Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Содержимое:

1. Можно ли продать свою долю в квартире
   1. Закон о продаже доли
   2. Продажа выделенной доли
   3. Продажа доли без выделения
2. В каких случаях нельзя продать долю
3. Как воспрепятствовать продаже доли
4. Можно ли заставить продать долю
5. Как продать часть квартиры если собственник один
6. Какую минимальную часть можно продать
7. Нужно ли согласие дольщиков при продаже
   1. Образец предложения о продаже
   2. Образец согласия на продажу
8. Как оценивается доля при продаже
9. Как правильно продать часть в квартире
   1. Какие документы нужны
   2. ДКП части жилплощади
   3. Нотариальное заверение: процедура и стоимость
   4. Регистрация прав собственности

Продажа доли в квартире другому собственнику или третьему лицу выполняется по разным правилам:

1. В первом случае отсутствуют ограничения на переоформление прав.
   
2. До покупки сторонним приобретателем нужно уведомить остальных дольщиков.
   

Представленный ниже порядок продажи поможет провести и заключить сделку без ошибок.

Можно ли продать свою долю в квартире

Владелец части жилплощади вправе распоряжаться личным имуществом по собственному усмотрению. Кроме продажи он может использовать, дарение, обмен или другую форму отчуждения собственности. Но надо учитывать имеющиеся ограничения:

1. обременения по судебному решению;
   
2. залог в банке;
   
3. получение согласия государственных органов опеки (ООП) при наличии в семье несовершеннолетнего ребенка.
   

Главные отличия при сравнении с обычным ДКП:

1. часть квартиры в долевой собственности можно продать только после официального извещения других совладельцев;
   
2. обязательное оформление через нотариальную контору с оплатой госпошлины.
   

Закон о продаже доли

Перечисленные особенности определены нормативами Гражданского Кодекса РФ:



Дополнительно установлены правила:

• уведомляют за месяц до оформления ДКП;
  
• сообщают о цене и других важных условиях;
  
• досрочное проведение купли-продажи допустимо при письменном отказе от преимущественных прав выкупа;
  
• уступка первоочередного права невозможна.
  

При нарушении действующих законодательных норм собственник другой доли может опротестовать передачу имущества в суде с последующим приобретением отчуждаемой части на заявленных в ДКП условиях. Для предъявления исковых требований установлен срок 3 месяца.

Продать (передать) долю в квартире можно без извещения всех владельцев:

• одному из собственников;
  
• в рамках открытых торгов;
  
• по дарственной (в наследство).
  

Другие тематические законодательные акты:

• обязанности оформления через нотариуса определены в ФЗ N 218 от 13.07.2015 (ст. 42);
  
• размер госпошлины – НК РФ, ст. 333.24, п. 1, пп. 5;
  
• юридическая значимость доставленных уведомлений – ГК РФ, ст. 165.1, п.1.
  

Продажа выделенной доли

Если часть квартиры точно определена на плане в техническом паспорте, ценность недвижимости увеличивается. Как правило, речь идет об одной или нескольких комнатах. В этой ситуации:

1. упрощается обеспечение приватности;
   
2. исключаются споры с другими жильцами;
   
3. в ДКП можно указать точные границы жилплощади.
   

Выделить комнату из доли для продажи можно при соблюдении условий:

1. отдельный вход;
   
2. оснащенность инженерными коммуникациями (отопление, электроснабжение);
   
3. соответствие критериям жилого объекта (естественное освещение);
   
4. изолированность от других помещений.
   

Выделение не сопровождается распределением кухни, коридоров и других общих частей «в натуре». Подразумевается равноправное совместное пользование этими помещениями, если особый порядок не установлен отдельным соглашением.

Продажа доли без выделения

Если точная площадь и конфигурация жилого имущества не указаны в базе данных ЕГРН, рыночная стоимость объекта недвижимости будет ниже. В этой ситуации отсутствуют перечисленные выше преимущества. Продать можно только ⅓ или иную часть квартиры, что не дает прав пользования определенной комнатой.

Покупку невыделенных долей совершают с целью:

• инвестирование с целью последующей перепродажи;
  
• поэтапный выкуп квартиры;
  
• обеспечение законных оснований для постоянной прописки;
  
• раздел имущества после развода супругов.
  

В каких случаях нельзя продать долю

Запрещено самостоятельно распоряжаться совместной жилплощадью. Если имущество нажито в браке, обязательно получают согласие супруга(и) на продажу. Исключение – особое соглашение по брачному контракту.

Нельзя продать недвижимость, оформленную в залог. Реализации препятствует ограничительная запись в «Росреестре». По договоренности с банком можно переписать долговые обязательства на покупателя. Он должен подтвердить собственные возможности своевременного погашения займа и процентов.

Специальное разрешение нужно получить в ООП, если ребенок возрастом до 18 лет:

1. собственник доли либо ее части;
   
2. прописан по этом адресу.
   

Придется доказать, что после продажи будут сохранены жилищные условия (имущественные права) несовершеннолетних детей. Недопустима выписка без предоставления регистрации по новому адресу. ООП в новом жилье проверит:

1. площадь;
   
2. санитарные условия;
   
3. техническое оснащение и общие параметры здания;
   
4. близость учебных и дошкольных учреждений, других объектов местной инфраструктуры.
   

Если согласие остальных дольщиков не получено сразу, придется ждать месяц с момента передачи уведомлений. Ускорить отказ можно только по добровольному решению. Принуждение – повод для аннулирования купли-продажи.

Для решения споров обращаются в судебные органы. Надо понимать, что выиграть иск можно при наличии убедительных доказательств своей правоты. Отдельные нарушения норм законодательства выявляют на этапе приема искового заявления. Чтобы исключить ошибочные действия, иск составляют с помощью юриста.

Как воспрепятствовать продаже доли

Единственное законное право других собственников – преимущественная покупка. Даже без согласия других жильцов доля будет продана в соответствии с установленными правилами. Оспорить продажу можно в суде по причинам:

1. не получено извещение;
   
2. сообщены ложные сведения о цене продажи, других важных условиях;
   
3. оказано давление со стороны продавца (покупателя);
   
4. выявлена притворная (мошенническая) сделка.
   

Можно ли заставить продать долю

Самостоятельные принудительные действия незаконны. Однако при отсутствии добровольного согласия можно выполнить принудительную продажу по решению суда. Основания определяют с учетом ряда исходных условий:

1. незначительный размер части отторгаемой недвижимости;
   
2. невозможность выделения доли в натуре.
   

Иные причины обусловлены определенными действиями владельца:

1. имеет другое жилье (не заинтересован в пользовании этими помещениями);
   
2. длительное время (более 6 месяцев) не выполняет обязанности по коммунальным платежам;
   
3. наносит ущерб общему имуществу;
   
4. использует жилые помещения не по целевому назначению;
   
5. нарушает интересы (права) соседей.
   

Стоимость долей определяется решением суда. Для повышения объективности пользуются экспертной оценкой. В ходе разбирательств учитывают материальное состояние и семейное положение ответчика, другие обстоятельства.

Как продать часть квартиры если собственник один

Единоличный владелец самостоятельно принимает решения. Для продажи указывают реализуемую долю в ДКП. Оформление через нотариуса в данном случае не нужно. Пакет документов передают непосредственно в «Росреестр» для регистрации нового собственника.

Какую минимальную часть можно продать

Ограничения по размерам утверждены в региональных нормативах минимальной жилой площади. Для Москвы, например – от 10 м² и более на человека. По этой причине квартиру 98 м² не получится распределить между десятью собственниками.

Нужно ли согласие дольщиков при продаже

Оповещение выполняют по следующем алгоритму:

1. сообщают другим владельцам о продаже;
   
2. получают отказы от преимущественных прав выкупа;
   
3. при отсутствии положительных ответов применяют рассылку уведомлений.
   

До 14 лет за несовершеннолетнего собственника юридически значимые документы заверяют:

1. родители (усыновители);
   
2. опекуны, попечители;
   
3. сотрудник ООП.
   

От 14 до 18 лет ребенок может поставить собственноручную подпись по разрешению перечисленных лиц.



Чтобы исключить обоснованные претензии других собственников извещения передают:

1. лично с подписью, подтверждающей вручение;
   
2. телеграммой;
   
3. ценным письмом с описью вложения;
   
4. с помощью нотариуса по специальному поручению.
   

Каждый способ отличается преимуществами и недостатками. Телеграмму, например, можно отправить в удаленном режиме через сайт Почты РФ. За дополнительные услуги нотариуса придется заплатить. Нотариальный метод подразумевает документальное подтверждение выполненных действий специальным отчетом.

Образец предложения о продаже

В документе кроме идентификационных данных отправителя (адресата) указывают:

1. описание отчуждаемого объекта недвижимости;
   
2. цену продажи;
   
3. дополнительные важные условия.
   

Если квартира приватизирована не полностью, сообщение о реализации передают в администрацию муниципалитета.

Образец согласия на продажу

Для ускорения собирают письменные отказы с нотариальным заверением. Госпошлина – 200 руб. От 300 до 1500 руб. – оплата технических и консультационных услуг.

Как оценивается доля при продаже

Стоимость для рекламного объявления определяют с учетом действительного состояния рынка в соответствующем секторе жилой недвижимости. Занижение с целью оптимизации базы налогообложения ограничено следующими факторами:

1. другие дольщики могут приобрести часть квартиры по заявленной цене;
   
2. в ФНС берут для расчета минимум 70% от кадастровой оценки (по базе данных ЕГРН).
   

Как правильно продать часть в квартире

Рекомендуется оформить выделение доли в натуре и заключить соглашение с другими собственниками, определяющее правила пользования общим имуществом. Далее действуют следующим образом:

1. самостоятельно или с помощью риелтора организуют рекламу, показ жилплощади;
   
2. заключают предварительный договор с покупателем, получают залог;
   
3. собирают отказы, высылают уведомления;
   
4. погашают имеющиеся задолженности;
   
5. устраняют обременения;
   
6. с подготовленным пакетом сопроводительной документации оформляют куплю-продажу в нотариальной конторе;
   
7. получают остаток оплаты с помощью подтверждения регистрации нового владельца в «Росреестре»;
   
8. подписывают акт приема-передачи.
   

Какие документы нужны

Стандартный перечень:

1. гражданские паспорта, свидетельства о рождении и другие удостоверения личности;
   
2. выписка с выделенной долей;
   
3. проект ДКП, отказы соседей;
   
4. заверенное нотариусом согласие супруга(и);
   
5. разрешение ООП;
   
6. сведения о прописанных жильцах из регистрационного подразделения МВД;
   
7. подтверждение отсутствия долгов по квартплате;
   
8. справки из НД, ПНД.
   

ДКП части жилплощади

Кроме общих сведений в договоре приводят обязательства продавца по оповещению дольщиков.

Нотариальное заверение: процедура и стоимость

За оформление оплачивают госпошлину в размере 5% от указанной в ДКП цены (минимум – 300, максимум - 20 000 руб.). Отдельно рассчитываются за услуги:

1. подготовка нестандартных соглашений;
   
2. уведомление дольщиков;
   
3. юридическое сопровождение многоэтапных сложных сделок;
   
4. выездное обслуживание по адресу заказчика.
   

Регистрация прав собственности

Нотариус бесплатно передает документы в «Росреестр». За государственную регистрацию в реестре оплачивают 1600 руб. Использование электронного документооборота сокращает срок новой записи с 3 дней (стандарт) до 24 часов.