Нужно ли платить налоги с продажи доли в квартире (долевой собственности): сумма, расчет НДФЛ

    Содержимое:
  1. Налогообложение от продажи доли в квартире
  2. Как платят налог с продажи квартиры участники долевой собственности
    1. Если доли получены в разное время
  3. Как продать квартиру по долям чтоб не платить / снизить налог
    1. Доходы минус расходы
    2. Имущественный вычет
  4. Как посчитать налог с продажи доли / долей
  5. Как заполнить 3 НДФЛ при продаже доли
  6. Как оплатить налог с продажи доли жилплощади

расчет налога от продажи доли

Уплата налога с продажи доли в квартире выполняется по типовой схеме с расчетом полученного дохода. Для минимизации налогообложения от реализации недвижимости учитывают время приобретения собственности, действующие льготы и вычеты.

Ниже рассмотрены правила оформления налоговой декларации, способы законного уменьшения расходов.

Налогообложение от продажи доли в квартире


Владелец продаваемой части жилплощади обязан оплатить НДФЛ от полученного дохода на общих основаниях. Налоговые обязательства перед государством возникают после продажи, подтверждаются записью о новом собственнике в базе данных ЕГРН.

В следующем году после сделки подают отчет в налоговую инспекцию (НИ). На основе представленной декларации делается перечисление в казну.

Другие исходные определения:
  1. рассчитывают налог по ставке 13%;
  2. тариф увеличивается до 30%, если отсутствует статус налогового резидента РФ;
  3. от стоимости по ДКП разрешено сделать вычет 1 млн руб.;
  4. если срок владения недвижимостью превышает 3 года, налог с продажи платить не надо.

Последний пункт о 3-х годах следует пояснить:
  1. срок вычисляют по месяцам;
  2. контрольная дата – государственная регистрация прав собственности;
  3. в этом случае декларацию 3-НДФЛ оформлять не надо.

Чтобы исключить намеренное занижение цены по договору купли-продажи установлено ограничение – не менее 70% от кадастровой стоимости (КС). Налоговый инспектор вправе применить большее из двух значений в ходе проверки расчета по форме 3-НДФЛ.

Вместо рассмотренной базы для налогообложения можно взять разницу между ценой продажи и стоимостью приобретения доли.


Важные изменения в правилах действительны с 01.01.2016. Нововведения внесены в налоговый кодекс на основании ФЗ №382 от 29.11.2014. Если недвижимость приобретена после отмеченной даты, срок владения до отмены обязательств по налогам увеличивается до 5 лет.

Предыдущие льготы (3 года) сохранены для тех, кто получил жилплощадь:
  1. в наследство;
  2. в ходе процесса приватизации муниципальной собственности;
  3. по дарственной (продажа близкому родственнику);
  4. по рентному договору.

Для уточнения отдельных позиций рекомендуется обращаться к соответствующим законодательным нормам. Категория «близких родственников», например, определена в статье 217 НК РФ. К близкородственным гражданам причислены:
  1. родители;
  2. дочери, сыновья;
  3. супруги с официально оформленными брачными отношениями;
  4. дедушки, бабушки;
  5. внуки, внучки;
  6. братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя);
  7. опекуны, усыновители.

Следующий важный параметр, срок владения, определяют с учетом нескольких важных уточнений.

«Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия…, от момента государственной регистрации права... на… имущество» (ГК РФ, статья 1152).


Это означает, что датой получения квартиры считают день смерти наследодателя.

Дольщик даже после полной оплаты договора с застройщиком не становится собственником. Соответствующие права получают после подписания акта приема-передачи с регистрацией в «Росреестре». Аналогичные условия действуют по отношению к членам жилищного кооператива.

Как платят налог с продажи квартиры участники долевой собственности


Общие правила аналогичны представленным выше. Участники вправе распоряжаться только личной долевой собственностью, подтвержденной документально выпиской из «Росреестра». Они могут продавать одинаковые части по разной стоимости одному или нескольким покупателям. Допустимо применение:
  1. единого ДКП;
  2. раздельных договоров;
  3. комбинированных соглашений, где другие части передают в подарок.

В любом случае доходы физических лиц облагают налогом только с полученной прибыли.

Если доли получены в разное время


Для уточнения рассмотрим типовой пример:
  1. супруги проживают в квартире вместе с несовершеннолетним ребенком;
  2. жилплощадь приобретена в браке 02.02.2015;
  3. после смерти мужа (20.03.2018.) его доля (1/2) распределяется в равных долях по наследству между членами семьи;
  4. соответствующие изменения фиксируются в базе данных «Росреестра»;
  5. продажа недвижимости оформлена 14.05.2019.

В этой ситуации датой получения прав на всю собственность считают 02.02.2015. С учетом завершения ограничительного срока жене платить НДФЛ не надо. При возникновении спорных ситуаций можно сослаться на следующие документы:
  1. ГК РФ (статьи 131 и 235);
  2. разъяснение ФНС в письме №ЕД-4-3/17824 от 22.10.2012.

Доля несовершеннолетнего ребенка (1/4) оформлена позднее. С этой продаваемой доли необходимо заплатить налог по стандартным правилам. С учетом недееспособного возраста за малолетнего собственника соответствующие обязательства выполняет мать.

Следует помнить, что в данном случае для продажи жилплощади надо получить специальное разрешение государственных органов опеки (ООП). В ходе проверки необходимо доказать сохранение (улучшение) жилищных условий, имущественных прав ребенка. Так как несовершеннолетний записан совладельцем в ЕГРН, исключить это ограничение не получится.

Как продать квартиру по долям чтоб не платить / снизить налог


Для уменьшения затрат внимательно готовят сделку. Проверяют соответствие по срокам. Уменьшать стоимость в ДКП ниже 70% от КС не имеет смысла. Проверку цены реализации выполняют с учетом размера доли.

Если полученная сумма меньше 1 миллиона, НДФЛ не платят вне зависимости от общего времени владения недвижимостью. Подразумевается применение стандартного вычета. Но и в этой ситуации необходимо подать декларацию в ФНС для обоснования правомерности своих действий.

Доходы минус расходы


Налогообложение при продаже доли в квартире менее 3 лет может получиться меньше по этой схеме.

Пример проверки:
  1. доля приобретена за 1 386 000 р.;
  2. цена продажи по ДКП: 1 850 000 р.:
  3. база налогообложения: 1 850 000 - 1 386 000 = 464 000 р.;
  4. НДФЛ: 464 000 * 0,13 = 60 320 р.

Налог по расчету от полученного дохода: (1 850 000 - 1 000 000) * 0,13 = 110 500 р.> 60 320 р. Это подтверждает правильность выбранного способа.

Имущественный вычет


Проверку выгодности для одного продавца выполнить не сложно по рассмотренным выше методикам. Необходимо помнить о возможности использовать 1 млн вычета не чаще одного раза в год. При продаже всей квартиры в некоторых ситуациях получиться сэкономить.

Можно воспользоваться правом одного из собственников чтоб не платить налог по причине достаточного срока владения. На льготника записывают большую часть дохода. Не имеет значения действительное распределение долей. Сделку оформляют несколькими договорами.

Как посчитать налог с продажи доли / долей


Для полноты изучения темы ниже представлен пример с уменьшением базы налогообложения с помощью распределения имущественного вычета:
  1. родственники (4 участника с равными долями) продают квартиру одному покупателю за 4 980 000 р.;
  2. трое получили свои части в подарок, поэтому расходы отсутствуют (нет смысла применять схему с вычетом затрат);
  3. стоимость квартиры по кадастровой оценке по справке из ЕГРН составляет 2 650 000 р. (<4 980 000 р.), что подразумевает отсутствие претензий НИ;
  4. один участник владеет долей более 5 лет, поэтому на него оформляют ДКП с ценой 3 480 000 р.;
  5. остальные собственники продают свои части по 500 000 р., пользуются правом имущественного вычета.

По этой схеме подоходный налог платить не надо. В других ситуациях расчет выполняют по стандартному алгоритму. Если человек не может доказать присутствие на территории РФ 184 дня и более за отчетный период 12 месяцев, применяют повышенную ставку 30%.

Как заполнить 3 НДФЛ при продаже доли


Декларацию подают с 1 января до 30 апреля в следующем году после продажи. Удобно пользоваться дистанционным способом предоставления документации в НИ. Для этого надо оформить личный кабинет на официальном сайте ФНС. В кабинете размещена специальная программа для составления отчета. Упрощают процесс автоматизированные комментарии. При необходимости – обращаются в службу информационной поддержки.

Как оплатить налог с продажи доли жилплощади


В ходе камеральной проверки могут потребовать дополнительные подтверждающие документы. При обнаружении ошибок отчет 3-НДФЛ не будет принят. Следует запомнить, что уплата НДФЛ при продаже доли в квартире выполняется до 15 июля. Несвоевременные расчеты наказывают штрафами.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть