Правила продажи комнаты в коммунальной квартире: извещения, документы, пошаговая инструкция

    Содержимое:
  1. Можно ли продать комнату в коммуналке
  2. Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире
    1. Можно ли продать без согласия соседей
  3. Как оформить отказ соседей при продаже комнаты в коммуналке
    1. Образец извещения (письма) о намерении продать
    2. Образец телеграммы уведомления о продаже комнаты
    3. Образец отказа соседей от покупки комнаты в коммуналке
    4. Сколько действует отказ соседей
  4. Как делится общая площадь при продаже коммуналки
  5. Нюансы продажи коммунальной квартиры целиком
  6. Как оформить договор купли-продажи комнаты в коммуналке
    1. Какие документы нужны
    2. Последовательность продажи
  7. Налог с продажи комнаты в коммуналке: расчеты

подписание купли-продажи комнаты в коммуналке

Продажа комнаты в коммунальной квартире выполняется по специальным правилам. Необходимо получить отказы всех собственников. Сделку оформляют в нотариальной конторе (НК).

Кроме алгоритма стандартных действий ниже представлены копии сопроводительных документов и способы решения спорных вопросов.

Можно ли продать комнату в коммуналке


Для полноценного распоряжения недвижимостью необходимо получить соответствующие права собственности. Продать неприватизированную комнату невозможно, так как в базе данных ЕГРН указан другой владелец (муниципалитет).

После завершения процедуры передачи государственного имущества (приватизации) новый владелец вправе продать жилплощадь по рыночной цене.

Существенные отличия от аналогичных сделок с квартирами:
  1. обязательное нотариальное оформление;
  2. необходимость согласия соседей на продажу.

Остальные действия соответствуют стандартным правилам:
  1. недвижимость освобождают от долговых обязательств и других обременений;
  2. получают разрешение супруга(и) при продаже совместно нажитого имущества;
  3. согласуют отчуждение с органами опеки (ООП), если комната полностью (частично) принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

Заранее подготавливают документы для оформления сделки. Подробный список представлен ниже. В любом случае проверяют состояние правоустанавливающих договоров. При необходимости – восстанавливают изношенные оригиналы по образцам из архивных отделов.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире


Тематические нормативы приведены в ст. 250 ГК РФ. Основные положения:
  1. преимуществом покупки обладают все участники долевой собственности;
  2. дольщики могут приобрести комнату по заявленной цене;
  3. исключение – организация публичных торгов;
  4. уведомление передают в письменном виде;
  5. отказы заверяют нотариально;
  6. если ответ не получен в течение месяца, ограничения на продажу снимаются.

«Уступка преимущественного права покупки доли не допускается» (ГК РФ, с. 250, п.4).


Можно ли продать без согласия соседей


При нарушении первоочередного права выкупа владелец другой комнаты вправе аннулировать куплю-продажу в течение трех месяцев. Судебным решением ему передают обязанности расчета с продавцом на установленных в ДКП условиях. После оплаты он оформляет комнату по обычной процедуре регистрации.

Нотариус проверяет отказы соседей. Специалист не заверит сделку при грубом нарушении норм действующего законодательства.


Как оформить отказ соседей при продаже комнаты в коммуналке


С учетом особой важности процедуру отказа от преимущественного права рекомендуется изучить детально. Чтобы завершить процесс в минимальные сроки, собирают письменные отказы лично. Заверение документов можно организовать с выездом нотариуса по адресу заказчика.

Если покупатель уже владеет одной из комнат в коммунальной квартире, уведомлять никого не надо.


Сложности возникают, когда соседи препятствуют продаже либо отсутствуют. В этих случаях тщательно продумывают схему уведомления. Следует обеспечить свидетельства, подтверждающие факт вручения извещений. Применяют способы:
  1. телеграмму;
  2. письмо;
  3. рассылку через нотариуса.


В любом из уведомлений указывают сведения:
  1. идентификационные данные отправителя и получателя;
  2. описание объекта недвижимости;
  3. цену и особые условия продажи;
  4. ссылку на тематические законодательные акты.

Отдельно нужно рассмотреть ситуацию с несовершеннолетним соседом собственником. Ребенок вправе ставить собственноручную подпись с возраста от 14 лет. До этого –бумаги заверяют родители (официальные опекуны).

Образец извещения (письма) о намерении продать


Популярность письменного варианта объясняется минимальными затратами. Определенные неудобства создает длительность доставки международной корреспонденции.

Специалисты советуют не пользоваться заказным письмом, подтверждающим вручение. Предпочтительный способ – ценное отправление с описью вложения.

Скачать Образец извещения о продаже.doc (28,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Образец телеграммы уведомления о продаже комнаты


Телеграмма дороже по сравнению с письмом. Увеличение затрат сопровождается быстротой и дополнительными удобствами. Почта РФ предлагает дистанционное оформление доставки на официальном сайте. Для заполнения телеграммы отправитель применяет электронный бланк с информационными подсказками.

Открытый вид отправление подразумевает ознакомление получателя с текстом телеграммы. Этот факт подтверждает в суде уведомление соседа о сделке в соответствии с действующими нормами.


Скачать Образец телеграммы о продаже.doc (27 Kb) (cкачиваний: 0)


Образец отказа соседей от покупки комнаты в коммуналке


К сожалению, недобросовестный почтальон способен вручить письмо (телеграмму) родственнику или совершенно постороннему человеку.

Чтобы исключить «человеческий фактор» и возможные риски предпочтителен способ личного вручения уведомления. После удостоверения личности надо подтвердить передачу сообщения подписью получателя с расшифровкой ФИО.

Как отмечено выше, для быстрой продажи отказное письмо заверяют в нотариальной конторе.

Скачать Образец отказа от права на покупку.doc (27,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Сколько действует отказ соседей


Срок действия отказа от первоочередного права выкупа не ограничен. Сосед вправе отозвать отказ в любой момент до совершения сделки. Отзыв делают в аналогичной форме, с нотариальным заверением. Разумеется, необходимо личное вручение адресату для завершения процедуры уведомления.

Как делится общая площадь при продаже коммуналки


По действующему законодательству выдел доли в квартире не распространяется на кухни, коридоры, санузлы. Часть этих площадей распределяется в долях пропорционально размерам комнат между соседями.

Нюансы продажи коммунальной квартиры целиком


Приватизированная жилплощадь в коммунальной квартире реализуется без дополнительного согласования с муниципалитетом.

Важные нюансы:
  1. для продажи необходимо участие всех собственников;
  2. они подписывают ДКП лично, либо действуют через уполномоченное лицо по доверенности;
  3. если квартиру приобретают несколько покупателей, по договорам передают выделенные части;
  4. контролируют параметры отдельных объектов по выпискам из «Росреестра»;
  5. так как купля-продажа выполняется с долями, обязательно нотариальное оформление.

Второй вариант – предварительный выкуп всех комнат одним собственником. Далее распоряжаются недвижимостью без рассмотренных ограничений.

Как оформить договор купли-продажи комнаты в коммуналке


Алгоритм действий вырабатывают с учетом исходных условий. Кроме заявления соседям уведомление придется направить в муниципалитет, если квартира не приватизирована полностью.

Легче всего организовать продажу соседу, который может воспользоваться преимущественным правом покупки.

Какие документы нужны


Стандартный перечень документов:
  1. удостоверения личности сторон (гражданские паспорта, свидетельства о рождении и др.);
  2. выписка с выделенной частью квартиры из ЕГРН;
  3. ДКП, отказы соседей;
  4. заверенное согласие супруга;
  5. разрешение ООП;
  6. сведения о прописанных жильцах из МВД;
  7. подтверждение об отсутствии задолженностей по квартплате;
  8. справки из НД, ПНД.

Последовательность продажи


Для получения дополнительного времени на письменные уведомления о продаже и другие действия подписывают с покупателем предварительное соглашение. В ПДКП указывают обязательства продавца подготовить документы и заключить сделку на определенных условиях.

После завершения подготовки обращаются к нотариусу. За нотариальное оформление придется заплатить госпошлину в размере от 300 до 20 000 ₽ (5% от стоимости по ДКП).

Также учитывают технические работы и дополнительные услуги:
  1. подготовку и коррекцию договоров;
  2. удостоверение дееспособности;
  3. оповещение соседей;
  4. сопровождение сложных сделок;
  5. выездное заверение.

Без дополнительной оплаты нотариус регистрирует права нового собственника в «Росреестре».

Налог с продажи комнаты в коммуналке: расчеты


Продавец оплачивает 13% НДФЛ от прибыли за вычетом 1 млн руб. Освобождение от налогообложения предусмотрено при владении комнатой более 3 лет (если собственность оформлена до 01.01. 2016). При записи в реестре недвижимости после отмеченной даты контрольный срок увеличен до 5 лет.

Оставлен прежний трехлетний период для граждан, получивших имущество безвозмездно (наследство, подарок, приватизация).

При отсутствии статуса налогового резидента ставка налогообложения увеличивается до 30%.

Пример:
  1. комната приобретена по ДКП в феврале 2016 г.;
  2. продана за 1 270 000 ₽ в ноябре 2018 г.;
  3. НДФЛ = (1 270 000 – 1 000 000) * 0,13 = 35 100 ₽.

Заплатить налог надо не позднее 15.07.2019. При задержке начисляют пени с учетом актуальной ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком.
Похожие статьи по теме
Комментарии 1
    1. 0
      У нас соседи по коммуналке были просто жесть... Ни себе, ни людям, вечные споры из-за всякой фигни. Мы когда комнату продавать стали, отправили им извещения, хотя знали, что они покупать не будут. Так они видимо специально тянули и не дали отказа, пришлось месяц ждать.
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть