Как продать долю в квартире если второй собственник против

    Содержимое:
  1. Правовой статус долевой собственности квартиры
  2. Виды долей в квартире
  3. Может ли один из собственников продать свою долю без согласия
  4. Возможна ли продажа доли несовершеннолетнего
  5. Как можно продать долю в квартире если другой владелец против
    1. Как уведомить других собственников о продаже
      1. Если не отправить уведомление о сделке
    2. Порядок совершения продажи
    3. Нотариальное заверение договора
  6. Как происходит регистрация права собственности
  7. Стоимость переоформления доли

отказ второго собственника продавать свою долю в квартире

Продажа доли в квартире без согласия второго собственника выполняется по специальным правилам. Всем владельцам высылают письменные уведомления о купле-продаже. Совладельцы вправе выкупить часть недвижимости либо отказаться.

Долевое владение отчуждают с обязательным оформлением через нотариальную контору (НК).

Правовой статус долевой собственности квартиры


Любой владелец части квартиры может реализовывать собственное имущество по своему усмотрению. Но другие собственники вправе приобрести долю в первоочередном порядке:

«по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях» (ГК РФ, с. 250, п.1).


Единственное исключение – применение публичных торгов.

Без согласования с другими владельцами разрешено безвозмездно передать долю в жилплощади третьему лицу в подарок или по наследству. Если эти сделки выполняются для маскировки реальной купли-продажи, их можно оспорить в суде.


Виды долей в квартире


Проще всего выполнить отторжение с выделенной частью. Доля в натуре на техническом плане отмечена точными границами (одна или несколько жилых комнат).

Невыделенная доля подразумевает пропорциональное владение квартирой без указания конкретных площадей. При таком распределении не исключены спорные и конфликтные ситуации. В любом случае нельзя выделить в личную собственность общие помещения:
  1. коридор;
  2. санузел;
  3. кухню;
  4. кладовку.

Может ли один из собственников продать свою долю без согласия


Преимущественное право подразумевает возможность приобретения жилплощади на условиях, определенных в ДКП с потенциальным продавцом. Если другой владелец доли отказывается либо не отвечает на предложение о покупке, купля-продажа выполняется по стандартным правилам.

Возможна ли продажа доли несовершеннолетнего


Все сделки с отчуждением собственности детей (до 18 лет) выполняются по согласованию с государственными органами опеки (ООП). Чтобы получить разрешение на продажу доли ребенка необходимо передать ему новую недвижимость аналогичной или увеличенной ценности. Также контролируют сохранение (улучшение) жилищных условий.

Отмеченные правила не определены точно в законодательных нормативах. Поэтому причиной отказа ООП могут быть разные факторы:
  1. плохое техническое, санитарное состояние жилья;
  2. отсутствие отдельной комнаты для ребенка;
  3. удаленность от центра муниципального образования, школы или других объектов инфраструктуры;
  4. переезд в регионы из столицы.

Органы опеки блокируют отторжение специальной записью в базе данных «Росреестра». Чтобы исключить затруднения, рекомендуется заранее ознакомиться с действующими условиями, выдвигаемыми ООП.

Если не получается одновременно продать и купить жилплощадь, применяют следующие схемы действий:
  1. подписывают обязательство о переоформлении на несовершеннолетнего доли за определенный срок;
  2. открывают условный аккредитив с доступом после предъявления выписки из ЕГРН;
  3. регистрируют ребенка по другому адресу места жительства одного из родителей.

Допустима прописка у близких родственников. Но в любом случае инспектор ООП уточняет жилищные условия. Отказ в разрешении должен содержать объяснение причин. Решение можно оспорить в рамках судебного разбирательства.

Если не предполагается покупка новой доли, на имя ребенка открывают блокированный до 18 лет депозит на эквивалентную сумму.


Необходимо помнить о том, что до 14 лет за детей документы подписывают:
  1. родители;
  2. опекуны и попечители;
  3. усыновители;
  4. работники ООП.

По письменному согласию перечисленных лиц ребенок может поставить свою подпись в возрасте от 14 до 18 лет.

Как можно продать долю в квартире если другой владелец против


Согласие не понадобится, когда покупатель – один из владельцев долевой недвижимости. В этом случае он пользуется собственным преимущественным правом выкупа.

При продаже третьему лицу пользуются следующим алгоритмом действий:
  1. уведомляют в письменной форме всех владельцев других долей;
  2. отсутствие ответа через месяц идентично отказу от покупки;
  3. после этого завершают куплю-продажу.

Как уведомить других собственников о продаже


Главный принцип процедуры извещения – обеспечить юридическую значимость сообщения о реализации доли. Так как один из собственников не дает согласие, подразумевается возможное рассмотрение заявления с претензиями в суде. Следует подготовить убедительные доказательства передачи истцу письменного уведомления.
  1. Проще всего известить лично под роспись получателя. Желательно присутствие свидетелей для подтверждения факта передачи предложения. Ниже перечислены другие способы, которые используют на практике.
  2. Телеграмма – её можно отправить в дистанционном режиме через официальный сайт Почты РФ. Кроме быстроты доставки обеспечивается ознакомление получателя с открытым текстом полученного сообщения. При составлении телеграммы не рекомендуется излишняя минимизация количества слов. Кроме точного описания жилплощади обязательно указывают цену и основные условия сделки.
  3. Заказное письмо – подтверждает только вручение адресату. Чтобы укрепить доказательную базу применяют ценное почтовое отправление с описью вложенной корреспонденции.
  4. Следующий способ – поручение рассылки уведомлений нотариусу. В этом случае заказчик услуги получает письменный отчет о выполненных действиях.

Необходимо подчеркнуть негативную особенность почтовых уведомлений – возможность передачи родственникам собственников, третьим лицам. В подобных ситуациях будет сложно доказать факт вручения сообщения нужному адресату.

Если квартира не приватизирована полностью, уведомляют муниципалитет. Сообщение передают лично в администрацию или пользуются рассмотренными выше способами.

При отсутствии возражений взаимное соглашение между собственниками оформляют нотариально. Заверение документов по действующим тарифам: 200 руб. госпошлина и технические работы 300 – 1500 руб.

Если не отправить уведомление о сделке


Каждый владелец доли вправе оспорить продажу в течение трех месяцев при отсутствии извещения. Он может требовать не только расторжение сделки, но и передачу ему прав на приобретение. В этой ситуации не получится изменить обозначенные в ДКП условия.

Порядок совершения продажи


Для получения времени на выполнение уведомительной процедуры и удержания найденного покупателя заключают предварительное соглашение. Задатком подтверждают согласие сторон заключить сделку. Получение денег оформляют письменной распиской.

Далее действуют следующим образом:
  1. передают другим дольщикам извещения о продаже;
  2. через месяц после даты последнего вручения заключают основной ДКП через нотариуса;
  3. после регистрации нового собственника в «Росреестре» завершают расчет;
  4. подтверждают актом передачу недвижимости и отсутствие взаимных претензий.

Нотариальное заверение договора


Для визита в нотариальную контору надо подготовить документы:
  • гражданские паспорта, другие удостоверения личности сторон;
  • выписку из ЕГРН с указанием долевой собственности;
  • проект основного ДКП;
  • отказы других владельцев долей либо подтверждения выполненных уведомлений;
  • заверенное нотариусом согласие супруга(и) (реализуется совместно нажитое имущество);
  • разрешение ООП (если оформляется продажа доли ребенка);
  • сведения из МВД о прописанных жильцах;
  • справки из НД, ПНД.

Как правило, покупатель желает устранить задолженности по коммунальным платежам. Но соответствующие обязательства выполняет продавец в любом случае даже после продажи.

Как происходит регистрация права собственности


Регистрация доли в квартире в ЕГРН стоит 1 600 р. Процедура выполняется за 1-3 дня. Для ускорения применяют электронный документооборот. Если обратиться в «Росреестр» лично, срок может увеличиться до 7 рабочих дней.

Стоимость переоформления доли


При оформлении через нотариуса придется оплатить государственную пошлину в размере 0,5% от цены, указанной в ДКП. Минимум – 300, максимум – 20 000 руб. (НК РФ, ст. 333.24). Нотариус передает документы в «Росреестр» бесплатно.

Для корректной оценки затрат учитывают дополнительные услуги:
  1. вызов нотариуса на дом для заверения отказов;
  2. внесение изменений в стандартные тексты договоров;
  3. рассылка уведомлений;
  4. выполнение отдельных действий по специальному поручению.

Обязательное заверение в нот конторе не только увеличивает расходы. Профессиональное юридическое сопровождение повышает надежность сделки. Нотариус может выступать свидетелем в суде. Он утверждает дееспособность сторон, предотвращает случайные и намеренные ошибки при составлении документов.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть