Как купить комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция что должен знать покупатель

    Содержимое:
  1. Можно ли купить комнату в коммуналке
    1. Нужен ли отказ соседей
    2. Требуется ли одобрение муниципалитета
  2. На что обратить внимание при покупке комнаты в коммуналке
  3. Если коммунальная квартира с долгами за ЖКУ
  4. Как оформить покупку комнаты в коммуналке
    1. Какие документы нужны
    2. Образец заявления на выкуп комнаты в коммунальной квартире
    3. Порядок покупки комнаты
  5. Нюансы покупки коммунальной квартиры целиком
  6. Ипотека на комнату в коммунальной квартире
    1. Какие банки дают ипотеку на комнату в коммуналке
  7. Можно ли купить комнату под материнский капитал
  8. Как вернуть 13 процентов от покупки комнаты в коммуналке

подписание ДКП комнаты

Для покупки комнаты в коммунальной квартире применяют разные варианты оформления. В определенных ситуациях для приобретения части жилплощади в коммуналке требуется согласие соседей, муниципалитета, государственных органов опеки и попечительства (ООП).

Тщательная подготовка поможет совершить сделку корректно. Для компенсации затрат пользуются налоговым вычетом.

Можно ли купить комнату в коммуналке


В ходе приобретения части жилплощади в коммунальной квартире придется учитывать мнение других собственников. Даже после официального выделения доли они сохраняют преимущественное право выкупа. По действующим законодательным нормативам продавец обязан уведомить их о сделке заблаговременно.

Также учитывают:
  1. распределение прав на коридоры, кухню, иную общую собственность пропорционально площади личной комнаты;
  2. обязанность оформления продажи доли квартиры через нотариальную контору (НК) с оплатой госпошлины;
  3. необходимость предварительной приватизации имущества.

Подробно изучить тематические правила и ограничения можно в ЖК РФ. Несмотря на владение частью общей жилплощади, запрещено:

«осуществлять выдел в натуре своей доли» (ст. 42, п. 5, пп. 1).


Нельзя продавать или другим образом отчуждать соответствующие части отдельно от комнаты.

Муниципальную недвижимость приватизируют по стандартным правилам. Но они не действуют, если речь идет о ведомственной собственности (студенческих общежитиях, служебном жилье).

Нужен ли отказ соседей


Другие жильцы могут приобрести комнату с помощью имеющихся преимуществ. Первоочередные права не означают скидку или другие финансовые льготы.

Подразумевается обязательное использование условий, предложенных потенциальному покупателю. В частности, это означает невозможность последующей тайной корректировки цены без дополнительного уведомления долевых собственников.

Удобное исключение, когда покупатель – владелец одной из комнат. В этом случае используется личное преимущественное право. Уведомления по стандартной процедуре не нужны.


По установленным законом правилам:
  1. продавец обязан оповестить других собственников;
  2. они должны дать ответ в течение месяца с момента получения письменного уведомления;
  3. отказ от приобретения оформляют нотариально;
  4. вместо отказа – можно игнорировать сообщение.

В течение трех месяцев после подписания ДКП допустимо оспаривание сделки в судебных инстанциях по причине нарушения преимущественных прав. Чтобы исключить аннулирование продажи, уведомление выполняют с применением методов:
  1. лично с получением подписи другого собственника;
  2. ценным письмом с описью вложения;
  3. телеграммой;
  4. через нотариуса по специальному поручению.

Требуется ли одобрение муниципалитета


Если квартира не приватизирована полностью, необходимо сообщить о продаже комнаты в муниципалитет. Государство вправе воспользоваться преимущественными правами долевого собственника. Может быть предложен выкуп комнаты в соответствии с заявленными условиями.

Сообщение о продаже комнаты в письменном виде подают в местную администрацию. Следует убедиться, что это обращение зарегистрировано официально в журнале учета. Также применяют:
  1. почтовое ценное письмо (телеграмму);
  2. уведомление через нотариуса.

На что обратить внимание при покупке комнаты в коммуналке


Подробное рассмотрение уведомления о сделке объясняется обязательным выполнением базового правила. Чтобы дать продавцу время для подготовки к сделке, рекомендуется использовать предварительный договор. ПДКП можно дополнить иными обязательствами:
  1. улучшением санитарного состояния объекта;
  2. предоставлением определенных справок;
  3. освобождением от задолженностей, иных обременений.

Для выполнения отдельных действий пользуются предоплатой. Передачу оговоренной суммы подтверждают письменной распиской.

Дополнительное время покупатель использует для тщательной проверки. Так, на часть имущества вправе претендовать временно отсутствующие жильцы:
  1. военнообязанные срочной службы;
  2. осужденные в местах заключения;
  3. выписанные с нарушением нормативов дети возраста до 18 лет (недееспособные граждане).

Правом на часть квартиры обладают жильцы, не оформившие официальный отказ от участия в ходе проведения процедуры приватизации.


Для проверки зарегистрированных ранее по адресу лиц обращаются в архивные службы:
  1. МВД;
  2. управляющей компании (УК);
  3. товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Надо получить расширенную форму справки, где указаны все прописанные жильцы, начиная с ввода здания в эксплуатацию. Эту информацию вправе требовать только действующий собственник комнаты. Возможно получение документов по заверенной нотариально доверенности.

Действующие обременения уточняют по стандартной выписке из базы данных ЕГРН:
  1. залог в банке;
  2. судебный арест для погашения задолженностей;
  3. запрет ООП на продажу имущества несовершеннолетнего собственника.

Вместо личных визитов можно воспользоваться получением информации в удаленном доступе через интернет на сайте:
  1. «Росреестра»;
  2. МФЦ.

Отмеченные в последнем перечне организации предлагают за дополнительную плату доставку заказанных документов.

Если коммунальная квартира с долгами за ЖКУ


Как достаточно распространенную, следует отдельно изучить ситуацию с задолженностью по квартплате. Данные о задолженностях предоставят по запросу собственника квартиры в канцелярии УК (ТСЖ).

Лучше всего – учет долга на стадии окончательного расчета. Допустима передача средств по предварительному договору.

Задолженности не переходят «автоматически» покупателю. Его обязанности по коммунальным платежам начинаются с даты подписания ДКП. Спорные вопросы решают в судебных органах.

Как оформить покупку комнаты в коммуналке


На первом этапе уточняют:
  1. действительное состояние жилплощади;
  2. права собственности;
  3. обременения, долговые и другие обязательства.

Если чрезмерные препятствия отсутствуют, уведомляют других собственников. Покупку доли оформляют через нотариуса. Завершают сделку регистрацией нового владельца в базе данных ЕГРН.

Ниже подробно рассмотрена упрощенная ситуация – выкуп комнаты у города одним из жильцов квартиры. В этом случае также необходимо согласие соседей. Но не нужно выяснять задолженность по коммунальным платежам, собирать иные дополнительные сведения. Договор заключают с муниципалитетом, что повышает общий уровень надежности. Нотариальное оформление сделки не требуется.

Какие документы нужны


Типовой перечень документов корректируют с учетом действительных требований местной администрации:
  1. гражданские паспорта или другие удостоверения личности заявителя, членов его семьи;
  2. обращение с просьбой о продаже комнаты;
  3. действующий договор социального найма;
  4. оформленные согласия всех соседей (совершеннолетнего возраста);
  5. справки с данными о составе семьи, об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  6. подтверждение из «Росреестра» об отсутствии у покупателя другой жилплощади.

Если заявление подает третье лицо, необходимо заверенное у нотариуса поручение (доверенность) на совершение соответствующих действий.

Образец заявления на выкуп комнаты в коммунальной квартире


Определенная форма заявления на выкуп не определена законом. Пользуются образцом, утвержденным местной администрацией. Как правило, обращение дополняют письменным согласованием продажи с прописанными в квартире соседями.



Порядок покупки комнаты


Типовой алгоритм действий:
  1. уточняют и выполняют дополнительные требования к покупателям;
  2. погашают задолженности, выполняют другие подготовительные операции;
  3. подают в администрацию муниципалитета заявление с подписями соседей о согласии на совершение сделки;
  4. после получения положительного решения подписывают ДКП;
  5. оплачивают покупку, регистрируют нового собственника в «Росреестре».


Первый пункт инструкции необходимо пояснить. Приобрести комнату в собственность может любой человек. Преимущественными правами обладают:
  1. проживающие по этому адресу жильцы;
  2. малоимущие граждане;
  3. лица, обеспеченные недостаточной по нормативам жилой площадью.

Уточняют заранее список льготников, утвержденный местными законодательными органами.

Нюансы покупки коммунальной квартиры целиком


Выкуп последней комнаты у муниципалитета предполагает полную передачу недвижимости в частную собственность. Возможность совершения сделки уточняют в местной администрации. После регистрации новый владелец будет оплачивать:
  1. взносы на капитальный ремонт;
  2. ежегодный налог на недвижимость.

Если необходимо организовать выкуп у соседей, действуют с учетом рассмотренных замечаний. Жилец обладает преимущественным правом покупки. Ему надо получить согласование только для заявления в муниципалитет. По этой схеме рекомендуется тщательная проверка временно прописанных в других комнатах лиц.

Ипотека на комнату в коммунальной квартире


С учетом ограниченной ценности коммунальных квартир банки неохотно кредитуют покупателей. Дополнительное ограничение – несовершеннолетние дети. Малолетнего ребенка нельзя выселить без разрешения ООП, если необходимо реализовать залог для погашения долга по ипотечному займу.

Какие банки дают ипотеку на комнату в коммуналке


Срочный выкуп недвижимости организуют с помощью жилищного кредита. Представленные в таблице условия уточняют с учетом актуальных предложений рынка ипотечного кредитования. Особое внимание уделяют требованиям банка к заемщику.

Наименование

Максимальные параметры (сумма, млн р./ срок, лет)

Минимальная процентная ставка по состоянию на 2019 г.

Энерготрансбанк

30/ 20

11

Банк Зенит

20/ 30

10,75

Газпромбанк

60/ 30

10,2



Можно ли купить комнату под материнский капитал


Разрешение на приобретение комнаты ПФ РФ дает при соблюдении нескольких базовых условий:
  1. изолированное жилое помещение оборудовано отдельным входом;
  2. жилплощадь не причислена к специализированной категории (ведомственное жилье, общежитие);
  3. по документам оформляется именно комната, но не доля в квартире.

Как вернуть 13 процентов от покупки комнаты в коммуналке


Налоговый вычет при сделках с коммунальными квартирами оформляют по стандартной схеме. Можно претендовать на 13% от следующих сумм (максимум):
  1. стоимости покупки (2 млн руб.);
  2. выплаченных процентов по ипотечному кредиту (3 млн руб.).

Заявление в налоговую инспекцию подают в следующем году после оформления купли-продажи (до 30 апреля). Вместе с подтверждающими документами и заполненной формой 3-НДФЛ передают сведения о предпочтительном способе выплат:
  1. на личный расчетный счет в банке;
  2. через работодателя.

По согласованию с инспектором ФНС делают взаимный зачет по имеющимся налоговым обязательствам.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть