Преимущественное право покупки доли в квартире установлено для владельцев совместной собственности. Действующими нормами предусмотрен механизм уведомлений с определенной формой отказа. Нарушение процедуры затрудняет проведение сделки. В некоторых ситуациях – создает условия для аннулирования продажи.
Приоритетное право покупки доли – что это
Владелец недвижимости может распоряжаться имуществом по собственному усмотрению. Его права подтверждаются записью в «Росреестре», где приведены точные параметры жилплощади.
Для продажи надо выполнить только стандартные формальности:
- устранить обременения;
- согласовать отчуждение с органами опеки;
- получить разрешение от супруга(и).
Но ситуация меняется при организации сделки с частью квартиры. Коридоры, душевые комнаты, другие помещения «общего пользования» нельзя выделить. Распределение площади осуществляется пропорционально размерам комнат.
В этом случае придется учесть интересы:
- соседей;
- муниципалитета (если квартира не приватизирована полностью).
Для защиты прав перечисленных в перечне сторон утверждена
специальная процедура. Она базируется на принципах:
- продавец уведомляет о своих действиях других дольщиков;
- они вправе приобрести продаваемую часть в первоочередном порядке;
- условия покупки соответствуют заявленным в договоре купли-продажи (ДКП);
- при отказе – сделку завершают по первоначальному плану.
Нормативное регулирование
Представленный механизм защиты определен следующим образом:
«При продаже доли… постороннему лицу остальные участники… имеют преимущественное право покупки» (ГК РФ ст. 250).
Важные нюансы:
- в уведомительном письме сообщают стоимость продаваемой жилплощади, основные условия ДКП;
- для быстрого выполнения сделки нужен нотариальный отказ;
- при отсутствии ответа через месяц действие преимущественных прав прекращается;
- первоочередность нельзя переуступать третьим лицам.
Нарушение первоочередного права
Нельзя продать долю без выполнения рассмотренных требований закона. Подразумевается обязательное оформление купли-продажи через нотариальную контору. Нотариус не станет заверять сделку при отсутствии отказов. Согласие других долевых собственников подтверждают в тексте стандартного ДКП.
Если право на приобретение в первоочередном порядке нарушено, заинтересованная сторона может подать иск. По судебному решению сделку расторгают. Оплатив долю по цене в ДКП, истец регистрирует недвижимость на себя. Возможность оспаривания ограничена сроком 3 месяца (ГК РФ, с. 250, п. 3).
Как оформить предложение о покупке доли: образец
Чтобы исключить негативное развитие ситуации, полностью выполняют установленные законом правила. Ответы на предложение о выкупе доли оформляют через нотариальную контору. Для удобства соседей нотариуса можно вызвать на дом, оплатив выездные услуги.
При возникновении затруднений применяют предварительное уведомление. Особенности разных способов:
- при личной передаче сообщения надо получить подтверждение с подписью получателя;
- вместо заказного лучше применять ценное письмо с описью вложения;
- для ускорения процедуры применяют телеграмму;
- оповестить других собственников можно с помощью нотариуса.
С введением дистанционного обслуживания отправить сообщения можно через официальный сайт Почты РФ. Стандартная форма упрощает заполнение телеграммы. Для оплаты пользуются банковской карточкой.
Скачать: Образец уведомления о продаже доли.doc
Типовой бланк извещения можно корректировать. Рекомендуется указать следующие сведения:
- дату составления;
- идентификационные данные сторон;
- описание квартиры с адресом;
- размер доли;
- цену, существенные условия сделки.
Где взять отказ от города при продаже
Для уведомления заполняют добавленный выше бланк. Получить отказ города (муниципалитета) можно в приемной местной администрации. В некоторых учреждениях предлагают заполнить стандартный образец. Необходимо проверить регистрацию заявления в журнале учета.
Отказ от преимущественного права приобретения доли в квартире: образец
Отказ заверяет нотариус. Действующий тариф – 200 руб. за стандартную процедуру, плюс стоимость дополнительных услуг. Так как проверяется дееспособность человека, в некоторых случаях могут понадобиться справки из ПНД, НД. Подобные подтверждения нужны для лиц пенсионного возраста.
Скачать: Образец заполнения отказа от приоритетного права выкупа.doc
Доля несовершеннолетнего ребенка не отчуждается без согласия ООП. Заверение личной подписью разрешено с 14 лет. Но до совершеннолетия требуется специальное разрешение родителей (опекунов).
Срок действия отказа от права покупки
Соглашение на продажу действительно с даты подписания без ограничения определенным сроком. Но отказ может быть отозван в любое время. Если отзыв разрешения на продажу произошел до регистрации сделки, продавец повторяет стандартную процедуру с уведомлением.
