Договор дарения комнаты (доли) в коммунальной квартире или общежитии близкому родственнику или третьему лицу

    Содержимое:
  1. Можно ли подарить комнату (долю в комнате) в коммуналке
    1. Кому можно подарить
    2. Нужно ли согласие соседей при дарении
  2. Как продать комнату в коммунальной квартире по дарению
  3. Как оформить дарение комнаты (доли) в коммунальной квартире
    1. Какие документы нужны для дарения
    2. Требуется ли нотариальное оформление
    3. Порядок и условия заключения дарственной на комнату
    4. Сколько стоит дарение комнаты в коммуналке
    5. Образец договора дарения комнаты в коммунальной квартире
  4. Налоги при дарении комнаты в коммуналке

подписание дарственной на комнату в коммуналке

Оформление дарственной на комнату в коммунальной квартире или общежитии выполняется по письменному соглашению. В некоторых ситуациях требуется нотариальное заверение договора дарения.

Ниже представлен процесс оформления дара вместе с особенностями регистрации. Отдельно рассмотрены сопутствующие затраты и вопросы налогообложения.

Можно ли подарить комнату (долю в комнате) в коммуналке


Договор дарения (ДД) комнаты в коммунальной квартире или общежитии родственнику или третьему лицу составляют в простой письменной форме (ГК РФ ст. 574). Другие важные определения по заданной теме:
  1. безвозмездный характер сделки;
  2. отсутствие обременений, препятствующих передаче подарка;
  3. ограничение причин, по которым допустимо расторжение дарственной со стороны дарителя.

Каждый пункт следует изучить внимательно, чтобы исключить аннулирование передачи имущества с применением дарения. Так, в дарственной нельзя указывать:
  1. денежные выплаты;
  2. продовольственное обеспечение;
  3. оказание медицинских услуг;
  4. переоформление после смерти дарителя.

Разрешено делать подарок после выполнения одаряемым не имущественных действий:
  1. поступления в университет;
  2. вступления в брак;
  3. рождения ребенка.

Допустимо последующее проживание дарителя вместе с членами семьи, сохранение прописки.

Продажа комнаты в коммунальной квартире по договору дарения квалифицируется, как уклонение от налогов. Общая сумма штрафов может получиться большой, поэтому не следует применять куплю-продажу через дар в качестве средства оптимизации затрат по выплате НДФЛ.

Если есть долги по коммуналке, требования о погашении не распространяются на одаряемого. Он заключает новые договора с обслуживающими и снабжающими организациями после регистрации прав собственности.

До подачи заявления в «Росреестр» одаряемый может отказаться от подарка. Это решение оформляют по аналогии с договором дарения (письменно, через нотариуса).

Даритель может расторгнуть сделку в нескольких случаях:
  1. небрежное обращение, снижающее ценность имущества;
  2. ухудшение личного финансового положения;
  3. угрозы жизни (здоровью) себе или членам семьи со стороны одаряемого.

Родители (опекуны и другие законные представители) не могут передавать недвижимость в подарок от имени несовершеннолетних детей и недееспособных лиц.


Кому можно подарить


Запрещено передавать недвижимость в дар «работникам образовательных организаций, медицинских организаций» (ГК РФ, статья 575, п.1, пп.2), социальных служб. В подробном списке ограничений приведены другие лица, способные оказать на одаряемого влияние при выполнении своих служебных обязанностей.

Разрешено оформить дарственную в пользу любых других третьих лиц. С учетом определенных налоговых льгот для близких родственников следует перечислить лиц соответствующей категории:
  1. родители, опекуны;
  2. сыновья и дочери;
  3. братья и сестры (в том числе единокровные);
  4. супруги с официально оформленными брачными отношениями;
  5. бабушки и дедушки;
  6. внуки и внучки.

Нужно ли согласие соседей при дарении


Дар выполняется на безвозмездной основе. Поэтому сообщение соседям делать не надо. Не требуется оповещение муниципалитета, если часть квартиры не приватизирована (сдается другим жильцам по договору социального найма).

Как продать комнату в коммунальной квартире по дарению


Продажа через дарственную выгодна продавцу по нескольким причинам:

  1. отсутствует налогообложение;
  2. не надо уведомлять соседей.

Одаряемые близкие родственники также не платят НДФЛ.


Безопасную передачу денег в наличной или безналичной форме организовывают с применением банковских услуг. В дарственной при необходимости отмечают обязательный выезд жильцов, отсутствие обременений и другие важные для покупателя нюансы. После передачи договора дарения вместе с заявлением в «Росреестр» жилплощадь регистрируют на нового собственника за 7 дней максимум по стандартным правилам.

Перечисленные преимущества необходимо рассматривать совместно с недостатками для объективного анализа:
  1. даритель в отличие от обычного продавца вправе вернуть дар по упомянутым выше причинам;
  2. суд расторгнет сделку, признанную притворной;
  3. подать исковое заявление могут родственники, наследники, долевые собственники.

Банковскими услугами для расчетов пользуются редко, чтобы исключить доказательную базу возмездной передачи имущества. Этот подход увеличивает вероятность мошенничества.

Решение судебных органов при отсутствии других доказательств базируется на рыночной стоимости, которая может быть гораздо больше полученной от покупателя суммы. Расторжение притворных сделок допустимо даже после нескольких последующих продаж.

Как оформить дарение комнаты (доли) в коммунальной квартире


Передать в собственность третьему лицу можно только собственную недвижимость. Поэтому ключевым вопросом будет подтверждение соответствующих прав:
  1. общежитие сначала переводят в категорию многоквартирного дома;
  2. в процессе переоформления комнаты объединяют в группы – коммунальные квартиры;
  3. далее приватизируют либо выкупают жилплощадь у муниципалитета для свободного распоряжения.

После завершения упомянутых процедур в базе данных ЕГРН появляется запись о новом владельце комнаты (доли). Одновременно указывают права на совместное имущество (кухню, коридоры, санузлы). Эти части делят пропорционально имеющейся жилой площади. Они не выделяются в натуре.

Дарственную можно использовать без согласия соседей. Но необходимо получить разрешение от супруга(и), если передается часть совместно нажитой собственности.

Технически невозможно выделить долю комнаты, потому что части жилплощади должны соответствовать определенным критериям:
  1. оборудование отдельным входом;
  2. изолированность от других помещений.

Отдельное разрешение понадобится от органов опеки и попечительства (ООП), если часть комнаты принадлежит несовершеннолетнему ребенку. В этой ситуации надо подтвердить сохранение (улучшение):
  1. жилищных условий;
  2. имущественных прав.

В частности, допустима покупка другой недвижимости с подходящими характеристиками. До переоформления имущества в качестве гарантии можно применить условный аккредитив.

Родители не могут подарить недвижимость только одному ребенку при наличии в семье нескольких несовершеннолетних детей.


После уточнения прав собственности следует убрать имеющиеся запреты и обременения. Подписанную дарственную регистрировать в ЕГРН не надо. Передача дара будет завершена только после появления записи о новом владельце в базе данных «Росреестра».

Какие документы нужны для дарения


Стандартный перечень:
  1. гражданские паспорта (иные удостоверения личности) сторон;
  2. ДКП, завещание, другой правоустанавливающий документ;
  3. выписка из «Росреестра» с указанием собственника и описанием объекта;
  4. подтверждение дееспособности (справки из НД, ПНД).

Требуется ли нотариальное оформление


Если дар подразумевает передачу «долей в праве общей собственности на недвижимое имущество» (ФЗ № 218 от 13.07.2015, ст. 42, п.1), обязательно применяют оформление через нотариуса. Нотариальное заверение повышает общий уровень надежности, так как сопровождается:

  1. проверкой документов;
  2. профессиональной подготовкой соглашения;
  3. удостоверением дееспособности сторон.

Порядок и условия заключения дарственной на комнату


Типовой алгоритм (может меняться при необходимости):
  1. уточнение прав собственности;
  2. подписание предварительного договора;
  3. выполнение подготовительных мероприятий;
  4. оформление дарственной у нотариуса;
  5. регистрация прав в «Росреестре».

Сколько стоит дарение комнаты в коммуналке


Стоимость дара определяется с учетом реальных условий. Учитывают расходы по следующим позициям:
  1. подготовка документов;
  2. консультации у юристов;
  3. ремонт помещения;
  4. оплата коммунальных задолженностей;
  5. вывоз личного имущества;
  6. переезд жильцов.

Сделка завершается регистрацией в «Росреестре», поэтому придется заплатить стандартную пошлину 2000 ₽.

С учетом оформления доли через нотариальную контору добавляются обязательные затраты. Госпошлина, состоящая из постоянной минимальной суммы и переменной составляющей, рассчитываемая в % от кадастровой стоимости (КС). Итоговая сумма ограничена максимумом. Значение имеют родственные связи дарителя и одаряемого.

Дарственная в пользу третьего лица:
  1. если КС<1 млн – оплачивают 0,4% от КС, 3000 ₽ – мин.;
  2. 1<КС<10 млн – 0,2%, 7000 ₽;
  3. КС>10 млн – 0,1%, 25 000 ₽;
  4. макс. – 100 000 ₽.

Оформление комнаты в подарок близкому родственнику:
  1. 0,2%, 3000 ₽;
  2. КС>10 млн – 0,1%, 23 000 ₽;
  3. макс. – 50 000 ₽.

Выезд специалиста к заказчику и дополнительные услуги оплачивают отдельно. Коммерческие расценки за индивидуальные действия не регулируются нормами действующего законодательства.

При оформлении через нотариуса действует сниженная регистрационная пошлина (1 400 ₽).


Образец договора дарения комнаты в коммунальной квартире


Представленную типовую дарственную корректируют с учетом рассмотренных правил. В частности, можно определить:
  1. проживание дарителя;
  2. обязательства по оплате нотариальных услуг и других затрат;
  3. отсутствие обременений на момент передачи подарка.

Кроме подробного описания объекта дарения рекомендуется сделать ссылку на правоустанавливающие документы.



Налоги при дарении комнаты в коммуналке


Если дарственная заключается между близкими родственниками, налоговые обязательства перед государством отсутствуют.

Даритель не получает доход, поэтому налог не платит в любом случае. Не нужно сообщать в инспекцию о совершенной сделке и предоставлять отчет по стандартной форме 3-НДФЛ. Но инспектор ФНС в ходе проверки вправе потребовать свидетельство о рождении либо другой документ, подтверждающий родственные связи.

Третье лицо оплачивает НДФЛ по стандартным правилам:
  1. 13% – обычная ставка от стоимости указанной в дарственной;
  2. 30% – увеличенная (для лиц, не имеющих статус налогового резидента РФ);
  3. отчет в инспекцию – до 30 апреля в следующем году после оформления подарка;
  4. оплата – до 15 июля;
  5. минимальная налогооблагаемая база составляет 70% от КС.

Последнюю позицию следует уточнить, так как ее значение разрешено менять на региональном уровне по решению местных законодательных органов. Не стоит забывать о том, что все новые собственники впоследствии ежегодно платят налог на имущество.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть