Покупка квартиры (доли) по доверенности со стороны продавца или покупателя: риски и мошенничества

    Содержимое:
  1. Можно ли купить квартиру по доверенности
  2. Риски покупки недвижимости по доверенности
  3. Как оформить доверенность на покупку жилья
    1. Какая доверенность нужна
    2. На кого можно оформить
    3. Генеральная доверенность на покупку квартиры: образец
    4. Госпошлина за доверенность
  4. Как купить квартиру (долю) по доверенности
    1. Какие документы нужны
    2. Образец ПДКП недвижимости по доверенности
    3. Образец ДКП жилплощади по доверенности
    4. Образец акта приема-передачи по ДКП по доверенности
    5. Порядок заключения сделки через доверенное лицо

Договор купли-продажи квартиры по доверенности продавца или покупателя оформляют по типовым правилам. Главное отличие купли-продажи через доверенного – представительство интересов одной из сторон уполномоченным лицом. Правильное применение способа обеспечит корректное проведение сделки без присутствия доверителя.

подписание доверенности

Можно ли купить квартиру по доверенности


Оформление поручений на третье лицо выбирают, если невозможно личное участие для выполнения отдельных процедур. Так, для регистрации ДКП и нового собственника в базе данных ЕГРН не обязательно посещение «Росреестра». Достаточно выписать доверенность на представителя, который поставит подпись под заявлением, обеспечит передачу сопроводительных документов.

Доверение применяют в ситуациях:
  1. жилплощадь расположена на большом удалении (в другом городе, за рубежом);
  2. покупатель/продавец болен или по другой причине не способен заверить ДКП;
  3. оформление долей выполняет один из членов семьи, чтобы не обременять других собственников.

Необходимость использования доверенности определяется особенностями сделки. Супругу(е) достаточно дать согласие на приобретение квартиры (заверенное нотариально). Он получит в свою собственность половину имущества, если иной порядок не предусмотрен в тексте брачного договора.

Риски покупки недвижимости по доверенности


Возможные проблемы основаны не только на умышленных противоправных намерениях. Любой честный человек может совершить ошибку при отсутствии опыта. Поэтому выполнение важных действий поручают квалифицированным специалистам.

Покупатель рискует потерять деньги, либо приобрести жилье с худшими потребительскими характеристиками. Оспорить сделку будет сложно, если не нарушены условия данного поручения.

Для предотвращения рисков и финансовых потерь уточняют ответственность исполнителя по следующим позициям:
  1. выбор квартиры по заданным параметрам;
  2. переговоры о стоимости;
  3. определение механизма оплаты;
  4. выполнение расчетных функций;
  5. изменение текста ДКП;
  6. приемка недвижимости по акту;
  7. регистрация собственника в базе данных ЕГРН.

Продавцу все равно кто именно подписывает предварительный (основной) договор. Если доверенность недействительна, сделка расторгается. Права собственности возвращают через суд. Сопутствующие издержки компенсирует виновная сторона. Придется смириться с временными потерями. Финансовый ущерб можно минимизировать.

Следующая схема приведена для демонстрации значительных проблем:
  1. фальшивый представитель от имени приобретателя заключает ДКП;
  2. для безопасности расчетов используют банковскую ячейку;
  3. после регистрации квартиры (доли) продавец не получает изъятые из хранилища наличные;
  4. проданная квартира переоформлена на третье лицо в ускоренном режиме за сутки (с помощью нотариуса).

Впоследствии будет сложно отозвать «добросовестно приобретенное» имущество у конечного покупателя.

Как оформить доверенность на покупку жилья


Кроме нотариуса составить аналогичное доверение вправе:
  1. руководитель исправительного учреждения МВД/ФСИН;
  2. начальник воинской части;
  3. капитан корабля;
  4. главный врач больницы;
  5. директор объекта соцзащиты;
  6. ответственный сотрудник посольства (консульства);
  7. глава местной администрации (при отсутствии нотариальной конторы на территории муниципального образования).

Доверенность составляют от руки или в печатном виде. В тексте определяют:
  1. полномочия представителя;
  2. срок действия;
  3. особые условия.

«Во всякое время… лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность» (ГК РФ ФЗ, ст. 188, п. 2).


Иные причины прекращения действенности документа:
  1. завершение срока;
  2. смерть (недееспособность) доверителя;
  3. отказ представителя выполнять поручение.


Для проверки подлинности доверения можно воспользоваться специализированным сервисом Федеральной нотариальной палаты. На официальном сайте организации без оплаты и регистрации предоставляется доступ к базе данных с действительными в настоящее время доверенностями. Поиск выполняется автоматически по номеру и дате документа, ФИО нотариуса.

Какая доверенность нужна


Генеральная форма поручения определяет расширенные полномочия. Подразумевается возможность самостоятельного принятия решений. Это ускоряет выполнение купли-продажи. Уполномоченное лицо вправе:
  1. проверять и заверять сопутствующие документы;
  2. устанавливать приемлемую цену;
  3. рассчитываться с продавцом;
  4. регистрировать нового владельца в ЕГРН;
  5. подписывать акт приема-передачи.

Второй вариант – доверенность на конкретные действия. Документом дают полномочия подписания ДКП только на определенных условиях.

На кого можно оформить


Поручение дают любому человеку по личному решению. На близкого родственника оформляют доверенность с учетом высокого уровня доверия. На нотариуса – для надежного сопровождения сделки.

Запрещено представление интересов при покупке недееспособным лицом. В подобной ситуации доверенность (сделка) может быть признана недействительной.

Если оформляется приобретение квартиры несовершеннолетнему ребенку, подписи за него ставят родители.

Генеральная доверенность на покупку квартиры: образец


Чтобы исключить затруднения, кроме общих полномочий упоминают представительство интересов поручителя в отдельных учреждениях и организациях:
  1. органах опеки и попечительства;
  2. нотариальных конторах;
  3. службах госрегистрации;
  4. банках.



Необходимо отметить возможность выполнения поручений в порядке передоверия.


Госпошлина за доверенность


Затраты по нотариальному заверению:
  1. обязательная пошлина в пользу государства – 200 ₽;
  2. правовая и техническая работа – от 900 до 2 500 ₽;
  3. выездное обслуживание (дополнительные услуги) – до 10 000 ₽.

Если доверенность выдает один человек, госпошлина оплачивается один раз. Не имеет значение количество уполномоченных лиц. В обратной ситуации кратно возрастает сумма к оплате.


Как купить квартиру (долю) по доверенности


Необходимо предварительное утверждение объема полномочий. Как показано выше, даже в генеральной доверенности специально отмечают отдельные учреждения. Документ оформляют у нотариуса при личном присутствии доверителя.

Какие документы нужны


Нотариусу предоставляют:

  1. оригинал собственного гражданского паспорта;
  2. копию удостоверения личности уполномоченного лица.

Если известен объект недвижимости, рекомендуется взять с собой актуальную выписку из «Росреестра» для точного заполнения данных о покупке/продаже.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости по доверенности


Форму предварительного соглашения применяют для подготовки основного ДКП. Как правило, для дополнительных гарантий применяют задаток. Предоплата возвращается в двойном размере при нарушении продавцом утвержденных обязательств (статья 381, ГК РФ).

В примере показана покупка в ипотеку. В тексте (п. 2.1.1. и 2.1.2.) отмечаются существенные детали сделки:
  1. параметры ипотечного кредита;
  2. условия передачи в жилья залог.

Банк не участвует в подписании предварительного соглашения.

Скачать Образец ПДКП по доверенности.doc (45 Kb) (cкачиваний: 0)


Образец договора купли-продажи жилплощади по доверенности


В примере рассмотрен типовой ДКП. Единственное отличие – упоминание в начальной части полномочного лица. Кроме идентификационных данных представителя приводят данные о доверенности и нотариусе.

Скачать Образец типового ДКП по доверенности.doc (45,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Образец акта приема-передачи по ДКП по доверенности


В приемочном акте отмечают:
  1. общие сведения о жилплощади;
  2. состояние на момент передачи;
  3. факт полного расчета;
  4. отсутствие взаимных претензий, задолженностей по коммунальным платежам.



Порядок заключения сделки через доверенное лицо


После устного утверждения условий купли-продажи представитель покупателя подписывает предварительный договор. При необходимости – оформляет и передает задаток. Далее продавец:
  1. устраняет обременения;
  2. погашает задолженности;
  3. собирает сопроводительные документы.

На следующем этапе стороны подписывают ДКП и передают вместе с заявлением в «Росреестр» для регистрации прав собственности. Завершается расчет.

Актом приемки-передачи подтверждают отсутствие претензий, полное выполнение взаимных обязательств.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть