Как купить долю в квартире: порядок оформления, документы, риски

    Содержимое:
  1. Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать
    1. Виды долей
    2. Чем отличается доля от комнаты
    3. Риски покупки доли
  2. Можно ли приобрести долю в квартире
    1. Преимущественное право выкупа
  3. Нужно ли заверять ДКП у нотариуса и сколько это стоит
  4. Порядок оформления купли-продажи доли
    1. Перечень документов
    2. Образец договора купли-продажи доли
    3. Образец расписки в получении денежных средств
    4. Как проводится сделка купли-продажи
  5. Почему сделку могут признать недействительной

консультация у риелтора по приобретению доли в квартире

Оформление договора купли-продажи доли в квартире выполняют в нотариальной конторе. До совершения сделки необходимо получить согласие собственников других частей недвижимости. Для приобретения доли несовершеннолетнего ребенка понадобится специальное разрешение органов опеки (ООП).

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать


Покупателю нужно правильно оценить принадлежащую продавцу жилплощадь. Главная особенность – совместное пользование:
  1. коридорами;
  2. кухней;
  3. ванной комнатой;
  4. кладовой.


Вне зависимости от размеров доли, нельзя выделить часть помещения в личное владение.

Важное ограничение:

«распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников» (ГК РФ ст. 246).


Ст. 246 ГК РФ подтверждает преимущественное право покупки другими владельцами. Для проведения купли-продажи требуется предварительное уведомление заинтересованных сторон с получением письменных отказов.

Первоочередное право выкупа не действительно при безвозмездной передаче имущества (наследство, дарение).


Сделки с долями в обязательном порядке оформляют через нотариальную контору (НК). Требование подразумевает:
  1. затраты на юридические и технические услуги;
  2. оплата госпошлины;
  3. дополнительные хлопоты при организации визита сторон купли-продажи к нотариусу.

Виды долей


Точные сведения о недвижимости содержит база данных государственного реестра.
  1. Если в графе выписки указана 1/3 (1/2) или другая дробная часть, значит отмечено владение соответствующей «идеальной» долей квартиры. Подразумевается отсутствие точного выделения площади, принадлежащей определенному собственнику.
  2. Второй вид, «реальная» доля (в натуре), подтверждает владение одной или несколькими комнатами в квартире. В справке «Росреестра» указывают площадь помещения. Соответствующее обозначение позволяет точно идентифицировать имущество на техническом плане.

Чем отличается доля от комнаты


При владении определенной жилой частью общие помещения распределяются пропорционально площади комнат. Остается имущество в общей собственности, которое нельзя оформить по технологии выделения долей в натуре. Фактически ситуация не отличается от владения и принципов пользования в коммунальной квартире.

Риски покупки доли


Как показано выше, «идеальная» доля не определяет конкретные помещения. После приобретения части жилплощади допустимо выделение комнаты. Оформление выполняется по строгим правилам, подразумевающим:
  1. наличие отдельного входа;
  2. изолированность от других помещений.

Если отсутствует особое письменное соглашение, другие жильцы имеют равные права пользования общей собственностью вне зависимости от процентного распределения долей.


Другие недостатки и возможные затруднения:
  1. до оформления покупки необходимо получить отказы всех совладельцев;
  2. согласие соседей требуется для последующей перепродажи, прописки третьих лиц.

Отдельно следует рассмотреть применение договора дарения. При дарственной уведомление других владельцев не нужно. Передача денег по безвозмездному соглашению запрещена законом. Если оформить ее письменно, дарение может быть признано недействительным.

Стоит помнить о праве дарителя аннулировать договор дарения по следующим причинам:
  1. ухудшение материального положения;
  2. небрежное обращение, уменьшающее ценность дара;
  3. доказанные угрозы жизни и здоровью со стороны одаряемого.

Можно ли приобрести долю в квартире


Для объективности надо упомянуть преимущества и потенциальные выгоды. Нотариальное заверение купли-продажи части жилплощади сопряжено с определенными затратами. Но оформление через нотариуса уменьшает риски:
  1. проверяется корректность сопроводительных документов;
  2. удостоверяется дееспособность сторон;
  3. можно получить квалифицированную консультацию профессионала.


Невыделенные доли стоят меньше по сравнению с аналогичными по площади квартирами. Части жилплощади приобретают для решения задач:
  1. обеспечение жильем со сравнительно небольшими затратами;
  2. получение прав на постоянную регистрацию по определенному адресу;
  3. инвестирование с целью последующего приобретения всего объекта недвижимости (полного выкупа).

Преимущественное право выкупа


Правила действующего законодательства выполняют следующим образом:
  1. уведомляют других дольщиков;
  2. ждут ответы в течение месяца;
  3. при отсутствии встречных предложений – оформляют покупку.

Для ускорения процесса при взаимном согласии отказы заверяют нотариально. Можно организовать выезд специалиста на дом.

Важные нюансы:
  1. право первоочередного выкупа не подразумевает скидку либо иные льготы;
  2. продавец обязан уведомить о реальных условиях сделки;
  3. отсутствие ответа – юридически значимый аналог отказа от покупки;
  4. второй собственник вправе оспорить куплю-продажу в течение трех месяцев после ее заключения.

Для предотвращения проблем необходима корректная передача уведомления:
  1. лично в руки с письменным подтверждением получения;
  2. телеграммой;
  3. ценным почтовым отправлением с описью вложенного документа;
  4. с помощью нотариуса, предоставляющего отчет заказчику о выполненных действиях.

Если квартира приватизирована частично, нужно учесть преимущественное право муниципалитета на выкуп. Уведомление передают в местную администрацию одним из рассмотренных выше способов. При личном обращении контролируют запись поступившей корреспонденции в журнале учета.

Если покупатель новой доли – владелец части квартиры, уведомлять других собственников не требуется.


Нужно ли заверять ДКП у нотариуса и сколько это стоит


Обязательное оформление через нотариальную контору действует с 2017 года. Госпошлина нотариусу составляет от 300 до 20 000 руб. Сумму пошлины рассчитывают, как 0,5% от стоимости по ДКП (НК РФ, статья 333.24, п. 1, пп. 5).

За передачу документов в «Росреестр» платить не надо. Предусмотрена специальная скидка при регистрации в этом порядке – 1 600 руб.

Отдельно оплачивают подготовку документов, технические работы и дополнительные услуги. Если нотариус пользуется электронным документооборотом, срок регистрации сокращается до суток (обычно – не более 3 дней). Если аналогичную процедуру выполнять через МФЦ, придется оплатить обычную госпошлину 2 000 руб. В этом случае максимальное время для записи нового собственника может увеличится до 10 рабочих дней.

Порядок оформления купли-продажи доли


Для уведомления совладельцев и других подготовительных операций требуется определенное время. В некоторых ситуациях предполагается погашение имеющихся задолженностей за счет средств, полученных по ДКП. Чтобы решить обозначенные задачи стороны заключают предварительное соглашение. В ПДКП указывают:
  1. существенные условия договора;
  2. обязательства сторон;
  3. условия расчетов (предоплату).

Далее выполняют сделку по обычной схеме купли-продажи. На завершающем этапе регистрируют права нового владельца доли в «Росреестре».

Перечень документов


Представленный список уточняют с учетом реальных условий:

  1. гражданские паспорта, свидетельства о рождении, другие удостоверения личности сторон;
  2. выписка из ЕГРН с указанием доли собственности (выделенной частью);
  3. проект основного ДКП;
  4. отказы других дольщиков;
  5. заверенное нотариусом согласие супруга(и);
  6. разрешение ООП (если собственник – несовершеннолетний ребенок);
  7. сведения о зарегистрированных по этому адресу жильцах из МВД;
  8. подтверждение отсутствия долгов по квартплате;
  9. справки из НД, ПНД.

Образец договора купли-продажи доли


В документе отмечают выполнение обязательств по уведомлению других собственников. Рекомендуется указать:
  1. состояние объекта недвижимости на момент передачи;
  2. необходимость погашения задолженностей по услугам ЖКХ;
  3. порядок оплаты;
  4. распределение затрат по нотариальным услугам и другим действиям.

Скачать Образец договора купли-продажи доли.doc (41,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Образец расписки в получении денежных средств


Для составления подтверждения передачи денег можно использовать печатный бланк. Рекомендуется заполнение расписки от руки, чтобы исключить мошенничество. Письменное подтверждение составляют даже при передаче денег в безналичной форме.

Скачать Образец расписки о получении денег.doc (28 Kb) (cкачиваний: 0)


Как проводится сделка купли-продажи


Стандартный алгоритм:
  1. стороны оговаривают условия покупки, подписывают предварительное соглашение о покупке;
  2. продавец получает предоплату, уведомляет других совладельцев, устраняет обременения;
  3. покупатель размещает основную сумму на блокированном депозите (в банковской ячейке);
  4. оформляют нотариальный договор-купли продажи;
  5. после регистрации с предъявлением выписки продавец получает деньги.

На завершающем этапе стороны подписывают акт приема-передачи, в котором отмечают:
  1. завершение расчета;
  2. отсутствие взаимных претензий.

Если в сделке предполагается использовать деньги ипотечного займа, делают соответствующее дополнение в ДКП. Банки охотнее кредитуют покупку выделенной части квартиры, чем долю. Выделенное в натуре проще определить, как предмет залога и оформит соответствующий запрет на свободное распоряжение жилплощадью в «Росреестре».

Допустимо использование маткапитала для покупки доли.

Почему сделку могут признать недействительной


Аннулировать передачу имущества могут другие собственники, если уведомление не оформлено правильно. По решению суда они вправе выкупить долю на условиях, определенных в ДКП.

Как отмечено выше, мнимая сделка (дарение, мена) также будет признана недействительной после доказательства факта продажи.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть