
Можно ли продать свою долю в квартире
Владелец части жилплощади вправе распоряжаться личным имуществом по собственному усмотрению. Кроме продажи он может использовать, дарение, обмен или другую форму отчуждения собственности. Но надо учитывать имеющиеся ограничения:
- обременения по судебному решению;
- залог в банке;
- получение согласия государственных органов опеки (ООП) при наличии в семье несовершеннолетнего ребенка.
Главные отличия при сравнении с обычным ДКП:
- часть квартиры в долевой собственности можно продать только после официального извещения других совладельцев;
- обязательное оформление через нотариальную контору с оплатой госпошлины.
Закон о продаже доли
Перечисленные особенности определены нормативами Гражданского Кодекса РФ:
Дополнительно установлены правила:
- уведомляют за месяц до оформления ДКП;
- сообщают о цене и других важных условиях;
- досрочное проведение купли-продажи допустимо при письменном отказе от преимущественных прав выкупа;
- уступка первоочередного права невозможна.
При нарушении действующих законодательных норм собственник другой доли может опротестовать передачу имущества в суде с последующим приобретением отчуждаемой части на заявленных в ДКП условиях. Для предъявления исковых требований установлен срок 3 месяца.
Продать (передать) долю в квартире можно без извещения всех владельцев:
- одному из собственников;
- в рамках открытых торгов;
- по дарственной (в наследство).
Другие тематические законодательные акты:
- обязанности оформления через нотариуса определены в ФЗ N 218 от 13.07.2015 (ст. 42);
- размер госпошлины – НК РФ, ст. 333.24, п. 1, пп. 5;
- юридическая значимость доставленных уведомлений – ГК РФ, ст. 165.1, п.1.
Продажа выделенной доли
Если часть квартиры точно определена на плане в техническом паспорте, ценность недвижимости увеличивается. Как правило, речь идет об одной или нескольких комнатах. В этой ситуации:
- упрощается обеспечение приватности;
- исключаются споры с другими жильцами;
- в ДКП можно указать точные границы жилплощади.
Выделить комнату из доли для продажи можно при соблюдении условий:
- отдельный вход;
- оснащенность инженерными коммуникациями (отопление, электроснабжение);
- соответствие критериям жилого объекта (естественное освещение);
- изолированность от других помещений.
Выделение не сопровождается распределением кухни, коридоров и других общих частей «в натуре». Подразумевается равноправное совместное пользование этими помещениями, если особый порядок не установлен отдельным соглашением.
Продажа доли без выделения
Если точная площадь и конфигурация жилого имущества не указаны в базе данных ЕГРН, рыночная стоимость объекта недвижимости будет ниже. В этой ситуации отсутствуют перечисленные выше преимущества. Продать можно только ⅓ или иную часть квартиры, что не дает прав пользования определенной комнатой.
Покупку невыделенных долей совершают с целью:
- инвестирование с целью последующей перепродажи;
- поэтапный выкуп квартиры;
- обеспечение законных оснований для постоянной прописки;
- раздел имущества после развода супругов.
В каких случаях нельзя продать долю
Запрещено самостоятельно распоряжаться совместной жилплощадью. Если имущество нажито в браке, обязательно получают согласие супруга(и) на продажу. Исключение – особое соглашение по брачному контракту.
Нельзя продать недвижимость, оформленную в залог. Реализации препятствует ограничительная запись в «Росреестре». По договоренности с банком можно переписать долговые обязательства на покупателя. Он должен подтвердить собственные возможности своевременного погашения займа и процентов.
Специальное разрешение нужно получить в ООП, если ребенок возрастом до 18 лет:
- собственник доли либо ее части;
- прописан по этом адресу.
Придется доказать, что после продажи будут сохранены жилищные условия (имущественные права) несовершеннолетних детей. Недопустима выписка без предоставления регистрации по новому адресу. ООП в новом жилье проверит:
- площадь;
- санитарные условия;
- техническое оснащение и общие параметры здания;
- близость учебных и дошкольных учреждений, других объектов местной инфраструктуры.
Если согласие остальных дольщиков не получено сразу, придется ждать месяц с момента передачи уведомлений. Ускорить отказ можно только по добровольному решению. Принуждение – повод для аннулирования купли-продажи.
Для решения споров обращаются в судебные органы. Надо понимать, что выиграть иск можно при наличии убедительных доказательств своей правоты. Отдельные нарушения норм законодательства выявляют на этапе приема искового заявления. Чтобы исключить ошибочные действия, иск составляют с помощью юриста.
Как воспрепятствовать продаже доли
Единственное законное право других собственников – преимущественная покупка. Даже без согласия других жильцов доля будет продана в соответствии с установленными правилами. Оспорить продажу можно в суде по причинам:
- не получено извещение;
- сообщены ложные сведения о цене продажи, других важных условиях;
- оказано давление со стороны продавца (покупателя);
- выявлена притворная (мошенническая) сделка.
Можно ли заставить продать долю
Самостоятельные принудительные действия незаконны. Однако при отсутствии добровольного согласия можно выполнить принудительную продажу по решению суда. Основания определяют с учетом ряда исходных условий:
- незначительный размер части отторгаемой недвижимости;
- невозможность выделения доли в натуре.
Иные причины обусловлены определенными действиями владельца:
- имеет другое жилье (не заинтересован в пользовании этими помещениями);
- длительное время (более 6 месяцев) не выполняет обязанности по коммунальным платежам;
- наносит ущерб общему имуществу;
- использует жилые помещения не по целевому назначению;
- нарушает интересы (права) соседей.
Стоимость долей определяется решением суда. Для повышения объективности пользуются экспертной оценкой. В ходе разбирательств учитывают материальное состояние и семейное положение ответчика, другие обстоятельства.
Как продать часть квартиры если собственник один
Единоличный владелец самостоятельно принимает решения. Для продажи указывают реализуемую долю в ДКП. Оформление через нотариуса в данном случае не нужно. Пакет документов передают непосредственно в «Росреестр» для регистрации нового собственника.
Какую минимальную часть можно продать
Ограничения по размерам утверждены в региональных нормативах минимальной жилой площади. Для Москвы, например – от 10 м² и более на человека. По этой причине квартиру 98 м² не получится распределить между десятью собственниками.
Нужно ли согласие дольщиков при продаже
Оповещение выполняют по следующем алгоритму:
- сообщают другим владельцам о продаже;
- получают отказы от преимущественных прав выкупа;
- при отсутствии положительных ответов применяют рассылку уведомлений.
До 14 лет за несовершеннолетнего собственника юридически значимые документы заверяют:
- родители (усыновители);
- опекуны, попечители;
- сотрудник ООП.
От 14 до 18 лет ребенок может поставить собственноручную подпись по разрешению перечисленных лиц.
Чтобы исключить обоснованные претензии других собственников извещения передают:
- лично с подписью, подтверждающей вручение;
- телеграммой;
- ценным письмом с описью вложения;
- с помощью нотариуса по специальному поручению.
Каждый способ отличается преимуществами и недостатками. Телеграмму, например, можно отправить в удаленном режиме через сайт Почты РФ. За дополнительные услуги нотариуса придется заплатить. Нотариальный метод подразумевает документальное подтверждение выполненных действий специальным отчетом.
Образец предложения о продаже
В документе кроме идентификационных данных отправителя (адресата) указывают:
- описание отчуждаемого объекта недвижимости;
- цену продажи;
- дополнительные важные условия.
Скачать: Образец оповещения при продаже доли.doc
Если квартира приватизирована не полностью, сообщение о реализации передают в администрацию муниципалитета.
Образец согласия на продажу
Для ускорения собирают письменные отказы с нотариальным заверением. Госпошлина – 200 руб. От 300 до 1500 руб. – оплата технических и консультационных услуг.
Скачать: Образец отказа от первоочердного права выкупа.doc
Как оценивается доля при продаже
Стоимость для рекламного объявления определяют с учетом действительного состояния рынка в соответствующем секторе жилой недвижимости. Занижение с целью оптимизации базы налогообложения ограничено следующими факторами:
- другие дольщики могут приобрести часть квартиры по заявленной цене;
- в ФНС берут для расчета минимум 70% от кадастровой оценки (по базе данных ЕГРН).
Как правильно продать часть в квартире
Рекомендуется оформить выделение доли в натуре и заключить соглашение с другими собственниками, определяющее правила пользования общим имуществом. Далее действуют следующим образом:
- самостоятельно или с помощью риелтора организуют рекламу, показ жилплощади;
- заключают предварительный договор с покупателем, получают залог;
- собирают отказы, высылают уведомления;
- погашают имеющиеся задолженности;
- устраняют обременения;
- с подготовленным пакетом сопроводительной документации оформляют куплю-продажу в нотариальной конторе;
- получают остаток оплаты с помощью подтверждения регистрации нового владельца в «Росреестре»;
- подписывают акт приема-передачи.
Какие документы нужны
Стандартный перечень:
- гражданские паспорта, свидетельства о рождении и другие удостоверения личности;
- выписка с выделенной долей;
- проект ДКП, отказы соседей;
- заверенное нотариусом согласие супруга(и);
- разрешение ООП;
- сведения о прописанных жильцах из регистрационного подразделения МВД;
- подтверждение отсутствия долгов по квартплате;
- справки из НД, ПНД.
ДКП части жилплощади
Кроме общих сведений в договоре приводят обязательства продавца по оповещению дольщиков.
Скачать: Пример ДКП доли в квартире.doc
Нотариальное заверение: процедура и стоимость
За оформление оплачивают госпошлину в размере 5% от указанной в ДКП цены (минимум – 300, максимум — 20 000 руб.). Отдельно рассчитываются за услуги:
- подготовка нестандартных соглашений;
- уведомление дольщиков;
- юридическое сопровождение многоэтапных сложных сделок;
- выездное обслуживание по адресу заказчика.
Регистрация прав собственности
Нотариус бесплатно передает документы в «Росреестр». За государственную регистрацию в реестре оплачивают 1600 руб. Использование электронного документооборота сокращает срок новой записи с 3 дней (стандарт) до 24 часов.